【正文】 人民共和國擔保法 若干問題的解釋》第六十五條：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”第六十六條：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。” 房地產(chǎn)承租權(quán)享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值兩者可以相容，但是在抵押權(quán)人實現(xiàn)其權(quán)利拍賣房屋時可能沖突，如何處理，應(yīng)分兩種情況。 一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)設(shè)立抵押即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。 依據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃物讓與第三人，租賃關(guān)系對讓與人仍然有效，故而抵押權(quán)設(shè)立更不得破壞租賃關(guān)系。只要抵押人以書面形式將抵押事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，我國《擔保法》第48條規(guī)定對此有相應(yīng)規(guī)定。當?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動租金。 另一種情況是將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，即房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。 我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“…經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！眰€人認為基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，維護抵押權(quán)優(yōu)先的效力。應(yīng)確保承租權(quán)不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)。應(yīng)在特定條件下賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人請求法院解除房地產(chǎn)賃合同的權(quán)利。例如，實踐中實現(xiàn)抵押權(quán)拍賣房產(chǎn)時，拍賣人往往顧忌房地產(chǎn)有承租權(quán)的存在而無應(yīng)買或降低應(yīng)買，導(dǎo)致房屋拍賣所得得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)，在此種情況下應(yīng)賦予抵押權(quán)人要求解除承租權(quán)的權(quán)利。此時租賃權(quán)的存在影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，致使抵押房屋的交換價值難以實現(xiàn)，債權(quán)人的債權(quán)無法清償，人民法院就應(yīng)該除去租賃關(guān)系進行拍賣以保障房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)。 作者：劉斯博 第5篇：最高額抵押權(quán)債權(quán)確定事由 一、前言 在市場經(jīng)濟日益成長和不斷完善的今天，不斷細化的社會分工和不斷提高的專業(yè)化程度使的市場經(jīng)濟主體之間的依存關(guān)系更加密切，在現(xiàn)如今的交易模式當中，一次即告結(jié)束的業(yè)務(wù)往來情況，實屬罕見，尤其是對信譽情況特別重視的銀行信貸業(yè)、大宗商品業(yè)等涉及多次交易、連續(xù)交易的行業(yè)中更是稀有。如果在上述行業(yè)中采取一般抵押權(quán)的情勢來進行債的擔保，必然會使市場經(jīng)濟的效率低沉，若是以不動產(chǎn)進行抵押擔保，則情況愈甚。為此，最高額抵押是法律創(chuàng)設(shè)的一項特殊的抵押權(quán)，用以克服一般抵押權(quán)在持續(xù)交易中的種種不足之處，滿足此項的實務(wù)之需。在兩大法系之中，德國法最先創(chuàng)設(shè)了有關(guān)土地債務(wù)的最高額抵押權(quán)，隨后，法國、瑞士、日本、韓國及我國臺灣地區(qū)等均對最高額抵押權(quán)進行了不同程度的立法規(guī)制。為了助力經(jīng)濟的快速發(fā)展，構(gòu)建信用社會，我國在進行社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的過程中莫不如廝。在擔保法理論在我國法學理論界研究尚欠深入和司法實踐經(jīng)驗不足的情況下，國家制訂了《擔保法》，果敢的引進了最高額抵押制度，其意義重大不言自明。然而，即使是在上述情況下制訂的《擔保法》，對于最高額抵押制度的規(guī)定也僅有寥寥5個條款，而且并未規(guī)定最高額抵押權(quán)債權(quán)額確定的事由。在《物權(quán)法》制定公布之后，對最高額抵押權(quán)債權(quán)額的確定事由雖然有了簡要的規(guī)定，但是在2004年公布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定了最高額抵押權(quán)債權(quán)額的確定情形中，關(guān)于查封、扣押的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定并不完全一致，這就使得法院在具體案件的處理過程中出現(xiàn)混亂和矛盾。 最高額抵押權(quán)的附隨性的緩和，是最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)的最顯著的區(qū)別，此一緩和表現(xiàn)為最高額抵押權(quán)設(shè)立上的緩和，轉(zhuǎn)移上的緩和以及消滅上的緩和。故此，最高額抵押權(quán)中債權(quán)額的確定為最高額抵押制度中的核心問題，如何確定債權(quán)額及在何種情況下予以確定就變得極具意義。在我國，由于涉及到抵押財產(chǎn)被查封、扣押有數(shù)個不同的法律規(guī)定，再加之《物權(quán)法》規(guī)定的概括性使得律師、法官等等諸人對抵押財產(chǎn)被查封、扣押有著各自不同的認識，這也是造成司法混亂甚至是矛盾局面的主要原因，因此厘清其真正意涵就顯得至關(guān)重要，這也是保護相關(guān)利益主體的需要，不然就難以實現(xiàn)法的安定性，及法律的指引和裁判作用。 二、對《物權(quán)法》第二百零六條第四項的分析 法律規(guī)定的雜亂必定將會導(dǎo)致司法實踐中的混亂及矛盾，特別是法院選擇依據(jù)不同的法律條文來判決具體案件時更是如此。以下是不同法院對有關(guān)最高額抵押權(quán)中抵押財產(chǎn)被查封、扣押的不同理解和解釋，也為本文提供了例證。 案例一：上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司溫州分行與溫州市磊泰革業(yè)有限公司、王寶銀等金融借款合同糾紛案（2013）浙溫商終字第1657號。法院基于物權(quán)法定原則及對于法律的位階分析不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第27條的規(guī)定，而徑行認為《物權(quán)法》第二百零六條第四項只是規(guī)定“抵押財產(chǎn)被查封、扣押”，并沒有規(guī)定其他要件，故此，當?shù)盅贺敭a(chǎn)被查封、扣押之時，債權(quán)額將隨之確定，所以，抵押財產(chǎn)被查封、扣押后再產(chǎn)生的債權(quán)將不再認定為最高額抵押所擔保的債權(quán)。該案件當事人隨后提出再審申請，但是被浙江省高級人民法院裁定不予再審，對此判決予以維持。 案例二：中國銀行股份有限公司青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支行與浙江安吉竹藝置業(yè)有限公司、徐春堂等信用證糾紛案（2015）魯商終字第154號。在本案中山東省高級人民法院則依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第27條的規(guī)定進行了判決。 關(guān)于最高額抵押部分的情形以上兩個案件的案情基本相同，僅僅是在不同的地域、不同的法院審理便獲得截然不同的判決。拋開其他的法外因素不予評析，法律規(guī)定的混亂以及各地法院對該條款不同的理解也是導(dǎo)致如此結(jié)果的原因之一。對《物權(quán)法》第二百零六條第四項在法理上進行辨析并對其邏輯內(nèi)涵予以梳理即是此中的解決之道。 首先，單就《物權(quán)法》第二百零六條第四項的文義觀之，便可分以下兩種情況，其一是最高額抵押權(quán)人申請對抵押財產(chǎn)查封、扣押或依據(jù)民事訴訟法規(guī)定的實現(xiàn)擔保物權(quán)程序引起的查封、扣押；其二是其他抵押權(quán)人或者債權(quán)人申請對抵押財產(chǎn)進行查封、扣押。就第一種情況而言，不管是最高額抵押權(quán)人申請法院實現(xiàn)擔保物權(quán)而導(dǎo)致抵押財產(chǎn)被查封、扣押，還是其直接提起訴訟引起抵押財產(chǎn)的查封、扣押繼而使得債權(quán)額確定。由于結(jié)束繼續(xù)交易是最高額抵押權(quán)人的一種交易權(quán)利，按其意愿使得變動的債權(quán)失去流動性且不涉及其他利害關(guān)系人而產(chǎn)生債權(quán)確定的效力便理所當然。就第二種情況而言，則與日本及我國臺灣地區(qū)規(guī)定相類似，屬于“真正的抵押財產(chǎn)被查封、扣押”。 其次，就《物權(quán)法》第二百零六條規(guī)定的確定事由來看，前三項是不涉及其他權(quán)利人或者利害關(guān)系人的情形，有疑問的是第四項是否與前三項作同一解釋而不牽涉其他利害關(guān)系人。就整個法律體系解釋而言，前三項所說明的情況為交易關(guān)系終止等基礎(chǔ)法律關(guān)系的情形，也就是說仍會有基礎(chǔ)法律關(guān)系未終止或消滅的情形屬于第四項的規(guī)制范圍。故第四項包含由最高額抵押權(quán)人引起的查封扣押和其他債權(quán)人引起查封扣押的情形。 再次，就立法釋義而言，《物權(quán)法》第二百零六條第四項不僅包含了第一種情況，即最高額抵押權(quán)人所引起的對抵押財產(chǎn)的查封、扣押的情形，也包含了第三人所引起的抵押財產(chǎn)被查封、扣押的情形，此時，需要最高額抵押權(quán)人知悉該項抵押財產(chǎn)被查封、扣押。因為，在抵押財產(chǎn)被查封、扣押時，最高額抵押權(quán)人“為保護自己的利益”，通常情況下都希望被擔保的債權(quán)額盡早確定”，那么，其邏輯前提便是知悉抵押財產(chǎn)已被查封、扣押。另一個重要的問題是，由于第三人的原因而使抵押財產(chǎn)被查封、扣押后查封、扣押是否產(chǎn)生溯及性失效。這在有法律規(guī)定的日本及我國臺灣地區(qū)不成問題，其法律都規(guī)定了但書條款，抵押財產(chǎn)被查封扣押時允許溯及性失效。這不僅是考慮到最高限額抵押權(quán)所擔保的持續(xù)交易的終止的內(nèi)部事由本質(zhì)上是不包括因第三人原因而確定債權(quán)額的；也顧及到各方利害關(guān)系人利益的平衡。這也是以一般抵押權(quán)順位變更及抵押權(quán)救濟為基礎(chǔ)的。但是，我國《物權(quán)法》并未有相關(guān)的法律規(guī)定，但是這并不妨礙法院實務(wù)的運用。在上虞市宏偉實業(yè)有限公司與浙江太陽股份有限公司、上虞市恒立照明電器制造有限公司等民間借貸糾紛二審民事判決書（2012）浙紹執(zhí)分終字第1號中，法院支持了溯及性失效的觀點。就《物權(quán)法》第二百零六條體系觀之，前三項均為終局性的結(jié)果，而第四、五項則不是事實上的終局結(jié)果。是否包含溯及性失效的效果則超出法律解釋的范疇而進入造法的范疇了。 三、結(jié)語 由以上分析，本文對我國《物權(quán)法》第二百零六條第四項合理的解釋則為：抵押財產(chǎn)被查封、扣押應(yīng)分開為兩種情況，兩個階層進行判斷。兩種情況則是，第一、抵押權(quán)人原因引起的查封、扣押；第二、第三人原因引起的查封、扣押；兩個階層即為抵押財產(chǎn)被查封、扣押是最高額抵押權(quán)債權(quán)額確定的事由，而債權(quán)額確定的時點則應(yīng)當以最高額抵押權(quán)人“知悉”該事由為依據(jù)。而《物權(quán)法》第206條第4項是否包含溯及性失效的效果，則超出了法律解釋的范疇而不予認可，這需要民法立法與訴訟法特別是民事執(zhí)行理論的發(fā)展共同的合力完成，實非單純解釋所完成的任務(wù)。 作者：楊婷
二是帶頭接受監(jiān)督。要如履薄冰，嚴于自律，自覺接受黨和人民群眾的監(jiān)督。無論什么情況下，都要把握自己，潔身自好，清廉自守。要正確對待接受黨組織和職工群眾的監(jiān)督，勇于接受職工群眾的監(jiān)督。黨組織和職工群眾的監(jiān)督是一種警戒，是一面鏡子，經(jīng)常想一想，照一照，檢查一下自己有什么不足和缺點，及時加以改進和糾正，對自己的成長有好處。小洞不補，大洞吃苦。越是職位高權(quán)力大的干部，越要自覺監(jiān)督，任何人都沒有不受監(jiān)督的特權(quán)。要進一步拓寬民主監(jiān)督渠道，充分發(fā)揮各種監(jiān)督的作用。四是帶頭警示行為。黨中央向全黨敲響了警鐘，表明了我們黨同腐敗現(xiàn)象作斗爭的堅定決心。我本人作為一名基層人員，通過學習，思想覺悟有了進一步提高，認真執(zhí)行黨的路線、方針、政策，決不能有任何偏離。