連云港市連島海平線整體營銷總案(存儲(chǔ)版)
【正文】 4棟別墅推出） 認(rèn)籌蓄勢期： 2022年 1月 — 2022年 4月 解籌強(qiáng)銷期： 2022年 4月 28日 …… （剩余商業(yè) /1棟公寓推出） 營銷結(jié)點(diǎn) 一期開盤 商業(yè)部分 開 盤 初步形象導(dǎo)入期 商業(yè)部分認(rèn)籌期 商業(yè)部分強(qiáng)銷期 一期認(rèn)籌期 強(qiáng)銷期 掃尾期 營銷結(jié)點(diǎn)細(xì)分 ? 卷四 階段性營銷策略 總體銷售目標(biāo) 一期： 商業(yè) —— 6000㎡ （街區(qū)） 公寓 —— 1棟 別墅 —— 4棟 銷售階段目標(biāo) 一期開盤 商業(yè)部分 開盤 （ 3個(gè)月） 2022 ㎡ 商業(yè)完成 95％ （ 6個(gè)月）剩余商業(yè)完成 95％ 別墅完成 100％ ，公寓完成 80％ （ 2個(gè)月）一期整體完成 95％ 總體銷售周期 一期開盤 商業(yè)部分 開盤 15個(gè)月 即： 2022年 10月 1日正式銷售到 2022年 12月底，整個(gè)銷售周期控制在 15個(gè)月以內(nèi) ，若 07年商業(yè)部分不入市銷售，則銷售周期為 08年 4月28日至 08年 12月底，正式銷售周期調(diào)整為 7個(gè)月 ，將可幫助貴司在較短周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的理想效益。 營銷渠道細(xì)分 目標(biāo)客戶群 —— 本地 及周邊客戶 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿(mào)易、技術(shù)等工作的外地人 針對(duì)本地客戶的營銷渠道主要為 —— 戶外廣告牌、燈箱廣告、車體、電視臺(tái)、電臺(tái)、報(bào)版、現(xiàn)場包裝 ?重點(diǎn)挖掘 項(xiàng)目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產(chǎn)、富裕階層 ?重點(diǎn)引導(dǎo) 項(xiàng)目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內(nèi)陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導(dǎo) 補(bǔ)充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財(cái)富階層 目標(biāo)客戶群 —— 異地客戶 采用的營銷渠道及方法有 —— ? 建立營銷激勵(lì)制度。二期產(chǎn)品調(diào)整，階段性訴求 宣傳籌備 ? 媒體組合 戶外廣告牌：項(xiàng)目現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體：全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體：全國（長三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊）信息變化 推薦會(huì)：政府旅游行業(yè)推薦會(huì)（結(jié)合或?qū)脮r(shí)設(shè)展場 /內(nèi)部刊物增頁） DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處） SP活動(dòng) ?該階段需完成事項(xiàng) 一期全面交付 售樓處廣告更替（二期） 完成地盤廣告更替（戶外、路旗） 商業(yè)街定期活動(dòng) 會(huì)刊建立 宣傳物料更替完成 售樓員新資訊培訓(xùn) 客戶接待 ? 卷五 營銷渠道建立 建立營銷渠道思路 營銷渠道是銜接市場與現(xiàn)場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有選擇并有效使用營銷渠道才能實(shí)現(xiàn)人流到現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)化。故而在價(jià)格策略上： 項(xiàng)目整體采取 “低開高走” 的策略進(jìn)入市場 啟動(dòng)時(shí)以示范區(qū)價(jià)值最大的部分商業(yè)投入，顯示開發(fā)商的實(shí)力和整體建設(shè)的信心力爭在短期內(nèi)形成市場熱點(diǎn)，引起投資市場的羊群效應(yīng)；根據(jù)市場情況及項(xiàng)目的銷售情況，及時(shí)調(diào)整價(jià)格， 最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的目標(biāo)核心均價(jià)。 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 由于公寓工程完成時(shí)間較晚，為避免公司前期資金壓力，可先期推出，但市場營造及項(xiàng)目大旅游環(huán)境借鑒力度需加強(qiáng)。市場 信息 —— 圣地的成就必備“非凡之功”；初期神秘入市 只推案名和主推語，充分調(diào)動(dòng)市場關(guān)注 案名建議 【 詮釋 】 ： 以“連島”為前綴 —— 區(qū)位特性最大化，可有效借助港城的大旅游傳播優(yōu)勢，迅速締造項(xiàng)目品牌優(yōu)勢，最適合外埠傳播識(shí)別 “海平線”直擊項(xiàng)目海域高度 ，即點(diǎn)出位臵的親海性又表現(xiàn)了項(xiàng)目整體散發(fā)的神秘和人居精神高度。 連島平均海平面 ，平均潮差 、平均高潮位 、平均低潮位 ，歷史最高潮位是 1939年的 。別墅據(jù)稱認(rèn)購排號(hào)已到 400號(hào)，住宅排號(hào)到 80號(hào) 與本項(xiàng)目比較 別墅推廣將主要依靠官山自然山勢和觀?？诘倪M(jìn)行針對(duì)性推廣。 愉景灣案例的啟示： 滿足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施； 順勢而為 的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念， 開發(fā)與保護(hù)并重 的環(huán)保原則； 多元化包容性社區(qū)文化氛圍 ，通過開放的社區(qū)活動(dòng)和廣場、公共空間環(huán)境提高項(xiàng)目檔次、知名度和人文吸引力；從人們對(duì)家庭、對(duì)人生的愿望和共識(shí)出發(fā)進(jìn)行系列居住活動(dòng)、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類目標(biāo)客戶的共鳴。 連云港 港口 旅游 房地產(chǎn) 同類資源可比案例 萬科 17英里鳥瞰圖 該項(xiàng)目位于深圳東部溪涌，北望青山綿延 500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結(jié)合體。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對(duì)樓市的前景預(yù)期又有所增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強(qiáng)勁。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 游輪碼頭 本項(xiàng)目地塊 燈塔山 大沙灣海濱浴場 西連島 蘇馬灣浴場 蘇馬灣 白沙填海工地 ?項(xiàng)目位于連島東南角 ?北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域 項(xiàng)目深入連島內(nèi)部， 天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì) ，海水清澈度、景觀及風(fēng)力條件明顯較連島內(nèi)其它位臵要好。國家對(duì)連市建設(shè)支持逐年加強(qiáng)。17英里案例的啟示： 對(duì)于占據(jù)稀缺自然資源的項(xiàng)目， 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對(duì)地形地勢、環(huán)境景觀等進(jìn)行和諧化開發(fā) ，正如萬科 17英里所要達(dá)成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風(fēng)雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對(duì)于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言， 精致開發(fā)、深度營銷是運(yùn)作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營銷對(duì)市場的引導(dǎo)作用往往具有重要意義； 通過恰當(dāng)?shù)娜司永砟羁筛?、引?dǎo)消費(fèi)者的思維，化解項(xiàng)目
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