抵押權與租賃權沖突問題研究-資料下載頁
2025-03-26 00:35本頁面
【正文】 任何侵害該利益的行為都構成侵權。由此可見，尊重承租人的優(yōu)先購買權是出租人必須履行的義務，如出租人變賣、作價、拍賣租賃物以實現抵押權時，其未在合理期限通知承租人，構成對優(yōu)先購買權的侵害，承租人可以以出租人違反法律規(guī)定為由要求法院確認出賣租賃物的合同無效。所以，抵押權人如想取得抵押物，也只有在承租人放棄優(yōu)先購買權的情況下才能取得，優(yōu)先購買權優(yōu)先抵押權人的抵押權。當然，承租人行使優(yōu)先購買權的前提條件在于，其只能與抵押權人同等的條件下才有優(yōu)先的權利，如抵押權人出價高于承租人而承租人又不愿意以抵押權人的價格購買該物時，只能說明承租人放棄了優(yōu)先購買權?！ 牧硪环矫娑?，抵押權是優(yōu)先受償權，優(yōu)先的內容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權，而優(yōu)先購買權恰恰是以取得所有權為優(yōu)先的內容?！ ∫训盅旱奈锍鲎?，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則，租賃權的不存在，自然無法產生優(yōu)先購買權，也就不存在抵押權與優(yōu)先購買權之間的沖突了?！ ∷?、案例評析 案例1屬于已出租房屋的抵押情形?；谏鲜龇治?，王某把已出租房屋抵押給張某，雖未履行向承租人李某的告知義務，但并不影響王某與張某之間的抵押合同效力。由于抵押權實現時，王某未盡通知義務，進而損害了李某的優(yōu)先購買權，所以李某要求確認王某與張某之間的買賣合同無效，于法有據。李某應根據張某的出價在同等條件下購買該房屋，而張某雖不能取得房屋所有權，但可以取得李某的20萬元的購房款以實現其抵押權?！ “咐?屬于已抵押房屋的出租情形?；谏鲜龇治?，張某可以主張王某與李某之間的租賃合同無效進而實現其抵押權取得房屋的所有權。但由于張某未要求確認合同無效，相反要求法院變更或解除租賃合同，顯然張某承認了李某租賃權的存在。既然租賃權有效存在，基于“買賣不破租賃”的原則，張某繼受王某與李某之間的租賃合同關系，而合同基本條款中的租金、租期等都不能由張某隨意變更。況且，既然張某承認租賃權的存在，那么李某的優(yōu)先購買權同樣存在，李某可以以王某未通知其房屋轉讓為由，要求確認張某與王某之間的買賣房屋合同無效，李某同樣可以20萬元的價格取得房屋的所有權?！ 〕鎏?無
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