【正文】 人民共和國(guó)擔(dān)保法 若干問(wèn)題的解釋》第六十五條：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！钡诹鶙l：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！? 房地產(chǎn)承租權(quán)享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值兩者可以相容，但是在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利拍賣(mài)房屋時(shí)可能沖突，如何處理，應(yīng)分兩種情況。 一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)設(shè)立抵押即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。 依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即使將租賃物讓與第三人，租賃關(guān)系對(duì)讓與人仍然有效，故而抵押權(quán)設(shè)立更不得破壞租賃關(guān)系。只要抵押人以書(shū)面形式將抵押事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定對(duì)此有相應(yīng)規(guī)定。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿(mǎn)前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金。 另一種情況是將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，即房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。 我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“…經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”個(gè)人認(rèn)為基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，維護(hù)抵押權(quán)優(yōu)先的效力。應(yīng)確保承租權(quán)不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)在特定條件下賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)賃合同的權(quán)利。例如，實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)人往往顧忌房地產(chǎn)有承租權(quán)的存在而無(wú)應(yīng)買(mǎi)或降低應(yīng)買(mǎi)，導(dǎo)致房屋拍賣(mài)所得得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)，在此種情況下應(yīng)賦予抵押權(quán)人要求解除承租權(quán)的權(quán)利。此時(shí)租賃權(quán)的存在影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，致使抵押房屋的交換價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人的債權(quán)無(wú)法清償，人民法院就應(yīng)該除去租賃關(guān)系進(jìn)行拍賣(mài)以保障房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 作者：劉斯博 第5篇：最高額抵押權(quán)債權(quán)確定事由 一、前言 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成長(zhǎng)和不斷完善的今天，不斷細(xì)化的社會(huì)分工和不斷提高的專(zhuān)業(yè)化程度使的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間的依存關(guān)系更加密切，在現(xiàn)如今的交易模式當(dāng)中，一次即告結(jié)束的業(yè)務(wù)往來(lái)情況，實(shí)屬罕見(jiàn)，尤其是對(duì)信譽(yù)情況特別重視的銀行信貸業(yè)、大宗商品業(yè)等涉及多次交易、連續(xù)交易的行業(yè)中更是稀有。如果在上述行業(yè)中采取一般抵押權(quán)的情勢(shì)來(lái)進(jìn)行債的擔(dān)保，必然會(huì)使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率低沉，若是以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，則情況愈甚。為此，最高額抵押是法律創(chuàng)設(shè)的一項(xiàng)特殊的抵押權(quán)，用以克服一般抵押權(quán)在持續(xù)交易中的種種不足之處，滿(mǎn)足此項(xiàng)的實(shí)務(wù)之需。在兩大法系之中，德國(guó)法最先創(chuàng)設(shè)了有關(guān)土地債務(wù)的最高額抵押權(quán)，隨后，法國(guó)、瑞士、日本、韓國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等均對(duì)最高額抵押權(quán)進(jìn)行了不同程度的立法規(guī)制。為了助力經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，構(gòu)建信用社會(huì)，我國(guó)在進(jìn)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中莫不如廝。在擔(dān)保法理論在我國(guó)法學(xué)理論界研究尚欠深入和司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，國(guó)家制訂了《擔(dān)保法》，果敢的引進(jìn)了最高額抵押制度，其意義重大不言自明。然而，即使是在上述情況下制訂的《擔(dān)保法》，對(duì)于最高額抵押制度的規(guī)定也僅有寥寥5個(gè)條款，而且并未規(guī)定最高額抵押權(quán)債權(quán)額確定的事由。在《物權(quán)法》制定公布之后，對(duì)最高額抵押權(quán)債權(quán)額的確定事由雖然有了簡(jiǎn)要的規(guī)定，但是在2004年公布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定了最高額抵押權(quán)債權(quán)額的確定情形中，關(guān)于查封、扣押的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定并不完全一致，這就使得法院在具體案件的處理過(guò)程中出現(xiàn)混亂和矛盾。 最高額抵押權(quán)的附隨性的緩和，是最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)的最顯著的區(qū)別，此一緩和表現(xiàn)為最高額抵押權(quán)設(shè)立上的緩和，轉(zhuǎn)移上的緩和以及消滅上的緩和。故此，最高額抵押權(quán)中債權(quán)額的確定為最高額抵押制度中的核心問(wèn)題，如何確定債權(quán)額及在何種情況下予以確定就變得極具意義。在我國(guó)，由于涉及到抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押有數(shù)個(gè)不同的法律規(guī)定，再加之《物權(quán)法》規(guī)定的概括性使得律師、法官等等諸人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押有著各自不同的認(rèn)識(shí)，這也是造成司法混亂甚至是矛盾局面的主要原因，因此厘清其真正意涵就顯得至關(guān)重要，這也是保護(hù)相關(guān)利益主體的需要，不然就難以實(shí)現(xiàn)法的安定性，及法律的指引和裁判作用。 二、對(duì)《物權(quán)法》第二百零六條第四項(xiàng)的分析 法律規(guī)定的雜亂必定將會(huì)導(dǎo)致司法實(shí)踐中的混亂及矛盾，特別是法院選擇依據(jù)不同的法律條文來(lái)判決具體案件時(shí)更是如此。以下是不同法院對(duì)有關(guān)最高額抵押權(quán)中抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押的不同理解和解釋?zhuān)矠楸疚奶峁┝死C。 案例一：上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司溫州分行與溫州市磊泰革業(yè)有限公司、王寶銀等金融借款合同糾紛案（2013）浙溫商終字第1657號(hào)。法院基于物權(quán)法定原則及對(duì)于法律的位階分析不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第27條的規(guī)定，而徑行認(rèn)為《物權(quán)法》第二百零六條第四項(xiàng)只是規(guī)定“抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押”，并沒(méi)有規(guī)定其他要件，故此，當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)被查封、扣押之時(shí)，債權(quán)額將隨之確定，所以，抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后再產(chǎn)生的債權(quán)將不再認(rèn)定為最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)。該案件當(dāng)事人隨后提出再審申請(qǐng)，但是被浙江省高級(jí)人民法院裁定不予再審，對(duì)此判決予以維持。 案例二：中國(guó)銀行股份有限公司青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)支行與浙江安吉竹藝置業(yè)有限公司、徐春堂等信用證糾紛案（2015）魯商終字第154號(hào)。在本案中山東省高級(jí)人民法院則依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第27條的規(guī)定進(jìn)行了判決。 關(guān)于最高額抵押部分的情形以上兩個(gè)案件的案情基本相同，僅僅是在不同的地域、不同的法院審理便獲得截然不同的判決。拋開(kāi)其他的法外因素不予評(píng)析，法律規(guī)定的混亂以及各地法院對(duì)該條款不同的理解也是導(dǎo)致如此結(jié)果的原因之一。對(duì)《物權(quán)法》第二百零六條第四項(xiàng)在法理上進(jìn)行辨析并對(duì)其邏輯內(nèi)涵予以梳理即是此中的解決之道。 首先，單就《物權(quán)法》第二百零六條第四項(xiàng)的文義觀之，便可分以下兩種情況，其一是最高額抵押權(quán)人申請(qǐng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)查封、扣押或依據(jù)民事訴訟法規(guī)定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)程序引起的查封、扣押；其二是其他抵押權(quán)人或者債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押。就第一種情況而言，不管是最高額抵押權(quán)人申請(qǐng)法院實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)而導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押，還是其直接提起訴訟引起抵押財(cái)產(chǎn)的查封、扣押繼而使得債權(quán)額確定。由于結(jié)束繼續(xù)交易是最高額抵押權(quán)人的一種交易權(quán)利，按其意愿使得變動(dòng)的債權(quán)失去流動(dòng)性且不涉及其他利害關(guān)系人而產(chǎn)生債權(quán)確定的效力便理所當(dāng)然。就第二種情況而言，則與日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定相類(lèi)似，屬于“真正的抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押”。 其次，就《物權(quán)法》第二百零六條規(guī)定的確定事由來(lái)看，前三項(xiàng)是不涉及其他權(quán)利人或者利害關(guān)系人的情形，有疑問(wèn)的是第四項(xiàng)是否與前三項(xiàng)作同一解釋而不牽涉其他利害關(guān)系人。就整個(gè)法律體系解釋而言，前三項(xiàng)所說(shuō)明的情況為交易關(guān)系終止等基礎(chǔ)法律關(guān)系的情形，也就是說(shuō)仍會(huì)有基礎(chǔ)法律關(guān)系未終止或消滅的情形屬于第四項(xiàng)的規(guī)制范圍。故第四項(xiàng)包含由最高額抵押權(quán)人引起的查封扣押和其他債權(quán)人引起查封扣押的情形。 再次，就立法釋義而言，《物權(quán)法》第二百零六條第四項(xiàng)不僅包含了第一種情況，即最高額抵押權(quán)人所引起的對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的查封、扣押的情形，也包含了第三人所引起的抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押的情形，此時(shí)，需要最高額抵押權(quán)人知悉該項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押。因?yàn)?，在抵押?cái)產(chǎn)被查封、扣押時(shí)，最高額抵押權(quán)人“為保護(hù)自己的利益”，通常情況下都希望被擔(dān)保的債權(quán)額盡早確定”，那么，其邏輯前提便是知悉抵押財(cái)產(chǎn)已被查封、扣押。另一個(gè)重要的問(wèn)題是，由于第三人的原因而使抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押后查封、扣押是否產(chǎn)生溯及性失效。這在有法律規(guī)定的日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不成問(wèn)題，其法律都規(guī)定了但書(shū)條款，抵押財(cái)產(chǎn)被查封扣押時(shí)允許溯及性失效。這不僅是考慮到最高限額抵押權(quán)所擔(dān)保的持續(xù)交易的終止的內(nèi)部事由本質(zhì)上是不包括因第三人原因而確定債權(quán)額的；也顧及到各方利害關(guān)系人利益的平衡。這也是以一般抵押權(quán)順位變更及抵押權(quán)救濟(jì)為基礎(chǔ)的。但是，我國(guó)《物權(quán)法》并未有相關(guān)的法律規(guī)定，但是這并不妨礙法院實(shí)務(wù)的運(yùn)用。在上虞市宏偉實(shí)業(yè)有限公司與浙江太陽(yáng)股份有限公司、上虞市恒立照明電器制造有限公司等民間借貸糾紛二審民事判決書(shū)（2012）浙紹執(zhí)分終字第1號(hào)中，法院支持了溯及性失效的觀點(diǎn)。就《物權(quán)法》第二百零六條體系觀之，前三項(xiàng)均為終局性的結(jié)果，而第四、五項(xiàng)則不是事實(shí)上的終局結(jié)果。是否包含溯及性失效的效果則超出法律解釋的范疇而進(jìn)入造法的范疇了。 三、結(jié)語(yǔ) 由以上分析，本文對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》第二百零六條第四項(xiàng)合理的解釋則為：抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押應(yīng)分開(kāi)為兩種情況，兩個(gè)階層進(jìn)行判斷。兩種情況則是，第一、抵押權(quán)人原因引起的查封、扣押；第二、第三人原因引起的查封、扣押；兩個(gè)階層即為抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押是最高額抵押權(quán)債權(quán)額確定的事由，而債權(quán)額確定的時(shí)點(diǎn)則應(yīng)當(dāng)以最高額抵押權(quán)人“知悉”該事由為依據(jù)。而《物權(quán)法》第206條第4項(xiàng)是否包含溯及性失效的效果，則超出了法律解釋的范疇而不予認(rèn)可，這需要民法立法與訴訟法特別是民事執(zhí)行理論的發(fā)展共同的合力完成，實(shí)非單純解釋所完成的任務(wù)。 作者：楊婷
二是帶頭接受監(jiān)督。要如履薄冰，嚴(yán)于自律，自覺(jué)接受黨和人民群眾的監(jiān)督。無(wú)論什么情況下，都要把握自己，潔身自好，清廉自守。要正確對(duì)待接受黨組織和職工群眾的監(jiān)督，勇于接受職工群眾的監(jiān)督。黨組織和職工群眾的監(jiān)督是一種警戒，是一面鏡子，經(jīng)常想一想，照一照，檢查一下自己有什么不足和缺點(diǎn)，及時(shí)加以改進(jìn)和糾正，對(duì)自己的成長(zhǎng)有好處。小洞不補(bǔ)，大洞吃苦。越是職位高權(quán)力大的干部，越要自覺(jué)監(jiān)督，任何人都沒(méi)有不受監(jiān)督的特權(quán)。要進(jìn)一步拓寬民主監(jiān)督渠道，充分發(fā)揮各種監(jiān)督的作用。四是帶頭警示行為。黨中央向全黨敲響了警鐘，表明了我們黨同腐敗現(xiàn)象作斗爭(zhēng)的堅(jiān)定決心。我本人作為一名基層人員，通過(guò)學(xué)習(xí)，思想覺(jué)悟有了進(jìn)一步提高，認(rèn)真執(zhí)行黨的路線(xiàn)、方針、政策，決不能有任何偏離。