【正文】 所有權(quán)，被征收土地屬國家所有，用地單位只有使用權(quán)。價格風(fēng)險。 (3)工程風(fēng)險 .發(fā)包風(fēng)險。 2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容： （一）宏觀環(huán)境： 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口環(huán)境 自然環(huán) 境 技術(shù)環(huán)境 （二）中觀環(huán)境： 我國房地產(chǎn)市場的法制體系 房地產(chǎn)市場態(tài)勢 房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范 （三）微觀環(huán)境： 區(qū)域地理位置特點(diǎn) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析 (1)宏觀環(huán)境風(fēng)險 .社會環(huán)境風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序： 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn) 讓等。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 2 第 1 章房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特征 房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。各專業(yè)畢業(yè)論文范文盡在道客巴巴下載 各專業(yè)畢業(yè)論文范文盡在道客巴巴下載 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院 畢 業(yè) 論 文 論文題目 淺談房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營 系部名稱 建筑工程系 專業(yè)班級 10 工程造價 4 班 學(xué) 號 100410419 學(xué)生姓名 蔣縉 指導(dǎo)教師 楊濤 職稱 講師 完成日期 2020 年 10 月 29 日 I 淺談房地產(chǎn)的開發(fā)與 經(jīng)營 摘 要 房地產(chǎn)的項目應(yīng)實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品味的要求需要，提高房地產(chǎn)的項目管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點(diǎn)概括 如下 ： 建設(shè)投資大 :房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。包括 招標(biāo) 模式風(fēng)險、承包方式風(fēng)險、發(fā)包合同風(fēng)險和工程索賠風(fēng)險 。 (5)政治風(fēng)險 .房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政治風(fēng)險是指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國家投資環(huán)境的變動，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失的可能性。 土地征用作為一種行政行為，在法律關(guān)系上具有以下幾個特征： 土地征用 法律關(guān)系主體 雙方是特定的，征用方只能是國家，被征用方只能是所征土地的所有者，即農(nóng)民集體； 征用土地具有強(qiáng)制性； 征用土地具有補(bǔ)償性； 征用土地將發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于 農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。 房地產(chǎn)市場調(diào)查，有廣義和狹義之分。 (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用 。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種 稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。經(jīng)批準(zhǔn)后持建設(shè)主管部門同意招標(biāo)的“ 建設(shè)工程開工審批表 ” 和招標(biāo)申請書，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門登記、申請招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。 招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式時，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書 . (5)開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo) 投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時間開標(biāo)。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 (6)簽訂合同 中標(biāo)通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。 開發(fā)項目的報建管理 前期準(zhǔn)備階段 獲取土地使用權(quán) 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 規(guī)劃設(shè)計 :建委辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證 建設(shè)項目報建登記，圖紙審核、申 請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 申辦《施工許可證》 招標(biāo) 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 9 工程建設(shè)階段 施工用水用電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達(dá)到施工條件 施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 組織圖紙會審、設(shè)計交底 編制工程進(jìn)度計劃 項目銷售階段 申辦《銷售許可證》 商品房銷售及按揭辦理 申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》 申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收 進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明 書》 物業(yè)移交 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文） 10 第 6 章房地產(chǎn)開發(fā)項目實施 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理和合同管理 一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的作用 是企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)。要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)對合同管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，使合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)都運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，各個環(huán)節(jié)之間銜接流暢。 索賠管理 工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商的在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯，而是應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆? 總索賠 ： 又叫綜合索賠 。實 建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。而 你開朗的個性和寬容的態(tài)度，幫助我能夠很快的融入我們這個集體中來，和大家能夠互相幫助，互相學(xué)習(xí)。 感謝我的同學(xué)和朋友，在我寫論文的過程中給予我了很多你問素材，還在論文的撰寫和排版燈過程中提供熱情的幫助。 偉人、名人為我所崇拜，可是我更急切地要把我的敬意和贊美獻(xiàn)給一位平凡的人，我的導(dǎo)師。他嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵著我。謹(jǐn)向兩導(dǎo)師致以最衷心的感謝。 感謝我認(rèn)識的師兄弟、師姐妹們。兩年多來，鄭教授不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時還在思想、生活上給我以無微不至的關(guān)懷，在