房屋產權抵押與土地使用權抵押的相關法律問題(編輯修改稿)
2025-04-22 00:28 本頁面
【文章內容簡介】 民事主體只有依法取得土地使用權，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產權，土地使用權主體與房屋產權的主體應當是同一的。但是，隨著我國城市住房制度的改革和大規(guī)模商品房開發(fā)，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢，便出現(xiàn)了房屋產權與土地使用權的權利主體非同一狀態(tài)，即出現(xiàn)了區(qū)分所有的情形。房屋區(qū)分所有，也稱建筑物區(qū)分所有，是指數(shù)人、數(shù)人以上的更多人區(qū)分建筑物而各有其部分。表現(xiàn)為： (1)、在高層商品樓房(含營業(yè)用房、寫字辦公房、住宅)中可能住有幾十戶、數(shù)百戶自然人或法人，這些人都應成為房屋區(qū)分所有的主體，并各自有其相應的土地使用權。 (2)、一棟在房屋區(qū)分所有情況下，房屋所占用范圍內的土地使用權則由房屋區(qū)分所有的主體按份共有，便出現(xiàn)了由多個共有人共同行使一個土地使用權，共有人中的一人非經其他共有人同意，無權處分共有物。 (3)、在房屋區(qū)分出售后，土地使用權仍登記在商品房開發(fā)商手中，或對于原單位宿舍以房改后，由于房改政策與國有土地未辦出讓手續(xù)，其原劃撥土地使用權仍在單位手中?！ ?4)、用農民集體土地建房，包括現(xiàn)各地農村大力開展的農民住房改造所建的農民房，這些房屋不是建在農民的宅基地上，而是建在村上在村屬于農田地中統(tǒng)一劃出的土地上，有的地區(qū)甚至是按每人40平方米土地以“農民失地安置”為由劃地自行建房，其房屋未辦產權證(注：能否按現(xiàn)行法律規(guī)定辦到房屋產權證，在政策與法律上還是個空白)，土地使用權也仍在集體村上，農民村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用權的所有者?！ 〔煌瑺顟B(tài)情形下的抵押權：(1)、在明確土地使用權和房屋產權的權利主體非同一主體時，土地使用權人和房屋產權人均可就其所享有的土地使用權或房屋設定抵押權。(2)、明確土地使用權和房屋產權的權利主體為同一主體時，應當允許抵押人僅就土地使用權或房屋產權分別向不同的債權人設定抵押權。(3)明確土地使用權和房屋產權為同一權利主體時，抵押人先就土地使用權或房屋產權設定抵押時，應就房屋或土地使用權一并辦理抵押登記，否則，允許抵押人就房屋產權或土地使用權另行設定抵押。(4)、明確抵押合
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