【文章內(nèi)容簡介】 司發(fā)生的債轉(zhuǎn)股、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務或收到低于應收債權(quán)賬面價值等業(yè)務按《企業(yè)會計制度》的規(guī)定進行業(yè)務處理；（三）公司對應收賬款和其他應收款（不含應收票據(jù))按年末余額的5‰計提壞賬準備。壞賬損失核算采用備抵法。壞賬的確認標準：債務人依法宣告破產(chǎn)、撤銷、其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽召~款；債務人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)確實不足清償?shù)膽召~款；債務人遭受重大自然災害或以外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)（包括：保險公司賠款等）確實無法清償?shù)膽召~款；債務人與其為履行償債義務，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽召~款；逾期3年以上仍未收回的應收賬款；經(jīng)國家稅務總局批準核銷的應收賬款。對符合上述條件之一的應收款項，由財務部提出核銷申請，10000元以內(nèi)的經(jīng)本公司總經(jīng)理簽字后，確認為壞賬，報財務管理中心備案；10000元以上的還需經(jīng)審計法務部和財務管理中心審批后，確認為壞賬。（四）待攤費用。按收益期分為待攤費用和長期待攤費用。待攤費用指已經(jīng)支出但應由本期和以后各期分別承擔、分攤期在一年以內(nèi)(含一年)的費用，如廣告費、租賃費等；長期待攤費用指公司已經(jīng)支出但應由本期和以后各期分別承擔、分攤期在一年以上（不含一年）五年（含五年）以下的各項資本性費用，如裝修費、固定資產(chǎn)改良支出等。待攤費用應按其收益期限分期平均攤銷計入成本、費用，按費用種類設置明細賬，進行明細核算。如果某項待攤費用已不能使企業(yè)受益，應將其攤余價值一次全部轉(zhuǎn)入當期成本、費用。第三十八條 存貨包括庫存材料設備、開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、低值易耗品等。（一）公司存貨在取得時，按實際成本計價，領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按實際成本計價；（二）公司發(fā)生的投資者投入的存貨、接受捐贈的存貨及接受債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務取得存貨等業(yè)務均按《企業(yè)會計制度》規(guī)定進行業(yè)務處理；（三）盤盈的存貨按同類或類似存貨的市場價格作為實際價格；（四）存貨每半年盤點一次(具體按公司盤點細則執(zhí)行)，盤點結(jié)果如與賬面記錄不符應及時查明原因，報批后進行業(yè)務處理；（五）存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品；（六）各項存貨按實際成本計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次性攤銷；（七）出租開發(fā)產(chǎn)品為本集團意圖出售而暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)，應在預計可使用年限之內(nèi)（20年～50年）分期攤銷；（八）在建開發(fā)產(chǎn)品為尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)；（九）擬開發(fā)土地是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地；項目整體開發(fā)時應全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項目分期開發(fā)時，應將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；后期未開發(fā)土地仍保留在本項目。（十）公共配套設施按實際成本計入開發(fā)成本，應在完工時分清屬于營業(yè)性配套和非營業(yè)性配套。非營業(yè)性配套攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本；但如有經(jīng)營價值且擁有收益權(quán)的營業(yè)性配套設施按照可售物業(yè)的收益范圍分攤單獨計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“配套開發(fā)產(chǎn)品”。第三十九條 低值易耗品的管理依照集團低值易耗品的相關(guān)管理制度執(zhí)行。第二節(jié) 長期投資第四十條 長期投資包括公司持有時間準備超過一年(不含一年)的各種股權(quán)性投資、不能變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的債券、其它債權(quán)投資和其它長期投資。第四十一條 公司對外投資必須組織人員對項目進行論證，提出可行性研究報告，并上報董事會批準執(zhí)行。第四十二條 長期投資在取得時按初始投資成本（含支付的稅金、手續(xù)費等相關(guān)費用）入賬，實際支付的價款（包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利）按實際支付的價款減去已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利(或減去已到付息期但尚未領(lǐng)取的債權(quán)利息)后的差額，作為投資成本。第四十三條 長期投資應根據(jù)持股比例分別采用權(quán)益法和成本法核算。第三節(jié) 固定資產(chǎn)第四十四條 固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備、公司價值在1000元以上并且使用年限超過2年的也應當作為固定資產(chǎn)。如空調(diào)、復印機等。第四十五條 固定資產(chǎn)應按取得時的成本 (含買價、運費和保險費等相關(guān)費用以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出) 入賬。第四十六條 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法提取。當月增加的固定資產(chǎn)，當月不提折舊，從下月起計提折舊；當月減少的固定資產(chǎn)，當月照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后，不管能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。第四十七條 固定資產(chǎn)的購建、報廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對外作為投資等應按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應設置明細賬核算。第四十八條 固定資產(chǎn)應每半年盤點一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)應查明原因并寫出書面報告，經(jīng)本公司行政人事部和總經(jīng)理批準后計入營業(yè)外收支。第四十九條 固定資產(chǎn)以原值減累計折舊記入資產(chǎn)負債表內(nèi)。第五十條 在有關(guān)建造的資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)之前，發(fā)生的與購買或建造固定資產(chǎn)有關(guān)的一切直接或間接成本（包括在購建期間利用專門借款進行購建所發(fā)生的借款費用）予以資本化。在建工程在達到預定可使用狀態(tài)時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。第五十一條 對固定資產(chǎn)在預計使用年限內(nèi)按直線法計提折舊。固定資產(chǎn)殘值率按5％。以前年度折舊年限與此不相同的舊固定資產(chǎn)，按照原折舊年限進行會計核算和折舊計提。各類固定資產(chǎn)的預計使用年限和預計凈殘值率分別為：類別 預計使用年限 預計凈殘值率房屋及建筑物 20 5%機器設備 10 5%運輸工具 4 5%電子設備 3 5%其他器具工具家具 5 5%第五十二條 固定資產(chǎn)的管理依照集團關(guān)于固定資產(chǎn)的相關(guān)制度執(zhí)行。第四節(jié) 無形資產(chǎn)第五十三條 無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品、提供勞務或為管理目的而持有的沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。如：軟件、商譽、專利權(quán)、商標使用權(quán)等。第五十四條 無形資產(chǎn)在取得時按實際成本計量。第五十五條 無形資產(chǎn)自取得當月起按5年攤銷平均攤銷，計入損益。第五十六條 公司征用土地的使用權(quán)費用是為建造商品房的支出應列入商品房成本中，不能作為無形資產(chǎn)。第五十七條 公司出售無形資產(chǎn)應將所取得價款與該項無形資產(chǎn)的賬面價值之間的差額計入當期損益。第七章 負債 負債是指公司過去的交易、事項形成的現(xiàn)時義務，履行該義務預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)。負債按流動性分為流動負債和長期負債。第一節(jié) 流動負債第五十八條 流動負債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務，包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應付工資、應付股利、應交稅金、其他暫收應付款項、預提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。 第五十九條 公司各項流動負債應按實際發(fā)生額入賬。第六十條 公司以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，支付的現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)小于或大于應付債務賬面價值差額的計入資本公積或營業(yè)外支出。第六十一條 債務轉(zhuǎn)為股本的應按債權(quán)人放棄債權(quán)而享有的股份作為實收資本，債務賬面價值與轉(zhuǎn)作實收資本金額的差額作為資本公積。第二節(jié) 長期負債第六十二條 長期負債是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的負債，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。第六十三條 各項長期負債應分明細進行核算將于一年內(nèi)到期償還的長期負債，在資產(chǎn)負債表中應作為一項流動負債，單獨反映。第六十四條 長期負債應當按照負債本金和債券面值、確定的利率按期計提利息，并按用途分別計入成本或當期財務費用。第八章 所有者權(quán)益第六十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟利益，包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。第六十六條 實收資本是按照公司章程或合同、協(xié)議的規(guī)定實際投入公司的資本。第六十七條 企業(yè)實收資本在下列情況下可以變動：（一） 符合增資條件并經(jīng)有關(guān)部門批準增資的，在實際取得投資者的出資時登記入賬；（二） 企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，在實際發(fā)還投資時登記入賬；采用收購本企業(yè)股票方式減資的，在實際購入本企業(yè)股票時登記入賬；（三） 企業(yè)應當將因減資而注銷股份、發(fā)還股款以及因減資需更新股票的變動情況，在股本賬戶的明細賬及有關(guān)備查簿中詳細記錄；（四） 投資者按規(guī)定轉(zhuǎn)讓其出資的，企業(yè)應當于有關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢時將出讓方所轉(zhuǎn)讓的出資額在資本(或股本)賬戶的有關(guān)明細賬戶及各備查登記簿中轉(zhuǎn)為受讓方。第六十八條 資本公積包括資本(股本)溢價、接受捐贈、外幣資本折算差額等。第六十九條 盈余公積金按照規(guī)定或經(jīng)股東大會批準從凈利潤中提取，包括法定盈余公積、任意盈余公積；法定盈余公積按稅后利潤的10％提取，達到注冊資本的50％可不再提取。盈余公積可以用來彌補虧損、轉(zhuǎn)增資本(或股本)。第九章 收入第七十條 收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動中所形成的經(jīng)濟利益的總流入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入；收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。企業(yè)應當根據(jù)收入的性質(zhì)按照收入確認的原則合理地確認和計量各項收入。第七十一條 銷售商品的收入應當在下列條件均能滿足時予以確認：（一） 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二） 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（三） 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（四） 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量；第七十二條 銷售商品的收入應按企業(yè)與購貨方簽訂的合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定?，F(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為當期費用；銷售折讓在實際發(fā)生時沖減當期收入?，F(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務人提供的債務減讓；銷售折讓是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓?，F(xiàn)金折扣應當在實際發(fā)生時作為當期費用。第七十三條 企業(yè)已經(jīng)確認收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應當沖減退回當期的收入；年度資產(chǎn)負債表日及以前售出的商品在資產(chǎn)負債表日至財務會計報告批準報出日之間發(fā)生退回的，應當作為資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表日編制的會計報表有關(guān)收入、費用、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益等項目的數(shù)字。第七十四條 提供勞務的總收入應按企業(yè)與接受勞務方簽訂的合同或協(xié)議的金額確定。第七十五條 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的收入包括利息收入和使用費收入。 （一）利息和使用費收入應當在以下條件均能滿足時予以確認：（1）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（2）收入的金額能夠可靠地計量；（二）利息和使用費收入應按下列方法分別予以計量：（1）利息收入應按讓渡現(xiàn)金使用權(quán)的時間和適用利率計算確定；（2）使用費收入應按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。第七十六條 房地產(chǎn)銷售收入應在以下條件均能滿足時予以確認：（一） 購房款已全額收訖；（二） 工程已經(jīng)竣工且具備交付入住條件，已通知業(yè)主辦理交房入住手續(xù)；（三） 具有經(jīng)購買方認可的銷售合同；（四） 成本能夠可靠地計量。第七十七條 出租物業(yè)收入應在以下條件均能滿足時予以確認：（一）具有承租人認可的租賃合同、協(xié)議或其他結(jié)算通知書；（二）履行了合同規(guī)定的義務，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（三）出租開發(fā)成本能夠可靠地計量。第七十八條 經(jīng)營租賃收入在合同約定的收款日確認為收入。第七十九條 勞務收入在合同規(guī)定的收款日確認為收入。第八十條 資金使用費收入在合同規(guī)定的計息日或收款日確認為收入。第八十一條 其他收入按照《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準則》中的相關(guān)規(guī)定合理加以確認。第十章 成本費用管理第八十二條 成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務而發(fā)生的各種耗費。費用是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務等日?；顒铀l(fā)生的經(jīng)濟利益的流出； 第八十三條 開發(fā)成本費用包括開發(fā)成本和開發(fā)間接費用。開發(fā)成本包括土地使用權(quán)取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、資本化利息。開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、獎金、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第八十四條 對工程項目的成本控制按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）參與項目的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標、利潤計劃、銷售預測、成本預測等資料確定目標收入、目標利潤、目標成本，作為項目規(guī)劃、設計的根據(jù)；（二）嚴格審核各項工程支出，按照公司授權(quán)、合同辦理業(yè)務，對于不符合合同、付款節(jié)點的事項不予支付，并需查明原因；（三）對成本支出進行明細分類核算，及時掌握各成本項目的發(fā)生額及余額狀況，準確核算各項產(chǎn)品的成本，進行成本項目分析；（四）各公司財務部負責應同其他相關(guān)部門合作完成竣工決算工作，正確核算各項完工產(chǎn)品成本。第八十五條 材料設備采購成本的管理。（一）嚴格按照采購管理制度進行采購，對設備和大宗材料的采購進行招投標；（二）所購置的材料設備必須到貨并且審驗無誤后才能憑合同、驗貨報告、入庫單、貨運單據(jù)等有效原始憑證辦理付款手續(xù)。合同約定有預付款的按照合同執(zhí)行，同時及時取得合規(guī)發(fā)票。第八十六條 期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括應作為期間費用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。期間費用直接記入當期損益。第八十七條 公司對管理費用、營業(yè)費用、項目管理費實行預算管理。第八十八條 購買煙酒及其他禮品，