【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房所需金額的比例不得低于30%，并以此作為購房首付款。（5）、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。（6）、貸款銀行規(guī)定的其他條件的同時(shí)、還規(guī)定借款人應(yīng)向貸款銀行提供一下資料：①、借款人的身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；②、有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明；③、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；④、抵押物質(zhì)或質(zhì)押清單、權(quán)屬證明、估價(jià)證明；保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明；⑤、使用住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；⑥、貸款銀行要求提供的其他文件或資料。貸款銀行自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的各種資料之日起，在3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，向申請(qǐng)人做出正式答復(fù)。開發(fā)商接到銀行的貸款后，即視為成勾人已向開發(fā)商付清房款。如果成勾人已與開發(fā)商簽訂了購房合同但沒有通過銀行審查，合同中沒有約定具體的處理辦法，成勾人應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商另行付款的方法，或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。案例二： 房產(chǎn)證不能按時(shí)辦理，陳先生錯(cuò)失商機(jī)陳先生購買了一處商品房，雙方在合同中約定，自雙方結(jié)算之日起半年內(nèi)，開發(fā)商為陳先生代辦房產(chǎn)證完畢。但是，該開發(fā)公司由于內(nèi)部糾紛，致使自雙方結(jié)算之日起兩年多的時(shí)間，仍沒有為陳先生辦理玩房產(chǎn)證，恰在此時(shí)，陳先生因生意需要一筆短期資金，如果有該資金，陳先生能有非常豐厚的回報(bào)。陳先生便向銀行提出以該房屋做抵押進(jìn)行貸款。但銀行以陳先生沒有房產(chǎn)證為由不予辦理。陳先生眼睜睜地看著大好的商機(jī)錯(cuò)過，這才知道房產(chǎn)證的重要性。在幾次督促開發(fā)商辦理房產(chǎn)證不成的情況下，陳先生憤而起訴該開發(fā)商，要求開發(fā)商立即辦理房產(chǎn)證并賠償損失。雙方最后達(dá)成調(diào)解，開發(fā)商承諾限期辦理房產(chǎn)證并賠償陳先生的部分經(jīng)濟(jì)損失。分析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，我國房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，即房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必須在房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門進(jìn)行登記才能生效，才可以對(duì)抗第三人。否則，房屋產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移。對(duì)于房產(chǎn)證的班里人和辦理時(shí)間，建設(shè)部在1992年頒發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知》中規(guī)定：山商品房屋的購買方必須在購買商品房屋3個(gè)月內(nèi)（期貨交易的在結(jié)算之日 起3個(gè)月內(nèi)），持能證明交易行為合法性的有效證件到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。國務(wù)院1998年7月20日頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33調(diào)規(guī)定：“預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售公司簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。但是，一些開發(fā)商由于開發(fā)手續(xù)不完全，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門不予頒發(fā)房產(chǎn)證，結(jié)果受害者只能是承購人。這也提醒承購人在購買商品房時(shí)，要特別留意開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，注意收集開發(fā)商的有關(guān)信息，以免發(fā)生陳先生這樣的情況。由于開發(fā)商的原因，造成承購人不能按時(shí)拿到房產(chǎn)證的法律責(zé)任，我國的法律法規(guī)沒有規(guī)定。所以，只有按照雙方在合同的約定進(jìn)行處理。又因?yàn)榇蠖鄶?shù)的承購人在合同中沒有詳細(xì)約定開發(fā)商不能按時(shí)辦理房產(chǎn)證的責(zé)任，因此，即使承購人將開發(fā)商告上法庭，但由于沒有詳細(xì)的約定，給法官的審理帶來很大的難度。所以，我們提醒廣大的承購人在購買商品房時(shí)，應(yīng)注意房產(chǎn)證方面雙方違約的責(zé)任，以便追究違約的法律責(zé)任。案例三 商品房驗(yàn)收不合格，承購人可拒絕入住業(yè)主在購房過程中，一定要通過各種渠道了解所要購買房屋的質(zhì)量。比如，在施工過程中，可以向建筑施工人員詢問有關(guān)問題，加深對(duì)建筑質(zhì)量的了解。美國的一位律師曾經(jīng)說過，在房地產(chǎn)中，每一根鋼筋里面都存在著法律！然而，消費(fèi)者過于寬容的態(tài)度，甚至根本不了解房屋的質(zhì)量就匆匆付款，待出現(xiàn)糾紛時(shí)才叫苦不已。李先生購買了一套預(yù)售商品房，約定了交房日期。開發(fā)商按照約定的日期向李先生移交了該商品房。李先生了解到該房屋質(zhì)量不合格，要求開發(fā)出具該商品房竣工核驗(yàn)證書。開發(fā)商認(rèn)為李先生無權(quán)所要該證書，拒絕提供。李先生起訴到人民法院，要求退房并賠償損失。人民法院經(jīng)審理得知，該開發(fā)商的商品房因偷工減料質(zhì)量不合格，質(zhì)量監(jiān)督部門不予驗(yàn)收。人民法院依法支持李先生的訴訟請(qǐng)求。分析：在1999年，我國出現(xiàn)大量的建筑質(zhì)量事故，其結(jié)果觸目驚心。痛定思痛，這些事故的造成大多是施工單位偷工減料，不按照施工要求進(jìn)行，這不僅是工程質(zhì)量問題，更是社會(huì)問題。質(zhì)量問題在住宅小區(qū)中同樣大量存在。如何防止不合格的房屋危害老百姓的生命安全，使老百姓安全、安心地居住呢？《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。該規(guī)定說明，開發(fā)商開發(fā)的房屋如果未經(jīng)驗(yàn)收，不得交付使用；如果驗(yàn)收不合格，該房屋也不得交付使用。房屋的質(zhì)量如何，承購人是有權(quán)了解實(shí)際情況的，這是消費(fèi)者知情權(quán)的具體表現(xiàn)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理辦法》規(guī)定：用戶有權(quán)就建設(shè)工程質(zhì)量問題，向設(shè)計(jì)、施工、施工單位查詢，或者向建設(shè)行政主管部門反映，有關(guān)單位或部門應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)處理。同時(shí)，該辦法還規(guī)定了建設(shè)工程的保修期限：（1） 民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、建筑物的土建工程為1年，其中屋面防水工程為3年。（2） 建筑物的電氣管線、上下水管線安裝工程6個(gè)月。（3） 建筑物的供熱及供冷為一個(gè)采暖期及供冷期。（4） 室外的上下水和小區(qū)道路等市政公用工程為1年。按照國家建設(shè)部制定的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1） 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)。（2） 地基基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)是否承擔(dān)保障。（3） 正常使用情況下各部分、部件保修內(nèi)容與保修期；屋面防水3年，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年，門窗翹裂、打面積起砂1年，管道堵塞2個(gè)月，供供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期行貨供冷期，衛(wèi)生潔具1年，燈具、電器開關(guān)6個(gè)月，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。（4） 要明確出了問題時(shí)，用戶到什么單位保修，如何聯(lián)系，保修單位答復(fù)處理的期限等。2000年6月30日，建設(shè)部發(fā)布《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1） 地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為實(shí)際文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。（2） 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年。（3） 供熱供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期，供冷期 。（4） 電氣管線，給排水管道，設(shè)備安裝為2年。裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。2001年6月1日開始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍，保修期限，保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日計(jì)算。商品房住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者試用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！蔽覀兘ㄗh承購人在合同中約定開發(fā)商對(duì)商品房實(shí)行三包，這是因?yàn)椤断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定：對(duì)國家規(guī)定或者經(jīng)營者與消費(fèi)者約定保修，包換，包退的商品，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理，更換或者退貨。在保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常試用，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退換，商品房不屬于國家規(guī)定的三包范圍，因此，雙方要在合同中進(jìn)行約定。對(duì)于房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，用戶可以進(jìn)行投訴，建設(shè)部在1997年制定了《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》。對(duì)于因質(zhì)量問題給用戶造成的損失，用戶可以向開發(fā)商要求賠償，如協(xié)商不成，可以向人民法院起訴。提醒讀者千萬注意的是：因建設(shè)工程質(zhì)量存在缺陷造成損失要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期限為一年，時(shí)間自當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。案例四：預(yù)售商品房沒有預(yù)售去可證，合同被判無效楊某由于工作繁忙，經(jīng)朋友介紹，在某小區(qū)購買了一處期房。購買時(shí)沒有考察該開發(fā)商的各種資質(zhì)，便匆匆忙忙與開發(fā)商簽訂了購房合同。后來，雙方產(chǎn)生糾紛，楊某要求退房。人民法院在審理過程中，調(diào)查得知該開發(fā)商因沒有辦理一些必要的手續(xù)，至今沒有取得預(yù)售許可證，判決雙方簽訂的購房合同為無效合同。分析：所謂期房，就是還沒有建成的商品房。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要投入的資金非常大，開發(fā)商往往不能單純依靠自身的資金完成一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，一般要借助于銀行的貸款和期房的預(yù)售。如果這個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)取不到銀行貸款或預(yù)售情況不好，可能會(huì)造成該項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位，影響到項(xiàng)目的工程進(jìn)度，從而使該項(xiàng)目不能按時(shí)竣工。很多消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，心里總是提心吊膽的，生怕辛辛苦苦賺的錢一下子打了水漂。這是因?yàn)榇蟛糠殖鞘械姆康禺a(chǎn)開發(fā)還不是很規(guī)范，開發(fā)商在運(yùn)作開發(fā)的過程中，為了謀取高額利潤，按照不規(guī)范的程序進(jìn)行，使得開發(fā)過程中的未知變數(shù)太多，也致使出現(xiàn)問題以后，消費(fèi)者的合同權(quán)益難以得到完善的保護(hù)。因此，認(rèn)真審查開發(fā)商的開發(fā)銷售手續(xù)是有必要的，開發(fā)商必須具有“五證”和“兩書”。為保證購房者的利益不受侵害，《房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了嚴(yán)格的規(guī)定，其中第44條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書（2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（4） 向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證關(guān)于商品房的預(yù)售，建設(shè)部在1994年11月15日發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），《辦法》第9條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售徐許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)?！钡?0條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。