【文章內(nèi)容簡介】 工程部分計劃按標段分別重復構建 工程部分細化到子分部項目 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫計劃的使用場景決定了計劃的構成及細化程度 ①項目啟動 ②工作推進 ③開會回顧 ④完成總結 這個項目究竟什么時候該干完，能給我項目創(chuàng)造多少價值？ 我這個工作究竟在什么時候完成？會不會影響其他部門的工作 這個項目的工作干的究竟怎么樣？有沒有風險？快點、慢點會怎么樣？ 這個項目干完了，我們的目標達到?jīng)]有？如何考核？ 目標下達 ①經(jīng)營計劃 ②現(xiàn)金流 ③管控內(nèi)容 執(zhí)行承諾 ①承諾什么 ②哪個層面協(xié)同 ③業(yè)務的靈活性 過程監(jiān)控 ①回顧什么 ②關注哪些風險 評價考核 ①考核誰？ ②什么時候考核 ③考核依據(jù) 項目開發(fā)計劃管理涉及項目計劃的規(guī)劃、組織、實施、檢查 amp。監(jiān)控、考核等幾大環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫全景計劃應該作為新華字典使用 優(yōu)點： ①細分至崗位或工作小組，可滿足一線的協(xié)同需要； ②任務關聯(lián)關系緊密，項目經(jīng)理最理想的計劃排程模擬工具； ③是企業(yè)日常業(yè)務工作的新華字典和工作指引工具書 缺點： ①不匹配管控要求 (目標設定、上級監(jiān)控、考核 ) ②細化程度無統(tǒng)一標準，難以得到所有項目經(jīng)理的認可。 //項目經(jīng)理的專業(yè)能力、項目管理能力。 ③實際使用中逐步明確。 ④觸一發(fā)而動全身，與項目管理實操不符。 項目全景計劃用法： 全景計劃是新華字典，用于查缺補漏防止漏項，但是不能直接用于計劃過程的 PDCA循環(huán)，不具有可執(zhí)行性。 m 房地產(chǎn)智庫以分級計劃管理作為工具實現(xiàn)全景計劃 集團領導 項目經(jīng)理 項目職能經(jīng)理 現(xiàn)場工程師 生存 關聯(lián) 關聯(lián) 集團關鍵節(jié)點計劃 項目主項計劃模版 項目主項計劃 專項計劃模版 專項計劃 樓棟施工計劃模版 樓棟施工計劃 部門月度工作計劃 個人月度工作計劃 m 房地產(chǎn)智庫四個級別計劃的目標 ★ 集團領導關注 ★ 集團統(tǒng)一定義 ★ 監(jiān)控項目主項計劃的里程碑事件 ★ 項目經(jīng)理負責 ★ 項目全生命周期、覆蓋各專業(yè)的工作計劃 ★ 各職能部門的協(xié)同工作 ★ 項目職能負責人關注 ★ 主項計劃的按專業(yè)口進一步細化 ★ 工程、配套、報建、設計、營銷等專項 崗位間、流程圖的協(xié)同 ★ 現(xiàn)場工程師負責 ★ 工程類各項計劃細化到單體樓棟 形象進度展示：“涂灰法” 集團關鍵節(jié)點計劃 項目主項計劃 專項計劃 樓棟施工計劃 關鍵節(jié)點管“經(jīng)營”實現(xiàn) 主項計劃管“任務”目標 專項計劃管“過程”操作 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫傳統(tǒng)的關鍵節(jié)點計劃關注項目的“進度” 立項 科研 取得 項目 項目定位 規(guī)劃方案 初步設計 單體立項 總包 /開工監(jiān)理 預售條件 封頂 集中入住 開盤 結案 項目獲取 項目策劃 方案設計 施工圖設計 擴初開工 項目開發(fā) 與建設 產(chǎn)品交付 項目銷售 m 房地產(chǎn)智庫部分企業(yè)在關鍵節(jié)點中加入了對“促進銷售”的管理點 m 房地產(chǎn)智庫企業(yè)在關鍵節(jié)點中按照“管理”需求加入 關注點 ◎ 取得土地 《 中標通知書 》 ◎ 簽訂 《 土地出讓合同 》 ◎ 辦理 《 國有土地使用證 》 ◎ 節(jié)能專篇審批 ◎ 辦理項目立項 ◎ 辦理 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 ◎ 規(guī)劃方案審批 ◎ 土地出讓合同變更 ◎ 辦理建設計劃 ◎ 辦理 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 ◎ 1施工、監(jiān)理單位招標 ◎ 1辦理 《 建筑工程施工許可證 》 ◎ 1目標成本確定 ◎ 1產(chǎn)品定位、概念設計 ◎ 1規(guī)劃方案設計 ◎ 1施工報建圖完成 ◎ 1部品研究 ◎ 1全套施工圖外審 ◎ 1土方工程 ◎ 主體結構施工 ◎ 2外立面裝修 ◎ 2景觀園林工程 ◎ 2銷售示范工程驗收 ◎ 2辦理 《 預售許可證 》 ◎ 2開盤 ◎ 2辦理 《 竣工備案表 》 ◎ 2內(nèi)部專項模擬驗收 ◎ 2集中交付 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點中加入了“收益控制點” m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點分析 1——項目策劃 （一）項目策劃評審通過 (籌備 —— 策劃報告評審通過 ) 目前存在的主要問題 1） 專業(yè)工具開發(fā)尚未全部完成，造成項目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商業(yè)計劃的現(xiàn)象與問題 2） 溝通不充分，未充分進行信息、資源的整合 (集團市場策劃 /成本資源、投資戰(zhàn)略銜接、地區(qū)對市場的看法等 )，導致評審往往出現(xiàn)重大修改意見或地區(qū)認可程度不高 3） 前置性不夠，形成基礎意見之后，由于牽涉面廣、跨度大，組織會議相對困難。 實現(xiàn)的目標或指導思想 /原則 1） 目標：百分之百實現(xiàn)有價值策劃，并按絕對工期完成。 2） 指導思想 /原則：銜接投資戰(zhàn)略，通過項目策劃力挖掘并創(chuàng)造更大的項目價值，形成項目開發(fā)完整的商業(yè)計劃，并指導項目開發(fā)。 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點分析 1 ——項目策劃 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 項目策劃工作盡量合理前置 (兩證獲取之后再做微調 )，并要求各相關單位按最新項目策劃模塊，各部門按時間要求各司其職地完成各附件中的準備。 2） 高度開放，聽取市場及外部專家的意見，必須做 3各以上的開發(fā)策劃的利弊分析供相關部門談論。 3） 保證策劃過程在充分的調研、溝通基礎上集思廣益。 4） 完善決策基礎資料，優(yōu)化決策體系 (方法 目標與策略的一致性、協(xié)調性 、時間 15天 、決策人員 項目總、總經(jīng)理、董事長、項目策劃評審小組最后決策 )。 管理使用的相關工具 工具名稱 使用目的 操作簡述 籌備令模版 項目啟動 按指引進行 策劃報告模版 規(guī)范化 按策劃要項完成分析并形成策劃結論 標準工期 (標尺 ) 計劃進取、合理 參照本標尺進行開發(fā)計劃編制 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點分析 2——工程量清單 （五） 工程量清單編制 (施工圖內(nèi)部審圖通過 —— 工程量清單編制完成 ) 目前存在的主要問題 1） 工程量清單編制未成為法定工作節(jié)點，沒有預留工作時間，上下重視不夠，基本沒有專業(yè)能力進行編制。 2） 工程量編制后，缺乏上下共識，因此很難使施工單位真正認可，導致雙方差距較大，有形同虛設的現(xiàn)象。 3） 招投標存在心中無數(shù)、未知成本控制的關鍵和重點，并未能實現(xiàn)成本控制目標。 實現(xiàn)的目標或指導思想 /原則 1） 目標：估價偏差率在 3%以下，并在絕對工期內(nèi)完成工作。 2） 指導思想 /原則：工程量清單編制成為法定節(jié)點，組織專業(yè)部門給予落實到位，做到成本、工程量上下心中有數(shù)，統(tǒng)一認知，并落實到行動中。 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點分析 2 ——工程量清單 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 列入集團管控的工作重點。 2） 在設計管理中由地區(qū)和策略估價公司介入進行控制 (設計合同事先約定 )。 3） 重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務中心。 4） 實施分類管理的方法：即超大型項目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編制，總部牽頭；大中型項目總部為主、地區(qū)配合；小型項目地區(qū)編制、集團審查。 管理使用的相關工具 工具名稱 使用目的 操作簡述 工程量計價規(guī)范 標準化 /規(guī)范化 按規(guī)范原則 施工圖會審表模版 規(guī)范化 按模版說明使用 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點分析 3——開盤 （八） 開盤 (“示范區(qū)”完工 —— 開盤 ) 目前存在的主要問題 1） 開盤前的部分條件不充分或支撐提升價值的賣點效果不突出，影響價值提升或去化。 2） 目前各部門對營銷更多的是被動支持，未達到眾星捧月的層次。 3） 定價技巧不夠。 實現(xiàn)的目標或指導思想 /原則 1） 目標：達到預售開盤銷售目標，并在絕對工期內(nèi)實現(xiàn)開盤。 2） 指導思想 /原則：圍繞銷售，聚焦開盤，共同配合高質量完成工作， 實現(xiàn)銷售目標。 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點分析 3 ——開盤 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 實施開盤百日前動態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關部門需完成或支持的事項清單及質量標準，并由明確進入倒計時的百日管理，每周檢查一次進度，如落后由地區(qū)總負責協(xié)調解決 (集團產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調 )。 2） 按開盤會指引，組織開好開盤會，開盤前全面檢視并形成會議要求，落實會議成果文件。 管理使用的相關工具 工具名稱 使用目的 操作簡述 開盤會會議指引 檢視 按指引進行工作檢視及決議相關事項 百日工作計劃清單 檢視 開盤前 100天工作內(nèi)容，每周檢視 m 房地產(chǎn)智庫關鍵節(jié)點 ——怎么做 (怎么管 )？ 關鍵節(jié)點目標下達 關鍵節(jié)點計劃編制 關鍵節(jié)點計劃監(jiān) 督與控制 關鍵節(jié)點計劃調整 時間 △ 項目拓展 (拿地前 ) △ 項目啟動 (拿地后 ) 每年初 △ 項目開始時 (拿地后 ) △ 項目方案后 (開工前 )制定 定期 (按月 )的執(zhí)行情況回顧與未來風險預警 △ 年度 /半年度經(jīng)營計劃修訂； △ 項目延誤 時由主項工作推進情況觸發(fā) 職責 運營部總編制， 需要高層批準 項目總經(jīng)理 高層批準 項目負責人反饋 通過會議 /報告等手段控制 高層決策或者審批 依據(jù) △ 年度或 23你啊經(jīng)營目標 △ 項目當前進度 △ 資金供需 △ 項目現(xiàn)實情況 △ 資金供需 △ 公司經(jīng)營目標 △ 項目當前進度 △ 項目既定進度