【正文】 退房、換房、合同變更 56第七章 銷售現(xiàn)場工作管理 58第八章 銷售合同的管理 60附件5 XXXX（中國）置業(yè)有限公司資金調(diào)配與管控辦法 62第一章 銀行賬戶管理 62第二章 銀行賬戶管理 62第三章 資金調(diào)度 63第四章 附則 66附件5 XXXX（中國）置業(yè)有限公司貨幣資金管理辦法 67第一章 總則 67第二章 現(xiàn)金的管理和監(jiān)督 67第三章 銀行存款的管理和監(jiān)督 69第四章 備用金和業(yè)務(wù)借支的管理 70第五章 監(jiān)督和考核 71第六章 附 則 71附件7 XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)分析管理辦法 72第一章 總則 72第二章 財務(wù)分析的內(nèi)容和方法 72第三章 財務(wù)分析的上報 73第四章 附 則 74附件8 XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)檔案管理辦法 75第一章 總則 75第二章 會計檔案的分類和歸集 75第三章 會計檔案的整理裝訂 76第四章 會計檔案的排列編目 77第五章 會計檔案的歸檔 79第六章 會計檔案的借閱 79第七章 會計檔案保管責(zé)任人 80第八章 會計檔案的保管期限 80第九章 附 則 81附件9 XXXX（中國）置業(yè)有限公司資產(chǎn)管理制度 82第一章 固定資產(chǎn)管理制度 82第二章 低值易耗品管理辦法 86第三章 往來賬管理制度 92第四章 樣板間資產(chǎn)管理辦法 96第五章 其他資產(chǎn)管理辦法 100XXXX（中國）置業(yè)有限公司財務(wù)管理制度第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團(tuán)公司）的財務(wù)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國會計法》，參照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，以及有關(guān)法規(guī)、政策和制度，結(jié)合實(shí)際情況，制定本制度。第七條 分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財務(wù)部主要負(fù)責(zé)其本公司的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與調(diào)控、融資決策與資金調(diào)度；對外投資決策的支持；公司融資渠道建設(shè)；營運(yùn)資金管理與整體資金的預(yù)測、年度財務(wù)預(yù)算管理與控制；財務(wù)管理制度與內(nèi)部控制制度的擬定并貫徹執(zhí)行；財務(wù)分析與會計核算的審核、監(jiān)督；貫徹落實(shí)集團(tuán)財務(wù)管理的制度和辦法；財務(wù)部行政管控；外部關(guān)系管理。第五章 財務(wù)檢查與監(jiān)督第十五條 集團(tuán)財務(wù)管理中心有權(quán)對各公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行檢查和監(jiān)督，確保經(jīng)營成果真實(shí)、合法。各分子公司及關(guān)聯(lián)公司設(shè)財務(wù)部，在財務(wù)部經(jīng)理和總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展具體工作。第九條 公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。第十五條 列報及合并的基礎(chǔ)：子公司和其他受控實(shí)體均從控制權(quán)轉(zhuǎn)入集團(tuán)之日起劃入合并范圍，從控制權(quán)轉(zhuǎn)出集團(tuán)之日起停止合并。第二十條 收入的確認(rèn)：房地產(chǎn)收入按照SFAS No. 66“房地產(chǎn)銷售會計”的要求確認(rèn)。第二十一條 長期投資：若集團(tuán)能對被投資方施加顯著影響，集團(tuán)用權(quán)益法進(jìn)行會計核算。對于承租人，滿足以下任一個條件，都應(yīng)作為融資租賃核算：a. 租賃合同到期時，出租物的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移給承租人b. 有折扣交易選項(xiàng)c. 租期占出租物預(yù)計剩余使用壽命的75%以上d. 最低租賃付款額的現(xiàn)值占出租物公允價值的90%以上。如果賬面價值大于公允價值，商譽(yù)就可能發(fā)生了減值。第二十六條 每股收益：每股收益按照SFAS No. 128“每股收益”的規(guī)定計算。第四章 會計科目的設(shè)置第二十八條 置業(yè)類公司執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，并根據(jù)具體經(jīng)營特點(diǎn)選用會計科目。記賬憑證的使用應(yīng)遵守以下條款：（一） 會計人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證；（二） 填制記賬憑證時，應(yīng)當(dāng)對記賬憑證進(jìn)行連續(xù)編號，一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需要填制兩張以上記賬憑證的，可以采用分?jǐn)?shù)編號法編號；（三） 填制記賬憑證應(yīng)包括日期、憑證編號、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)以及填制人、稽核人、記賬人、財務(wù)負(fù)責(zé)人等內(nèi)容；（四） 除結(jié)轉(zhuǎn)損益的記賬憑證可以不附原始憑證外，其他記賬憑證必須附有原始憑證。短期投資的現(xiàn)金股利或利息應(yīng)于實(shí)際收到時沖減投資的賬面價值（已記入“應(yīng)收股利或“應(yīng)收利息”科目的現(xiàn)金股利或利息除外）。對符合上述條件之一的應(yīng)收款項(xiàng)，由財務(wù)部提出核銷申請，10000元以內(nèi)的經(jīng)本公司總經(jīng)理簽字后，確認(rèn)為壞賬，報財務(wù)管理中心備案；10000元以上的還需經(jīng)審計法務(wù)部和財務(wù)管理中心審批后，確認(rèn)為壞賬。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品包括原材料、庫存商品、低值易耗品；（六）各項(xiàng)存貨按實(shí)際成本計價；低值易耗品在領(lǐng)用時按一次性攤銷；（七）出租開發(fā)產(chǎn)品為本集團(tuán)意圖出售而暫以經(jīng)營方式出租的物業(yè)，應(yīng)在預(yù)計可使用年限之內(nèi)（20年～50年）分期攤銷；（八）在建開發(fā)產(chǎn)品為尚未建成、以出售為開發(fā)目的的物業(yè)；（九）擬開發(fā)土地是指所購入的、已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地；項(xiàng)目整體開發(fā)時應(yīng)全部轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；項(xiàng)目分期開發(fā)時，應(yīng)將分期開發(fā)用地部分轉(zhuǎn)入在建開發(fā)產(chǎn)品；后期未開發(fā)土地仍保留在本項(xiàng)目。第三節(jié) 固定資產(chǎn)第四十四條 固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。第四十八條 固定資產(chǎn)應(yīng)每半年盤點(diǎn)一次，對盤盈、盤虧、毀損固定資產(chǎn)應(yīng)查明原因并寫出書面報告，經(jīng)本公司行政人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)后計入營業(yè)外收支。第四節(jié) 無形資產(chǎn)第五十三條 無形資產(chǎn)是公司為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或?yàn)楣芾砟康亩钟械臎]有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。第一節(jié) 流動負(fù)債第五十八條 流動負(fù)債是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)付款項(xiàng)、預(yù)提費(fèi)用和一年內(nèi)到期的長期借款等。第八章 所有者權(quán)益第六十五條 所有者權(quán)益為公司投資者所享有的經(jīng)濟(jì)利益，包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利益。第七十一條 銷售商品的收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一） 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（二） 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；第七十七條 出租物業(yè)收入應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認(rèn)：（一）具有承租人認(rèn)可的租賃合同、協(xié)議或其他結(jié)算通知書；（二）履行了合同規(guī)定的義務(wù)，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（三）出租開發(fā)成本能夠可靠地計量。開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、獎金、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括應(yīng)作為期間費(fèi)用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費(fèi)用。第九十三條 各公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤加上年初未分配利潤、以前年度損益調(diào)整和其他轉(zhuǎn)入后的余額為可供分配的利潤。內(nèi)部管理財務(wù)報表的設(shè)計、編制、報送須經(jīng)財務(wù)管理中心的總經(jīng)理批準(zhǔn)，其他任何部門和人員無權(quán)直接要求財務(wù)部門提供財務(wù)報表、財務(wù)數(shù)據(jù)。少數(shù)股東應(yīng)占的權(quán)益和損益作為獨(dú)立項(xiàng)目記入合并會計報表內(nèi)。第二章 財務(wù)人員的任命、聘用與培養(yǎng)第五條 各公司財務(wù)經(jīng)理的任職由集團(tuán)公司財務(wù)管理中心提名，經(jīng)行政人力資源中心審核和分子公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，集團(tuán)公司正式委派。第三章 財務(wù)人員的培訓(xùn)與考核第十一條 集團(tuán)財務(wù)中心負(fù)責(zé)集團(tuán)公司所有財務(wù)人員的財務(wù)管理制度、會計核算制度、政策法規(guī)和信息操作系統(tǒng)使用的培訓(xùn)工作。第十七條 財務(wù)核算會計的輪崗由各公司財務(wù)部經(jīng)理擬定方案，報集團(tuán)公司財務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)班子審核同意后實(shí)施。（二） 銷售現(xiàn)場出納僅有收取房款、退籌、退定的權(quán)限。（五） 每月核對銀行對賬單，并于20日上報給集團(tuán)管理中心；（六） 每周六與出納核對資金周報中的費(fèi)用付款金額。 XXXX（中國）置業(yè)有限公司 二〇〇八年二月二十五日附件3 XXXX（中國）置業(yè)有限公司預(yù)算管理及控制辦法第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱集團(tuán)公司）及其分子公司的經(jīng)營和財務(wù)管理，增強(qiáng)集團(tuán)公司的競爭力，保證集團(tuán)公司運(yùn)作的計劃性，特制定本辦法。固定費(fèi)用指預(yù)算部、設(shè)計部、項(xiàng)目部、配套采購部人員的工資、獎金和相應(yīng)的辦公費(fèi)用，與各項(xiàng)目部有關(guān)的費(fèi)用記入各項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)。第十六條 管理費(fèi)用預(yù)算由各公司的行政人事部根據(jù)分項(xiàng)目、分月的預(yù)算進(jìn)行控制，財務(wù)部進(jìn)行審核。第二十四條 年度利潤和項(xiàng)目利潤由各公司總經(jīng)理和財務(wù)負(fù)責(zé)。第三十一條 預(yù)算調(diào)整項(xiàng)目一旦審批確定，各公司應(yīng)據(jù)此調(diào)整后期預(yù)算。第三十七條 本辦法由集團(tuán)公司財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋。營銷部根據(jù)客戶VIP和身份證原件驗(yàn)證客戶的身份，由銷售主管在收據(jù)上簽字，現(xiàn)場財務(wù)根據(jù)經(jīng)審批的收據(jù)退款，由客戶在退籌表上對收到的現(xiàn)金簽字確認(rèn)。第九條 客戶退大定，各分子公司根據(jù)本公司營銷部的退定管理制度執(zhí)行，財務(wù)部安排適當(dāng)?shù)娜藛T和現(xiàn)金，現(xiàn)場財務(wù)審核相關(guān)收據(jù)和簽批手續(xù)后進(jìn)行退款。各分子公司總經(jīng)理、業(yè)務(wù)副總和銷售經(jīng)理給客戶的優(yōu)惠額度按照各項(xiàng)目價格審批表的整體優(yōu)惠額度內(nèi)執(zhí)行，分子公司總經(jīng)理對個別特殊客戶的優(yōu)惠在此基礎(chǔ)上可以有權(quán)限再優(yōu)惠2%，此為最大權(quán)限，若須更大優(yōu)惠，超出比例部分需要報集團(tuán)CEO審批。（二） 銷售會計將空白內(nèi)部收據(jù)蓋章后交給現(xiàn)場會計使用，現(xiàn)場會計應(yīng)妥善保管票據(jù)。第十三條 款項(xiàng)收訖后，客戶簽訂銷售合同，現(xiàn)場會計審核合同。第十八條 催收程序及時間界定每周二次由現(xiàn)場會計匯總當(dāng)月現(xiàn)金應(yīng)收款明細(xì)，交營銷部案場主管。營銷部正式簽訂合同時，按揭貸款的資料必須齊備。第十四條 簽約以首付房款交納和銷售合同簽訂（合同號已出且客戶簽字）同時具備為標(biāo)準(zhǔn)。收據(jù)使用、交存均有記錄表，銷售會計應(yīng)妥善保管記錄表。4. 審核付款方式和金額1) 分期付款客戶首付款比例原則是4：4：2，時間是簽約時間，簽約后3個月，交付前1個月。非集中退定的客戶，在每周六退款。提前退籌的客戶，需要由本人書面提出申請，同時履行上述審批程序。第二條 銷售與收款的價格以在經(jīng)CEO審批的目標(biāo)均價及各階段定價的基礎(chǔ)上，經(jīng)公司總經(jīng)理簽批的價格表為依據(jù)。各公司總經(jīng)理對沒有達(dá)到預(yù)算目標(biāo)的，要考慮糾正的措施。%時, 財務(wù)中心向該公司總經(jīng)（裁）辦預(yù)警；超預(yù)算項(xiàng)目累計達(dá)到可用預(yù)算的2%時,由其總經(jīng)辦向CEO辦和財務(wù)中心匯報,并提出整改措施；集