【文章內(nèi)容簡介】 國家發(fā)展改革委和建設(shè)部關(guān)于 ? 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定 ? 的通知（發(fā)改價(jià)格 [20xx]670號文）、國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布 ? 工程勘察設(shè)計(jì) 收費(fèi)管理規(guī)定 ? 的通知 (計(jì)價(jià)格 [20xx]10號文 )、財(cái)政部關(guān)于印發(fā) ? 基本建設(shè)財(cái)務(wù) 管理規(guī)定 ? 的通知 (20xx年 9月 27日，財(cái)建 [20xx]394號文 )、 ? 四川省人民政府 關(guān)于成都市涉及固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行一次性收費(fèi)的批復(fù) ? （川府函 [20xx]367號）、關(guān)于修改完善 ? 成都市建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)一 站式收取管理暫行辦法 ? 部分條款內(nèi)容的通知（成府發(fā) [20xx]12號）、 ? 省財(cái)政 廳省物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā) ? 財(cái)政部 國家發(fā)改委關(guān)于公布取消和停止征收 100項(xiàng)行政事業(yè) 性收費(fèi)項(xiàng)目的通知 ? 和公布取消我省 39項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知）（川財(cái) 綜 [20xx]68號）、 ? 關(guān)于調(diào)整成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)的通知 ? (川發(fā)改價(jià) 格 ? 20xx? 1387號）； 成都市 20xx年 5月 31日的建筑材料市場價(jià)格； 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 ? 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) ? ； 機(jī)械工業(yè)出版社 ? 20xx年中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊 ? 等價(jià)格信息刊物； 機(jī)械工業(yè)部 ? 機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo) ? ； 中國人民銀行自 20xx年 7月 6日起施行的人民幣貸款利率； 中國銀行公布的評估基準(zhǔn)日外匯牌價(jià)； 評估人員實(shí)地勘察、收集、查詢、整理的其他與評估有關(guān)的詢價(jià)資料、 參數(shù)資料。 八、 評估方法 本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，采用成本法對成飛集成擬與成飛集 團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)臵換的房屋建筑物和機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估，各項(xiàng)資產(chǎn)的具體評估方法如 下： 評估報(bào)告 四川華衡資產(chǎn)評估有限公司 8 (一 )固定資產(chǎn) — 房屋建筑物 根據(jù) ? 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 不動(dòng)產(chǎn) ? ，以及評估對象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收 集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假 設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，確定本項(xiàng)目房屋建筑物的評估 采用成本法評估。 成本法是指在資產(chǎn)繼續(xù)使用前提下，從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價(jià)值，即 通過資產(chǎn)的重臵成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價(jià)值。成本法基本公式： 評估值＝重臵成本 成新率 宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地外 “ 六通 ”( 通上水、通下水、通路、通電、通氣、 通訊 )，宗地內(nèi) “ 五通一平 ” ( 通上水、通下水、通路、通電、通訊，場地平整 )。 根據(jù)成飛集成提供的相關(guān)資料，宗地外 “ 六通 (通上水、通下水、通路、通電、 通氣、通訊 )” 開發(fā)費(fèi)用和宗地內(nèi) “ 場平 ” 開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入土地價(jià)值中。為避免 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)成本在房屋建筑物和土地中重復(fù)計(jì)算或者漏算，本次評估 將宗地內(nèi) “ 四通 (通上水、通下水、通電、通訊 )” 開發(fā)費(fèi)用計(jì)入房屋建筑物價(jià)值中，通路 的開發(fā)費(fèi)單獨(dú)計(jì)入構(gòu)筑物價(jià)值中。 重臵成本的確定 重臵成本由建安費(fèi)用、工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。 (1)建安費(fèi)用 建安費(fèi)用包括土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾工程費(fèi)用三部分。 由于待估房屋建筑物均無完整工程決 (結(jié) )算資料，本次評估時(shí)根據(jù)現(xiàn)場勘察 所掌握的建筑、結(jié)構(gòu)特征及實(shí)物工程量，結(jié)合四川省現(xiàn)行相關(guān)工程定額的計(jì)價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)、工程所在地評估基準(zhǔn)日工、料、機(jī)的市場價(jià)格，評估人員收集掌握的該地區(qū) 同類或類 似建筑物的現(xiàn)行造價(jià)適用指標(biāo)，通過分析、測算和比較后，合理確定其 建安費(fèi)用。 (2)工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用 工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用，包括地方政府收取的行政事業(yè)性收費(fèi)以及建設(shè)單 位為建設(shè)工程而投入的除建安費(fèi)用外的其他服務(wù)性費(fèi)用兩個(gè)部分，包括的內(nèi)容及 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見下表： 工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用 工程所在地：四川省成都市 序號 取費(fèi)項(xiàng)目 取費(fèi)基礎(chǔ) 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 取 費(fèi) 依 據(jù) 評估報(bào)告 四川華衡資產(chǎn)評估有限公司 9 序號 取費(fèi)項(xiàng)目 取費(fèi)基礎(chǔ) 規(guī)定標(biāo) 準(zhǔn) 取 費(fèi) 依 據(jù) 1 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用 建筑面積 ? 四川省人民政府關(guān)于成都市涉及固定資產(chǎn)投資項(xiàng) 目的行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行一次性收費(fèi)的批復(fù) ? （川府 函 [20xx]367號）、關(guān)于修改完善 ? 成都市建設(shè)項(xiàng)目部 分行政事業(yè)性收費(fèi)一站式收取管理暫行辦法 ? 部分條 款內(nèi)容的通知（成府發(fā) [20xx]12號）、 ? 省財(cái)政廳省 物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā) ? 財(cái)政部 國家發(fā)改委關(guān)于公布取消和停 止征收 100項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知 ? 和公布取 消我省 39項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知）（川財(cái)綜 [20xx]68號）、 ? 關(guān)于調(diào)整 成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 ? (川發(fā)改價(jià)格 ? 20xx? 1387號） 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程造價(jià) % 國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布 ? 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 ? 的通知(計(jì)價(jià)格 [20xx]10號 ) 3 前期工程管理費(fèi) 建安工程造價(jià) % 4 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程造價(jià) % 發(fā)改價(jià)格 [20xx]670號 5 開發(fā)過程中的管理費(fèi)用率 建安工程造價(jià) % 財(cái)建 [20xx]394號 (3)資金成本 資金成本即投資購建房屋建筑物期間占用資金的機(jī)會(huì)成本。假設(shè)建設(shè)期資金 均 勻投入，以評估基準(zhǔn)日同期銀行貸款利率作為資金的價(jià)格，計(jì)算資金成本。 資金 成本＝ 前期 費(fèi)用 * 合理 工期 * 利 率 +[ 建安 費(fèi)用 + 工程建設(shè) 其他費(fèi)用 ]* 合理 工期 * 1 2* 利 率 成新率的確定 (1)對價(jià)值量大的房屋，按下式計(jì)算成新率： 成新率 =年限成新率 N140%+ 勘察成新率 N260% ① 尚可使用年限：以剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限【經(jīng)濟(jì)壽命年限減去已使用年限的余值】 為基礎(chǔ)，考慮房屋占用的土地使用權(quán)剩余年限及房屋大修狀況等合理確定。 ② 勘察成新率，根據(jù) ? 房屋完損等級評 定標(biāo)準(zhǔn) ? ，通過實(shí)地勘察房屋結(jié)構(gòu)、 裝飾和設(shè)備設(shè)施的完好情況，采用百分制打分法確定其完好分值，按下式計(jì)算確 定： 勘察成 新率 N2＝ ( 結(jié)構(gòu)完 好分值 G ＋ 裝飾完 好分值 Z ＋ 設(shè)備完 好分值 S)% G、 Z、 S分別為各類型房屋結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三個(gè)部分的分值權(quán)重系數(shù)。 評估報(bào)告 四川華衡資產(chǎn)評估有限公司 10 (2)對于構(gòu)筑物及價(jià)值量小的房屋的成新率，本次評估直接以年限成新率確 定，方法同上。 構(gòu)筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限：根據(jù)構(gòu)筑物使用的建筑材料、結(jié)構(gòu)類 型和使用條件， 確定構(gòu)筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限。 (二 )固定資產(chǎn) — 機(jī)器設(shè)備 根據(jù) ? 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 機(jī)器設(shè)備 ? ，以及評估對象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料 收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適 用性，確定本項(xiàng)目機(jī)器設(shè)備采用成本法進(jìn)行評估。 成本法計(jì)算公式為：評估價(jià)值 =重臵成本 成新率 重臵成本的確定 (1)國產(chǎn)設(shè)備 需安裝國產(chǎn)設(shè)備的重臵成本由設(shè)備購臵價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、 工程建設(shè)其他費(fèi)用以及資金成本等構(gòu)成，計(jì)算公式如下： 需安裝國產(chǎn)設(shè)備的重臵成本＝設(shè)備購臵價(jià)＋運(yùn) 雜費(fèi)＋基礎(chǔ)費(fèi) +安裝調(diào)