連云港市連島海平線整體營(yíng)銷總案-文庫(kù)吧
2025-03-29 22:30 本頁(yè)面
【正文】 強(qiáng)勁發(fā)展的勢(shì)頭 ，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)一些開發(fā)理念、綜合品質(zhì)較好的頂級(jí)產(chǎn)品，面向財(cái)富階層和投資客；就未來走勢(shì)而言，連云港一級(jí)土地市場(chǎng)的出讓力度相當(dāng)大，無論從與本項(xiàng)目類似的低容積率項(xiàng)目來看、還是與本項(xiàng)目類似的高地價(jià)項(xiàng)目來看，一年的新增土地儲(chǔ)備量就達(dá)數(shù)十萬乃至上百萬平方米， 后市將持續(xù)較高的競(jìng)爭(zhēng)壓力 。 港城房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不再僅僅取決于傳統(tǒng)的地段、價(jià)格、服務(wù)等因素，而是要注入越來越多的品牌元素、營(yíng)銷理念及推廣手段。 連云港 港口 旅游 房地產(chǎn) 同類資源可比案例 萬科 17英里鳥瞰圖 該項(xiàng)目位于深圳東部溪涌，北望青山綿延 500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結(jié)合體。項(xiàng)目總占地 67571㎡ ，分兩期開發(fā)，首期為聯(lián)排別墅 107套，面積從 180到 300㎡ 。 萬科 17英里案例的啟示： 對(duì)于占據(jù)稀缺自然資源的項(xiàng)目， 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對(duì)地形地勢(shì)、環(huán)境景觀等進(jìn)行和諧化開發(fā) ，正如萬科 17英里所要達(dá)成的效果：讓房子長(zhǎng)在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風(fēng)雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對(duì)于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言， 精致開發(fā)、深度營(yíng)銷是運(yùn)作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營(yíng)銷對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用往往具有重要意義； 通過恰當(dāng)?shù)娜司永砟羁筛?、引?dǎo)消費(fèi)者的思維，化解項(xiàng)目劣勢(shì)給營(yíng)銷帶來的不利影響 ，如萬科的系列營(yíng)銷推廣中刻意圍繞其 “ 遠(yuǎn) ” 的劣勢(shì)逐一推出應(yīng)對(duì)理念，將其轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)離塵囂的高貴生活方式。鎖定該項(xiàng)目客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費(fèi)心理。 〃 十七英里 愉景灣 香港島 愉景灣海華居組團(tuán)面向大海 ” 打開 ” 的布局形式 香港愉景灣 位于香港大嶼山東北部，距離港島西部約 16公里，占地 615公頃，總?cè)萘?20220人，是個(gè)自給自足的小鎮(zhèn)式發(fā)展的綜合社區(qū)?？傮w開發(fā)已歷時(shí)十余年。該項(xiàng)目住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅 40平方米左右的公寓。 愉景灣案例的啟示： 滿足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施； 順勢(shì)而為 的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念， 開發(fā)與保護(hù)并重 的環(huán)保原則； 多元化包容性社區(qū)文化氛圍 ，通過開放的社區(qū)活動(dòng)和廣場(chǎng)、公共空間環(huán)境提高項(xiàng)目檔次、知名度和人文吸引力；從人們對(duì)家庭、對(duì)人生的愿望和共識(shí)出發(fā)進(jìn)行系列居住活動(dòng)、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類目標(biāo)客戶的共鳴。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)可比案例 21世紀(jì)連島金海岸度假村 項(xiàng)目位于連島優(yōu)越的區(qū)位，總占地面積 ，建筑面積 92437㎡ ，容積率 項(xiàng)目 2022年建設(shè)，公寓面積 50－ 100㎡ 之間 別墅部分 2022年開始建設(shè) ,預(yù)計(jì)面積在 200300㎡ 之間，別墅 11套 公寓部分售價(jià) （無海景）：均價(jià) 5000元 /㎡ （海景房）：均價(jià) 11000元 /㎡ 別墅（規(guī)劃未出）：預(yù)計(jì) 12022/㎡ 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是周邊城市的買家和外來定居者（ 90％為度假） 項(xiàng)目由南京 21世紀(jì)投資集團(tuán)自行銷售。公寓目前銷售 90％，別墅尚未正式面市 與本項(xiàng)目比較 別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進(jìn)行針對(duì)性推廣，以口碑宣傳為主。主要賣點(diǎn) “ 海島、緊鄰絕佳海岸 ” ，但目前推出別墅靠?jī)?nèi)島，無觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無競(jìng)爭(zhēng)力 入市時(shí)間早，已有一定的客戶積累度 別墅體量小，銷售壓力不大 位臵緊鄰海濱浴場(chǎng)，隨即客流量較大 東盛 〃 龍門山莊 項(xiàng)目為東盛房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于連云區(qū)北崮山東坡，東臨在海一方公園，南側(cè)是神州賓館，依山勢(shì)而建。占地 175畝，總建筑面積 13萬㎡。建筑以西班牙地中海風(fēng)情為主。規(guī)劃包括別墅（獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、雙拼）、公寓、高層住宅， 2022年開始建設(shè) ,預(yù)計(jì) 2022年年底交付。 高層住宅面積在 40－ 130㎡ 之間；別墅聯(lián)排在 180－ 200㎡ 之間；獨(dú)棟在 300－ 500㎡ 之間 住宅部分售價(jià)（部分有海景）：均價(jià) 4000元 /㎡ ， 別墅（規(guī)劃未出）：預(yù)計(jì) 12022－ 13000元 /㎡ 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為港城周邊城市和外來定居者（自住為主）項(xiàng)目由南京國(guó)商營(yíng)銷策劃公司代理，預(yù)計(jì) 2022年 6月開盤。別墅據(jù)稱認(rèn)購(gòu)排號(hào)已到 400號(hào)，住宅排號(hào)到 80號(hào) 與本項(xiàng)目比較 別墅推廣將主要依靠官山自然山勢(shì)和觀海口的進(jìn)行針對(duì)性推廣。主要賣點(diǎn) “ 山海貴族 ” ， “ 西班牙地中海風(fēng)情別墅 ” ，但推出別墅靠山，無觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無競(jìng)爭(zhēng)力 入市時(shí)間較早，已有一定的客戶積累度 占據(jù)西大堤西入口，昭示性強(qiáng)，隨即客流量較大 名人世家 位于連云港市新浦新區(qū)新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅項(xiàng)目 ,為華航集團(tuán)高端開發(fā)項(xiàng)目之一。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 70008000元 /㎡ 左右 , 主力面積 400㎡ 左右 購(gòu)買人群主要是本地的企業(yè)老板和南京上海的買家 云頂華庭 項(xiàng)目占地約 350畝，總建筑面積約 21萬㎡ 小區(qū)是集高爾夫練習(xí)場(chǎng)、垂釣中心、高級(jí)多功能會(huì)所于一身的現(xiàn)代式別墅， 以歐洲風(fēng)格為主，自稱歐洲小鎮(zhèn) 。自身休閑會(huì)所設(shè)健身房，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，垂釣中心，棋牌室，閱覽室 …… 以及商務(wù)中心 、 24小時(shí)便利店，小型主題餐飲服務(wù)，美容美發(fā)等。 項(xiàng)目定位均價(jià) 3500元 /㎡ 左右，主要客戶是連云港市私企老板及部分外來投資客 W S O 發(fā)展機(jī)會(huì) —— ?東部城區(qū)大發(fā)展的機(jī)遇 ?城市經(jīng)濟(jì)和旅游地位提升機(jī)遇 ?所在省市缺乏國(guó)際化濱海高尚社區(qū)的機(jī)會(huì) T 市場(chǎng)上 充分發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ， 以城市最優(yōu) 、 連云港名片的身份占據(jù) 、把握住港城高檔消費(fèi) 、 外來旅游消費(fèi)市場(chǎng)份額 項(xiàng)目威脅 —— ?本地市場(chǎng)規(guī)模有限 ?周邊縣市同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) ?附近省市同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品上 立足項(xiàng)目多種優(yōu)勢(shì)所奠定的高起點(diǎn) ， 以應(yīng)對(duì)威脅的姿態(tài) 考察競(jìng)爭(zhēng)者 、 完善本項(xiàng)目 揚(yáng) 應(yīng) 優(yōu)勢(shì) —— ?對(duì)外交通區(qū)位 ?發(fā)展?jié)摿? ?自然環(huán)境 ?開發(fā)背景 ?銷售價(jià)格 劣勢(shì) —— ?離島交通配套劣勢(shì)?本地旅游房地產(chǎn)剛起步 ?連云港城市地位 省外同類沿海項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 省內(nèi)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 連島內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 以連島在江蘇省第一大島的地位、本項(xiàng)目在連島內(nèi)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位臵的條件， 以主動(dòng)的姿態(tài)直接爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客源市場(chǎng) 。 把握關(guān)聯(lián)內(nèi)陸省份“財(cái)富客源”，
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