連云港市連島海平線整體營銷總案(存儲版)
【正文】 4棟別墅推出） 認籌蓄勢期： 2022年 1月 — 2022年 4月 解籌強銷期： 2022年 4月 28日 …… （剩余商業(yè) /1棟公寓推出） 營銷結(jié)點 一期開盤 商業(yè)部分 開 盤 初步形象導入期 商業(yè)部分認籌期 商業(yè)部分強銷期 一期認籌期 強銷期 掃尾期 營銷結(jié)點細分 ? 卷四 階段性營銷策略 總體銷售目標 一期： 商業(yè) —— 6000㎡ （街區(qū)） 公寓 —— 1棟 別墅 —— 4棟 銷售階段目標 一期開盤 商業(yè)部分 開盤 （ 3個月） 2022 ㎡ 商業(yè)完成 95％ （ 6個月）剩余商業(yè)完成 95％ 別墅完成 100％ ，公寓完成 80％ （ 2個月）一期整體完成 95％ 總體銷售周期 一期開盤 商業(yè)部分 開盤 15個月 即： 2022年 10月 1日正式銷售到 2022年 12月底，整個銷售周期控制在 15個月以內(nèi) ，若 07年商業(yè)部分不入市銷售，則銷售周期為 08年 4月28日至 08年 12月底，正式銷售周期調(diào)整為 7個月 ，將可幫助貴司在較短周期內(nèi)實現(xiàn)項目開發(fā)的理想效益。 營銷渠道細分 目標客戶群 —— 本地 及周邊客戶 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿(mào)易、技術(shù)等工作的外地人 針對本地客戶的營銷渠道主要為 —— 戶外廣告牌、燈箱廣告、車體、電視臺、電臺、報版、現(xiàn)場包裝 ?重點挖掘 項目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產(chǎn)、富裕階層 ?重點引導 項目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內(nèi)陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導 補充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財富階層 目標客戶群 —— 異地客戶 采用的營銷渠道及方法有 —— ? 建立營銷激勵制度。二期產(chǎn)品調(diào)整，階段性訴求 宣傳籌備 ? 媒體組合 戶外廣告牌：項目現(xiàn)場、機場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體：全國（長三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊）信息變化 推薦會：政府旅游行業(yè)推薦會（結(jié)合或?qū)脮r設(shè)展場 /內(nèi)部刊物增頁） DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項目處） SP活動 ?該階段需完成事項 一期全面交付 售樓處廣告更替（二期） 完成地盤廣告更替（戶外、路旗） 商業(yè)街定期活動 會刊建立 宣傳物料更替完成 售樓員新資訊培訓 客戶接待 ? 卷五 營銷渠道建立 建立營銷渠道思路 營銷渠道是銜接市場與現(xiàn)場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有選擇并有效使用營銷渠道才能實現(xiàn)人流到現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)化。故而在價格策略上： 項目整體采取 “低開高走” 的策略進入市場 啟動時以示范區(qū)價值最大的部分商業(yè)投入，顯示開發(fā)商的實力和整體建設(shè)的信心力爭在短期內(nèi)形成市場熱點，引起投資市場的羊群效應(yīng)；根據(jù)市場情況及項目的銷售情況，及時調(diào)整價格， 最終實現(xiàn)本項目的目標核心均價。 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 由于公寓工程完成時間較晚，為避免公司前期資金壓力，可先期推出，但市場營造及項目大旅游環(huán)境借鑒力度需加強。市場 信息 —— 圣地的成就必備“非凡之功”；初期神秘入市 只推案名和主推語，充分調(diào)動市場關(guān)注 案名建議 【 詮釋 】 ： 以“連島”為前綴 —— 區(qū)位特性最大化，可有效借助港城的大旅游傳播優(yōu)勢，迅速締造項目品牌優(yōu)勢，最適合外埠傳播識別 “海平線”直擊項目海域高度 ，即點出位臵的親海性又表現(xiàn)了項目整體散發(fā)的神秘和人居精神高度。 連島平均海平面 ，平均潮差 、平均高潮位 、平均低潮位 ，歷史最高潮位是 1939年的 。別墅據(jù)稱認購排號已到 400號，住宅排號到 80號 與本項目比較 別墅推廣將主要依靠官山自然山勢和觀海口的進行針對性推廣。 愉景灣案例的啟示： 滿足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施； 順勢而為 的規(guī)劃設(shè)計理念， 開發(fā)與保護并重 的環(huán)保原則； 多元化包容性社區(qū)文化氛圍 ，通過開放的社區(qū)活動和廣場、公共空間環(huán)境提高項目檔次、知名度和人文吸引力；從人們對家庭、對人生的愿望和共識出發(fā)進行系列居住活動、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類目標客戶的共鳴。 連云港 港口 旅游 房地產(chǎn) 同類資源可比案例 萬科 17英里鳥瞰圖 該項目位于深圳東部溪涌，北望青山綿延 500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結(jié)合體。進入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對樓市的前景預期又有所增強，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強勁。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 游輪碼頭 本項目地塊 燈塔山 大沙灣海濱浴場 西連島 蘇馬灣浴場 蘇馬灣 白沙填海工地 ?項目位于連島東南角 ?北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域 項目深入連島內(nèi)部， 天然自成小海灣，具有私密、獨立等特質(zhì) ，海水清澈度、景觀及風力條件明顯較連島內(nèi)其它位臵要好。國家對連市建設(shè)支持逐年加強。17英里案例的啟示： 對于占據(jù)稀缺自然資源的項目， 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對地形地勢、環(huán)境景觀等進行和諧化開發(fā) ，正如萬科 17英里所要達成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言， 精致開發(fā)、深度營銷是運作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營銷對市場的引導作用往往具有重要意義； 通過恰當?shù)娜司永砟羁筛隆⒁龑M者的思維，化解項目
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1