【正文】 投資情況 統(tǒng)計(jì)顯示， 1999 年成都房地產(chǎn)共完成投資 億元，較 98 年增長(zhǎng) %，其中完成住宅投資 億元，增長(zhǎng) %。 據(jù)最新了解， 39 家博士公司已入住高新區(qū)。海外留 學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個(gè)人所得稅起點(diǎn)按境外人員對(duì)待，入?yún)^(qū)定居者其出國(guó)前工齡和回國(guó)后的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限合并計(jì)算。高新區(qū)財(cái)政每年拿出 100 萬(wàn)元作為高級(jí)人才創(chuàng)辦企業(yè)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)（留學(xué)人員、博士另有渠道），每年拿出 300 萬(wàn)元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中貢獻(xiàn)突出的高級(jí)人才。 據(jù)悉，按成都高新區(qū)的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)工作的餓高級(jí)人才及配偶、子女一律優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶(hù) 口，本人落戶(hù)之前，其子女入托或就學(xué)即享受區(qū)內(nèi)戶(hù)籍待遇。高新區(qū)每年還將拿出 300 萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)基金獎(jiǎng)勵(lì)有突出貢獻(xiàn)的各類(lèi)人才。 高新區(qū)戰(zhàn)略地位及人才戰(zhàn)略 中央制定西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢(shì)分析，西安、成都、重慶將是重點(diǎn)和快速發(fā)展的區(qū)域，針對(duì)成都，高新區(qū)則是發(fā)展的重中之重。 項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 高新區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況 高新區(qū)已從起步區(qū)的 平方公里發(fā)展成規(guī)劃 40 平方公里； “九五”末實(shí)現(xiàn) GDP100 億元；工業(yè)總產(chǎn)值 200 億元（現(xiàn)有外資企業(yè) 240 多家，高新技術(shù)企業(yè)275 家，年產(chǎn)值過(guò)千萬(wàn)元企業(yè) 70 多家，過(guò)億元企業(yè) 20 家。 濱河公園的規(guī)劃 按規(guī)劃肖家河神仙樹(shù)段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長(zhǎng)約 900 米、 80 米寬（防護(hù)綠地寬 5 米 +河道寬 10 米 +防護(hù)綠地寬 5+公園 60 米） 的濱河公園，擬做成開(kāi)放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空 間。每年 5~10 月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹(shù)段水流較急，河水無(wú)臭味； 11 月至次年 4 月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹(shù)段水流緩慢，河水臭味明顯。但因流經(jīng)地段新開(kāi)發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長(zhǎng)期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。分支處有鐵欄過(guò)濾漂浮垃圾，欄后有一水閘，控制肖家河水量。 ● 電話及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營(yíng)業(yè)廳，高新大道已埋設(shè) 萬(wàn)門(mén)通信電纜；高新大道已埋設(shè)光纖電纜。 ● 燃?xì)馇闆r：紫荊西路上無(wú)燃?xì)夤艿?，高新大道西?cè)現(xiàn)有Φ 159 天氣氣管道且在東側(cè)有預(yù)留接口。 ● 雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ 1200 雨水 管線（沿紫荊西路排往肖家河），高新大道現(xiàn)有Φ 1200 雨水管線。目前狀況如下： ● 給水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ 300 供水管線，高新大道現(xiàn)有Φ 600 供水管線，元華路的北段已埋設(shè)Φ 300 供水管線。 市政建設(shè) 高新區(qū)通過(guò)十年建設(shè)，市政配套設(shè)施較為完備。出地塊后延高新大道向北穿過(guò)二環(huán)路（距離地塊兩分鐘路程）和一環(huán)路（距地塊四分鐘路程）可便利達(dá)到市中心內(nèi)各地（十五分鐘到華西醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達(dá)天府廣場(chǎng)）。 交通狀況及市政建設(shè) 交通狀況 ● 根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有 26 路、 28 路、 78 路共三條公交線路經(jīng)過(guò)地塊，其中， 26 路公共汽車(chē)由紅照壁開(kāi)往國(guó)防樂(lè)園，?？可裣蓸?shù)公交車(chē)站； 28 路公共汽車(chē)電纜廠發(fā)車(chē)，穿行紅星路開(kāi)往火車(chē)北站； 78 路公共汽車(chē)由電纜廠發(fā)車(chē)，經(jīng)天府廣場(chǎng)后穿行蜀都大道開(kāi)往西部的金沙汽車(chē)客運(yùn)站。 西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點(diǎn)。高新區(qū)的商業(yè)配套（如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）位于該路的北段。 東面：元華路已形成并通車(chē)，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路（長(zhǎng)約 200 米）。 北面：紫荊西路已完成大部分，尚未修建的路段（約 150 米）居民已經(jīng)搬遷，但房屋尚未拆除，根據(jù)“用地協(xié)議”的規(guī)定，高新區(qū)政府將于 2020 年 12 月 31日前完成該路段的建設(shè)并確保通車(chē)，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建設(shè)中。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需要拆遷，根據(jù)用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年 9 月 30 日前完成首期用地的拆遷并交供我司約 100 畝土地。 【 中海名 城 】 的開(kāi)發(fā)建設(shè)，正好填補(bǔ)這一空白。經(jīng)過(guò)十年建設(shè)，該區(qū)形成了一區(qū)多園的管理模式，初步形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 書(shū) 1. 項(xiàng)目概況 地理位置及素質(zhì) 【 中海名城 】 位于成都市南部的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場(chǎng)路西延線和體育公園。項(xiàng)目所處的高新區(qū)始建于 1988 年， 1991 年 3 月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無(wú)與園區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的生活配套設(shè)施。 項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境 項(xiàng)目用地的西北部現(xiàn)在是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在生產(chǎn)；用地的北面（即紫荊西路北側(cè)）有倍特幼兒園（對(duì)外接收學(xué)生）、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（含小學(xué)、初中及高中部）、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；用地東側(cè)的肖家河神仙樹(shù)段目前尚未整治（位于高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可），枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。 南面：規(guī)劃 路尚未形成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間要求逐段完成，且不影響我司的分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃；體育公園正在建設(shè)中。紫荊西路北側(cè)的倍特小區(qū)除“金葉苑” （約 萬(wàn)平方米的低檔住宅）外 已全部建成并已入伙。根據(jù)“用地協(xié)議”，高新區(qū)政府 將于 2020 年 3 月 31 日前完成該路的市政化改建 及肖家河神仙樹(shù)段的治理（包括其兩側(cè)各寬 5 米的防護(hù)綠地建設(shè)）。元華路東側(cè)有部分舊房（已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)）， 【 中海名城 】 隔元華路 與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。隔路相望有地奧、恩威、西門(mén)子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。 ● 用地周邊道路通暢，駕車(chē)出行可以很方便地到達(dá)市中區(qū)、火車(chē)南站、機(jī)場(chǎng)、樂(lè)山、峨眉山、雅安等地。成雅、成樂(lè)及機(jī)場(chǎng)高速入口緊鄰地塊，二十分鐘內(nèi)可到機(jī)場(chǎng)，五十分鐘內(nèi)可到樂(lè)山，交通極為便利。但具體到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來(lái)說(shuō)并不完善，需要由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間及內(nèi)容要求及時(shí)配套到位。 ● 污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有Φ 800 污水管線（沿紫荊西路排向三瓦窯方向），高新大道現(xiàn)有Φ 800 污水管線。 ● 供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有 10 千伏架空供電線路，高新大道現(xiàn)有 10 千 伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無(wú)供電線路。 ● 供熱情況： 南星熱電廠可提供供熱條件，主管道已經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門(mén)口附近，電纜廠目前正在使用。 肖家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃 肖家 河現(xiàn)狀 ● 源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過(guò)西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流形成肖家河。從水閘處了解及堤上水紋高度，其控制水位在 米左右 ● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源。 ● 水量：肖家河河道寬約 10 米，河堤寬 4~7 米，堤高一般在 4~ 米，從河堤水紋線看，水位高時(shí)不超過(guò) 米。 ● 高新區(qū)管委會(huì)為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已計(jì)劃對(duì)肖家河神仙樹(shù)段進(jìn)行徹底治理，并已經(jīng)在高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)形成了約 1KM 的示范段，神仙樹(shù)段的河道治理會(huì)在 2020 年 3 月份完成。河堤設(shè)計(jì)成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠化小環(huán)境，肖家河神仙樹(shù)段將徹底整治。區(qū)內(nèi)目前人口約 20萬(wàn)）； 2020 年計(jì)劃實(shí)現(xiàn) GDP450 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 1050 億元，建成中國(guó)重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的高地，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代 化新城區(qū)。在人才戰(zhàn)略上，從 2020年 7 月起，進(jìn)入成都高新區(qū)企業(yè)博士后科研工作站工作的博士，兩年將獲得 10萬(wàn)元的政府補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。在戶(hù)口、職稱(chēng)評(píng)定及稅收政策等方面也將對(duì)引進(jìn)的高級(jí)人才大開(kāi)“綠燈”。戶(hù)口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級(jí)人才，在高新區(qū)工作滿(mǎn)一年即可申報(bào)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，不受工齡、出國(guó)前職稱(chēng)和任職時(shí)間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級(jí)人才取得突出業(yè)績(jī)者可破格申報(bào)高一級(jí)職稱(chēng)，不受學(xué)歷、資歷、任職時(shí)間限制。其所獲獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或投資新辦企業(yè)的，免征個(gè)人所得稅。進(jìn)入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研工作站工作的博士，高新區(qū)管委會(huì)每年給予每人補(bǔ)助 5 萬(wàn)元（共兩年），由其個(gè)人自行支配。這些博士中包括一名中國(guó)工程院院士、一名美國(guó)科學(xué)院院士和 13 名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國(guó)歸來(lái)的留學(xué)生。 99 年新開(kāi)商品房 萬(wàn) m2,同比增長(zhǎng) %，新開(kāi)工項(xiàng)目比重為 %。 開(kāi)竣工情況 1999 年 新開(kāi)工總規(guī)模中，住宅面積為 460 萬(wàn)平方米，占 %； 1999 年商品房竣工總量達(dá) 平方米，同比增長(zhǎng) %。其中，住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %(在住宅銷(xiāo)售面積中 ,普通住宅為 萬(wàn)平方米，占 %，安居房為 萬(wàn)平方米，占 %；別墅、高檔公寓為 萬(wàn)平方米，占 %)；寫(xiě)字樓 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 99 年實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷(xiāo)售 億元，同比增長(zhǎng) %。 空置情況 1998 年末空置商品房 萬(wàn)平方米，其中住宅空置面積 萬(wàn)平方米；1999 年末空置商品房 萬(wàn)平方米，同比減少 %，其中住宅空置面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %； 2020 年 5 月末空置商品房 萬(wàn)平方米，比 1999年同 期增加 %，比今年一季度末的 萬(wàn)平方米擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置量為 萬(wàn)平方米，比 1999 年同期（ 萬(wàn)平方米）增加 %， 比今年一季度末的 萬(wàn)平方米增加 %。其中市東面和北面房屋空置率居高； 96— 97 年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開(kāi)發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶(hù)型設(shè)計(jì)，其空置率則較低。 從近期成都市 2020年房地產(chǎn)交易會(huì)看： 2020年成都夏季房地產(chǎn)交易會(huì)首日共成交各類(lèi)房屋 1073套，成交金額 元 .其中商品房成交 1046套，面積 11萬(wàn)平方米。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次 房交會(huì)之最。預(yù)計(jì)成都市的住宅市場(chǎng)會(huì)有以下幾方面的發(fā)展趨勢(shì)： 價(jià)格趨勢(shì) 價(jià)格的兩級(jí)分化將加劇，高檔精品住宅和低價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)可能會(huì)成為市場(chǎng)的主流。 2020 年 1 月成都市住宅項(xiàng)目綜合價(jià)格 2659 元 /平方米，與99 年末 2658 元 /平方米的價(jià)格水平相比略有上升。相同面積的房屋，用戶(hù)更多選擇錯(cuò)層式，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分 離和豐富的空間感，如“新綠季節(jié)”推出兩室和三室的房屋在戶(hù)型平面上，既有躍式的功能，又有 m 的層高；“麗陽(yáng)天下”推出的全躍層小戶(hù)型商務(wù)式公寓， 米層高，為客戶(hù)提供了不同層高的空間，氣派而不浪費(fèi)。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)（特別是成片開(kāi)發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)）的急待解決的問(wèn)題。特別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資大，周期長(zhǎng)，規(guī) 模和品牌對(duì)房屋預(yù)售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周?chē)?，都取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)”。列表如下： 項(xiàng)目 名稱(chēng) 項(xiàng)目類(lèi)型 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬(wàn)平米） 入伙日期 折實(shí)均價(jià) （元 /平米） 裝修情況 銷(xiāo)售率 (%) 銀都花園 多層、小高層 240 20 4?500 空殼 60 中華園 多層、小高層 220 20 4,085 空殼 85 紫竹苑 多層、小高層 80 8 3?200 普通裝修 80 紫荊嘉園 多層 3?400 普通裝修 70 世紀(jì)錦苑 多層、小高層 100 6 3709 廚衛(wèi)裝修 30 牡丹名邸 9 層電梯公寓 17 3059 空殼 45 王府花園 18 層電梯公寓 130 3629 全裝修 90 三九雅園 多層 23 3012 空殼 60 芳草地 多層 100 8 3100 空殼 80 盤(pán)古花園 電梯公寓 42 3990 全裝修 40 大世界商業(yè)廣場(chǎng) 電梯公寓 80 3800 空殼 30 錦繡花園 多層 300 32 6175 全裝修 80 錦官新城 電梯公寓 400 30 4180 全裝修 60 錦官城 電梯公寓 31 5 3800 空殼送中央空調(diào)櫥柜 50 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 暢銷(xiāo)樓盤(pán)的特征 根據(jù)調(diào)查，以下幾個(gè)小區(qū)銷(xiāo)售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國(guó)際社區(qū)等。 ●容積率低，一般多層（含部分別墅）在 — 倍之間，高層在 之間；密度小，一般在 25%以下；綠化率高，一般達(dá)到 50%以上。戶(hù)型設(shè)計(jì)一般為寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽(yáng)臺(tái)布局。 ● 功能齊備，水、電、氣（部分小區(qū)中央供熱）等齊全，停車(chē)位充足（ 1： 以上），休閑娛樂(lè)場(chǎng)地寬闊（游泳池、會(huì)館、中心廣場(chǎng)等具備），商業(yè)中心便利，位置合理。 ● 戶(hù)型面積多樣，并自有特色。 ● 推出時(shí)機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。 ● 小區(qū)規(guī)模大，品牌好，許多發(fā)展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高檔房小區(qū)開(kāi)發(fā)，一般均具有相對(duì)較好的信譽(yù)，較強(qiáng)的實(shí)力。 滯銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目的特征 所謂滯銷(xiāo)樓盤(pán)是指房屋入