連云港市連島海平線整體營銷總案-文庫吧
2025-03-29 22:30 本頁面
【正文】 強勁發(fā)展的勢頭 ，市場上開始出現(xiàn)一些開發(fā)理念、綜合品質較好的頂級產(chǎn)品，面向財富階層和投資客；就未來走勢而言，連云港一級土地市場的出讓力度相當大，無論從與本項目類似的低容積率項目來看、還是與本項目類似的高地價項目來看，一年的新增土地儲備量就達數(shù)十萬乃至上百萬平方米， 后市將持續(xù)較高的競爭壓力 。 港城房地產(chǎn)市場的競爭將不再僅僅取決于傳統(tǒng)的地段、價格、服務等因素，而是要注入越來越多的品牌元素、營銷理念及推廣手段。 連云港 港口 旅游 房地產(chǎn) 同類資源可比案例 萬科 17英里鳥瞰圖 該項目位于深圳東部溪涌，北望青山綿延 500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結合體。項目總占地 67571㎡ ，分兩期開發(fā)，首期為聯(lián)排別墅 107套，面積從 180到 300㎡ 。 萬科 17英里案例的啟示： 對于占據(jù)稀缺自然資源的項目， 規(guī)劃設計應極致發(fā)揮天然條件，對地形地勢、環(huán)境景觀等進行和諧化開發(fā) ，正如萬科 17英里所要達成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調的滄桑感；對于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言， 精致開發(fā)、深度營銷是運作中不可或缺的兩大關鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營銷對市場的引導作用往往具有重要意義； 通過恰當?shù)娜司永砟羁筛?、引導消費者的思維，化解項目劣勢給營銷帶來的不利影響 ，如萬科的系列營銷推廣中刻意圍繞其 “ 遠 ” 的劣勢逐一推出應對理念，將其轉化為遠離塵囂的高貴生活方式。鎖定該項目客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費心理。 〃 十七英里 愉景灣 香港島 愉景灣海華居組團面向大海 ” 打開 ” 的布局形式 香港愉景灣 位于香港大嶼山東北部，距離港島西部約 16公里，占地 615公頃，總容量 20220人，是個自給自足的小鎮(zhèn)式發(fā)展的綜合社區(qū)?？傮w開發(fā)已歷時十余年。該項目住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅 40平方米左右的公寓。 愉景灣案例的啟示： 滿足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設思路，自成體系的便利設施； 順勢而為 的規(guī)劃設計理念， 開發(fā)與保護并重 的環(huán)保原則； 多元化包容性社區(qū)文化氛圍 ，通過開放的社區(qū)活動和廣場、公共空間環(huán)境提高項目檔次、知名度和人文吸引力；從人們對家庭、對人生的愿望和共識出發(fā)進行系列居住活動、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類目標客戶的共鳴。 區(qū)域競爭可比案例 21世紀連島金海岸度假村 項目位于連島優(yōu)越的區(qū)位，總占地面積 ，建筑面積 92437㎡ ，容積率 項目 2022年建設，公寓面積 50－ 100㎡ 之間 別墅部分 2022年開始建設 ,預計面積在 200300㎡ 之間，別墅 11套 公寓部分售價 （無海景）：均價 5000元 /㎡ （海景房）：均價 11000元 /㎡ 別墅（規(guī)劃未出）：預計 12022/㎡ 項目的目標客戶是周邊城市的買家和外來定居者（ 90％為度假） 項目由南京 21世紀投資集團自行銷售。公寓目前銷售 90％，別墅尚未正式面市 與本項目比較 別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進行針對性推廣，以口碑宣傳為主。主要賣點 “ 海島、緊鄰絕佳海岸 ” ，但目前推出別墅靠內島，無觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力 入市時間早，已有一定的客戶積累度 別墅體量小，銷售壓力不大 位臵緊鄰海濱浴場，隨即客流量較大 東盛 〃 龍門山莊 項目為東盛房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于連云區(qū)北崮山東坡，東臨在海一方公園，南側是神州賓館，依山勢而建。占地 175畝，總建筑面積 13萬㎡。建筑以西班牙地中海風情為主。規(guī)劃包括別墅（獨立、聯(lián)排、疊加、雙拼）、公寓、高層住宅， 2022年開始建設 ,預計 2022年年底交付。 高層住宅面積在 40－ 130㎡ 之間；別墅聯(lián)排在 180－ 200㎡ 之間；獨棟在 300－ 500㎡ 之間 住宅部分售價（部分有海景）：均價 4000元 /㎡ ， 別墅（規(guī)劃未出）：預計 12022－ 13000元 /㎡ 項目的目標客戶為港城周邊城市和外來定居者（自住為主）項目由南京國商營銷策劃公司代理，預計 2022年 6月開盤。別墅據(jù)稱認購排號已到 400號，住宅排號到 80號 與本項目比較 別墅推廣將主要依靠官山自然山勢和觀海口的進行針對性推廣。主要賣點 “ 山海貴族 ” ， “ 西班牙地中海風情別墅 ” ，但推出別墅靠山，無觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力 入市時間較早，已有一定的客戶積累度 占據(jù)西大堤西入口，昭示性強，隨即客流量較大 名人世家 位于連云港市新浦新區(qū)新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅項目 ,為華航集團高端開發(fā)項目之一。 項目價格 70008000元 /㎡ 左右 , 主力面積 400㎡ 左右 購買人群主要是本地的企業(yè)老板和南京上海的買家 云頂華庭 項目占地約 350畝，總建筑面積約 21萬㎡ 小區(qū)是集高爾夫練習場、垂釣中心、高級多功能會所于一身的現(xiàn)代式別墅， 以歐洲風格為主，自稱歐洲小鎮(zhèn) 。自身休閑會所設健身房，高爾夫練習場，羽毛球場，垂釣中心，棋牌室，閱覽室 …… 以及商務中心 、 24小時便利店，小型主題餐飲服務，美容美發(fā)等。 項目定位均價 3500元 /㎡ 左右，主要客戶是連云港市私企老板及部分外來投資客 W S O 發(fā)展機會 —— ?東部城區(qū)大發(fā)展的機遇 ?城市經(jīng)濟和旅游地位提升機遇 ?所在省市缺乏國際化濱海高尚社區(qū)的機會 T 市場上 充分發(fā)揚項目優(yōu)勢 ， 以城市最優(yōu) 、 連云港名片的身份占據(jù) 、把握住港城高檔消費 、 外來旅游消費市場份額 項目威脅 —— ?本地市場規(guī)模有限 ?周邊縣市同類項目競爭 ?附近省市同類項目競爭 產(chǎn)品上 立足項目多種優(yōu)勢所奠定的高起點 ， 以應對威脅的姿態(tài) 考察競爭者 、 完善本項目 揚 應 優(yōu)勢 —— ?對外交通區(qū)位 ?發(fā)展?jié)摿? ?自然環(huán)境 ?開發(fā)背景 ?銷售價格 劣勢 —— ?離島交通配套劣勢?本地旅游房地產(chǎn)剛起步 ?連云港城市地位 省外同類沿海項目競爭 省內旅游房地產(chǎn)項目競爭 連島內項目競爭 以連島在江蘇省第一大島的地位、本項目在連島內絕對優(yōu)勢位臵的條件， 以主動的姿態(tài)直接爭取競爭對手的客源市場 。 把握關聯(lián)內陸省份“財富客源”，
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