【文章內(nèi)容簡介】 于2人；　?。?）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　　（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　　　。?）注冊資本不低于100萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；　　（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　　（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人；　　（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；　?。?）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　。ǘ憾ㄙY質(zhì)證書　　新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長?！　。ㄈ┖硕ㄙY質(zhì)等級　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：　?。?）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　?。?）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報告；　?。?）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；　?。?）已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；　?。?）其他有關(guān)文件、證明?！　。ㄋ模┵Y質(zhì)等級的審批　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批：一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書?！　。ㄎ澹┎煌Y質(zhì)等級的業(yè)務(wù)范圍　　一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?！　《壻Y質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定?！　「髻Y質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)?！　∪?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式　　根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實(shí)財產(chǎn)，不得高估或者低估作價?！　」蓶|或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財產(chǎn)等作價出資?！　」蓶|或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合《股權(quán)出資登記管理辦法》（國家工商行政管理總局令第39號）的規(guī)定?！　」蓶|或者發(fā)起人應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額或者所認(rèn)購的股份。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！　」驹O(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！　」境闪⒑螅蓶|或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請辦理公司實(shí)收資本的變更登記?！　〉诙?jié)　接受投資與開辦費(fèi)的核算　　一、實(shí)收資本的核算　　企業(yè)接受投資者投入的資本時，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”科目?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為55%、30%和15%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分別為2 750萬元、1 500萬元和750萬元。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會計(jì)分錄為：　　借：銀行存款 　　 　　　50 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——甲公司 　27 500 000　　　　　　　　　　——乙公司 　15 000 000　　　　　　　　　　——丙公司 　 7 500 000　　【例12】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項(xiàng)，雙方協(xié)議約定價值為300 000元，協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計(jì)分錄為：　　借：無形資產(chǎn)——專利權(quán) 　300 000　　　　貸：實(shí)收資本——A公司 　　300 000　　【例13】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊資本為1 000萬元。甲、乙持股比例分為為80%和20%。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其賬面原價為270萬元，累計(jì)已提折舊為40萬元，投資合同約定的價值為220萬元，投資合同約定的價值與公允價值相符。會計(jì)分錄為：　　收到甲公司投資時：　　借：銀行存款 　　 8 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——甲公司 　 8 000 000　　收到乙公司投入的A設(shè)備時：　　借：固定資產(chǎn)——A設(shè)備 2 200 000　　　　貸：實(shí)收資本——乙公司 　 2 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價 　 200 000　　【例14】201年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進(jìn)行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確認(rèn)的價值為2億元，C公司的注冊資本為3億元，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權(quán)的60%和40%。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項(xiàng)全部存入公司的開戶銀行。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。C公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計(jì)分錄為：　　借：銀行存款 　　　　　　　 100 000 000　　　　無形資產(chǎn) 　　　　　　　 200 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——A公司 　　　180 000 000　　　　　　　　　　——B公司 　　　120 000 000　　【例15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬元，這時有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在會計(jì)上，應(yīng)將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實(shí)收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 000－2 500）萬元記入“資本公積——資本溢價”科目，會計(jì)分錄為：　　借：銀行存款 30 000 000　　　　貸：實(shí)收資本 　　　　　　 25 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價　 5 000 000　　【例16】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)。會計(jì)分錄為：　　借：資本公積　　　　　　5 000 000　　　　盈余公積　　　　　　1 000 000　　　　貸：實(shí)收資本　　　　　　6 000 000　　需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時，如果是獨(dú)資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額?！　　纠?7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊資本5 000 000元，以銀行存款支付。會計(jì)分錄為：　　借：實(shí)收資本　　　　　5 000 000　　　　貸：銀行存款　　　　5 000 000　　二、其他出資方式的核算　?。ㄒ唬┩顿Y者以股權(quán)出資　　投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。　　【例18】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長期股權(quán)投資作價出資，該項(xiàng)長期股權(quán)投資的賬面價值為1 200萬元，作價1 000萬元。協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計(jì)分錄為：　　借：長期股權(quán)投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——丙公司 　　10 000 000　?。ǘ┩顿Y者以債權(quán)出資　　以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：　　債務(wù)人為股份有限公司時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積?！　鶆?wù)人為其他企業(yè)時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)份額確認(rèn)為實(shí)收資本；股權(quán)的公允價值與實(shí)收資本之間的差額確認(rèn)為資本公積。　　三、開辦費(fèi)的核算　　（一）開辦費(fèi)的概念及范圍　　開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價值的借款費(fèi)用等?；I建期間為企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止的期間?！　　　。?）籌建人員開支的費(fèi)用?！　、倩I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會保險費(fèi)、住房公積金等?！　、诓盥觅M(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)和外埠差旅費(fèi)?！　、鄱聲M(fèi)和聯(lián)合委員會費(fèi)。　?。?）企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等?！　。?）籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。　?。?）人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況：　?、僖M(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用；　?、谄刚垖＜疫M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用?！　。?）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損。　?。?）其他費(fèi)用：　　①籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；　?、谟』ǘ?、車船稅等；　?、劢?jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用；　?、芷渌c籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出?！　　　。?）取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險費(fèi)和購建時發(fā)生的職工薪酬?！　。?）規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出?！　。?）為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出?！　。?）投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)?！　。?）以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)?！　?