【文章內(nèi)容簡介】 據(jù) 財政部、中國資產(chǎn)評估協(xié)會 20xx～ 20xx年發(fā)布的資產(chǎn)評估準則； 中華人民共和國國家標準 ? 房地產(chǎn)估價規(guī)范 ? (GB/T502911999)。 (四 )權(quán)屬依據(jù) ? 建設用地規(guī)劃許可證 ? 、 ? 建設工程規(guī)劃許可證 ? 、 ? 建筑工程施工 許可證 ? 復印件； ? 國有土地使用證 ? 復印件。 (五 )取價依據(jù) 20xx年 ? 四川省建設工程工程量清單計價定額 ? 、評估基準日執(zhí)行的工 程造價管理機構(gòu)發(fā)布的人工、材料、機械臺班等價格信息等； 國家發(fā)展改革委和建設部關于 ? 建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定 ? 的通 知（發(fā)改價格 [20xx]670號文）、國家計委、建設部關于發(fā)布 ? 工程勘察設計 收費管理規(guī)定 ? 的通知 (計價格 [20xx]10號文 )、財政部關于印發(fā) ? 基本建設財務 管理規(guī)定 ? 的通知 (20xx年 9月 27日，財建 [20xx]394號文 )、 ? 四川省人民政府 關于成都市涉及固定資產(chǎn)投資項目的行政事業(yè)性收費實行一次性收費的批復 ? （川府函 [20xx]367號）、關于修改完善 ? 成都市建設項目部分行政事業(yè)性收費一 站式收取管理暫行辦法 ? 部分條款內(nèi)容的通知（成府發(fā) [20xx]12號）、 ? 省財政 廳省物價局轉(zhuǎn)發(fā) ? 財政部 國家發(fā) 改委關于公布取消和停止征收 100項行政事業(yè) 性收費項目的通知 ? 和公布取消我省 39項行政事業(yè)性收費項目的通知）（川財 綜 [20xx]68號）、 ? 關于調(diào)整成都市城市基礎設施配套費標準的通知 ? (川發(fā)改價 格 ? 20xx? 1387號）； ? 成飛公司產(chǎn)業(yè)園集成科技廠房工程結(jié)算審核報告 ? (川大信造審字 [20xx] 第 2116號 )； ? 房產(chǎn)測繪成果報告 ? (成恒測 A(20xx)044號 )； 成都市 20xx年 5月 31日的建筑材料市場價格； 原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部 ? 房屋完損等級評定標準 ? ； 機械工 業(yè)出版社 ? 20xx年中國機電產(chǎn)品報價手冊 ? 等價格信息刊物； 機械工業(yè)部 ? 機械工業(yè)建設項目概算編制辦法及各項概算指標 ? ； 中國人民銀行自 20xx年 7月 6日起施行的人民幣貸款利率； 評估人員實地勘察、收集、查詢、整理的其他與評估有關的詢價資料、 參數(shù)資料。 評估報告 四川華衡資產(chǎn)評估有限公司 8 八、評估方法 本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，采用成本法對成飛集團擬與成飛集 成進行資產(chǎn)臵換的房屋建筑物和機器設備進行評估 ，各項資產(chǎn)的具體評估方法如 下： (一 )固定資產(chǎn) — 房屋建筑物 根據(jù) ? 資產(chǎn)評估準則 —— 不動產(chǎn) ? ，以及評估對象特點、價值類型、資料收 集情況等相關條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假 設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，確定本項目房屋建筑物的評估 采用成本法評估。 成本法是指在資產(chǎn)繼續(xù)使用前提下，從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價值，即 通過資產(chǎn)的重臵成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價值。成本法基本公式： 評估值＝重臵成本 成新率 宗地實際開發(fā)程度為宗地外 “ 六通 ”( 通上水、通下水、通路 、通電、通氣、 通訊 )，宗地內(nèi) “ 五通一平 ” ( 通上水、通下水、通路、通電、通訊，場地平整 )。 根據(jù)成飛集團提供的相關資料，宗地外 “ 六通 (通上水、通下水、通路、通電、 通氣、通訊 )” 開發(fā)費用和宗地內(nèi) “ 場平 ” 開發(fā)費用已計入土地價值中。據(jù)核實， 轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的僅為建筑物散水以內(nèi)的建筑、裝飾、給排水、電氣工程等，室外 工程因尚未辦理工程結(jié)算而未轉(zhuǎn)固，未納入本次評估范圍，且各個單位分攤室外 工程造價的標準等尚不確定，故本次評估的房屋建筑物價值不含室外工程，即不 含宗地內(nèi) “ 五通 ”( 通上水、通下水、通路、通電、通訊 )的開 發(fā)費。 重臵成本的確定 重臵成本由建安費用、工程建設前期及其他費用、資金成本三部分組成。 (1)建安費用 建安費用包括土建工程費用、安裝工程費用、裝飾工程費用三部分。 本次評估的房屋建筑物有完整工程決 (結(jié) )算資料，根據(jù)其決 (結(jié) )算工程量， 按四川省現(xiàn)行相關工程定額、清單的計價標準、工程所在地評估基準日工料機的 市場價格，采用調(diào)整法測算其建安費用。 (2)工程建設前期及其他費用 評估報告 四川華衡資產(chǎn)評估有限公司 9 工程建設前期及其他費用， 包括地方政府收取的行政事業(yè)性收費以及建設單 位為建設工程而投入的除建安費用外的其他服務性費用兩個部分，包括的內(nèi)容及 取費標準見下表： 工程建設前期及其他費用 工程所在地：四川省成都市 序號 取費項目 取費基礎 規(guī)定標準 取 費 依 據(jù) 1 項目報建費用 建筑面積 ? 四川省人民政府關于成都市涉及固定資產(chǎn)投 資項目的行政事業(yè)性收費實行一次性收費的批 復 ? （川府函 [20xx]367號）、關于修改完善 ? 成 都市建設項目部分行政事業(yè)性收費一站式收取 管理暫行辦法 ? 部分條款內(nèi)容的通知 （成府發(fā) [20xx]12號）、 ? 省財政廳省物價局轉(zhuǎn)發(fā) ? 財政 部 國家發(fā)改委關于公布取消和停止征收 100項 行政事業(yè)性收費項目的通知 ? 和公布取消我省 39項行政事業(yè)性收費項目的通知）（川財綜 [20xx]68號）、 ? 關于調(diào)整成都市城市基礎設施 配套費標準的通知 ? (川發(fā)改價格 ? 20xx? 1387 號） 2 勘察設計費 建安工程造價 % 國家計委、建設部關于發(fā)布 ? 工程勘察設計收費管理規(guī)定 ? 的通知 (計價格 [20xx]10號 ) 3 前期工程管理費 建安工程造價 % 4 工程建設監(jiān)理費 建安工程造價 % 發(fā)改價格 [20xx]670號 5 開發(fā)過程中的管理費用率 建安工程造價 % 財建 [20xx]394號 (3)資金成本 資金成本即投資購建房屋建筑物期間占用資金的機會成本。假設建設期資金 均勻投入，以評估基準日同期銀行貸款利率作為資金的價格，計算資金成本。 資金 成本＝ 前期 費用 * 合理 工期 * 利 率 +[ 建安 費用 + 工程建設 其他費用 ]* 合理 工期 * 1 2* 利 率 成新率的確定 成新率 =年限成新率 N140%+ 勘察成新率 N260% (1) 尚可使用年限：以剩余經(jīng)濟壽命年限【經(jīng)濟壽命年限減去已使用年限的余值】 為基礎，考慮房屋占用的土地使用權(quán)剩余年限及房屋大修狀況等合理確定。 (2)勘察成新率，根據(jù) ? 房屋完損等級評定標準 ? ，通過實地勘察房屋結(jié)構(gòu)、 裝飾和設備設施的完好情況，采用百分制打分法確定其完好分值，按下式計算確 定： 評估報告 四川華衡資產(chǎn)評估有限公司 10 勘察成 新率 N2＝ ( 結(jié)構(gòu)完 好分值 G ＋ 裝飾完 好分值 Z ＋ 設備完 好分值 S)% G、 Z、 S分別為各類 型房屋結(jié)構(gòu)、裝飾、設備三個部分的分值權(quán)重系數(shù)。 (二 )固定資產(chǎn) — 機器設備 根據(jù) ? 資產(chǎn)評估準則 —— 機器