房地產(chǎn)評(píng)估的類型(編輯修改稿)
2025-05-10 04:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。4．評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。三、實(shí)地勘察由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。因此，估價(jià)人員必須親臨現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：1．對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實(shí)地勘察時(shí)，除應(yīng)查明地號(hào)或門(mén)牌號(hào)碼外，還應(yīng)對(duì)照地籍圖判明對(duì)象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時(shí)，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢(shì)高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進(jìn)行實(shí)地拍照。2．對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營(yíng)上的收益與費(fèi)用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、新舊程度、完損等級(jí)及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營(yíng)業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。3．了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況。四、收集分析相關(guān)資料（一）房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素資料房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會(huì)因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價(jià)格，但它們對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定意義，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格變地有時(shí)能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會(huì)體現(xiàn)在個(gè)別房地產(chǎn)上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。從總體來(lái)看，一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用是錯(cuò)綜復(fù)雜的，分析它們對(duì)估價(jià)對(duì)象隊(duì)價(jià)格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個(gè)難度很大、非常復(fù)雜的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大、變化莫測(cè)時(shí)，對(duì)于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較穩(wěn)定，價(jià)格變動(dòng)比較平穩(wěn)時(shí)，這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì)，這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化模型。對(duì)這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格變化的作用影響。在分析過(guò)程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對(duì)評(píng)估對(duì)象或某類物業(yè)的價(jià)格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡(jiǎn)化分析的難度，又可提高分析的精確性。（二）區(qū)域市場(chǎng)資料由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，區(qū)域市場(chǎng)的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響更大。區(qū)域市場(chǎng)資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場(chǎng)上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等。（三）實(shí)例資料實(shí)例資料，主要包括市場(chǎng)交易實(shí)例資料、開(kāi)發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評(píng)估過(guò)程中，無(wú)論是否直接運(yùn)用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對(duì)于搜集到的實(shí)例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。（四）評(píng)估對(duì)象的情況160
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