【文章內(nèi)容簡介】 整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修。l 系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。l 系統(tǒng)大修過程中，所有操作人員、專業(yè)檢修人員及技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。3．計(jì)劃檢修與維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系計(jì)劃檢修與維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備維修管理的兩個(gè)重要方面，二者相輔相成，不可偏廢。l 如果設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)馬虎，對發(fā)現(xiàn)的問題不能及時(shí)處理，則小問題將發(fā)展成大問題，增加了檢修的工作量，對設(shè)備造成本可避免的損傷，造成故障停機(jī)，影響設(shè)備的壽命。打亂計(jì)劃檢修的正常秩序，造成被動局面。l 如果檢修人員在進(jìn)行設(shè)備檢修時(shí)，不重視檢修質(zhì)量，勢必給以后的維護(hù)保養(yǎng)工作增加難度，為設(shè)備故障事故的多發(fā)埋下了隱患。l 設(shè)備維修管理應(yīng)建立維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔的原則， 五、物業(yè)設(shè)備的更新改造管理（一）設(shè)備更新改造的理論依據(jù)l 設(shè)備的壽命原理是設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)。l 設(shè)備的壽命通常可以分成設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。178。 設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間；178。 設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間；178。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。所謂經(jīng)濟(jì)上不合算是指設(shè)備繼續(xù)使用所需的維修費(fèi)用大于其繼續(xù)使用所能產(chǎn)生的效益。l 設(shè)備物質(zhì)壽命的長短主要取決于設(shè)備本身的質(zhì)量以及運(yùn)行過程中的使用、保養(yǎng)和修理。l 設(shè)備技術(shù)壽命的長短取決于社會技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。l 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命與設(shè)備本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步的速度及設(shè)備使用的外部環(huán)境變化都有關(guān)系l 一般來說，設(shè)備的技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命要短于其物質(zhì)壽命，設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命要短于技術(shù)壽命。l 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是設(shè)備更新的主要依據(jù)，設(shè)備更新的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。（二）設(shè)備更新改造的類型l 設(shè)備的更新改造分成兩類：設(shè)備的更新和設(shè)備的改造。（1）設(shè)備更新。l 設(shè)備更新是指以新型的設(shè)備來替代原有的老設(shè)備。l 設(shè)備更新有原型更新和技術(shù)更新兩種形式。178。 設(shè)備的原型更新是指相同型號規(guī)格設(shè)備的以舊換新，即購買一臺相同的新設(shè)備來代替原設(shè)備。原型更新比較方便簡單，操作、維修、管理都不需大的變動。但這種形式不利于提高設(shè)備的技術(shù)性能和設(shè)備管理的業(yè)務(wù)水平。178。 設(shè)備的技術(shù)更新是指采用技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作上比較方便，經(jīng)濟(jì)上比較合理，管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備來代替原來使用的老設(shè)備。這種更新形式真正達(dá)到了設(shè)備更新的目的，它對于設(shè)備的操作、維修、管理人員提出了較高的要求，有利于企業(yè)的發(fā)展。（2）設(shè)備改造。l 設(shè)備改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)的先進(jìn)技術(shù)，對原有的設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，提高設(shè)備的技術(shù)功能及經(jīng)濟(jì)特性，以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。l 技術(shù)改造是在原有設(shè)備的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，花費(fèi)的技術(shù)改造費(fèi)用一般比設(shè)備更新要少得多，因此，只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。l 設(shè)備技術(shù)改造的途徑主要有：①對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；②增加新的零件和各種裝置；③對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)整。l 對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，首先要對原設(shè)備進(jìn)行分析論證，編制改造方案。（三）設(shè)備購置的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)l 對于設(shè)備，特別是大型設(shè)備的購置必須進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以保證技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用的目的，從而才有可能獲得業(yè)主和用戶的支持和批準(zhǔn)。l 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)考慮的因素主要有以下3條：（1）技術(shù)性要求。從技術(shù)角度考慮，必須考慮的因素有：功能、可靠性、安全性、耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性等。（2）適用性要求。用途和功能與物業(yè)的總體功能要求及裝修等級、使用環(huán)境等方面的要求協(xié)調(diào)一致；用途和功能能滿足業(yè)主和用戶的需要及要求。（3）經(jīng)濟(jì)性要求。l 從經(jīng)濟(jì)角度考慮，要求設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用最低。l 設(shè)備購置多方案比較的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)方法主要有年費(fèi)法和現(xiàn)值法。①年費(fèi)法。設(shè)備的年總費(fèi)用＝CF（A/P，i，n）＋CV其中CF－設(shè)備初期投資費(fèi)用； CV－設(shè)備的年均使用費(fèi)； （A/P，i，n）－投資回收系數(shù)（i為折現(xiàn)率；n為設(shè)備使用年限）。②現(xiàn)值法。設(shè)備的壽命周期總費(fèi)用現(xiàn)值＝CF＋CV（P/A，i，n）其中的（P/A，i，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)六、物業(yè)設(shè)備的備品配件管理設(shè)備在運(yùn)行過程中要使任何故障得到及時(shí)的維修，必須儲備一定的備品配件并對其進(jìn)行管理。（一）備品配件管理的原則l 備品配件管理的原則是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，保證設(shè)備維修的質(zhì)量和進(jìn)度，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低限度，降低備件儲備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。l 目的可以用3個(gè)最低程度來表示：（1）把突發(fā)性故障所造成的停機(jī)損失減少到最低程度；（2）把設(shè)備計(jì)劃檢修的修理時(shí)間和修理費(fèi)用降低到最低程度；（3）在合理供應(yīng)的基礎(chǔ)上，把備品配件的庫存量和儲備資金壓縮到最低程度。（二）備品配件的技術(shù)管理備品配件的技術(shù)管理應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，包括備品配件范圍確定，備件圖紙的收集和測繪整理，確定備件來源的途徑和方法，確定合理的儲備定額和儲備形式，編制備件卡和備件臺賬，為備件的制造，采購、庫存提供科學(xué)的依據(jù)。（1）備件的確定依據(jù)。l 易磨損的零件和使用壽命小于大修理間隔期的其他易損件；l 制造周期長、加工復(fù)雜或需要協(xié)作解決的零部件；l 有較多同類型設(shè)備的零部件；l 停止運(yùn)行會帶來很大的影響的重要設(shè)備的主要零部件。（2）備件儲備的計(jì)算公式。共有5個(gè)，分別介紹如下：①備件的年平均消耗量：N0=AK/P其中：N0－備件的年平均消耗量（件/年）；A－具有相同備件的設(shè)備臺數(shù)；K－每臺設(shè)備中相同的備件數(shù)；P－備件的平均使用壽命。②備件的年儲備量：N1=N0其中：N1：備件的年儲備量。③備件的訂購量：N2＝N0T其中：N2－備件的訂購量（件）T－備件的訂購周期（年）訂購周期是指以備件圖紙?zhí)岢龅絺浼霂斓娜^程所花的時(shí)間。影響訂購周期的因素很多，主要有備件制造加工的難易程度和交通運(yùn)輸?shù)谋憬菖c否。訂購周期可以小于1，如訂購周期為3個(gè)月。④備件的最低儲備量：N3＝(件)其中：N3－備件的最低儲備量。⑤備件的最高儲備量：N4＝N2+N3（件）其中：N4－備件的最高儲備量。第三節(jié) 常見物業(yè)設(shè)備的維修、保養(yǎng)及管理一、房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修與管理 房屋給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理包括房屋給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及各種給排水設(shè)施的保養(yǎng)與維修管理。（一）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理。l 給水系統(tǒng)提供的水壓、水量及水質(zhì)條件將直接影響房屋的使用功能及使用效果，并在很大程度上影響物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且飲用水的質(zhì)量也會直接關(guān)系到人的身體健康。l 所以作為物業(yè)管理者應(yīng)十分注意房屋給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，一方面需確保房屋供水的正常；另一方面，要確保房屋的飲用水和特殊生產(chǎn)用水的質(zhì)量。（1）給水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)注重整個(gè)給水系統(tǒng)的每個(gè)環(huán)節(jié)及設(shè)施，需對整個(gè)系統(tǒng)作定期的檢查與保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，保證房屋給水系統(tǒng)的正常運(yùn)行。（2）定期檢查清洗貯水池及水箱，一般要求每年至少清洗兩次，在清洗時(shí)應(yīng)注意盡量避免影響用戶的正常用水。（3）加強(qiáng)對水泵的檢查、保養(yǎng)與維修。設(shè)備管理部門必須：①定期檢查水泵的運(yùn)行效果，一般需每月安排一次，發(fā)現(xiàn)故障或缺陷及時(shí)修復(fù)或調(diào)換；②定期（一般為每月一次）對水泵進(jìn)行加油，并檢驗(yàn)水壓表，以保證足夠的水壓；③定期拆洗離心式水泵，一般需隔2～3年拆洗一次；④注意對水泵及備用泵之間的輪換使用，保證水泵的正常、平衡運(yùn)轉(zhuǎn)；⑤保持水泵房的干凈、整潔，使水泵處于一個(gè)良好的運(yùn)行環(huán)境。（4）對具有凈水系統(tǒng)的給水系統(tǒng)應(yīng)注意保持凈水系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要定期進(jìn)行水質(zhì)檢查。（5）建立給水系統(tǒng)的報(bào)修制度。（6）定期檢查、測試消防給水系統(tǒng)的狀態(tài)。 二次供水水質(zhì)檢測項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)序號 檢驗(yàn)項(xiàng)目 單 位 自來水限制標(biāo)準(zhǔn)1 色 度 ≤152 渾濁度 NTU ≤33 臭和味 （級） 無異味（≤2級）4 肉眼可見物 不得含有5 pH ～6 余氯 千克/升 ≥7 細(xì)菌總數(shù) 個(gè)/毫升 ＜1008 總大腸菌群 個(gè)/升 ＜3（二）房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理通常，一般房屋排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：（1）定期對排水設(shè)施，包括地上部分及地下部分進(jìn)行保養(yǎng)、維修和疏通清理，對用戶申報(bào)或管理人員發(fā)現(xiàn)的排水設(shè)施漏水、堵塞等問題，應(yīng)及時(shí)查明原因并組織維修，保證排水管網(wǎng)的暢通。（2）監(jiān)督用戶，不準(zhǔn)向排水設(shè)施內(nèi)亂扔雜物，以免發(fā)生堵塞，并不準(zhǔn)私自挪動、改裝及加裝。（3）餐飲服務(wù)、醫(yī)療等行業(yè)及單位食堂的排水，應(yīng)設(shè)置諸如沉淀池及隔油池等局部處理設(shè)施，并定期檢查、定時(shí)檢測處理設(shè)施的運(yùn)行狀況。（4）監(jiān)督用戶不準(zhǔn)在排水設(shè)施的下水管網(wǎng)、窖井及化糞池的蓋面上搭設(shè)棚屋和堆放過重物品，以免壓壞排水設(shè)施。（5）防止污水管渠內(nèi)出現(xiàn)淤塞及蚊蟲滋生，防止污水外泄引起環(huán)境污染。（6）定期（一般為3～5年）對外露的排水管道進(jìn)行油漆，以加強(qiáng)水管外層的保護(hù)及美觀。（7）建立用戶隨時(shí)報(bào)修制度及管理人員的巡視制度，發(fā)現(xiàn)排水管網(wǎng)堵塞、外漏及有關(guān)設(shè)施出現(xiàn)故障，及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。二、物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理l 電力是物業(yè)用電系統(tǒng)的動力，是提供并改善物業(yè)內(nèi)人們工作及生活條件，保證并提高物業(yè)使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值必不可少的基礎(chǔ)條件；l 但電力也是非常危險(xiǎn)的，使用不當(dāng)或供電及用電設(shè)施的故障都可能引發(fā)嚴(yán)重的災(zāi)難。l 加強(qiáng)物業(yè)供電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，保證安全正常的供電，有效地防止各種意外的發(fā)生，既是供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理的根本目的，也是其工作的出發(fā)點(diǎn)?！　。ㄒ唬┙?yán)密科學(xué)的組織保證體系要有效地實(shí)施房屋供配電系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修管理，必須要有科學(xué)嚴(yán)密的組織工作來保證，需要專人與專管，并建立、健全各種規(guī)章和制度。（1）嚴(yán)格遵守國家、地方政府及電力部門制定的有關(guān)供電、配電、用電及保養(yǎng)、維修管理等方面的各項(xiàng)法規(guī)及行政規(guī)章，嚴(yán)禁違章供配電。（2）設(shè)定專門的職能部門或配備專門人員負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供配電的管理、保養(yǎng)與維修。（3）負(fù)責(zé)供配電運(yùn)作和保養(yǎng)維修的人員必須持證上崗，并做好相應(yīng)的上崗前培訓(xùn)，以熟悉物業(yè)供配電系統(tǒng)的各種情況和加強(qiáng)他們的工作責(zé)任感。（4）建立各項(xiàng)規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。如值班制度、交接班制度、安全操作規(guī)程、防火制度及清潔衛(wèi)生制度等。（二）供配電系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修管理供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修管理工作是一項(xiàng)頻繁而持久的工作，要保證物業(yè)能安全、正常地供配電，必須注意以下幾方面的內(nèi)容：（1）加強(qiáng)房屋配電房的管理，保持配電房安全、正常地供配電。主要包括以下一些工作：①定期打掃、清理配電房，保持配電房的干凈、整潔，保證良好的照明、通風(fēng)和適當(dāng)?shù)氖覝?。②建立?yán)格的配電房管理制度，實(shí)行值班與交接班制度，非值班或無關(guān)人員不得任意進(jìn)入配電房。③定期對配電房內(nèi)的配電柜作全面的測試、檢查，包括對配電柜作電流過載，漏電保護(hù)及供電電纜的絕緣性能的測試、檢查，并注意定期清理、添加潤滑油。④定期檢查并記錄配電房設(shè)備的工作狀況，一般每班巡查一次，每月仔細(xì)檢查一次，半年檢修一次，發(fā)現(xiàn)磨損嚴(yán)重或損壞的零部件要及時(shí)更換，改善設(shè)施的使用狀態(tài)并延長其使用壽命。⑤配電房內(nèi)嚴(yán)禁亂接拉電線或改變線路布置，嚴(yán)禁亂用其他電器，如屬必需用的電器，需報(bào)經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。 （2）加強(qiáng)對物業(yè)供配電系統(tǒng)的日常保養(yǎng)與維修，主要的工作有：①定期巡視、檢查物業(yè)公共區(qū)域供配電設(shè)施的運(yùn)行狀況，保持各開關(guān)箱、配電箱及其他供配電設(shè)施完好無損；平時(shí)應(yīng)盡量上鎖，以免閑人所為而產(chǎn)生的意外。②建立健全用戶報(bào)修制度，對來人來電報(bào)修，應(yīng)及時(shí)登記并前往維修，維修結(jié)束后應(yīng)做好工時(shí)與材料的