房地產(chǎn)評估的類型(編輯修改稿)
2025-05-10 04:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 60。4．評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算。一般而言，制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。三、實地勘察由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現(xiàn)場，實地查明有關(guān)情況。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：1．對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實地勘察時，除應(yīng)查明地號或門牌號碼外，還應(yīng)對照地籍圖判明對象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進行實地拍照。2．對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實對象房地產(chǎn)的實際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時間、新舊程度、完損等級及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對建筑物進行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。3．了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。四、收集分析相關(guān)資料（一）房地產(chǎn)價格的一般影響因素資料房地產(chǎn)價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產(chǎn)的價格變地有時能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個別房地產(chǎn)上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。從總體來看，一般影響因素對房地產(chǎn)價格的作用是錯綜復(fù)雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗，有時甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。（二）區(qū)域市場資料由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。（三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產(chǎn)運用收益實例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。（四）評估對象的情況160
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