【文章內容簡介】 13 也就是說居民的購房需求基本資源存在豐富。如果把居民可支配收入增長率和居民存款余額增長率比較，就會發(fā)現(xiàn)居民儲蓄率增長高于人均可支配收入， 這就預示居民的財富增加過程，住房需求的釋放在一定程度上受到總體購買力和價格預期判斷的影響，沒有完全釋放。這種潛能會在價格加速上漲的階段快速釋放。研判未來 3 年內的購房需求積累釋放會加速需求的增長。 （ 三 ） 西安樓市 概述 西安市房地產運行狀況 2020 年 市場仍未走出政策調控的陰影， 銷售面積 923 萬平方米，銷售套數(shù) 87960 套，成交金額 346 億元。 市場交易與去年相比基本持平。連續(xù)幾年政策調控 的疾風驟雨之后，西安房地產市場總體運行形勢良好，但 在發(fā)展過程中也凸顯出一些新的特征及發(fā)展動向。 西安房地產市場迎來品 牌地產企業(yè)為主體的規(guī)?；_發(fā)時期 政策的導引以及市場競爭的日趨激烈已使房地產開發(fā)格局處于快速嬗變中，優(yōu)勝劣汰的市場法則在近兩年的房地產發(fā)展進程中體現(xiàn)的尤為明顯，外埠品牌地產的大量進入，對本土市場帶來的不僅是開發(fā)技術與運營理念的沖擊，更帶來市場資源方面的強勢爭奪，土地、資金、人才正逐漸向實力開發(fā)企業(yè)一方集中。而從城市運營的角 深圳眾正地產 14 度來看，目前市場開發(fā)的熱點區(qū)域如浐灞、曲江、城北等，政府更希望通過品牌地產企業(yè)的房地產運營，充分挖掘區(qū)域價值，從而帶來區(qū)域價值的綜合提升，區(qū)域土地供應也更傾向于以規(guī)模型地塊為主，由此在市場 因素與政策導引的綜合推動下，西安房地產市場迎來品牌地產企業(yè)為主體的規(guī)?；_發(fā)時期，也更為有力的推動西安房地產市場向城市運營的高度邁進。 商品房市場重心向二環(huán)及三環(huán)間轉移 多年來的房地產開發(fā)已使得西安二環(huán)內可開發(fā)用地日漸稀少，而隨著城市骨架的拉大及城市化進程的加快，規(guī)劃建設的推進為住宅郊區(qū)化提供了優(yōu)良的硬件配套及可預見的發(fā)展前景優(yōu)勢，極大推動了這些區(qū)域的房地產開發(fā)運營，目前的商品房市場開發(fā)主要向二環(huán)及三環(huán)之間集結，諸如高新、曲江、城北、浐灞等區(qū)域目前均成為房地產開發(fā)的集中熱點區(qū)域，并且借助區(qū)域特點形成自身 房地產發(fā)展的特色優(yōu)勢，吸引著市場購買人群逐漸向這些區(qū)域偏移，市場供應量與需求量同向持續(xù)高走，并且占到商品房市場供應與銷售的較高比重。 宏觀 調控政策的實施未能對房價起到明顯的平抑作用 06 年政策中關于 “90 平方米， 70%” 規(guī)定的出臺，以圖通過加大中小戶型市場供應起到穩(wěn)定房價的作用，但政策后目前推出的 “ 政策項目 ” 尚沒有大量入市，對房價的平抑尚無法起到立竿見影的功效，預計 今 年伴隨著 深圳眾正地產 15 新 項目的大量入市，政策的后發(fā)效應將逐步顯現(xiàn)。 （ 四 ） 本案所在區(qū)域 樓市 分析 （城東 區(qū) 含 浐灞） 市場供應 07 年市場 放 量 166 萬 平米 ，去化 144 萬㎡ ， 08 年城東計劃新建商品房 157 萬平米， 浐灞生態(tài)區(qū)計劃新建商品房 110 萬平米 ，共計 267 萬㎡ 。 城東區(qū)開發(fā)相對分散，開發(fā)區(qū)域劃分較為明顯，其主要表現(xiàn)在以東二環(huán)為貫穿的地產開發(fā)帶、以長樂路東段為新興的開發(fā)區(qū)域及新近崛起的浐灞生態(tài)區(qū)為集中板塊密集開發(fā)。 市場銷售 07 年全年城東區(qū)商品房銷售量為 1449364 平米，較去年同比增長 31%，在全市各城區(qū)商品房銷售中增幅比例最低。住宅銷售中同樣 70110 平米段的房源銷售最佳，戶型方面兩室兩廳占將近一半的比例。住宅 外其它物業(yè)中商業(yè)市場交易較為活躍，而別墅與寫字樓物業(yè)則交易發(fā)生相對較少。 深圳眾正地產 16 價格行情 07 年城東區(qū)商品住宅均價已攀升至 3222 元 /平米，較上年均價相比增長 %，城東區(qū) 07 年最大的亮點在 浐灞，治理先行的浐灞生態(tài)區(qū)在政府規(guī)劃改造下迅速成長，為地產行業(yè)的扎根經營提供了良好的基礎保障，也使得浐灞生態(tài)區(qū)的地產發(fā)展從幾年前的無人問津到現(xiàn)在的一片紅火，房價上漲十分迅速。同時城東其他區(qū)域也依托各自不同的配套優(yōu)勢，大打特色居住牌，房價隨之水漲船高。 區(qū)域發(fā)展 城東地產發(fā)展新舊共榮，舊區(qū)憑 借相對完善的配套、便捷的交通造就都市便利生活，以東二環(huán)及長樂路為貫 穿的老城區(qū)地產開發(fā)集中區(qū)域發(fā)展的有聲有色；新區(qū)依托大水大綠、城市綠肺的功能定位迅速崛起，倡導城郊生態(tài)居住的浐灞生態(tài)區(qū)在整體環(huán)境改造中一直備受關注，眾多開發(fā)企業(yè)級政府部門為加快區(qū)域全面建設提供強大的資金與政策支持，也為地產行業(yè)繁榮浐灞推波助瀾。天時、地利、人和的浐灞正打開城東地產市場開發(fā)、銷售共興的新局面。 深圳眾正地產 17 08 年城東區(qū)域新盤異?；钴S，恒大、恒盛等重量級大盤進駐，加上浐灞半島良好的銷售態(tài)勢及地鐵 1 號線的建設，共同推動了城東區(qū)域的房地產 行業(yè)， 08 年本區(qū)域將會成為西安房地產市場的新興熱點區(qū)域。 城東成交物業(yè)按面積分類7%10%21%29%17%10%5% 1% 0%0%50以下 50－70 70－90 90－110 110－130130－144 144－180 180—220 220—260 260以上 圖 67： 2020 年城東成交套數(shù)按面積分比例圖 戶型面積區(qū)間 ： 90— 110 平米和 70— 90 平米是成交量最大的戶型 深圳眾正地產 18 城東區(qū)域按成交價格分析成交量21%36%16%13%6%4% 1% 1%1% 1%3200以下 3200~3400 3400~3600 3600~3900 3900~42004200~4500 4500~4800 4800~5100 5100~5400 5400以上 圖 68： 2020 年城東成交套數(shù)按價格分比例圖 主力價位區(qū)間： 3200～ 3400 元 /平米 二、 對本案形成競爭的物業(yè)類別有哪些其發(fā)展 趨勢 如何 基于本案的特殊性，主要 從價格層面確定競爭 類別 ，分別是價格相對低的 城中村改造項目 和 經濟 適用 房 深圳眾正地產 19 該類物業(yè)概況： 西安擬對 180 多個“城中村” 進行改造， 08 年 57 個已完成立項，開始啟動， 其體量之大可想而 知； 同時經濟適用房的建設力度加大， 2020 年西 安市新開工經濟適用房 180 萬平方米，建設廉租房 萬平方米。 08 年， 西安將建設 202 萬平方米經濟適用房和 5 萬平方米廉租房。 基于以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，本案未來所面臨的 整體市場競爭壓力 較 大， 但區(qū)域內同層面競爭較小。 三、 本案在 區(qū)域 競爭下出路何在 本案在周邊項目中所處地位如何，市場的空白點和切入點在哪里 ？ 周邊 主要 項目： 水岸東方、 榮德棕櫚灣、東方羅馬花園、浐灞半島 、西岸國際花園 翠屏灣 浐河東岸 、 恒大綠洲 、沁水新城等 深圳眾正地產 20 項目解讀： 周邊 項目多為價格相對較高，品質相對較高的大型商品房項目，而本案無法在同一層面與其抗衡，但市場是又多個層面構成的，再細分市場的情況下，建議本案以中檔品質定位，低價格策略切入空白市場，后期隨著辦證工作的進展和項目配套的逐步完善，逐步進入中高端市場以釋放項目價值，獲得最大化收益。 市場競爭策略： 細分市場，避強定位 中 檔 品質、低價格切入空白市場 進入中高端市場 深圳眾正地產 21 第三部分 發(fā)展理念篇 政策因素下 ， 本案所面臨的情況比較特殊， 目前產品屬于 城中村改造項目， 城中村項目要發(fā)展成為商品房有很長一個流程要走， 此前 試圖以商品房的形象面 市 ，但是當前又難以在政策層面支持這一 構想 ， 導致 項目發(fā)展理念不甚明晰。 基于市場、政策、競爭層面 等因素的 考慮 ，確立本案的發(fā)展理念 ： 以城中村的形象坦然面對市場， 通過公關努力 ，最終發(fā)展為普通商品房項目 項目品質：在開發(fā)過程中不斷提升 中檔→ →→→→ 中 高 檔 品質逐步提升 （產品 形態(tài) 和形象 保持步調一致 ） 理由 :以較低的姿態(tài)入市，避免與 強大 競爭者正面比拼，由一個定位中低檔的項目逐步發(fā)展為中高端的項目，實 現(xiàn)項目價值的最大化，同時提升開發(fā)商品牌。 深圳眾正地產 22 開發(fā) 戰(zhàn)略規(guī)劃 研討 ： 基本思路： 分期開發(fā)，滾動發(fā)展 ，確保資金鏈 期限劃分： 共 分五期開發(fā) 組團劃分： 分五個組團開發(fā) 有序開發(fā)： 開發(fā)序列由東向西，由南向北 產品 形態(tài) 發(fā)展模式 ： 多 層 →小高層→ 高層 → 花園洋房 （ 產品形態(tài)配合品質提升 ） 深圳眾正地產