工程維修管理辦法(編輯修改稿)
2025-05-04 21:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 由乙方提出維修方案，經(jīng)項目部/項目公司、物業(yè)公司、監(jiān)理單位認可后方可進行施工。7) 維修期間，物業(yè)公司維保中心應(yīng)做好客戶和承包方維修人員的協(xié)調(diào)工作，使客戶認可服務(wù)和管理。. 保修的驗收1) 工程維保結(jié)束，由物業(yè)維保中心和監(jiān)理公司組織項目部/項目公司及有關(guān)單位進行驗收。2) 當(dāng)保修工程涉及結(jié)構(gòu)安全時，由物業(yè)維保中心、項目部/項目公司、設(shè)計院及其他相關(guān)部門進行驗收，必要時應(yīng)請質(zhì)量鑒定機構(gòu)進行質(zhì)量鑒定。. 客戶滿意度調(diào)查1) 在每次工程維修結(jié)束后，物業(yè)公司維保中心對維修記錄進行登記匯總，回訪客戶，組織填寫《保修情況及客戶意見》，對客戶滿意度作調(diào)查、統(tǒng)計，并錄入CRM系統(tǒng)。2) 客戶服務(wù)部每月對客戶回訪情況進行抽樣查驗。以下為物業(yè)第三方保修子流程有關(guān)內(nèi)容. 物業(yè)第三方保修的實施1) 當(dāng)客戶報修或投訴判定屬于原承包方（乙方）責(zé)任，物業(yè)公司以合法有效的方式將《保修指令》送達乙方，而乙方不按工程質(zhì)量保修書約定保修時，物業(yè)公司應(yīng)立即將事件通報客戶服務(wù)部及項目部/項目公司。2) 項目部/項目公司接報后，應(yīng)根據(jù)具體情況三日內(nèi)確定維修方案并核定費用，按照授權(quán)立即開展工作。3) 如維修項目屬于簡單維修，費用少于10萬元，由項目部/項目公司委托物業(yè)公司年度維修單位立即進行維修。4) 如維修項目屬于復(fù)雜維修，或費用超過10萬元，由項目部/項目公司及客戶服務(wù)部報請集團授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)后，項目部/項目公司、物業(yè)公司應(yīng)通過招標(biāo)確定維保單位（第三方保修單位），由物業(yè)簽訂合同。此類情況因需要較長時間故應(yīng)獲得客戶理解并盡快完成。5) 如須維修的費用超過原承包方保修金總額，不足部分費用將只能由集團承擔(dān)，故應(yīng)按照開發(fā)商保修流程辦理。6) 物業(yè)公司確定第三方保修單位及費用后，應(yīng)將處理情況及所需費用以合法有效的方式書面告知乙方，并立即開始保修工作。7) ，向物業(yè)公司申請工程款，物業(yè)公司按制定的保修款審批流程進行支付。支付完成后物業(yè)公司書面知會原承包方（乙方）（《保修結(jié)算單》），并建立保修及費用檔案，報客戶服務(wù)部備案，知會集團成本管理部、工程管理部及財務(wù)管理部。8) 對于第三方維保所發(fā)生的相關(guān)費用由物業(yè)公司和項目部/項目公司按扣款流程從原承包方（乙方）保修款中扣除9) 該保修完成后不免除原承包方（乙方）在保修期內(nèi)的其他保修責(zé)任。10) 項目部/項目公司應(yīng)據(jù)此對原承包方（乙方）進行履約評價，完成后評估工作。以下為開發(fā)商保修子流程有關(guān)內(nèi)容. 開發(fā)商保修的實施1) 當(dāng)客戶報修或投訴經(jīng)物業(yè)公司、項目部/項目公司進行維修責(zé)任判定，系因（①甲方工程組織、規(guī)劃設(shè)計等原因；②無法認定責(zé)任方；③其他原因）所造成，雖然在保修期內(nèi)但只能由甲方承擔(dān)責(zé)任時，應(yīng)盡快報集團客戶服務(wù)部啟動開發(fā)商保修子流程。2) 項目部/項目公司組織有關(guān)單位對報修問題進行原因分析，擬定可行的解決措施，并進行成本分析，形成解決方案報集團客戶服務(wù)部、工程管理部進行審核，集團規(guī)劃設(shè)計部、成本部視情況參與審核。3) 鑒于維修費用需開發(fā)商承擔(dān)，維修方案經(jīng)集團各部門審核后，必須經(jīng)集團授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。4) 根據(jù)集團批準(zhǔn)的方案，如維修工程技術(shù)難度不高，成本構(gòu)成清晰，為盡快完成并緩解客戶壓力，可由集團授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，安排由物業(yè)公司委托其年度維修單位進行維修，費用由物業(yè)公司先行墊付，待維修完成，經(jīng)結(jié)算審批后，由集團將資金劃撥給物業(yè)公司。5) 根據(jù)集團批準(zhǔn)的方案，如工程保修技術(shù)難度較高，須制定專項技術(shù)方案，且成本構(gòu)成較為復(fù)雜的保修項目，由項目部/項目公司按照集團招投標(biāo)管理規(guī)定，確定保修單位后，組織實施，費用經(jīng)審批后由集團支付。6) 此類維修情況，物業(yè)公司應(yīng)做好向客戶解釋的工作，爭取諒解，同時相關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)在最短時間內(nèi)完成業(yè)務(wù)流程。6. 保修期外維保工作組織及程序1) 當(dāng)客戶報修或投訴經(jīng)物業(yè)公司判斷已超過保修期，但因項目存在產(chǎn)品缺陷（質(zhì)量問題或設(shè)計缺陷），無法使用本體維修基金或公共設(shè)施專用基金（根據(jù)建設(shè)部的《物業(yè)管理條例》應(yīng)統(tǒng)稱為專項維修資金）時，應(yīng)盡快報集團客戶服務(wù)部，經(jīng)集團客戶服務(wù)部核實后啟動保修期外維保工作子流程。2) 集團客戶服務(wù)部對物業(yè)公司報事進行審核后，應(yīng)立即組織項目部/項目公司、集團工程部、規(guī)劃設(shè)計部有關(guān)人員，以及有關(guān)設(shè)計、施工單位對報修問題進行深入的原因分析，擬定可行的解決措施，并進行全面的成本分析，形成綜合解決方案，并報集團有關(guān)部門審核。3) 鑒于維修費用需由集團承擔(dān)，維修方案經(jīng)集團各部門審核后，還應(yīng)根據(jù)授權(quán)文件報集團主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理直至董事長審批。4) 根據(jù)集團批準(zhǔn)的方案，如維修工程技術(shù)難度不高，成本構(gòu)成清晰，為盡快完成并緩解客戶壓力，可安排由物業(yè)公司
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