【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5 第 4 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查也稱為市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷調(diào)研，是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論的重要組成部分，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展需要的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地判斷、收集、記錄、整理、分析、研究房地產(chǎn)市場(chǎng)過去及現(xiàn)在的各種基本狀況及影響因素，并得出結(jié)論的活動(dòng)與過程 ，其目的是為了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來發(fā)展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查，是把市場(chǎng)理解為房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)對(duì)象，針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為所做的調(diào)查，即對(duì)消費(fèi)者極其行為的研究。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則把市場(chǎng)理解為商品交換關(guān)系的總和，即一個(gè)由各種市場(chǎng)要素構(gòu)成的、有結(jié)構(gòu)的體系，也就是市場(chǎng)調(diào)查不再只局限于消費(fèi)者的購(gòu)買行為，而是將其調(diào)查范圍擴(kuò)大到了房地產(chǎn)營(yíng)銷的每一個(gè)階段。 開發(fā)項(xiàng)目的投資和收入估算 (一 )對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大 部分組成。 1．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) : (1)土地征用費(fèi)。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 。 它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 2．前期工程費(fèi)。 (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用 。 (2)“ 三通一平 ” 等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 4．不可預(yù)見費(fèi) 。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 5．開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種 稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 (二 )開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1．管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1— 6項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3％左右計(jì)算。 2．銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 (三 )投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出 （四） 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)； (2)是確定 設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo) (1)申請(qǐng)招標(biāo) 如果開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工現(xiàn)場(chǎng)具備了建設(shè)條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實(shí)，那么開發(fā)商即可向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)后持建設(shè)主管部門同意招標(biāo)的“ 建設(shè)工程開工審批表 ” 和招標(biāo)申請(qǐng)書，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。 (2)編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件應(yīng)包括：工程綜 合說明，招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求，招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設(shè)備的供應(yīng)方式，工程款支付方式及預(yù)付款的百分比，合同條件和合同文本，投標(biāo)須知，招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題，招標(biāo)文件附件。 (3)編制招標(biāo)工程標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。招標(biāo)工程的標(biāo)底可由開發(fā)商請(qǐng)有資格的概預(yù)算人員編制，亦可委托有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代編，并在編制招標(biāo)文件的同時(shí)進(jìn)行。開發(fā)商必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦 公室核準(zhǔn)方能生效。 (4)確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函 開發(fā)商完成標(biāo)底編制后，即可決定采取何種招標(biāo)方式，并在招標(biāo)申請(qǐng)書中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。 采取公開招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 . (5)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo) 投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間開標(biāo)。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或 者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證 。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書，并經(jīng)公證人員檢查確認(rèn)。然后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效的標(biāo)書。評(píng)標(biāo)委員在評(píng)審各有效投標(biāo)后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評(píng)估報(bào)告，推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。決標(biāo)后，開發(fā)商應(yīng)立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知 書。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 (6)簽訂合同 中標(biāo)通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 第 5 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的目的： (1)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資開發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo) (2)償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金方式： (1)動(dòng)用自有資金 (2)爭(zhēng)取銀行貸款 (3)通過預(yù)售籌資 (4)利用 承包商墊資 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的特點(diǎn)： 評(píng)價(jià)主體多元性 (1)使用者 在眾多的評(píng)價(jià)者中，最主要的是使用者，這是因?yàn)殚_發(fā)者欲獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。其開發(fā)項(xiàng)目必須能得到使用者的認(rèn)可。 (2)城市規(guī)劃管理部門 城市規(guī)劃管理部門從代表城市社會(huì)公眾利益出發(fā)，以城市建設(shè)必須服從城市總體規(guī)劃為原則，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，并通過行政審批認(rèn)可后，項(xiàng)目才能建設(shè)實(shí)施。 (3)設(shè)計(jì)者和施工者 設(shè)計(jì)者和施工者對(duì)設(shè)計(jì)方案的理解和看法也是不容忽視的，前者通過構(gòu)思，從開發(fā)項(xiàng)目的適用性、經(jīng)濟(jì)性和 美觀性等方面，表達(dá)開發(fā)者的意圖；后者從建設(shè)實(shí)施的角度，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工的可能性、功效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，這兩者都直接關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的效益。 評(píng)價(jià)目標(biāo)多樣性 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)不是單一的，而是多樣的。評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，不能以經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)作為唯一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，以綜合效益的好壞作為方案取舍的標(biāo)準(zhǔn)。 開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建管理 前期準(zhǔn)備階段 獲取土地使用權(quán) 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 規(guī)劃設(shè)計(jì) :建