百貨商場管理手冊(編輯修改稿)
2025-04-19 14:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中央收銀及多業(yè)主等營運方式中選出適合廣場的運作模式。 單一業(yè)主全出租的意思是全個廣場的業(yè)權(quán)都只屬于一個大業(yè)主, 而全部單元都是出租的。這個營運方式的優(yōu)點與缺點分析如下: 優(yōu)點 缺點 1) 易于保持統(tǒng)一的形象 由于廣場內(nèi)所有單元商戶都是租客,大業(yè)主可以確保各租客都遵守租戶手冊內(nèi)的規(guī)則及受有關(guān)租約內(nèi)的條款的約束,有效地控制各商戶的經(jīng)營范圍及銷售貨品,以確保各商戶不會影響廣場的統(tǒng)一形象。 1) 須長期參與投資 雖然發(fā)展商有定期的租金收入, 但是數(shù)額不大, 很難于短時間內(nèi)回本。不似得將廣場出售般可以在短時間內(nèi)回本。 2) 方便業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓 由于是單一業(yè)主的關(guān)系, 業(yè)主可以隨時將整個廣場出售或分開個別單元出售。 2) 容易受市場影響 由于物業(yè)的租金是由市場去厘定的, 而廣場是以全出租形式運作,所以租金的收入及廣場的空置率十分受市場因素所影響, 直接影響廣場的營運。 3) 較為保值 因為廣場是固定產(chǎn)投資。除非市場經(jīng)濟經(jīng)歷十分大的變化, 否則物業(yè)價值不會有重大的改變。換言之,該等投資也較為保值。 采用獨立收銀方式營運代表著各商戶的財政是獨立的,日常收益都是由各租戶自己處理。所以業(yè)主要于每月向各商戶收取定額租金。 優(yōu)點 缺點 1) 前期設(shè)施投入較少 由于各公司財政獨立,廣場內(nèi)不需設(shè)置中央收銀臺及計算機設(shè)備等輔助中央收銀的設(shè)施, 所以前期的投資會較中央收銀方式為少。 1) 交租所需時間較長 由于中央收銀系統(tǒng)會先將所有商戶的收入集合,經(jīng)扣除每月租金后再于一段時間內(nèi)發(fā)還各商戶,所以營運公司在收取租金方面會較為快捷。 而使用獨立收銀營運方式就沒有這個優(yōu)點。商戶有更大的自主權(quán)去決定財政的運用,導致交租時間會有所延長。 2) 轉(zhuǎn)租程序較簡便 由于各租戶的財務(wù)是獨立的, 舊租戶離開時不會與大業(yè)主或營運公司再有錢銀瓜葛。而新租戶起租時亦不需要花大量時間去重新設(shè)定及連接中央收銀臺及有關(guān)系統(tǒng)及辦理有關(guān)額外手續(xù)。 2) 形象不統(tǒng)一 廣場內(nèi)各商鋪有如獨立的個體, 各自為政,容易造成惡性的競爭。這樣會嚴重影響廣場所希望凝造的統(tǒng)一性,削減商場的吸引力。 3) 招租賣點 財務(wù)獨立可以用作我們招租時的賣點, 因為各用戶都可以靈活處理自己的財務(wù)安排, 商戶可以有更大的自由度去選擇何時付租。 全出租中央收銀的營運形式就如百貨公司的營運形式。其特色是全個廣場各商戶的收入由中央處理,即是由各個中央收銀臺收銀,商戶沒有獨自收銀的權(quán)利。收入經(jīng)營運公司扣除租金后于一段指定時間內(nèi)會發(fā)還給商戶。 優(yōu)點 缺點 1) 營運公司財務(wù)安排容易 由于所有廣場收益會先經(jīng)管理顧問有限公司處理, 所以絕少出現(xiàn)呆壞賬的問題。穩(wěn)定的收入可以減少營運公司用于追收租金方面的支出及不必要的財務(wù)安排。 1) 前期
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