【文章內(nèi)容簡介】 品質(zhì)相對較差。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡配套等都有待加強。目前，勝浦鎮(zhèn)在售的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動遷房和政府單位修建的新房。要準確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場狀況，得追本朔源，從動遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進行市場分析。建筑形態(tài)分析 建筑形態(tài)：l 早期以4層的多層建筑為主，底層為車庫；l 少量三層建筑（如嘉興苑）；l 在建的項目逐步以6層的多層建筑為主?，F(xiàn)有房型分析 勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展尚處起步階段，居住質(zhì)量的要求還停留在經(jīng)濟型階段，人們以往居住的房型面積偏小。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費主流。當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動遷房的銷售定價中，對地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。l 動遷房均價1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）價格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)引領蘇州市場，總體增長呈現(xiàn)每季度上一臺階的勢頭。園區(qū)中心房價高，從而波及郊鎮(zhèn)的房價，使整個房價上升。2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場銷售勢態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個案在較短的時間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢助長了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。同時，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢將對園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進作用。而坐落于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。綜述： 蘇州整體房地產(chǎn)市場、園區(qū)房地產(chǎn)市場的快速、健康發(fā)展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時指明了明確的發(fā)展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學習、效仿的模板。n 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢相差不大，都呈強勁的上升的事態(tài)。n 在價格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房價記錄，這種勢態(tài)，帶領了郊鎮(zhèn)房價的上升。n 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。從而給郊鎮(zhèn)個案創(chuàng)造了機會。n 郊鎮(zhèn)的低價產(chǎn)品與園區(qū)的高房價有明顯的距離，這給不同層次的購房者提供了較好的選擇機會。n 到工薪階層無法承受市區(qū)高房價時候，只能到遠郊購房，這時本案與市區(qū)存在的距離才會被接受。 四、市場競爭分析地塊座落：吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長江路南側(cè)、永慶路東側(cè)編號：2002G7 2002G152003B33面積（平方米）：13320 2550（1830）可建面積146523825（3660）用途：居住 商業(yè)居住(商業(yè)居住)商業(yè)出讓年限：70年 50年(50年)40年溶積率：≤ ≤() ≤建筑密度：≤30% ≤50%(50%)≤50%綠化率：≥30% ≥30%(25%) ≥20%起報價：357/平方米 400元/平方米555元/平方米中標價：（萬元）477 4801620樓面價（￥/㎡）326642（平均）2236中標單位：園區(qū)海宜化纖紡織有限公司 蘇州市長城房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時間：2002年6月14日2002年12月17日2003年10月26日 車坊從2002年6月起實行土地拍賣制度以來，共拍賣土地4塊，總量46000平方米，可建面積6萬余方。今年年中推出的車坊新地帶7500余方的量已市場吸納。短期內(nèi)，住宅的市場競爭主要來自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有5萬方的動遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢，所以分析認為，本案所處的區(qū)域市場競爭不激烈，本案的開發(fā)前景市場十分看好；但前次的土地拍賣樓面價低，價格上勢必對本案的價格形成一定的沖擊?！拒嚪绘?zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟指標：216。 容積率： 《216。 綠地率： 》30%216。 人均公共綠地： 》216。 建筑密度： 《30%216。 日照間距： 1：216。 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 機動車停車位： ，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶以上，并考慮非機動車停放及適量臨時機動車停車泊位216。 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。216。 建筑風格及色彩：現(xiàn)代的建筑風格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)216。 檐口高度：《12米2. 本案地塊價值研判地塊結(jié)論：u 從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機能與成熟的住宅區(qū)域使本案占據(jù)了先天上的優(yōu)勢。u 但若僅從本案的地塊來看，形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為了本案的最大劣勢點，需要在今后的產(chǎn)品具體設計規(guī)劃中進行最大程度上的彌補轉(zhuǎn)化。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。交通公交18路、59路可達。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。生活機能本案周邊商鋪林立，市場臨近左右。至車坊中心小學步行5分鐘即可，商場、農(nóng)貿(mào)市場、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對完善。3. 優(yōu)勢分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對便利，到達上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。B 車坊鎮(zhèn)中心地段——本案地塊位于鎮(zhèn)區(qū)西南面，在鎮(zhèn)中心的生活圈中，與后期規(guī)劃的住宅相比，屬于中心地段。B 生活機能較完備——周邊商鋪林立、學校、醫(yī)院等配套設施完善B 有水景資源——小區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運用，可以提高的小區(qū)的品質(zhì)。 劣勢分析(weaknesses)198。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠遠落后于市區(qū)，居民以當?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。人文環(huán)境近期難以提高。198。 購房觀念有待提高——當?shù)厣唐纷≌袌錾形磫?，當?shù)鼐用袢粤晳T于動遷或單位統(tǒng)一分房，對未來產(chǎn)品的去化有一定的抗性。198。 地形不規(guī)則，規(guī)劃難度大——本案地形凌亂，嚴重的不規(guī)則，在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利用資源存在難度。198。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實現(xiàn)車坊首席的品牌效應，要規(guī)避的難題大。