【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計算。4) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5) 房屋頂層上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。6) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8) 與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。9) 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計算。11) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12) 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主題結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚、站臺等。14) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。15) 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮計算建筑面積。計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計算。不計算建筑面積的有哪些？1）突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、臺階、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等用的室外爬梯。3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）構(gòu)筑物、如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配店房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分?jǐn)偅坎荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道；沿街的裙樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。1各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計算？該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套（單元）內(nèi)的使用面積應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e/各套（單元）使用面積之和。3套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。第八章 房地產(chǎn)產(chǎn)品講解知識第一節(jié) 產(chǎn)品概念多層：指七層（含七層）以下的房屋，普通住宅無電梯。高層：指樓層超過七層的樓宇，安裝有電梯。超高層：一般指40層以上或超過100米以上的樓宇。復(fù)式：是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。（一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間。）躍層：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上下，（夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。）錯層：縱向或橫向拋面中，樓層的幾部分之間樓地面高低錯開。 塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。公寓供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施；根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設(shè)面積一般在下列范圍內(nèi)：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；公寓應(yīng)充分考慮社會化服務(wù)的要求。酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。別墅“別墅”這一名稱是舶來品?，F(xiàn)在常說的“別墅”，實際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。如果直譯過來，House應(yīng)該是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“別墅”，也可以譯成“莊園”、“城堡”，一種帶有詩意的住宅。事實上，國內(nèi)目前房地產(chǎn)市場所銷售的大部分“別墅”，并不是Villa，而是HOUSE?！　e墅的特點：別墅造型外觀雅致美觀，獨幢獨戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感；別墅內(nèi)部設(shè)計得體，廳大房多，裝修精致高雅，廚衛(wèi)設(shè)備齊全，通風(fēng)采光良好；別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等；社區(qū)型的別墅大都是整體開發(fā)建造的，整個別墅區(qū)有數(shù)十幢獨立獨戶別墅住宅，區(qū)內(nèi)公共設(shè)施完備，有中心花園，水池綠地，還設(shè)有健身房、文化娛樂場所以及購物場所等?！　∧壳霸谑袌錾衔覀儼凑談e墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。1獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式?！咎卣鳌克矫苄詮姡袌鰞r格較高，定位多為高端品質(zhì)。1聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右?！咎卣鳌勘容^注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色?！練v史回顧】19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。1雙拼別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作“Two family house”，直譯為兩個家庭的別墅。目前，在美國比較流行的2PAC別墅是一種雙拼別墅?！咎卣鳌?、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。1疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點?！咎卣鳌浚?，而非真正意義上的富人。、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。1空中別墅空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少?！咎卣鳌浚?，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。：，空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，、比普通房挑高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。第二節(jié) 產(chǎn)品規(guī)劃一、住宅良好的生態(tài)環(huán)境有五個要素。 （1） 舒適 　　日本人曾總結(jié)出舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧靜，沒有噪聲； ③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場所和空間；⑧有游樂設(shè)施。其中，人們對安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。目前，我國主要用5個指標(biāo)來衡量舒適度：①居住密度；②綠地面積；③室外活動場所與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；④室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)；⑤日照； （2） 方便 　　居住環(huán)境的方便主要依據(jù)下列因素：居住區(qū)內(nèi)外交通的方便程度；公共服務(wù)設(shè)施的配套程度；服務(wù)方式、服務(wù)項目、服務(wù)時間的方便程度。 （3）安全 　　居住區(qū)環(huán)境不僅要保證居民的日常安全，還要考慮在發(fā)生特殊情況時的安全，如火災(zāi)，地震等。 （4）衛(wèi)生 　　居住環(huán)境保持空氣清新，對有害氣體和有害物質(zhì)的濃度要規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。居住區(qū)的飲用水也應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，尤其是水池二次供水的情況下，室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。 （5）美觀 　　居住小區(qū)的室外環(huán)境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配等。居住小區(qū)環(huán)境還應(yīng)與其周圍的環(huán)境有機地結(jié)合，給人以明快、淡雅、親切之感，富于人情味、生活氣息和地方風(fēng)格。四、住宅小區(qū)智能化系統(tǒng) 我國從1997年初開始制《小康住宅電氣設(shè)計（標(biāo)準(zhǔn)）導(dǎo)則》，“導(dǎo)則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設(shè)計在總體上滿足以的要求： 1. 高度的安全性 2. 舒適的通訊方式 3. 綜合的信息服務(wù) 4. 家庭智能化系統(tǒng) 這是我國官方第一次對住宅小區(qū)智能化問題提出的設(shè)計要求。1999年1月建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室召開關(guān)于小區(qū)智能化的會議，建設(shè)部的官員對小區(qū)的智能化系統(tǒng)提出了五個性能指標(biāo)：安全性、耐久性、實用性、經(jīng)濟(jì)性和環(huán)境化。全國知名的智能化專家和十余家企業(yè)就小區(qū)智能化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和等級劃分等問題進(jìn)行了廣泛、深入地交流，并在這兩個問題上達(dá)成了共識：在充分保證居民安全的基礎(chǔ)上，切實注重居民將來對寬帶數(shù)據(jù)的劇烈增長的需求，以家庭智能化終端為網(wǎng)絡(luò)智能節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，用先進(jìn)的技術(shù)來提高集成度。并將智能化系統(tǒng)分為初、中、高三級。 小區(qū)智能化系統(tǒng)分為三層結(jié)構(gòu)：管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線和家庭智能化系統(tǒng)，三者有機、緊密地結(jié)合為一個統(tǒng)一的智能網(wǎng)絡(luò)，該結(jié)構(gòu)的設(shè)計充分考慮到用戶將來對寬帶的需求，注重了網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)；家庭智能控制包容了家庭所需的所有功能，以新技術(shù)提高了系統(tǒng)的所有功能，簡化了操作，極大地方便了用戶；智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來的通道。智能化應(yīng)用系統(tǒng)包括四個子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息服務(wù)，每個子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過小區(qū)局域網(wǎng)連成一個整體。物業(yè)管理系統(tǒng)有5個分系統(tǒng)，內(nèi)容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、廣播及背景音樂、一卡通、住戶服務(wù)中心及小區(qū)管理中心等。智能化家居包括家庭智能中心系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)Internet系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)等。而家庭智能中心系統(tǒng)功能應(yīng)包括傳呼報知（系統(tǒng)處于防盜狀態(tài)時，有歹徒從門窗侵入，可自動撥打傳呼代碼通知主人）、防盜警報、緊急求救、電話監(jiān)聽、電話遙控設(shè)防、險情預(yù)警（煤氣泄漏、火災(zāi)報警）、電話遙控家電開關(guān)。智能化不等于自動化，僅是安裝了若干具有自動化性質(zhì)的設(shè)備還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能稱之為智能，家居智能化也不等同于寫字樓的5A標(biāo)準(zhǔn)。住宅是人們居家生活的場所，智能化應(yīng)服務(wù)于人們的居家生活，因此應(yīng)更全面、更富有人性化。智能化的組成部分很多，但專家們認(rèn)為，一個真正意義的智能化小區(qū)必須具備以下素質(zhì)：網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即Internet網(wǎng)高速通道；家居辦公符合在家辦公的需求；家居娛樂包括VOD自動點播、視頻會議、遠(yuǎn)程教學(xué)、交互式電子游戲等；家居安全監(jiān)控：如火警、煤氣泄漏、幼兒和老人求救、遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)、開關(guān)門報警等；家居管理方面，如小區(qū)電子公告牌、遠(yuǎn)程三表傳送收費；家居商務(wù)，如網(wǎng)上購物、網(wǎng)上商務(wù)聯(lián)系等。五、3A住宅解讀建設(shè)部頒布的《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，是目前房地產(chǎn)市場上最科學(xué)、最權(quán)威、最規(guī)范的惟一住宅性能評判標(biāo)準(zhǔn)。該管理辦法把住宅性能分解為適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能5個方面，通過對各方面性能的綜合評價，最終確定住宅的性能等級。以此為參照，凡是達(dá)到A級標(biāo)準(zhǔn)的住宅顯然都是該一級別里同類產(chǎn)品中的佼佼者。市民購房從此也不再霧里看花，告別了隨意化購房時代，購房舉動將更加理性。從A級到AAA級住宅品質(zhì)逐級躍進(jìn)凡是能通過性能認(rèn)定的住宅，不論其達(dá)到了哪一性能等級，都是現(xiàn)階段我國同標(biāo)準(zhǔn)住宅中的精品，統(tǒng)稱為“A級住宅”。面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為1A級，即經(jīng)濟(jì)適用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為2A級，即舒適型住宅：面向高收入家庭的高檔公寓、別墅的最高性能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為3A級，即高舒適度住宅。得到性能認(rèn)定標(biāo)志的住宅則說明是在這一檔次中性能品質(zhì)優(yōu)良的住宅。1A、2A級商品住宅性能認(rèn)定的主要內(nèi)容應(yīng)包括住宅的適用性能、安全性能和耐久性能。3A級商品住宅性能認(rèn)定除了上述性能外，還在