抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問題研究(編輯修改稿)
2025-04-22 00:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，但對承租人而言，是否也應(yīng)有告知義務(wù)呢?根據(jù)我國《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，顯然出租人對承租人負有告知義務(wù)。然而，未履行告知義務(wù)，是否侵害了承租人權(quán)益，是否因侵害承租人權(quán)益而導(dǎo)致抵押合同無效?租賃合同中，承租人通過合同所取得的是對房屋的占有、使用的權(quán)利，抵押的設(shè)定并不以轉(zhuǎn)移占有為必要，因此對承租人而言并無損害。即使至債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第65條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！钡囊?guī)定，保持其租賃權(quán)的存在。因此，我們可以得出結(jié)論，已出租的財產(chǎn)進行抵押時，出租人即使不履行告知義務(wù)對承租人而言也并無損害，不影響抵押合同的效力。 另一種情形就是，已抵押的房屋進行出租(案例2)，因租賃期限超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限，對抵押權(quán)必然會造成影響，所以，出租人應(yīng)對抵押權(quán)人負履行告知義務(wù)。但是未履行告知義務(wù)，抵押權(quán)人能否主張租賃合同無效呢?最高院人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第66條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?，依據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃合同對受讓人不具有約束力，顯然，租賃合同應(yīng)為無效，因為如果租賃合同有效存在的話，那么依據(jù)“買賣不破租賃”，租賃關(guān)系仍然要約束受讓人。租賃合同無效的理由如下：一、由于抵押權(quán)設(shè)立在先，因而出租人與承租人簽定租賃合同時，應(yīng)知道租賃期限不能超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限，否則會影響抵押權(quán)人的利益，而雙方置抵押權(quán)人的利益于不顧，惡意通謀訂立期限較長的租賃合同，在此情況下，抵押權(quán)人可以雙方惡意串通損害第三人為由，要求確認合同無效。二、如承租人是善意的，也因為出租人故意實施侵害抵押權(quán)人的抵押權(quán)構(gòu)成侵權(quán)
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