連云港市連島海平線整體營銷總案-免費閱讀
【正文】 假設營銷對象為上述所確定之目標客戶群體，以下就營銷渠道的選擇及初步實施設想敘述如下： 注：營銷渠道不可能根據客戶特征完全區(qū)分開，必然存在渠道重疊的情況，但主導思路及營銷內容仍應有所區(qū)別。 注：別墅類高端產品客戶群體基本穩(wěn)定，受投資市場因素影響較小，建議保持其特殊性 “高開平走” 。 實際操作 ③ 最后推出 基礎配套設施設施出臺，品質的完美提升，贏得滿缽（可按開發(fā)進度適量與公寓結合推出） 根據項目實際 要求及工程進 度情況，商業(yè) 先行。 其他案名建議： 連島 東連島冬無嚴寒，夏無酷暑，是全國沿海城市 16個健康海水浴場之一，水溫條件較山東等北部冬浴場更有優(yōu)勢，適合旅游的時間較長，與連島北部的蘇馬灣同樣天然自成小海灣，具有私密、獨立等特質，海水清澈度、景觀、風力及日照條件均屬上乘，由于海灣朝南，比朝北的蘇馬灣更具優(yōu)勢。主要賣點 “ 山海貴族 ” ， “ 西班牙地中海風情別墅 ” ，但推出別墅靠山，無觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無競爭力 入市時間較早，已有一定的客戶積累度 占據西大堤西入口，昭示性強，隨即客流量較大 名人世家 位于連云港市新浦新區(qū)新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅項目 ,為華航集團高端開發(fā)項目之一。 區(qū)域競爭可比案例 21世紀連島金海岸度假村 項目位于連島優(yōu)越的區(qū)位，總占地面積 ，建筑面積 92437㎡ ，容積率 項目 2022年建設，公寓面積 50－ 100㎡ 之間 別墅部分 2022年開始建設 ,預計面積在 200300㎡ 之間，別墅 11套 公寓部分售價 （無海景）：均價 5000元 /㎡ （海景房）：均價 11000元 /㎡ 別墅（規(guī)劃未出）：預計 12022/㎡ 項目的目標客戶是周邊城市的買家和外來定居者（ 90％為度假） 項目由南京 21世紀投資集團自行銷售。項目總占地 67571㎡ ，分兩期開發(fā)，首期為聯排別墅 107套，面積從 180到 300㎡ 。但由于未來幾年，港城房地產市場供應將持續(xù)充盈，開發(fā)商家的樓盤銷售難度將進一步加大。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，總人口 465萬。 濟南 南京 以青島 、 煙臺 、 威海為前沿的山東 “ 半島制造業(yè)基地 ” 青島 以上海為龍頭 、 蘇錫常為梯隊的長三角 “ 中國經濟加速器 ” 上海 隴海經濟帶 沿 帶 海 經 濟 連云港及本項目位臵 本項目經濟區(qū)位示意 ?連云港具有以港口為核心的海陸空立體交通網絡 ?連云港處于東隴海線產業(yè)帶和沿海經濟帶的交匯點 項目所在的連島是江蘇北部地區(qū)、長江三角洲乃至皖、豫、陜、甘等內陸省份濱海旅游的首選地 ，具有較為稀缺的濱海旅游資源。 長期的貿易往來，使連云港的對外的知名度大大加強。 萬科 公寓目前銷售 90％，別墅尚未正式面市 與本項目比較 別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進行針對性推廣，以口碑宣傳為主。 項目價格 70008000元 /㎡ 左右 , 主力面積 400㎡ 左右 購買人群主要是本地的企業(yè)老板和南京上海的買家 云頂華庭 項目占地約 350畝，總建筑面積約 21萬㎡ 小區(qū)是集高爾夫練習場、垂釣中心、高級多功能會所于一身的現代式別墅， 以歐洲風格為主，自稱歐洲小鎮(zhèn) 。 ? 卷二 整體定位核定 物業(yè)功能定位 以 “ 人居 ” 為主 國際旅游型物業(yè) 是包含：酒店功能、商業(yè)功能、居住功能、休閑娛樂功能等多種復合型的國際型度假物業(yè) 發(fā)展主題定位 以 “ 自然 ”“ 人文 ” 為主線 灣居東連島、陶然 山 海 間 在東方沙沙里島 做比云更悠閑的島主 市場區(qū)域定位 以 “ 港城外 ” 市場為主 重點輻射長三角區(qū)域 價值定位 形象 —— 第三居所生活的完美演繹 —— 成就頂級階層的心靈追求 環(huán)境 —— 島居海域度假圣地 產品 —— 復合型享受的人性回歸 目標客戶群 1 — 異地客戶 目標客戶群 2 — 本地及鄰近縣市客戶 目標客戶群 3 — 境外及港澳臺機會客戶群 ?重點挖掘 項目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產、富裕階層 ?重點引導 項目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導 補充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財富階層 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿易、技術等工作的外地人 ?港澳臺產業(yè)投資者，外資及港澳臺資企業(yè)的高管層 ?來自俄羅斯、韓國、日本等國的臵業(yè)者 目標客戶群體定位 價格定位 公寓產品入市均價： （ 帶 800元 /㎡ 裝修 ） 62006500元 /m2 產權式酒店（指海城綜合體部分）入市均價： 為 900010000元 /m2 （帶 800元 /㎡ 1000元 /㎡ 裝修） 別墅產品的毛坯房銷售均價 1202215000元 /㎡ 上下兩層一個卡位的商鋪均價： 900010000元 /㎡ 開發(fā)及規(guī)劃策略 撬 點 延 展 提 升 商業(yè) （以特色 /品質打開市場） 公寓 （保證項目的持續(xù)利潤回籠） 別墅 /酒店配套 （產品 /品牌的持續(xù)提升，為持續(xù)經營奠定基礎） 整體分三期開發(fā)，高姿態(tài)入市 待初步形象建立，再整體推出。 東域 連島 〃 HAWAII 領海 蜃域 東沙沙里島小鎮(zhèn) 營銷推廣主題 東半球首輪圈海運動 訴求體現： 以項目的復合優(yōu)勢為市場切入點，將“海” ＋“島”帶來的最大享受空間整合，結合島國中高端產品的價值體現，締造出獨一無二的華東片區(qū)最優(yōu)越的“度假圣地”。因項目 的特定性（旅 游地產），對 商業(yè)投入量的 控制需格外慎 重。 階段實施計劃起止時間： 2022年 4月 — 2022年 12月 31日 形象導入期： 2022年 4月 — 2022年 10月 產品亮相期： 2022年 10月 — 2022年 1月 （部分商業(yè) /
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