【文章內容簡介】 發(fā)話了；取消底價？也不行啊。其他房子還是要底價控制；重設底價？不符合公司的政策，也不符合業(yè)務。該房間底價還是那么多，為什么要賣的比底價低，這個需要記錄，是因為有總經理的審批。到了年底還需要統(tǒng)計，突破底價銷售的房間有多少？等等所以需要對要突破底價銷售的房間進行特殊處理，增加底價突破的功能，記錄是由誰操作的誰審批的。當時的底價是多少？突破后的底價是多少？做到有據可查。1） “底價突破”的作用？底價突破的作用是對于地產公司存在的特殊業(yè)務進行處理，紀錄業(yè)務發(fā)生的真實情況。2）“底價突破”如何應用？底價突破的功能不僅僅是紀錄誰操作的，以及底價突破后的價格是多少！最主要的是這個功能是要有比較大的權力的人才能決定的，所以一定要走審批流。業(yè)務使用說明：1. 底價突破，只有選中“房間底價”頁簽時才可以使用突破底價功能。2. 只有當該房間所在的項目啟用了“強制底價控制”參數，并且房間標準總價底價0的時候才允許使用突破底價功能，允許多選滿足條件的房間。3. 分錄中的值都根據選中的房間信息默認帶過來，突破后總價底價、突破后建筑單價底價、突破后套內單價底價必錄，提交時校驗，突破后總價底價總價底價，突破后建筑單價底價建筑單價底價，突破后套內單價底價套內單價底價。4. 突破底價支持工作流審批，審批后把突破后的底價反寫到房間底價信息上，是否突破底價改為是。審批后如果該房間沒有發(fā)生后續(xù)交易業(yè)務（預定、認購、簽約）等，則突破底價控制單據允許反審批，反審批后把突破后的底價相關字段清0，是否突破底價改為否。5. 當房間使用了“底價突破”的功能之后，房間進行交易業(yè)務（預定、認購、簽約、價格變更）時強制底價控制不再是跟標準總價的底價比較，而是跟突破后的底價總價比較。 溫馨提醒： 如果遇到上述特殊情況，不建議通過底價突破來實現，這樣增加了業(yè)務實現的復雜性，建議參數中不啟用“強制底價控制”，然后通過業(yè)務單據的審批流來實現，比如底價是2W，如果按照面價銷售，即高于底價，則審批流程只要到項目銷售經理即可，如果低于底價，則審批流程需到總經理環(huán)節(jié)審批，還可以再根據實際情況，如果價格更低與某個值時，需要到集團層面審批，這樣可以通過成交價與底價的比較靈活定義審批流。 折扣定義 功能介紹折扣定義有四種方式：打折、減點、按單價優(yōu)惠、按總價優(yōu)惠。單價優(yōu)惠主要是體現在按建筑或套內面積銷售，總價優(yōu)惠主要用于按套銷售，并且折扣支持指定房間的折扣，比如有些房間的戶型不是很好，或者挨著電梯的房源比較吵，都是有一些特殊折扣的，在進行商務談判時，可以根據客戶的意向及態(tài)度選擇性的進行打折，并且這些折扣只能針對個別房間，對于客戶關注比較火爆的是不能選擇這種折扣的。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174。【售樓管理】174。【價格管理】174?！菊劭鄱x】。 操作說明1. 折扣信息頁面采用左樹右表形式，左邊是項目樹，折扣信息按左邊所選的樹節(jié)點來過濾。2. 新增的折扣必須審批通過后才能啟用，后續(xù)做業(yè)務單據時只能選擇啟用狀態(tài)的折扣。3. 折扣支持指定房間的折扣，比如有些房間的戶型不是很好，或者挨著電梯的房源比較吵，可以定義一些特殊折扣的，在進行商務談判時，可以根據客戶的意向及態(tài)度選擇性的進行打折，并且這些折扣只能針對個別房間，對于客戶關注比較火爆的是不能選擇這種折扣的。 溫馨提醒： 打折與減點的區(qū)別，減點總是基于標準總價的比例扣除的，詳見示例：l 總價100W元先打98折后減2個點，公式：1000000*98%1000000*2%=960000l 總價100W元先減2個點后打98折，公式：（10000001000000*2%）*98%=960400 由于銷售顧問與客戶是有個談判空間的，系統(tǒng)中不能窮舉所有的折扣，所以這里的折扣只是定義最低折扣，在后續(xù)交易中可以修改折扣。l 折扣定義的類型為打折，。l 折扣定義的類型為減點，。l 折扣定義的類型為單價優(yōu)惠，。l 折扣定義的類型為總價優(yōu)惠，。 折扣方案 功能介紹折扣方案即折扣的組合，一般樓盤在銷售過程會存在多重折扣，如一次性付款98折然后交2萬抵5萬，實際是98折然后總價優(yōu)惠3萬，系統(tǒng)應用中可直接通過折扣方案綁定兩個折扣記錄，在交易單據中直接引用折扣方案即可，便于減少現場審批環(huán)節(jié)，提升工作效率。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74?！緝r格管理】174。【折扣方案】。 操作說明在售樓組織進入【折扣方案】功能界面：1) 選中要制定折扣方案的項目，點擊“新增”。2) 在彈出窗中增加明細折扣。3) 保存并啟用后生效。 溫馨提醒： 折扣方案需要在售樓功能設置啟用對應的參數才可應用，否則，只能在交易單據選擇折扣記錄。 折扣方案中的具體折扣明細項必須都沒有指定房間，否則無法被添加。 折扣方案在生效時間和實效時間內才可以被業(yè)務單據選擇。5 客戶管理5 業(yè)務說明完整、統(tǒng)一、規(guī)范的客戶數據庫是客戶關系管理的基礎，客戶管理是售樓模塊的核心應用部分，主要包含客戶臺帳、線索及商機管理等業(yè)務應用。 系統(tǒng)應用流程 客戶臺帳 功能介紹客戶臺帳是一個集中管理售樓客戶的平臺，與會員、客服業(yè)務數據貫通，沉淀客戶資源，構建完整的營銷客戶庫。客戶臺帳主要包含查詢及新增客戶、客戶共享及轉交、客戶信息導入等功能點應用。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74?！究蛻艄芾怼?74?！究蛻襞_帳】。 操作說明在售樓組織進入【客戶臺帳】功能界面：216。 查詢及新增：1) 選中左側項目樹中的某一項目后點擊“新增”即可。2) 客戶保存要求移動電話、住宅電話、辦公電話、傳真四個電話號碼中至少錄入一個，否則不允許保存。3) 客戶臺帳中能根據權限查詢客戶信息，一般置業(yè)顧問只能查看自己名下客戶、銷售經理及銷控制人員查詢所在銷售團隊的客戶信息。新增客戶時，根據頁面向導方式填寫客戶的相關信息。216。 共享及轉交：客戶共享是基于客戶信息共享給多個置業(yè)顧問來進行共同跟進，以便促成后續(xù)的客戶交易。客戶共享后，有查看權限的置業(yè)顧問均能查看到共享客戶的信息?？蛻艮D交是針對客戶信息的查看、跟進權限完全移交給另外置業(yè)顧問的應用，一般是某置業(yè)顧問離職后，銷售經理會將其名下客戶轉給另外的置業(yè)顧問進行跟進，有效利用客戶資源。216。 客戶信息導入：客戶信息導入即根據excel模板將客戶信息進行整理，然后批量導入系統(tǒng)。系統(tǒng)初始化應用階段，可根據excel模板導入前期沉積的客戶資源信息。 溫馨提醒： 客戶資料按項目分別存儲，也即同一個客戶不同置業(yè)顧問可以在不同的項目中分別建立各自私有的客戶。 反之，同一置業(yè)顧問的私有客戶在不同項目之間也需要建立多個。 線索管理 功能介紹對于客戶意向不明確，客戶信息較少準確性有限的客戶管理，一般作為線索客戶盡心管理。線索客戶在跟進過程中，客戶信息明確后，可轉為商機進行跟進，也可生成交易信息（跟交易管理中的相關應用模式類似）。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74。【客戶管理】174?！揪€索管理】。 操作說明線索的共享與轉交同客戶一致，線索實際就是信息極度不完整，且真實性有待驗證的客戶，線索客戶可以手工新增，也可以由排號單自動生成，線索客戶如需建立商機或發(fā)生后續(xù)交易，必須先轉化為客戶才可。 客戶商機 功能介紹客戶與置業(yè)顧問通過來電、來訪等方式進行交互后，可作為商機進行跟進。系統(tǒng)應用中，線索轉為商機進行跟進，針對客戶客戶增加商機進行后續(xù)跟進。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74?！究蛻艄芾怼?74。【客戶商機】。 操作說明選中左側項目樹中的某一項目后點擊“新增”即可。 溫馨提醒： 商機的目的主要是為了進行數據分析，目前商機可供分析的字段并不全面，與問卷的關聯也待提高，建議慎用。 商機跟進 功能介紹與線索客戶的跟進相同，用于記錄每一次與客戶的交互行為（如電話、接訪、短信、郵件等），以便于客戶長期跟進過程的備忘及行為分析，從而制定或調整跟進策略，有利于提升客戶簽單率。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74?！究蛻艄芾怼?74?！旧虣C跟進】。 操作說明選中左側項目樹中的某一項目后點擊“新增”即可。 溫馨提醒： 鑒于商機功能的不全面，在實施過程中采取強調過程記錄與備忘，弱化分析的實施策略。 問卷填寫 功能介紹針對客戶回答后的問卷信息進行統(tǒng)一管理，支持對問卷結果進行分析。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74?！究蛻艄芾怼?74?！締柧硖顚憽?。 操作說明功能本身不完整，客戶的業(yè)務通用性也比較差，無二次開發(fā)配合時，不建議使用本功能。6 交易管理6 業(yè)務說明交易管理作為售樓系統(tǒng)的核心業(yè)務，主要用來規(guī)范售樓交易各環(huán)節(jié)的業(yè)務模式，簡化手工作業(yè)過程中的各種弊端，如信息傳遞不及時導致的一房多賣，或已釋放房源未及時推介導致滯銷等等，同時還可通過標準折扣方案、底價控制的管理，簡化現場銷售經理的審批工作量，從而提升交易過程中各銷售環(huán)節(jié)的工作效率。 系統(tǒng)應用流程 選房管理 功能介紹主要適用于項目開盤階段的強銷期，通過啟用本功能，可實現電子化開盤，加強開盤過程中的風險管控，數據的準確性，規(guī)避開盤流程不規(guī)范、提高開盤效率及客戶體驗。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74。【交易管理】174。【選房管理】。 操作說明在售樓組織進入【選房管理】功能界面：216。 “選房確認”的操作：1) 首先，在左側項目樹中選中具體要操作業(yè)務的樓棟后，在界面中部點擊確認選房的房號；2) 然后，在界面右下角錄入單據編號、選房人和聯系電話三項信息后，點擊“確認”完成‘選房確認’動作。i. 單據編號可預先在編碼規(guī)則中設定，設定后此處不需要錄入。ii. 選房人如果是系統(tǒng)登記過的客戶，可直接通過“客戶”字段F7選擇，選擇后，系統(tǒng)自動將“選房人”和“聯系電話”字段填入信息。注：直接錄入的選房人（非客戶），不能直接轉預定、認購或簽約等后續(xù)業(yè)務，必須通過【客戶臺帳】查詢“選房客戶”方式，將選房人的資料在客戶臺帳中完善后才可繼續(xù)后續(xù)業(yè)務。3) 最后，點擊表頭“選房確認書打印”功能按鈕，并將打印的確認書交予客戶，即可完成選房確認業(yè)務環(huán)節(jié)。216。 取消“選房確認”的操作：1) 首先，選中需要取消選房的房間。2) 然后，點擊取消選房功能按鈕即可。216。 “選房記錄”查看：1) 選房確認后，系統(tǒng)會生成選房確認單，可在選房記錄中查看。2) 選房確認單分為“選房確認、取消選房、轉預定、轉認購、轉簽約”五種狀態(tài)。3) 選房確認狀態(tài)的選房單在超出功能設置中的選房“默認失效”后顯示為紅色（注：系統(tǒng)不會自動刷新列表，需要手動刷新），提醒銷控人員該選房單已經超過規(guī)定的選房時間仍未操作后續(xù)的預定、認購或簽約業(yè)務，以便及時跟進處理（取消選房或催促簽約）。 溫馨提醒： 選房管理非交易環(huán)節(jié)必須流程，主要針對電子化開盤應用。 需要先在【售樓管理項目準備功能設置】中啟用，啟用是按樓棟為單位控制，不支持按單元或樓層啟用選房控制。 未退盤房源也允許啟用選房，但不允許轉預定、認購或簽約。 推盤管理 功能介紹房地產營銷項目在整個銷售過程中，并非是一蹴而就的，往往是根據施工進度及市場情況分批次將房源推出并銷售，以實現銷售效果最大化。本功能主要是對房源的推盤以及撤盤狀態(tài)操作，并會對推盤以及撤盤的過程時間進行完整的日志記錄。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74?！窘灰坠芾怼?74?！就票P管理】。 操作說明在售樓組織進入【推盤管理】功能界面：216。 “推盤”的操作：1) 推盤需先選中待推盤的房間（注：可多選），房間必須是未推盤狀態(tài)，然后點擊“推盤”功能按鈕，在彈出窗口錄入盤次號（注：如果客戶沒有盤次的概念，這里也可以視同是推盤的日期序號，如120121101等），點擊“確定”即可完成推盤操作，所選房間變?yōu)橐淹票P狀態(tài)。2) 撤盤需先選中待撤盤的房間（注：可多選），房間必須是已推盤狀態(tài)，然后點擊“撤盤”功能按鈕，點擊“確定”即可完成撤盤操作，所選房間變?yōu)槲赐吮P狀態(tài)。216。 “推盤日志”的操作：1) 界面上部為推盤的盤次記錄，記錄了該次推盤的操作人及推盤套數，如果該盤次內的房間后來操作了撤盤，則計入撤盤套數。2) 界面下部為所選盤次記錄的房源明細記錄，詳細記錄該房源的推盤時間、撤盤日期、撤盤人等，撤盤日期每個房間可以不一樣，只有對該房源操作了撤盤后，系統(tǒng)才會自動寫入。 溫馨提醒： 同一樓棟（或單元）內的所有盤此的推盤套數相加不一定等于該樓棟（或單元）的全部房源數，因每次撤盤后，該房源再次推盤時，會被記錄該盤次的推盤的套數，也即推盤是會重復計數的，只有推盤撤盤=所有房源。 推盤和撤盤均為不可逆的操作，請注意。 抵押控制 功能介紹房地產一般情況下都是通過在建項目向銀行抵押貸款方式來開發(fā)項目，被抵押的房源一般是不允許銷售，也進行銷售合同備案的，本功能即是用來記錄房間的抵押情況，并可控制抵押的房間是否允許進行銷售。 操作路徑EAS主界面，選擇【營銷服務管理】174?！臼蹣枪芾怼?74。【交易管理】174。【抵押控制】。 操作說明在售樓組織進入【抵押管理】功能界面：216。 “抵押”的操作：1) 選中需要接觸抵押房間的項目，點擊“新增”按鈕彈出抵押控制界面。2) 在抵押控制界面添加需要抵押的房間，點擊“保存”按鈕即可。 溫馨提醒： “抵押是否允許簽約”選項只控制簽約單不允許提交，對于預定和認購業(yè)務是不控制的。 抵押控制不支持工作流，該業(yè)務一般都是在系統(tǒng)外已經確定了的，系統(tǒng)僅是對抵押結果的執(zhí)行。 未推盤、