連云港市連島海平線整體營(yíng)銷總案-免費(fèi)閱讀
【正文】 假設(shè)營(yíng)銷對(duì)象為上述所確定之目標(biāo)客戶群體，以下就營(yíng)銷渠道的選擇及初步實(shí)施設(shè)想敘述如下： 注：營(yíng)銷渠道不可能根據(jù)客戶特征完全區(qū)分開，必然存在渠道重疊的情況，但主導(dǎo)思路及營(yíng)銷內(nèi)容仍應(yīng)有所區(qū)別。 注：別墅類高端產(chǎn)品客戶群體基本穩(wěn)定，受投資市場(chǎng)因素影響較小，建議保持其特殊性 “高開平走” 。 實(shí)際操作 ③ 最后推出 基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)施出臺(tái)，品質(zhì)的完美提升，贏得滿缽（可按開發(fā)進(jìn)度適量與公寓結(jié)合推出） 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際 要求及工程進(jìn) 度情況，商業(yè) 先行。 其他案名建議： 連島 東連島冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，是全國(guó)沿海城市 16個(gè)健康海水浴場(chǎng)之一，水溫條件較山東等北部冬浴場(chǎng)更有優(yōu)勢(shì)，適合旅游的時(shí)間較長(zhǎng)，與連島北部的蘇馬灣同樣天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì)，海水清澈度、景觀、風(fēng)力及日照條件均屬上乘，由于海灣朝南，比朝北的蘇馬灣更具優(yōu)勢(shì)。主要賣點(diǎn) “ 山海貴族 ” ， “ 西班牙地中海風(fēng)情別墅 ” ，但推出別墅靠山，無觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無競(jìng)爭(zhēng)力 入市時(shí)間較早，已有一定的客戶積累度 占據(jù)西大堤西入口，昭示性強(qiáng)，隨即客流量較大 名人世家 位于連云港市新浦新區(qū)新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅項(xiàng)目 ,為華航集團(tuán)高端開發(fā)項(xiàng)目之一。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)可比案例 21世紀(jì)連島金海岸度假村 項(xiàng)目位于連島優(yōu)越的區(qū)位，總占地面積 ，建筑面積 92437㎡ ，容積率 項(xiàng)目 2022年建設(shè)，公寓面積 50－ 100㎡ 之間 別墅部分 2022年開始建設(shè) ,預(yù)計(jì)面積在 200300㎡ 之間，別墅 11套 公寓部分售價(jià) （無海景）：均價(jià) 5000元 /㎡ （海景房）：均價(jià) 11000元 /㎡ 別墅（規(guī)劃未出）：預(yù)計(jì) 12022/㎡ 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是周邊城市的買家和外來定居者（ 90％為度假） 項(xiàng)目由南京 21世紀(jì)投資集團(tuán)自行銷售。項(xiàng)目總占地 67571㎡ ，分兩期開發(fā)，首期為聯(lián)排別墅 107套，面積從 180到 300㎡ 。但由于未來幾年，港城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將持續(xù)充盈，開發(fā)商家的樓盤銷售難度將進(jìn)一步加大。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?465萬。 濟(jì)南 南京 以青島 、 煙臺(tái) 、 威海為前沿的山東 “ 半島制造業(yè)基地 ” 青島 以上海為龍頭 、 蘇錫常為梯隊(duì)的長(zhǎng)三角 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速器 ” 上海 隴海經(jīng)濟(jì)帶 沿 帶 海 經(jīng) 濟(jì) 連云港及本項(xiàng)目位臵 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)區(qū)位示意 ?連云港具有以港口為核心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) ?連云港處于東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn) 項(xiàng)目所在的連島是江蘇北部地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲乃至皖、豫、陜、甘等內(nèi)陸省份濱海旅游的首選地 ，具有較為稀缺的濱海旅游資源。 長(zhǎng)期的貿(mào)易往來，使連云港的對(duì)外的知名度大大加強(qiáng)。 萬科 公寓目前銷售 90％，別墅尚未正式面市 與本項(xiàng)目比較 別墅推廣將主要依靠該度假村的知名度進(jìn)行針對(duì)性推廣，以口碑宣傳為主。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 70008000元 /㎡ 左右 , 主力面積 400㎡ 左右 購買人群主要是本地的企業(yè)老板和南京上海的買家 云頂華庭 項(xiàng)目占地約 350畝，總建筑面積約 21萬㎡ 小區(qū)是集高爾夫練習(xí)場(chǎng)、垂釣中心、高級(jí)多功能會(huì)所于一身的現(xiàn)代式別墅， 以歐洲風(fēng)格為主，自稱歐洲小鎮(zhèn) 。 ? 卷二 整體定位核定 物業(yè)功能定位 以 “ 人居 ” 為主 國(guó)際旅游型物業(yè) 是包含：酒店功能、商業(yè)功能、居住功能、休閑娛樂功能等多種復(fù)合型的國(guó)際型度假物業(yè) 發(fā)展主題定位 以 “ 自然 ”“ 人文 ” 為主線 灣居?xùn)|連島、陶然 山 海 間 在東方沙沙里島 做比云更悠閑的島主 市場(chǎng)區(qū)域定位 以 “ 港城外 ” 市場(chǎng)為主 重點(diǎn)輻射長(zhǎng)三角區(qū)域 價(jià)值定位 形象 —— 第三居所生活的完美演繹 —— 成就頂級(jí)階層的心靈追求 環(huán)境 —— 島居海域度假圣地 產(chǎn)品 —— 復(fù)合型享受的人性回歸 目標(biāo)客戶群 1 — 異地客戶 目標(biāo)客戶群 2 — 本地及鄰近縣市客戶 目標(biāo)客戶群 3 — 境外及港澳臺(tái)機(jī)會(huì)客戶群 ?重點(diǎn)挖掘 項(xiàng)目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產(chǎn)、富裕階層 ?重點(diǎn)引導(dǎo) 項(xiàng)目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部?jī)?nèi)陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導(dǎo) 補(bǔ)充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財(cái)富階層 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿(mào)易、技術(shù)等工作的外地人 ?港澳臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資者，外資及港澳臺(tái)資企業(yè)的高管層 ?來自俄羅斯、韓國(guó)、日本等國(guó)的臵業(yè)者 目標(biāo)客戶群體定位 價(jià)格定位 公寓產(chǎn)品入市均價(jià)： （ 帶 800元 /㎡ 裝修 ） 62006500元 /m2 產(chǎn)權(quán)式酒店（指海城綜合體部分）入市均價(jià)： 為 900010000元 /m2 （帶 800元 /㎡ 1000元 /㎡ 裝修） 別墅產(chǎn)品的毛坯房銷售均價(jià) 1202215000元 /㎡ 上下兩層一個(gè)卡位的商鋪均價(jià)： 900010000元 /㎡ 開發(fā)及規(guī)劃策略 撬 點(diǎn) 延 展 提 升 商業(yè) （以特色 /品質(zhì)打開市場(chǎng)） 公寓 （保證項(xiàng)目的持續(xù)利潤(rùn)回籠） 別墅 /酒店配套 （產(chǎn)品 /品牌的持續(xù)提升，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)） 整體分三期開發(fā)，高姿態(tài)入市 待初步形象建立，再整體推出。 東域 連島 〃 HAWAII 領(lǐng)海 蜃域 東沙沙里島小鎮(zhèn) 營(yíng)銷推廣主題 東半球首輪圈海運(yùn)動(dòng) 訴求體現(xiàn)： 以項(xiàng)目的復(fù)合優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)切入點(diǎn)，將“?！? ＋“島”帶來的最大享受空間整合，結(jié)合島國(guó)中高端產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)，締造出獨(dú)一無二的華東片區(qū)最優(yōu)越的“度假圣地”。因項(xiàng)目 的特定性（旅 游地產(chǎn)），對(duì) 商業(yè)投入量的 控制需格外慎 重。 階段實(shí)施計(jì)劃起止時(shí)間： 2022年 4月 — 2022年 12月 31日 形象導(dǎo)入期： 2022年 4月 — 2022年 10月 產(chǎn)品亮相期： 2022年 10月 — 2022年 1月 （部分商業(yè) /
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