【文章內容簡介】 給予一些國民事業(yè)用地。（這些國民事業(yè)可以包括教育、國防、旅游、城市基礎建設等涉及到國計民生的事業(yè)?，F(xiàn)在國家已控制這種方式取得土地使用權）出讓：從國家手里有償獲取土地使用權的方式。協(xié)議：就土地出讓金的數(shù)額，用地方可以和政府協(xié)商雙方達成一致的成交價格獲取土地使用權的方式。（國家對這種土地使用權的獲取方式也盡量控制，除工業(yè)、倉儲、市政公益事業(yè)項目以政府調整經(jīng)濟結構、實施產(chǎn)業(yè)政策而給予優(yōu)惠扶持的項目和市政府確定的重點建設項目等用地外，不得協(xié)議出讓國有土地使用權）。招標：就某一塊建設用地政府以投標的形式公開向社會征集項目開發(fā)方案，其中資源利用最優(yōu)化同時產(chǎn)生的社會效益最大的項目獲得用地。拍賣：就某一塊建設用地，政府以競價的形式公開向社會招商，價高者得。1 關于商品房216。 商品房的概念：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權后，進行開發(fā)建設并經(jīng)國土局批準在市場中流通的房地產(chǎn)。（它是在獲取房產(chǎn)證后可以自行轉讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的固定資產(chǎn)）216。 商品房的物業(yè)類型 住宅 寫字間 商場 酒店 市場住宅與寫字間相融合產(chǎn)生了一種新的物業(yè)形態(tài)——SOHO（小型商務公寓）它包括：住宅、酒店、寫字間1 商品房的價格組成216。 地價：土地出讓金，拆遷安置費，勘察設計費，市政基礎設施配 套費。216。 建安費用：土建，安裝216。 管理費：銷售成本應含在管理費用中216。 融資成本：貸款利息216。 稅金：%；銷售稅216。 利潤216。 其它分攤費用三、 常用專業(yè)術語 單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 期房指消費者在購買時不具備即買即住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始，至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權大證為止，所出售的商品房稱為期房。消費者在購買期房時，應簽商品房買賣合同。 現(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住取得產(chǎn)權證。 屋的開間是指房屋的寬度。 房屋的進深是指房屋的實際長度。 房屋的層高是指下層地板面或露面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。（通常房屋的層高為3米） 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。（） 商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 商品房的均價是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。 TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲傳過來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。而在目前的建筑上是指：規(guī)劃以排列為主，一棟房有兩三戶的聯(lián)體別墅。1 獨立式別墅以戶為單位獨立建造的居住性樓房。營銷部銷售組、客服組術語定義序號術語說明1置業(yè)預算對某房屋按照某種付款方式計算，所得的付款計劃。2置業(yè)登記登記意向客戶的基本情況（姓名、性別、年齡、意向對象、意向程度、聯(lián)系方式等）和意向房屋的情況（戶型、戶位、程度及其他）3開盤房屋自此開始發(fā)售4可售房具備法定銷售條件，經(jīng)過銷售主管審核確定可以銷售、且未定未售的房屋。5清理房房屋銷售后，公司依法收回并進行再次銷售的房屋。6轉讓房不嚴格的說法，指業(yè)主希望轉讓或發(fā)生了轉讓的房屋7銷控記錄銷售信息管理，包括是否可對外發(fā)售，以及戶位、價格、面積、圖紙、發(fā)售時間、配置等8定房客戶簽署定單（定購書，認購書等），并交納定金，尚未簽正式合同的狀態(tài)；9凍結可售房暫不發(fā)售，銷控狀態(tài)以淡綠色表示；10戶位房屋所處區(qū)域及具體位置的代碼，編寫原則首先為簡單明白、物業(yè)使用方便，其次考慮施工過程中與工程部方便交流。11戶型在產(chǎn)品資料手續(xù)中，特指代碼而不是大戶型、小戶型、平層、錯層、兩房、三房；12銷售管理軟件銷售軟件，功能為記錄項目產(chǎn)品資料、客戶資料以及合同執(zhí)行中的登記、按揭、交款、辦證情況，有數(shù)據(jù)查詢和流程控制兩大功能，主要使用崗位為（1）銷售組；（2）支持組項目管理員；（3）財務部項目收銀員；13業(yè)主委托代理人業(yè)主通過委托書委托他人前來辦理具體購房手續(xù)，委托書分為普通委托書和公證委托書2種情況；14銷售道具包括模型、展示板、樓書、海報、戶型圖等宣傳資料15預售許可證在期房階段，由土地房屋管理局市場處發(fā)放的允許房屋銷售的憑證。16合同附圖售房合同附件圖紙，說明房屋位置、平面布局及主要尺寸。17合同配置售房合同附件，說明房屋18物業(yè)管理協(xié)議業(yè)主與物管公司就房屋物業(yè)管理簽定的協(xié)議，按規(guī)定在簽定售房合同的同時簽定。19物業(yè)管理公約關于社區(qū)物業(yè)管理的需要物管公司、開發(fā)商、業(yè)主共同遵守的約定。在簽定售房合同的同時簽定。20合同填列單為置業(yè)顧問填寫合同準確高效而設計，記錄了該房屋面積、價格和付款方式數(shù)據(jù)、客戶資料等數(shù)據(jù)，作指導合同填寫專用。21交房通知書交房前向業(yè)主發(fā)出的關于交房時間、保修時間、物管費起算時間的通知，是代表業(yè)主具備交房資格的證明文件。22產(chǎn)權合同經(jīng)房交所登記后，確定在期房階段的房屋所有權歸屬的售房合同。23抵押合同銀行（抵押權人）、業(yè)主（抵押人）、開發(fā)商（擔保方）三方就預售商品房抵押的有關事宜簽署的合同，現(xiàn)房與期房不同。24貸款合同銀行（貸款人）、業(yè)主（借款人）、開發(fā)商（保證人）三方就貸款、還款、擔保等相關事宜簽署的合同。25期房在房屋銷售合同各項手續(xù)辦理中，特指尚在修建過程中，在預售許可證有效期的房屋。26現(xiàn)房在房屋銷售合同各項手續(xù)辦理中，特指具備交房條件，預售許可證已經(jīng)過期的房屋。27交房開發(fā)商向購房者交接房屋的過程，實際操作中表現(xiàn)為開發(fā)商委托物業(yè)公司代表開發(fā)商向業(yè)主辦理交房手續(xù)。28新建登記房屋竣工驗收后，按職能部門要求將要件報房管部門，辦理單幢房屋的所有權手續(xù)。29產(chǎn)權總證證明單幢房屋的權屬證書。30產(chǎn)權分證即業(yè)主產(chǎn)權證，證明單套房屋的權屬證書。31大修基金業(yè)主交納的住宅共用部位設施設備維修基金。32國土證即業(yè)主國土證，證明該房屋的土地使用權面積，和產(chǎn)權證一起證明房屋權屬。33房屋面積測繪測量房屋套內面積，公攤面積、建筑面積及說明，分預售測繪和產(chǎn)權測繪，勘測院編制的預售測繪報告是商品房預售的必要條件，產(chǎn)權測繪報告是辦理產(chǎn)權證的必要條件。34國土測繪為辦理業(yè)主的國土分證，請專業(yè)土地測繪部門進行的現(xiàn)場測量，用于確定單幢房屋的位置、占地面積的過程35面積退補商品房竣工后，若售房合同上的銷售面積與產(chǎn)權面積測繪報告上產(chǎn)權面積有差異時，根據(jù)合同約定，對面積差異進行退補。36合同變更客戶對已簽合同申請變更，一般是姓名變更和短期內的付款方式變更，要求變更戶位屬于退房再定房的情況，登記合同與按揭合同如何變更按政策規(guī)定辦理37合同登記按房交所要求將售房合同及相關資料報送房交所登記。38聯(lián)機登記申請通過聯(lián)機方式，開發(fā)商向房交所提交所售房屋的買受人資料，進行登記申請。39延辦登記根據(jù)合同約定，售房合同應當在簽約后30日內送至房交所進行合同登記，另外。每逢房交會稅費標準可能下降。所以，在相互信任的基礎上，以及在不影響業(yè)主付款進度的情況下（按揭客戶必須先登記，后貸款），客戶可書面申請合同暫時不登記。40注銷合同登記在未辦理業(yè)主產(chǎn)權分證前，由于某種原因開發(fā)商與買受人解除買受關系，到房交所辦理注銷已登記合同的手續(xù)。41按揭業(yè)主以房屋做抵押，向銀行申請貸款，按銀行貸款利率每月向銀行償還本金及利息。42抵押登記按照房交所規(guī)定，將抵押合同、貸款合同及相關資料報送房交所登記。43期房背書轉讓在期房階段，業(yè)主轉讓已登記的房屋，轉讓方及受讓人簽署“本合同權益轉讓書”（售房合同附件五）。44期房轉按在期房階段，業(yè)主轉讓已辦理抵押的房屋，將抵押人（借款人）的姓名變更為受讓人的姓名，由受讓人繼續(xù)履行還款義務。45現(xiàn)房轉按同上，目前僅建設銀行開展此業(yè)務46提前還貸以按揭方式支付房款的業(yè)主，在付款期限內，一次性支付超過月供款金額的款項還貸方式，分為部分提前還貸及全部提前還貸。具體允許的部分還貸金額以銀行具體規(guī)定為準。47抵押注銷在貸款期限內，業(yè)主提前向銀行償清所有貸款后，到房交所注銷抵押登記。48報件按照政策將房屋交易各相關資料報相關部門辦理各種手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡述一、項目前期綜合策劃階段 研究地塊的特性和范圍 分析將要購買地塊的用途及獲益大小提出項目開發(fā)申請（由計劃經(jīng)濟委員會批復后立項完成）。 繳納土地出讓金，得到用地批準書或《國有土地使用證》（預登記）獲得土地使用權 規(guī)劃局給定選址意見書和規(guī)劃紅線圖 征地后拆遷安置補償 規(guī)劃設計及建筑方案制定216。 規(guī)劃方案報規(guī)劃部門，如通過獲得《規(guī)劃用地許可證》216。 初步設計報建委及規(guī)劃局（協(xié)同水、電、氣、通訊等相關部門）216。 出正式的建設施工圖，報施工圖審查機構審查216。 通過規(guī)劃管理部門獲得《工程規(guī)劃許可證》 繳納基礎配套費后獲《施工許可證》（現(xiàn)標準是120元/㎡） 施工現(xiàn)場的七通一平或三通一平216。 七通：通電、通氣、通訊、道路、熱能、上水、下水（包括排污）216。 三通：通水、通電、道路216。 一平：場地平整 安排長期及短期信貸216。 短期：9個月216。 長期：按揭、抵押開款1 對開發(fā)成本進行詳細估算1 工程發(fā)包（施工方必須具有施工許可證）——是承建方1 銷售階段（內部認購）：對市場狀況進一步分析確定售價及租金水平。二、 基礎設施及房屋配套的建設階段（工程進度安排） 開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質、《國有土地使用證》、《規(guī)劃用地許可證》、《工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》 開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金達到建設總投資的25%以上 提交商品房預售方案（說明商品房的位置、裝修標準、施工進度和竣工、交付使用時間、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理、出具由專業(yè)資質房地產(chǎn)測繪機構制作的《商品房預售面積預測報告書》） 保證預售商品房及其占用范圍內的土地使用權未設定抵押權 需向境外預售的商品房，應當同時提交允許向境外銷售的批復文件具備以上五個條件之后就可以向具級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》 三、 房屋銷售租賃階段 可以簽定商品房預售合同，30天之內送房交機關進行合同登記，繳納相關的稅費。 相關稅費：交易登記費80元定額 四、交房 通過質量、環(huán)境、消防、防雷、規(guī)劃五方面的驗收并取得驗收報告后辦妥重慶市建設竣工驗收備案登記手續(xù)。 向登記機關審請新建登記，然后獲《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》 開發(fā)商將辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，協(xié)助業(yè)主辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 相關稅費：轉移登記費、契稅、合同印花稅、權證印花稅、權證公本費 五、物業(yè)進入投入使用階段置業(yè)顧問工作手冊你每接待一位客戶，你就使他們在享受你所拉供的服務，你每賣出一套房你就使他們選擇了一種嶄新的生活方式；當你看到更多的人選擇了這種生活，你會感受到由衷的高興和滿足。致置業(yè)顧問一、工作原則 客戶至上原則：● 所有的服務項目、服務流程及其相關制度都應圍繞為顧客謀利益（購買成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、長期利益）● “刁鉆”的客戶是公司的市場導師，值得我們洗耳恭聽● 不是所有人都能成為我們的客戶，但我們要用對待顧客的思想對待所有人● 永遠讓顧客占便宜，讓顧客產(chǎn)生依賴● 對顧客承諾的一定要做到；沒有承諾的；盡量做到 科學決策原則：● 決策是建立在數(shù)據(jù)資料支持和直覺判斷的基礎上的● 信息的充分占有和信息的去偽存真是決策的第一要務● 決策的成本是指決策過程成本+糾錯成本+機會成本。好的決策就是決策成本最小而效益最大● 當力求最優(yōu)解而導致決策成本增高時，滿意解優(yōu)于最優(yōu)解 注重過程原則：● 保證過程才能保證結果● 制定目標 信息收集 制定計劃 執(zhí)行 反饋 定期檢討 回顧 報告。這才是一個完整的過程。 重塑原則：● 沒有最優(yōu)的，只有最適合企業(yè)某一階段的經(jīng)營模式和管理制度● 經(jīng)營管理模式是不斷調試出來的，各種總結固化的過程就是管理改進和提升的過程● 職員需不斷否定自己，發(fā)現(xiàn)自己的不足，并嚴格要求自己。吸納新東西，充分想念自己的能力，通過學習、總結、提高，達到重塑自我● 管理的方向就是要今天比昨天好，明天比今天好 簡單原則：● 信息盡可能一次傳遞，如果不可避免二次傳遞，信息首發(fā)者應對中轉傳遞的準確性予以驗證和監(jiān)督● 在有系統(tǒng)保證的前提下，一點對多點