【文章內(nèi)容簡介】 司發(fā)生的債轉(zhuǎn)股、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)或收到低于應(yīng)收債權(quán)賬面價值等業(yè)務(wù)按《企業(yè)會計制度》的規(guī)定進(jìn)行業(yè)務(wù)處理；（三）公司對應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款（不含應(yīng)收票據(jù))按年末余額的5‰計提壞賬準(zhǔn)備。壞賬損失核算采用備抵法。壞賬的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：債務(wù)人依法宣告破產(chǎn)、撤銷、其剩余財產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收賬款；債務(wù)人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財產(chǎn)或遺產(chǎn)確實不足清償?shù)膽?yīng)收賬款；債務(wù)人遭受重大自然災(zāi)害或以外事故，損失巨大，以其財產(chǎn)（包括：保險公司賠款等）確實無法清償?shù)膽?yīng)收賬款；債務(wù)人與其為履行償債義務(wù)，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽?yīng)收賬款；逾期3年以上仍未收回的應(yīng)收賬款；經(jīng)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)核銷的應(yīng)收賬款。對符合上述條件之一的應(yīng)收款項，由財務(wù)部提出核銷申請，10000元以內(nèi)的經(jīng)本公司總經(jīng)理簽字后，確認(rèn)為壞賬，報財務(wù)管理中心備案；10000元以上的還需經(jīng)審計法務(wù)部和財務(wù)管理中心審批后，確認(rèn)為壞賬。（四）待攤費(fèi)用。按收益期分為待攤費(fèi)用和長期待攤費(fèi)用。待攤費(fèi)用指已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別承擔(dān)、分?jǐn)偲谠谝荒暌詢?nèi)(含一年)的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、租賃費(fèi)等；長期待攤費(fèi)用指公司已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期分別承擔(dān)、分?jǐn)偲谠谝荒暌陨希ú缓荒辏┪迥辏ê迥辏┮韵碌母黜椯Y本性費(fèi)用，如裝修費(fèi)、固定資產(chǎn)改良支出等。待攤費(fèi)用應(yīng)按其收益期限分期平均攤銷計入成本、費(fèi)用，按費(fèi)用種類設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如果某項待攤費(fèi)用已不能使企業(yè)受益，應(yīng)將其攤余價值一次全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期成本、費(fèi)用。第三十八條 存貨包括庫存材料設(shè)備、開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、低值易耗品等。（一）公司存貨在取得時，按實際成本計價，領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按實際成本計價；（二）公司發(fā)生的投資者投入的存貨、接受捐贈的存貨及接受債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)取得存貨等業(yè)務(wù)均按《企業(yè)會計制度》規(guī)定進(jìn)行業(yè)務(wù)處理；（三）盤盈的存貨按同類或類似存貨的市場價格作為實際價格；（四）存貨每半年盤點(diǎn)一次(具體按公司盤點(diǎn)細(xì)則執(zhí)行)，盤點(diǎn)結(jié)果如與賬面記錄不符應(yīng)及時查明原因，報批后進(jìn)行業(yè)務(wù)處理；（五）存貨按房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非開發(fā)產(chǎn)品分類。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品；（六）各項存貨按實際成本計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次性攤銷；（七）出租開發(fā)產(chǎn)品為本集團(tuán)意圖出售而暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)，應(yīng)在預(yù)計可使用年限之內(nèi)（20年～50年）分期攤銷；（八）在建開發(fā)產(chǎn)品為尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)；（九）擬開發(fā)土地是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地；項目整體開發(fā)時應(yīng)全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項目分期開發(fā)時，應(yīng)將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；后期未開發(fā)土地仍保留在本項目。（十）公共配套設(shè)施按實際成本計入開發(fā)成本，應(yīng)在完工時分清屬于營業(yè)性配套和非營業(yè)性配套。非營業(yè)性配套攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本；但如有經(jīng)營價值且擁有收益權(quán)的營業(yè)性配套設(shè)施按照可售物業(yè)的收益范圍分?jǐn)倖为?dú)計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“配套開發(fā)產(chǎn)品”。第三十九條 低值易耗品的管理依照集團(tuán)低值易耗品的相關(guān)管理制度執(zhí)行。第二節(jié) 長期投資第四十條 長期投資包括公司持有時間準(zhǔn)備超過一年(不含一年)的各種股權(quán)性投資、不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時變現(xiàn)的債券、其它債權(quán)投資和其它長期投資。第四十一條 公司對外投資必須組織人員對項目進(jìn)行論證，提出可行性研究報告，并上報董事會批準(zhǔn)執(zhí)行。第四十二條 長期投資在取得時按初始投資成本（含支付的稅金、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用）入賬，實際支付的價款（包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利）按實際支付的價款減去已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利(或減去已到付息期但尚未領(lǐng)取的債權(quán)利息)后的差額，作為投資成本。第四十三條 長期投資應(yīng)根據(jù)持股比例分別采用權(quán)益法和成本法核算。第三節(jié) 固定資產(chǎn)第四十四條 固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備、公司價值在1000元以上并且使用年限超過2年的也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。如空調(diào)、復(fù)印機(jī)等。第四十五條 固定資產(chǎn)應(yīng)按取得時的成本 (含買價、運(yùn)費(fèi)和保險費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出) 入賬。第四十六條 固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法提取。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)提足折舊后，不管能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補(bǔ)提折舊。第四十七條 固定資產(chǎn)的購建、報廢、調(diào)入、調(diào)出、租出及對外作為投資等應(yīng)按公司規(guī)定的審批程序辦理，并應(yīng)設(shè)置明細(xì)賬核算。第四十八條 固定資產(chǎn)應(yīng)每半年盤點(diǎn)一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因并寫出書面報告，經(jīng)本公司行政人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)后計入營業(yè)外收支。第四十九條 固定資產(chǎn)以原值減累計折舊記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)。第五十條 在有關(guān)建造的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，發(fā)生的與購買或建造固定資產(chǎn)有關(guān)的一切直接或間接成本（包括在購建期間利用專門借款進(jìn)行購建所發(fā)生的借款費(fèi)用）予以資本化。在建工程在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。第五十一條 對固定資產(chǎn)在預(yù)計使用年限內(nèi)按直線法計提折舊。固定資產(chǎn)殘值率按5％。以前年度折舊年限與此不相同的舊固定資產(chǎn)，按照原折舊年限進(jìn)行會計核算和折舊計提。各類固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈殘值率分別為：類別 預(yù)計使用年限 預(yù)計凈殘值率房屋及建筑物 20 5%機(jī)器設(shè)備 10 5%運(yùn)輸工具 4 5%電子設(shè)備 3 5%其他器具工具家具 5 5%第五十二條 固定資產(chǎn)的管理依照集團(tuán)關(guān)于固定資產(chǎn)的相關(guān)制度執(zhí)行。第四節(jié) 無形資產(chǎn)第五十三條 無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或為管理目的而持有的沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。如：軟件、商譽(yù)、專利權(quán)、商標(biāo)使用權(quán)等。第五十四條 無形資產(chǎn)在取得時按實際成本計量。第五十五條 無形資產(chǎn)自取得當(dāng)月起按5年攤銷平均攤銷，計入損益。第五十六條 公司征用土地的使用權(quán)費(fèi)用是為建造商品房的支出應(yīng)列入商品房成本中，不能作為無形資產(chǎn)。第五十七條 公司出售無形資產(chǎn)應(yīng)將所取得價款與該項無形資產(chǎn)的賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。第七章 負(fù)債 負(fù)債是指公司過去的交易、事項形成的現(xiàn)時義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。負(fù)債按流動性分為流動負(fù)債和長期負(fù)債。第一節(jié) 流動負(fù)債第五十八條 流動負(fù)債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)付款項、預(yù)提費(fèi)用和一年內(nèi)到期的長期借款等。 第五十九條 公司各項流動負(fù)債應(yīng)按實際發(fā)生額入賬。第六十條 公司以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，支付的現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)小于或大于應(yīng)付債務(wù)賬面價值差額的計入資本公積或營業(yè)外支出。第六十一條 債務(wù)轉(zhuǎn)為股本的應(yīng)按債權(quán)人放棄債權(quán)而享有的股份作為實收資本，債務(wù)賬面價值與轉(zhuǎn)作實收資本金額的差額作為資本公積。第二節(jié) 長期負(fù)債第六十二條 長期負(fù)債是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的負(fù)債，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等。第六十三條 各項長期負(fù)債應(yīng)分明細(xì)進(jìn)行核算將于一年內(nèi)到期償還的長期負(fù)債，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)作為一項流動負(fù)債，單獨(dú)反映。第六十四條 長期負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照負(fù)債本金和債券面值、確定的利率按期計提利息，并按用途分別計入成本或當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用。第八章 所有者權(quán)益第六十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟(jì)利益，包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。第六十六條 實收資本是按照公司章程或合同、協(xié)議的規(guī)定實際投入公司的資本。第六十七條 企業(yè)實收資本在下列情況下可以變動：（一） 符合增資條件并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)增資的，在實際取得投資者的出資時登記入賬；（二） 企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊資本的，在實際發(fā)還投資時登記入賬；采用收購本企業(yè)股票方式減資的，在實際購入本企業(yè)股票時登記入賬；（三） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)將因減資而注銷股份、發(fā)還股款以及因減資需更新股票的變動情況，在股本賬戶的明細(xì)賬及有關(guān)備查簿中詳細(xì)記錄；（四） 投資者按規(guī)定轉(zhuǎn)讓其出資的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)于有關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢時將出讓方所轉(zhuǎn)讓的出資額在資本(或股本)賬戶的有關(guān)明細(xì)賬戶及各備查登記簿中轉(zhuǎn)為受讓方。第六十八條 資本公積包括資本(股本)溢價、接受捐贈、外幣資本折算差額等。第六十九條 盈余公積金按照規(guī)定或經(jīng)股東大會批準(zhǔn)從凈利潤中提取，包括法定盈余公積、任意盈余公積；法定盈余公積按稅后利潤的10％提取，達(dá)到注冊資本的50％可不再提取。盈余公積可以用來彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本(或股本)。第九章 收入第七十條 收入是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒又兴纬傻慕?jīng)濟(jì)利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入；收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)收入的性質(zhì)按照收入確認(rèn)的原則合理地確認(rèn)和計量各項收入。第七十一條 銷售商品的收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一） 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二） 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（三） 與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（四） 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量；第七十二條 銷售商品的收入應(yīng)按企業(yè)與購貨方簽訂的合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定?，F(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為當(dāng)期費(fèi)用；銷售折讓在實際發(fā)生時沖減當(dāng)期收入?，F(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)減讓；銷售折讓是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓?，F(xiàn)金折扣應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時作為當(dāng)期費(fèi)用。第七十三條 企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應(yīng)當(dāng)沖減退回當(dāng)期的收入；年度資產(chǎn)負(fù)債表日及以前售出的商品在資產(chǎn)負(fù)債表日至財務(wù)會計報告批準(zhǔn)報出日之間發(fā)生退回的，應(yīng)當(dāng)作為資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項處理，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表日編制的會計報表有關(guān)收入、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益等項目的數(shù)字。第七十四條 提供勞務(wù)的總收入應(yīng)按企業(yè)與接受勞務(wù)方簽訂的合同或協(xié)議的金額確定。第七十五條 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的收入包括利息收入和使用費(fèi)收入。 （一）利息和使用費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)在以下條件均能滿足時予以確認(rèn)：（1）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（2）收入的金額能夠可靠地計量；（二）利息和使用費(fèi)收入應(yīng)按下列方法分別予以計量：（1）利息收入應(yīng)按讓渡現(xiàn)金使用權(quán)的時間和適用利率計算確定；（2）使用費(fèi)收入應(yīng)按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)時間和方法計算確定。第七十六條 房地產(chǎn)銷售收入應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一） 購房款已全額收訖；（二） 工程已經(jīng)竣工且具備交付入住條件，已通知業(yè)主辦理交房入住手續(xù)；（三） 具有經(jīng)購買方認(rèn)可的銷售合同；（四） 成本能夠可靠地計量。第七十七條 出租物業(yè)收入應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一）具有承租人認(rèn)可的租賃合同、協(xié)議或其他結(jié)算通知書；（二）履行了合同規(guī)定的義務(wù)，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（三）出租開發(fā)成本能夠可靠地計量。第七十八條 經(jīng)營租賃收入在合同約定的收款日確認(rèn)為收入。第七十九條 勞務(wù)收入在合同規(guī)定的收款日確認(rèn)為收入。第八十條 資金使用費(fèi)收入在合同規(guī)定的計息日或收款日確認(rèn)為收入。第八十一條 其他收入按照《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中的相關(guān)規(guī)定合理加以確認(rèn)。第十章 成本費(fèi)用管理第八十二條 成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費(fèi)。費(fèi)用是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒铀l(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出； 第八十三條 開發(fā)成本費(fèi)用包括開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)用。開發(fā)成本包括土地使用權(quán)取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、資本化利息。開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、獎金、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第八十四條 對工程項目的成本控制按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）參與項目的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)、利潤計劃、銷售預(yù)測、成本預(yù)測等資料確定目標(biāo)收入、目標(biāo)利潤、目標(biāo)成本，作為項目規(guī)劃、設(shè)計的根據(jù)；（二）嚴(yán)格審核各項工程支出，按照公司授權(quán)、合同辦理業(yè)務(wù)，對于不符合合同、付款節(jié)點(diǎn)的事項不予支付，并需查明原因；（三）對成本支出進(jìn)行明細(xì)分類核算，及時掌握各成本項目的發(fā)生額及余額狀況，準(zhǔn)確核算各項產(chǎn)品的成本，進(jìn)行成本項目分析；（四）各公司財務(wù)部負(fù)責(zé)應(yīng)同其他相關(guān)部門合作完成竣工決算工作，正確核算各項完工產(chǎn)品成本。第八十五條 材料設(shè)備采購成本的管理。（一）嚴(yán)格按照采購管理制度進(jìn)行采購，對設(shè)備和大宗材料的采購進(jìn)行招投標(biāo)；（二）所購置的材料設(shè)備必須到貨并且審驗無誤后才能憑合同、驗貨報告、入庫單、貨運(yùn)單據(jù)等有效原始憑證辦理付款手續(xù)。合同約定有預(yù)付款的按照合同執(zhí)行，同時及時取得合規(guī)發(fā)票。第八十六條 期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括應(yīng)作為期間費(fèi)用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。期間費(fèi)用直接記入當(dāng)期損益。第八十七條 公司對管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用、項目管理費(fèi)實行預(yù)算管理。第八十八條 購買煙酒及其他禮品，