【文章內(nèi)容簡介】 生 態(tài)綠脈中心位置提前移栽古樹一株，如榕樹、黃果樹等，并命名為“神仙樹”，配置石刻小品，營造出深遠(yuǎn)的歷史感和濃厚的文化氣息。 “浣花溪”主題水系 引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)形成一條貫穿社區(qū)各組團庭院、生態(tài)綠脈的主題水系 —— “浣花溪“。這一水系由一系列的水景景觀組成：水池、噴泉、疊泉、水墻、溪流、旱意水景等，成為貫穿全園的靚點。 水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志。水系盡可能利用落差自流，局部采用人工排水，考慮到枯水期水量不足，應(yīng)設(shè)計蓄水裝置 ，并設(shè)計部分旱意水景。 水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。水系不應(yīng)過于臨近居民的生活休息區(qū)域，造 成不必要的影響。 水系的設(shè)計還應(yīng)考慮與商業(yè)街的結(jié)合，以期形成水邊商業(yè)概念。 創(chuàng)意小品及其他 小區(qū)設(shè)計一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，感覺親切，有居家感。中心廣場和入口處的雕塑為了突出小區(qū)形象，則須作出相當(dāng)?shù)臍鈩荩憩F(xiàn)出高尚住宅小區(qū)的地位和氣派。 配套設(shè)施設(shè)想 特色商業(yè)街 在小區(qū)內(nèi)建設(shè)具有歐陸風(fēng)情的特色商業(yè)街，不僅方便了 小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活水平。 特色商業(yè)街可營造“歐陸小鎮(zhèn)”式的氛圍，親切近人的空間尺度，鮮艷悅目的色彩選材，豐富多彩的環(huán)境小品，五彩繽紛的花卉植物，整齊統(tǒng)一的標(biāo)識燈箱，方便齊全的功能配置，中心區(qū)域可設(shè)計下沉式音樂廣場，成為商業(yè)街公共硬地廣場的景觀高潮。 商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于使用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既實用，又具有景觀效果，形成水邊商業(yè)概念，具體操作可借鑒新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。 需要注意 的是，商業(yè)街強調(diào)的是居家休閑的氛圍，因而不應(yīng)有過濃的商業(yè)氣息。商業(yè)街的布局可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣息，使其在方便居民生活的同時，更成為小區(qū)獨具特色的一道風(fēng)景線。 會所建設(shè)設(shè)想 會所的建設(shè)應(yīng)結(jié)合分區(qū)發(fā)展的特點，首期建設(shè)規(guī)模較大的會所，起到宣傳作用，二期會所可建于鐵道旁，以懷舊小站的形式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習(xí)場。 會所的功能以休閑、娛樂為主，避免與商業(yè)街的功能重疊。會所內(nèi)部設(shè)置茶室、保健、游樂園、網(wǎng)球場、酒吧、網(wǎng)吧、圖書館、多功能會議室等功能。設(shè)計上做 到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時節(jié)約了管理費用。 幼兒園，小學(xué)設(shè)想 幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量靠近整個地塊的中心位置，便于使用。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂園的特點，設(shè)計成西班牙式。西班牙式建筑外型奇異，色彩豐富，非常迎合兒童的口味，極適于應(yīng)用于幼兒園類建筑。 小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其對居住區(qū)的干擾。其體量不宜過大，風(fēng)格應(yīng)與千色園統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 其他配套設(shè)施 配電站，垃圾站一類附屬配套設(shè)施，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中， 或與環(huán)境互相輝映。避免產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。 4． 中海名城的發(fā)展計劃 發(fā)展背景簡述 “中海名城”是中國海外集團在西部地區(qū)開發(fā)的第一個項目，總體開發(fā)時間為 年。由于機關(guān)辦事效率低，加上籌備時間短，工作會遇到很多困難。 進(jìn)度計劃 此處編制的 進(jìn)度計劃 主要為前期工作計劃和首期（ 100 畝土地）開發(fā)、銷售計劃。 “中海名城”前期發(fā)展計劃（附表一） 4. “中海名城”首期發(fā)展計劃（附表二） 附表 二：【中海名城】首期發(fā)展計劃 5．工程管理 5． 1 工程管理范圍 主要內(nèi)容包括： （ 1）組織工程招標(biāo)有關(guān)工作，確定施工單位； （ 2）向政府主管部門申辦工程開工的批準(zhǔn)文件； （ 3）配合設(shè)計主管部門，組織設(shè)計院配合工程各個環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進(jìn)行； （ 4）組織協(xié)調(diào)設(shè)計院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等； （ 5）策劃項目所需重要材料、設(shè)備選型和采購選點工作； （ 6）組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計、建立、質(zhì)檢單位，共同負(fù)責(zé)確保“中海名城”取得政府部門頒發(fā)的有關(guān)工程驗收證明。 5． 2 工程管理架構(gòu)和工程招標(biāo)工 作程序 工程管理架構(gòu)（附表三） 工程招標(biāo)程序（附表四） 5． 3 工程管理工作制度 項目工程實施周報制度； 發(fā)生一切重大事件報告制度； 項目合約審定表 （附表五）； 工程結(jié)算會簽審批表（附表六）； 工程成本實時核算監(jiān)控制度。 附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理 各主管副總經(jīng)理 物 資 部 合 約 部 工 程 部 其 它 部 門 地 產(chǎn) 部 供 應(yīng) 商 項目經(jīng)理部 設(shè) 計 院 政府公用事業(yè)主管部門 政府行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu) 總 包 商 監(jiān)理 公司 工 市 程 政 承 配 包 套 商 土 建 分 包 商 安裝分包商 裝修分包商 其它分包商 附表四：工程招標(biāo)程序 報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批 編制整個項目的分拆分 包方案 選定參與投標(biāo)報價的單位，進(jìn)行資格預(yù)審 其它各部門審查、修改 編制招標(biāo)文件、標(biāo)底，發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)并提出報告書 各部門及有關(guān)單位評議各標(biāo)書并確分包單位 合約部編制合同文本 其它各部門審查、修改 報主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署 合約部負(fù)責(zé)、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助 合 約 部 負(fù) 責(zé) 召集各部門會議 合約部報告開標(biāo)情況、分析書 附表五：項目合約審定表 項目合約審定表 編號：蓉合審 合約名稱 簽約甲方 簽約乙方 簽約工程承包范圍： 合約審定要點 合約金額（元） 簽約日期 承包方式 □固定總價 □固定單價 □標(biāo)價 +概算增減 □其它 合同工期 自 年 月 日 至 年 月 日 工程概算書 □必須為合約組成部分（□有 □無） □必須為合約組成部分 乙方簽約情況 公章 □有 □無 法人章 □有 □無（法人授權(quán)委托書 □有 □無） 合約部評定： 部門主管： 項目經(jīng)理意見： 部門主管： 工程部意見： 部門主管： 地產(chǎn)部意見： 部門主管： 主管總經(jīng)理審定： 簽署： 附表六：項目工程竣工結(jié)算審定表 編號：蓉結(jié)審字 第 號 日期： 年 月 日 投資控制與資金管理 發(fā)展總投資（ RMB） 89， 564 萬元 投資項目 1．地價（不含息） 31， 610 萬元 2．前期費用 850 萬元 3．建安及相關(guān)費用 34， 591 萬元 4．銷售、管理費 5， 075 萬元 5．不可預(yù)見費 3670 萬元 資金投入 資金來源以集團投入和銀行貸款為主，投入時間不超過小區(qū)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測的時間進(jìn)度。 資金控制 通過現(xiàn)金流量分析，項目發(fā)展進(jìn)度，資金回收狀況隨時調(diào)整，保證資金最大使用效力。 投資回收 預(yù)售時間從 2020 年度 2 季開始，至 2020 年底為止。 附表七：房地產(chǎn)投資項目可行性研究登記卡 附表八：項目成本及利潤預(yù)算表 附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計息） 附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計息） 附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計息） 附表十二：首期成本及利潤預(yù)算表 附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投 資借貸部分計息） 附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計息） 附表七：【中海名城】投資項目可行性研究登記卡片 項 目 資 料 項目名稱 神仙樹土地項目 宗地位置及編號 高新大道東側(cè) 土地規(guī)劃用途 住宅小區(qū) 地塊現(xiàn)狀 有舊房需拆遷 土地面積（ m2） 309?600 容積率（倍） 總發(fā)展面積（ m2） 495?181 可銷售面積（ m2） 393,672 計劃發(fā)展期（年） 地塊質(zhì)素評價 位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。 發(fā)展物業(yè)類型 及檔次 高檔住宅 運作建議 賣方 /合作方名稱 成都市高新區(qū)管委會 我方擬占權(quán)益（ %） 100% 收購費用 樓面地價 1,211元 /平方米 收購方式 買斷 項目背景 此項目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團合作建房。 支付方式 收購費用包括拆遷補償、政府地價、土地管理費及土地契稅。根據(jù)土地供應(yīng)進(jìn)度進(jìn)行支付。 經(jīng)營方式 獨立開發(fā) 投資成本 計劃總投資額（萬元） 132,766 土地費用（不含利息） 47,655 計劃投入資本金（萬元） 8,300 其他費用（萬元） 32,248 計劃借貸金額（萬元） 26,000 建安及相關(guān)費用（萬元） 52,863 計劃借貸比率（ %） % 預(yù)期稅前成本（元 /m2） 3,174 資金需求最高點（萬元） 33,857 資金需求最高期（年份） 2020 年 1 季度 營銷 預(yù)期銷售總收入（萬元） 156,296 預(yù)期售價（元 /m2） 3,600（住宅） 銷售期及速度 入伙后 3 個月售完，銷售期 49 個月 目標(biāo)市場 首次及二次置業(yè)人士 預(yù)期盈利 預(yù)期稅后利潤（元 /m2） 508 成本利潤率（ %） % 稅后利潤總額 （萬元） 20,001 自有資金內(nèi)部年收益率（ %） % 盈虧平衡點（元 /m2） 3,083(可售面積 ) 內(nèi)部年收益率（ %）（借貸部分計息） % 動態(tài)投資回收期 年 內(nèi)部年收益率（ %）（全投資不計息） % 風(fēng)險評估 主要風(fēng)險為： 拆遷費用。目前的拆遷費用是按 101 萬元 /畝進(jìn)行測算，拆遷費用的多少直接影響到項目的成本利潤率； 交地時間及順序。我們目前的分期計劃與國土局的土地供應(yīng)現(xiàn)狀和交地計劃有一定的矛盾； 電纜廠的搬遷問題是否能夠落實，以及搬遷的費用等。 對于上述風(fēng)險，我們會與高新區(qū)有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，并通過大陸集團來做這方面的工作。 其他事項 編制單位綜合意見 負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日 研究報告編制人員 工程： 投資：