【文章內容簡介】 還是自然環(huán)境層面來講，均為項目的優(yōu)勢所在；而且背靠紫金山的特殊環(huán)境為項目營造高檔住宅提供優(yōu)越的地理環(huán)境；產品附加值較高，主要表現在環(huán)紫金山項目在市民中接受度最高，產品增值保值性強外在的便捷的交通環(huán)境，龍蟠路、新莊立交、富貴山隧道能夠快速的到達南京的各個區(qū)域；項目為主城區(qū)土地較為稀缺地塊，而建筑均為目前較為稀缺的多層建筑，多層建筑得房率高。劣勢項目一側緊靠主干道，受到噪音和灰塵的影響部分戶型設計面積過大，形成總價過高，出現部分房源滯銷情況戶型設計的欠缺，（如A1戶型、花園洋房的廚房陽臺跟書房陽臺的細節(jié)處理）價值點 處于紫金山“內部” 項目緊靠玄武湖，周邊環(huán)境好 純多層建筑 交通便利，生活配套設施完善3）中央花園◆ 項目概況項目位于中央路278號，緊鄰玄武湖公園，㎡，㎡，居住總戶數132戶，%。共四幢純住宅，其中3幢多層，1幢小高層，擁有機動車停車泊位72個，地下64輛，地上8輛。◆ 供銷情況項目于08年6月18日開盤，共推出78套房源，目前認購4套。戶型面積為63㎡160㎡的一房、兩房、三房和四房。面積段（㎡）上市套數（套）100以下23100120171201442614416010160以上2合計78◆ 價格分析均價（元/㎡）最高價最低價主力總價（元）18000（毛坯）1898017100115150萬（100㎡以下）210260萬（120144㎡）◆ 項目分析優(yōu)勢處于兩個商圈——湖南路商圈、中央路商圈的輻射范圍內，商業(yè)、生活配套比較齊全。臨近地鐵許府巷站及多路公交，交通便利項目緊鄰玄武湖、神策門公園、明城墻風光帶，與紫金山兩兩相望中小學學校眾多，更有幾所高校云集戶型設計較為全面，由單室套到四室，顧及不同客戶的需求劣勢項目臨近火車站及長途汽車站，周邊人群較為復雜小區(qū)總體規(guī)模較小，不能形成濃厚的居住氣氛4） 觀城◆ 項目概況項目主要有南北2棟高層和中間1棟小高層建筑，中心為商業(yè)街區(qū)。西樓（小高層）共12層，為法國雅高集團旗下的商務型酒店宜必思酒店；南北樓都為高層建筑，南樓為小戶型住宅，共25層，一層6戶，底層為大堂及商鋪，頂樓躍層；北樓為31層，定位是高端私人酒店；中心商業(yè)街區(qū)及門面房約7000平米，主要是針對中高端商務休閑配套功能所設的商業(yè)業(yè)態(tài)，有金融銀行、精品超市、風味主題餐飲、特色專賣店、高檔美容美發(fā)休閑中心等。◆ 供銷情況目前在售的是08年4月26日推出的南樓25層共138套小戶型住宅，共70㎡、103㎡兩種戶型，目前已售35套，從銷售情況看，103㎡兩房的銷售情況較好于70㎡的一房。具體數據見下表：面積（㎡）上市套數累計銷售套數可售套數后期供應量（套）9115767647202727合計13835103103◆ 價格分析均價（元/㎡）最高價最低價主力總價16000（毛坯）2000015000110160萬◆ 項目分析優(yōu)勢地處新街口輻射圈，交通便利，周邊生活配套設施完善；項目南面在建的水游城大型商業(yè)項目，不斷完善區(qū)域商業(yè)配套；項目內部配套法國雅高集團旗下的商務型酒店宜必思酒店，提升項目品質；劣勢整體規(guī)模較小，缺乏一定的景觀支撐位于路邊，噪音干擾較大價值點 區(qū)位優(yōu)勢 升值潛力 小面積戶型 法國宜必思酒店入住，提高項目品質 品牌物業(yè)公司（第一太平戴維斯）5） 世茂濱江新城◆ 項目概況世茂濱江新城地處總建筑面積150萬㎡，由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等組成。前期推出05號公寓已交付使用，002號公寓基本售罄，目前在售04號精裝公寓?！?供銷情況目前在售的是07年3月6日推出的04幢，共392套，精裝修120270㎡的兩房到四房，均價17000元/㎡，部分110120㎡毛坯房均價12000元/㎡。該項目戶型較大，120270㎡的戶型單、總價較高，但是臨江江景房由于獨特的景觀，走勢良好。04幢推出的392套房源（受限制96套），目前已售263套，剩余33套。3號國際公寓計劃于08年10月份推出，毛坯、精裝均有，具體房型面積價格未定。◆ 價格分析均價（元/㎡）裝修標準（元/㎡）最高價最低價主力總價1700030001800012000（毛坯）200萬◆ 項目分析優(yōu)勢項目位居長江主流沿江岸線，政府控規(guī)將整個濱江板塊由南至北概括為城市功能區(qū)、產業(yè)發(fā)展區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)三大功能區(qū)域，區(qū)域整體規(guī)劃好建筑均采用弧型設計，面江朝南呈扇形排列并配以線形組合，且高低錯落布置，有效避免視線阻隔，實現了“家家面江，戶戶有景”的景觀效應最大化；戶型設計上，每戶公寓層高均達到3米及以上，客廳及主臥多朝江面，配以大面積觀景窗項目注重景觀設計，綠化率達到60%，法式凡爾賽宮廷園林、邁阿密海岸陽光廣場、邁阿密海岸陽光廣場、加勒比海主題風情園、貝加爾瀑布園、紐約中央公園、帕薩迪納藝術廣場、東南亞風情園八大主題園林景區(qū)規(guī)劃，總綠化規(guī)模達到30萬方平方米項目精裝修交付，解決業(yè)主裝修的煩惱項目規(guī)模較大，內部規(guī)劃配套完善，全江景超五星級南京世茂凱悅酒店，擁有多個大型商場的沿江休閑商業(yè)街、濱江市民文化廣場、幼兒園、中小學、會所以及大型購物超市劣勢地處較為偏僻，周邊現有環(huán)境不佳目前配套生活設施不完善，缺乏成熟的商業(yè)設施原有一條商業(yè)街被變電站所占用價值點 區(qū)域后期整體規(guī)劃好 社區(qū)成規(guī)模 天然江景資源 內部配套設施完善 開發(fā)企業(yè)品牌號召力6） 朗詩國際街區(qū)◆ 項目概況項目占地面積為16萬㎡，總建筑面積為30萬㎡，規(guī)劃由26棟小高層和高層組成，規(guī)劃總戶數近2000戶。，分三期開發(fā)。2004年12月第一期上市?！?供銷情況項目自2004年12月一期開盤以來，累計上市房源1655套，三期房源于08年5月15日開盤，首批推出2棟，供應戶型為85～150㎡的兩房和三房?！?價格分析目前在售的是005幢兩棟房源，03棟房源銷售均價為14500元/㎡，裝修標準為2600元/㎡，05棟房源銷售均價為17500元/㎡，裝修標準為3200元/㎡。 均價（元/㎡）裝修標準（元/㎡）最高價最低價主力總價（元）1600032001800015000130220萬◆ 項目分析優(yōu)勢項目緊鄰地鐵一號線出入口，且周邊道路較多，通達性能好。項目具有一定規(guī)模，社區(qū)概念較強。采用地熱恒溫恒濕技術，居住舒適度高。項目內部配有餐飲、娛樂、休閑、購物等商業(yè)配套國際品牌裝修材料，提升項目居住檔次劣勢戶型設計存在一定缺陷，主要表現在“進深”長、“面寬”窄，無陽臺。窗戶設計較窄， 且部分房源朝向為“東西向”，采光較差。價值點 緊靠地鐵站 社區(qū)成規(guī)模 引進高科技恒溫技術，提高居住舒適度國際品牌裝修材料內部商業(yè)配套開放式花園景觀新風系統(tǒng)7）萬科紅郡◆ 項目概況項目位于紅山森林公園腳下，㎡，㎡，小區(qū)共分A、B兩個地塊。項目規(guī)劃住宅總戶數為332戶。其中A區(qū)88戶，B區(qū)為244戶。一期B地塊規(guī)劃了10棟低密度電梯公寓。最北側的兩棟為8層和局部4層的電梯公寓，6棟和8棟的高度為5層，其他6棟均為4層疊加公寓。◆ 供銷情況項目于4月11日開盤，目前累計推出3棟39戶，%。供應面積在241～319㎡之間（含50～70㎡地下樓層），目前不算地下樓層銷售均價約為17000元/㎡，含地下樓層為13000元/㎡，裝修標準為4000元/㎡。因此，網上成交數據所顯示的成交均價為9190元/㎡（含地下室），該數據不具備參考價值。面積段（㎡）上市套數累計銷售套數可售套數241～248202275～2761495299～31923158合計392415◆ 價格分析均價（元/㎡）裝修標準（元/㎡）最高價（元/㎡）最低價（元/㎡）主力總價（元）1700040001800013000400萬◆ 項目分析優(yōu)勢依托紅山自然景觀及小區(qū)內部采用TUDOR的經典手法進行景觀設計，在內外部景觀上與周邊其他項目形成明顯的差異。周邊公交線路較多且僅靠地鐵一號線紅山站，交通便捷度高。在產品設計上與周邊在項目形成差異，不但可以實現開發(fā)利益的最大化，同時可以提升開發(fā)公司品牌形象。項目充分利用場地自身和周邊環(huán)境有利因素，塑造了南低北高的組團形式，并形成勻質的室外空間，既保證了住宅的私密性，又形成了鄰里之間高質量的交往空間。在裝修上均采用高品質智能化設備，居住的舒適度高，如采用Ibus智能家居控制系統(tǒng)，中央新風系統(tǒng)，靜音型新風主機，24小時換氣，大幅提高室內空氣質量。劣勢項目緊鄰主干道，車輛帶來的噪音和灰塵較大。周邊商業(yè)配套雜亂且檔次較低。周邊以老的居住小區(qū)為主，居住人群雜亂，治安較差。價值點處于 “紅山”之中僅靠地鐵站主城區(qū)低層住宅英國TUDOR式現代建筑風格一鍵式家居生活——I bus智能家居控制系統(tǒng)靜音型中央新風系統(tǒng)低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)8） 萬科金域緹香◆ 項目概況㎡，㎡，規(guī)劃共8棟小高層及高層住宅，總戶數為8