【文章內(nèi)容簡介】 編號：編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應(yīng)順序編號。 幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應(yīng)分別按每一幢編寫幢號。 產(chǎn)別：是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別，如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn).......等。 結(jié)構(gòu)類別：如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等。 現(xiàn)在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實(shí)際用途，并非房屋原建時的用途。 附記：主要記載說明的問題，如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。 評定等級：是指整幢房屋的完損等級。 （5）評定的質(zhì)量要求： 評定房屋完損等級的目的，是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。為了保證質(zhì)量，必須做到以下幾點(diǎn)： ①加強(qiáng)對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì)，使每個評定人員對房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評定法弄懂，并在實(shí)際工作中能正確掌握使用。 ②在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決評定中存在的問題。 ③建立工作責(zé)任制，評定人員承擔(dān)評定質(zhì)量的責(zé)任,對質(zhì)量好的要給予表揚(yáng),對質(zhì)量差的要批評,并限期改正。 ④上級評定組織要嚴(yán)格把關(guān)，加強(qiáng)抽查指導(dǎo)，及時發(fā)現(xiàn)差錯，給予糾正。檢查質(zhì)量的方法： 房屋完損等級評定 WI/G003ＺＨＰＭ A/0 7/8 ①評定小組自查。評定小組每天實(shí)地評定結(jié)束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補(bǔ)上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標(biāo)準(zhǔn)，對不符合者，要及時糾正。 ②上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作，了解進(jìn)度，抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實(shí)地復(fù)查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內(nèi)。 （6）評定中應(yīng)注意的事項 ①參加評定工作的人員一定要有高度的責(zé)任感，要嚴(yán)格組織紀(jì)律，既做房屋質(zhì)量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。 ②查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評定為“危險房”和“嚴(yán)重?fù)p壞房”二個等級時，不要當(dāng)著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。 ③在現(xiàn)場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發(fā)生意外事故。 ④對查看時，隱敝部位被破損的地方，應(yīng)通過管理處及時安排修補(bǔ)，以免影響住戶。 （7）評定員應(yīng)遵守的紀(jì)律： ①評定工作必須到實(shí)地，依順序逐幢進(jìn)行。若遇住戶不在家，應(yīng)下次再補(bǔ)查，做到不遺漏、不復(fù)查。 ②工作時必須佩戴標(biāo)志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監(jiān)督。 ③對待群眾態(tài)度和氣，尊重群眾的風(fēng)俗習(xí)慣，注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。 ④妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。 ⑤堅持崗位，不擅離職守，認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。 ３、匯總統(tǒng)計表 這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質(zhì)量，搞好復(fù)核、核正工作，并在搞好統(tǒng)計匯總工作的同時，切實(shí)做好資料裝訂工作。房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作是最后一道工序，也是評定完損等級出成果的階段。 房屋完損等級評定 WI/G003ＺＨＰＭ A/0 8/8 匯總統(tǒng)計采用逐級的，自下而上的方法進(jìn)行。 （1）《房屋完損等級匯總表》是管理處建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總，從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。 ①此表由管理處匯總。 ②此表匯總是根據(jù)《房屋分幢完損等級評定表》復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總。 （2）《公司房屋完損等級匯總表》是各管理處房屋完損等級的統(tǒng)計匯總，反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級，并用百分率表示。 ①此表由公司匯總。 ②此表根據(jù)《房屋完損等級匯總表》來統(tǒng)計匯總。  臨時用電管理規(guī)定 WI/G004ＺＨＰＭ A/0 1/1 為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。 管理處對樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。 用戶在進(jìn)行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在《裝修登記表》中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進(jìn)行檢查核實(shí)。 凡進(jìn)入樓宇內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。 進(jìn)入樓宇的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告管理處，停止施工。本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。 供水管理規(guī)定 WI/G005ＺＨＰＭ A/0 1/1 為保證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下： 由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實(shí)需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。 地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。 水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。 抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。 隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。 執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。 房屋維修管理規(guī)定 WI/G006ＺＨＰＭ A/0 1/1 為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實(shí)是求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，服務(wù)用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。　 用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤負(fù)責(zé)?！　∮脩舴课葑匀牖锲鹨荒陜?nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷?！　∮脩羧牖餄M一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負(fù)責(zé)。 如用戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修班按成本價合理收費(fèi)?！　∪缬脩籼岢龃蟮木S修申請，維修班應(yīng)上報管理處，管理處派專職人員核實(shí)情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。 凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開支，不再向用戶收費(fèi)。 維修工作流程圖 WI/G007ＺＨＰＭ A/0 1/2一、維修全過程按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場，進(jìn)門前，必須先摁門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下）。待用戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進(jìn)門。先向用戶詢問情況及要求，然后仔細(xì)檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向用戶說明應(yīng)收多少費(fèi)用，待用戶確認(rèn)后方可進(jìn)行維修。 維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。 維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認(rèn)后，再請其支付商定的費(fèi)用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費(fèi)。 接過用戶支付的維修費(fèi)用、派工單后，必須向用戶致辭謝。 離開用戶房屋時，須使用規(guī)范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個維修項目。 維修工作流程圖 WI/G007ＺＨＰＭ A/0 2/2業(yè)主提出維修 二、維修工作流程圖 一 般 維 修管理處維修班 大的維修 難度大 發(fā)派工單公司工程部 約時間查對修理保修項目非保修項目復(fù)雜簡單辦公室解釋并估價 修理工程部修 理 修理完后 業(yè)主簽收通知施工隊修理完后，由業(yè)主驗收并簽名，按規(guī)定收費(fèi)施工隊修理交回維修班長會同業(yè)主驗收交回維修班長 驗收單交回管理處消項 維修語言流程圖 WI/G008ＺＨＰＭ A/0 1/1接到住戶電話接待住戶來訪“您好！我能幫您什么忙？”“您好！維修班。您有什么要求？” 詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn)，判斷有否能力及人手及時去維修。有能力沒有能力－－“對不起，我們沒有此項服務(wù)。”并作適當(dāng)解釋。 有 人 暫時沒有人手 手“我們馬上派人去維修。”“對不起，我們暫時沒有人?！奔s定時間去維修。 再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時間后，“請問您還有什么要求？” 電 來再 見！ 話 訪您走好！ 上住戶家中維修“您好，我是維修班的。請問是否您家的......需要維修？”檢查損壞情況，若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶聲明：可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。 與住戶意見一致后進(jìn)行維修，維修完后做到