【文章內(nèi)容簡介】 整個企業(yè)性的停機大檢修。l 系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進行檢修。l 系統(tǒng)大修過程中，所有操作人員、專業(yè)檢修人員及技術管理人員都應參加。3．計劃檢修與維護保養(yǎng)的關系計劃檢修與維護保養(yǎng)是設備維修管理的兩個重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。l 如果設備維護保養(yǎng)馬虎，對發(fā)現(xiàn)的問題不能及時處理，則小問題將發(fā)展成大問題，增加了檢修的工作量，對設備造成本可避免的損傷，造成故障停機，影響設備的壽命。打亂計劃檢修的正常秩序，造成被動局面。l 如果檢修人員在進行設備檢修時，不重視檢修質(zhì)量，勢必給以后的維護保養(yǎng)工作增加難度，為設備故障事故的多發(fā)埋下了隱患。l 設備維修管理應建立維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔的原則， 五、物業(yè)設備的更新改造管理（一）設備更新改造的理論依據(jù)l 設備的壽命原理是設備更新改造的重要理論依據(jù)。l 設備的壽命通?？梢苑殖稍O備的物質(zhì)壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。178。 設備的物質(zhì)壽命是指設備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的時間；178。 設備的技術壽命是指設備從開始使用到因技術落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間；178。 設備的經(jīng)濟壽命是指設備從開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。所謂經(jīng)濟上不合算是指設備繼續(xù)使用所需的維修費用大于其繼續(xù)使用所能產(chǎn)生的效益。l 設備物質(zhì)壽命的長短主要取決于設備本身的質(zhì)量以及運行過程中的使用、保養(yǎng)和修理。l 設備技術壽命的長短取決于社會技術進步和技術更新的速度和周期。l 設備的經(jīng)濟壽命與設備本身的物理性能、技術進步的速度及設備使用的外部環(huán)境變化都有關系l 一般來說，設備的技術壽命、經(jīng)濟壽命要短于其物質(zhì)壽命，設備的經(jīng)濟壽命要短于技術壽命。l 設備的經(jīng)濟壽命是設備更新的主要依據(jù)，設備更新的最佳更新時期，應首選設備的經(jīng)濟壽命年限。（二）設備更新改造的類型l 設備的更新改造分成兩類：設備的更新和設備的改造。（1）設備更新。l 設備更新是指以新型的設備來替代原有的老設備。l 設備更新有原型更新和技術更新兩種形式。178。 設備的原型更新是指相同型號規(guī)格設備的以舊換新，即購買一臺相同的新設備來代替原設備。原型更新比較方便簡單，操作、維修、管理都不需大的變動。但這種形式不利于提高設備的技術性能和設備管理的業(yè)務水平。178。 設備的技術更新是指采用技術上比較先進、使用操作上比較方便，經(jīng)濟上比較合理，管理上比較進步的新型設備來代替原來使用的老設備。這種更新形式真正達到了設備更新的目的，它對于設備的操作、維修、管理人員提出了較高的要求，有利于企業(yè)的發(fā)展。（2）設備改造。l 設備改造是指應用現(xiàn)代科學的先進技術，對原有的設備進行技術改造，提高設備的技術功能及經(jīng)濟特性，以適應現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。l 技術改造是在原有設備的基礎上進行的，花費的技術改造費用一般比設備更新要少得多，因此，只要通過技術改造能達到同樣的目的，一般就不采用設備更新的方式。l 設備技術改造的途徑主要有：①對設備的結構作局部改進；②增加新的零件和各種裝置；③對設備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)整。l 對設備進行技術改造，首先要對原設備進行分析論證，編制改造方案。（三）設備購置的技術經(jīng)濟評價l 對于設備，特別是大型設備的購置必須進行技術經(jīng)濟論證，以保證技術上先進、經(jīng)濟上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶的支持和批準。l 技術經(jīng)濟評價考慮的因素主要有以下3條：（1）技術性要求。從技術角度考慮，必須考慮的因素有：功能、可靠性、安全性、耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性等。（2）適用性要求。用途和功能與物業(yè)的總體功能要求及裝修等級、使用環(huán)境等方面的要求協(xié)調(diào)一致；用途和功能能滿足業(yè)主和用戶的需要及要求。（3）經(jīng)濟性要求。l 從經(jīng)濟角度考慮，要求設備的壽命周期總費用最低。l 設備購置多方案比較的經(jīng)濟性評價方法主要有年費法和現(xiàn)值法。①年費法。設備的年總費用＝CF（A/P，i，n）＋CV其中CF－設備初期投資費用； CV－設備的年均使用費； （A/P，i，n）－投資回收系數(shù)（i為折現(xiàn)率；n為設備使用年限）。②現(xiàn)值法。設備的壽命周期總費用現(xiàn)值＝CF＋CV（P/A，i，n）其中的（P/A，i，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)六、物業(yè)設備的備品配件管理設備在運行過程中要使任何故障得到及時的維修，必須儲備一定的備品配件并對其進行管理。（一）備品配件管理的原則l 備品配件管理的原則是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，保證設備維修的質(zhì)量和進度，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低限度，降低備件儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。l 目的可以用3個最低程度來表示：（1）把突發(fā)性故障所造成的停機損失減少到最低程度；（2）把設備計劃檢修的修理時間和修理費用降低到最低程度；（3）在合理供應的基礎上，把備品配件的庫存量和儲備資金壓縮到最低程度。（二）備品配件的技術管理備品配件的技術管理應由專業(yè)技術人員負責，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲備定額和儲備形式，編制備件卡和備件臺賬，為備件的制造，采購、庫存提供科學的依據(jù)。（1）備件的確定依據(jù)。l 易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件；l 制造周期長、加工復雜或需要協(xié)作解決的零部件；l 有較多同類型設備的零部件；l 停止運行會帶來很大的影響的重要設備的主要零部件。（2）備件儲備的計算公式。共有5個，分別介紹如下：①備件的年平均消耗量：N0=AK/P其中：N0－備件的年平均消耗量（件/年）；A－具有相同備件的設備臺數(shù)；K－每臺設備中相同的備件數(shù)；P－備件的平均使用壽命。②備件的年儲備量：N1=N0其中：N1：備件的年儲備量。③備件的訂購量：N2＝N0T其中：N2－備件的訂購量（件）T－備件的訂購周期（年）訂購周期是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂斓娜^程所花的時間。影響訂購周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運輸?shù)谋憬菖c否。訂購周期可以小于1，如訂購周期為3個月。④備件的最低儲備量：N3＝(件)其中：N3－備件的最低儲備量。⑤備件的最高儲備量：N4＝N2+N3（件）其中：N4－備件的最高儲備量。第三節(jié) 常見物業(yè)設備的維修、保養(yǎng)及管理一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理 房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理包括房屋給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及各種給排水設施的保養(yǎng)與維修管理。（一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理。l 給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟價值，而且飲用水的質(zhì)量也會直接關系到人的身體健康。l 所以作為物業(yè)管理者應十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產(chǎn)用水的質(zhì)量。（1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應注重整個給水系統(tǒng)的每個環(huán)節(jié)及設施，需對整個系統(tǒng)作定期的檢查與保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障應及時修復，保證房屋給水系統(tǒng)的正常運行。（2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次，在清洗時應注意盡量避免影響用戶的正常用水。（3）加強對水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。設備管理部門必須：①定期檢查水泵的運行效果，一般需每月安排一次，發(fā)現(xiàn)故障或缺陷及時修復或調(diào)換；②定期（一般為每月一次）對水泵進行加油，并檢驗水壓表，以保證足夠的水壓；③定期拆洗離心式水泵，一般需隔2～3年拆洗一次；④注意對水泵及備用泵之間的輪換使用，保證水泵的正常、平衡運轉(zhuǎn)；⑤保持水泵房的干凈、整潔，使水泵處于一個良好的運行環(huán)境。（4）對具有凈水系統(tǒng)的給水系統(tǒng)應注意保持凈水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，要定期進行水質(zhì)檢查。（5）建立給水系統(tǒng)的報修制度。（6）定期檢查、測試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。 二次供水水質(zhì)檢測項目及標準序號 檢驗項目 單 位 自來水限制標準1 色 度 ≤152 渾濁度 NTU ≤33 臭和味 （級） 無異味（≤2級）4 肉眼可見物 不得含有5 pH ～6 余氯 千克/升 ≥7 細菌總數(shù) 個/毫升 ＜1008 總大腸菌群 個/升 ＜3（二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理通常，一般房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應做好以下幾個方面的工作：（1）定期對排水設施，包括地上部分及地下部分進行保養(yǎng)、維修和疏通清理，對用戶申報或管理人員發(fā)現(xiàn)的排水設施漏水、堵塞等問題，應及時查明原因并組織維修，保證排水管網(wǎng)的暢通。（2）監(jiān)督用戶，不準向排水設施內(nèi)亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準私自挪動、改裝及加裝。（3）餐飲服務、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水，應設置諸如沉淀池及隔油池等局部處理設施，并定期檢查、定時檢測處理設施的運行狀況。（4）監(jiān)督用戶不準在排水設施的下水管網(wǎng)、窖井及化糞池的蓋面上搭設棚屋和堆放過重物品，以免壓壞排水設施。（5）防止污水管渠內(nèi)出現(xiàn)淤塞及蚊蟲滋生，防止污水外泄引起環(huán)境污染。（6）定期（一般為3～5年）對外露的排水管道進行油漆，以加強水管外層的保護及美觀。（7）建立用戶隨時報修制度及管理人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)排水管網(wǎng)堵塞、外漏及有關設施出現(xiàn)故障，及時進行修復。二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理l 電力是物業(yè)用電系統(tǒng)的動力，是提供并改善物業(yè)內(nèi)人們工作及生活條件，保證并提高物業(yè)使用功能和經(jīng)濟價值必不可少的基礎條件；l 但電力也是非常危險的，使用不當或供電及用電設施的故障都可能引發(fā)嚴重的災難。l 加強物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點?！　。ㄒ唬┙烂芸茖W的組織保證體系要有效地實施房屋供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，必須要有科學嚴密的組織工作來保證，需要專人與專管，并建立、健全各種規(guī)章和制度。（1）嚴格遵守國家、地方政府及電力部門制定的有關供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項法規(guī)及行政規(guī)章，嚴禁違章供配電。（2）設定專門的職能部門或配備專門人員負責整個物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。（3）負責供配電運作和保養(yǎng)維修的人員必須持證上崗，并做好相應的上崗前培訓，以熟悉物業(yè)供配電系統(tǒng)的各種情況和加強他們的工作責任感。（4）建立各項規(guī)章制度，并嚴格執(zhí)行。如值班制度、交接班制度、安全操作規(guī)程、防火制度及清潔衛(wèi)生制度等。（二）供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修管理工作是一項頻繁而持久的工作，要保證物業(yè)能安全、正常地供配電，必須注意以下幾方面的內(nèi)容：（1）加強房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。主要包括以下一些工作：①定期打掃、清理配電房，保持配電房的干凈、整潔，保證良好的照明、通風和適當?shù)氖覝?。②建立嚴格的配電房管理制度，實行值班與交接班制度，非值班或無關人員不得任意進入配電房。③定期對配電房內(nèi)的配電柜作全面的測試、檢查，包括對配電柜作電流過載，漏電保護及供電電纜的絕緣性能的測試、檢查，并注意定期清理、添加潤滑油。④定期檢查并記錄配電房設備的工作狀況，一般每班巡查一次，每月仔細檢查一次，半年檢修一次，發(fā)現(xiàn)磨損嚴重或損壞的零部件要及時更換，改善設施的使用狀態(tài)并延長其使用壽命。⑤配電房內(nèi)嚴禁亂接拉電線或改變線路布置，嚴禁亂用其他電器，如屬必需用的電器，需報經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。 （2）加強對物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修，主要的工作有：①定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配電設施的運行狀況，保持各開關箱、配電箱及其他供配電設施完好無損；平時應盡量上鎖，以免閑人所為而產(chǎn)生的意外。②建立健全用戶報修制度，對來人來電報修，應及時登記并前往維修，維修結束后應做好工時與材料的