【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 題 大十字片區(qū)以前以民族商業(yè)為主，但在大十字商業(yè)街建成后，其商業(yè)檔次將大大提高，由于民族商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量及資金實(shí)力相對(duì)有限，且對(duì)價(jià)格的敏感度較高，僅僅依靠民族商業(yè)將很難完成招商工作，因此從市場(chǎng)角度考慮必須考慮民漢融合。 第 13 頁(yè)，共 44 頁(yè) 大十字商業(yè)街建設(shè)成本 由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿(mào)市場(chǎng)具有較低的成本優(yōu)勢(shì)，價(jià)格大幅下調(diào)的空間不大 ，在這種情況下，吸引漢族商戶進(jìn)駐，提高整體市場(chǎng)的檔次，提高商鋪銷售價(jià)格成為必須，民漢融合成為解決價(jià)格問(wèn)題的主要手段。 差異化營(yíng)銷所需具備的硬件條件 為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場(chǎng)形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個(gè)極具地方特色的商業(yè)市場(chǎng)。 C、定位目標(biāo) 吸引人流目標(biāo) 以特色市場(chǎng)為炒作點(diǎn)，借政府支持進(jìn)行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消費(fèi)人群及外來(lái)旅游者。 延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間目標(biāo) 商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留來(lái)營(yíng)造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購(gòu)物，邊休閑，從而延長(zhǎng)停留時(shí)間。 提高顧客消費(fèi)水平目標(biāo) 特色市場(chǎng)對(duì)高收入顧客及旅游客戶有極強(qiáng)的吸引力，并因此帶動(dòng)了市場(chǎng)的消費(fèi)水平。 促銷目標(biāo) 特色的民族融合的商業(yè)市場(chǎng)可有效擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，并可依托市場(chǎng)特色，實(shí)施差異化營(yíng)銷，達(dá)到促銷的目標(biāo)。 建筑風(fēng)格定位 A、建筑風(fēng)格定位 民族化特色，招牌店經(jīng)營(yíng) B、定位依據(jù) 特色化經(jīng)營(yíng)的必要性 哈密市迄今尚無(wú)民族建筑風(fēng)格特色明顯的市場(chǎng)，民族特色可充分凸顯 商業(yè)街風(fēng)格。 休閑消費(fèi)的必要性 第 14 頁(yè)，共 44 頁(yè) 大十字商業(yè)街相對(duì)市中心較偏，如何吸引市民前來(lái)購(gòu)物？文化特色成為主要吸引點(diǎn)，借民族建筑凸顯文化特色，倡導(dǎo)休閑及旅游消費(fèi)，改善商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 招牌店經(jīng)營(yíng)的必要性。 特色經(jīng)營(yíng)的最佳體現(xiàn)就是招牌店形式 —— 獨(dú)門獨(dú)戶，各具風(fēng)格；同時(shí)獨(dú)門獨(dú)戶的經(jīng)營(yíng)方式比較適合哈密商戶的投資及經(jīng)商心理，便于銷售。 商業(yè)符號(hào)定位 A、總目標(biāo) 成為哈密市商圈中最可逛的地方 B、分目標(biāo) 集購(gòu)物、觀光、餐飲、娛樂(lè)、旅游于一體的商業(yè)街。 C、傳播符號(hào) 對(duì)外：哈密之窗 —— 大十字商業(yè)步行街 內(nèi)外：民漢 融合的地方特色商業(yè)街 二、功能部分 一 人流問(wèn)題 商業(yè)街人流 以商業(yè)街中心花園為核心，建成大型休閑廣場(chǎng)，提供良好的休閑環(huán)境，與商業(yè)街的兩條街道形成環(huán)形人流。 建筑內(nèi)的垂直人流和水平人流 為促進(jìn)一層人流進(jìn)入二層，形成垂直人流并在二層形成水平人流，建議對(duì)商業(yè)街建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變，形成二層獨(dú)立的上下通道和水平通道，帶動(dòng)二層人流形成，并在二樓廊閑處設(shè)休閑觀景區(qū)，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間，詳細(xì)建議及依據(jù)后案詳述。 二 關(guān)于物流 貨物倉(cāng)儲(chǔ) 大十字商業(yè)街商業(yè)形態(tài)主要集中于餐飲、娛樂(lè)、小商品、食品百貨、民族特色產(chǎn) 品 第 15 頁(yè)，共 44 頁(yè) 等行業(yè)，貨物儲(chǔ)量并不很大，可通過(guò)二樓及小區(qū)內(nèi)庫(kù)房調(diào)劑解決。 停車位 大十字商業(yè)街規(guī)劃有出租車停車位，解決了機(jī)動(dòng)車停車問(wèn)題，建議建設(shè)自行車及摩托車停車區(qū)，充分解決停車問(wèn)題。 交通 考慮到哈密市現(xiàn)有的商業(yè)水平，大十字商業(yè)街實(shí)行全封閉步行街管理尚不具備條件，建議進(jìn)行半封閉管理，即公交車、出租車及送貨車可入內(nèi)，其它車輛除購(gòu)物外禁止駛?cè)耄瑫r(shí)街道內(nèi)提供購(gòu)物電車，以提供良好的交通及購(gòu)物環(huán)境。待商業(yè)成熟后，實(shí)行全封閉式步行街。 三、建筑內(nèi)部空間的組織 如何適應(yīng)商業(yè)形態(tài)需求 從哈密市未來(lái)商業(yè)發(fā)展超勢(shì)而言，商 業(yè)步行街具有良好的發(fā)展前景，我們對(duì)大十字商業(yè)街的規(guī)劃定位表示肯定。 其次，從哈密市商業(yè)戶獨(dú)門獨(dú)戶的經(jīng)營(yíng)思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場(chǎng)需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α? 如何適應(yīng)第一主力店 在商業(yè)街的規(guī)劃中，我們必須考慮如何適應(yīng)第一主力店，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，我們的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要集中于日用百貨、餐飲、美容美發(fā)、小商品及民族特色，商業(yè)步行街極好的解決了第一主力店的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，形成了對(duì)目標(biāo)客戶極強(qiáng)的感召力。 如何適應(yīng)不同經(jīng)營(yíng)面積商戶的需求 針對(duì)商戶對(duì)面積需求的差異性，我方建議除對(duì) 大面積用戶向中間商鋪引導(dǎo)的同時(shí)，還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)上中間隔墻的拆除問(wèn)題， 以適應(yīng)大商戶對(duì)面積的不同要求。 如何形成街區(qū)間的人流 除以中心廣場(chǎng)形成環(huán)形人流外，還應(yīng)考慮街區(qū)間的人流，為解決街區(qū)間的人流問(wèn)題，建議將整個(gè)商業(yè)街按街區(qū)不同規(guī)劃成不同特色的專業(yè)市場(chǎng)，并依據(jù)先購(gòu)物，后餐飲娛樂(lè) 第 16 頁(yè)，共 44 頁(yè) 的消費(fèi)習(xí)慣形成消費(fèi)路線，促進(jìn)顧客游玩所有街區(qū)，形成街區(qū)間的人流。 二層商業(yè)空間設(shè)計(jì) 為充分盤活二層商業(yè)空間，我方建議除中間的二層商鋪進(jìn)行改造，形成前樓道，自成一體的商業(yè)通道，并充分利用二層的便利條件，針對(duì)性展開招商，二層鋪面以西 側(cè)為宜設(shè)計(jì)二層通道，與西區(qū)形成對(duì)應(yīng)格局。 四、建筑環(huán)境定位 A、廣場(chǎng) 廣場(chǎng)風(fēng)格 廣場(chǎng)是大十字商業(yè)街的核心，起著帶動(dòng)人流、聚擾人流和疏散人流的作用，建筑風(fēng)格極為重要，因此在廣場(chǎng)建筑風(fēng)格上，既要體現(xiàn)民族特色，又要突出現(xiàn)代性。 雕塑、小品 雕塑建議從新設(shè)計(jì)理念上突出哈密之窗，濃縮哈密歷史及民俗文化，并形成南有哈密之窗，北有瓜鄉(xiāng)少女的對(duì)應(yīng)格局，代表哈密市兩大最具特色的商圈。 小品要突出哈密文化及民族特征。 環(huán)境 在環(huán)境布置上應(yīng)提供大片綠地及休閑座椅，為市民提供一個(gè)良好的休閑場(chǎng)所。 出入口 以商業(yè)街 為朝向形成購(gòu)物人流的主入出口，以小區(qū)朝向形成購(gòu)物人流的次出入口。 B、商業(yè)街與小區(qū)的融合 在后期住宅開發(fā)中，應(yīng)充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構(gòu)成一個(gè)大的景觀區(qū)，形成對(duì)哈密市場(chǎng)及外來(lái)旅游者強(qiáng)大的吸引力。 C、外部環(huán)境的延展 商業(yè)街的墻面及地面鋪磚均應(yīng)有民族特色，以強(qiáng)化觀賞性，并加強(qiáng)路兩側(cè)的綠化及燈光美化，每隔 10 米配備休閑椅為方便顧客休息，延長(zhǎng)客戶的停留時(shí)間。 第 17 頁(yè)，共 44 頁(yè) 五、街區(qū)功能定位 A、軸線劃分 以中心轉(zhuǎn)盤為軸線的南北劃分 以中心轉(zhuǎn)盤為軸錢，形成民漢融合，南北分治的商業(yè)格局，即軸線以北以漢族商戶為主，民 族商戶為輔；軸線以南以民族商戶為主，漢族商戶為輔；形成各具特色，不同風(fēng)格，整體統(tǒng)一相對(duì)獨(dú)立的兩條商業(yè)街。 以中心商鋪為軸線的東西劃分 以中心商鋪為軸錢，以西形成以小商品、日用百貨、民特產(chǎn)品等為主的商業(yè)街區(qū)，以東形成以餐飲、美容、娛樂(lè)等為主的商業(yè)街，充分利用人流環(huán)線，形成先購(gòu)物，后飲食、娛樂(lè)的消費(fèi)路線。 B、街區(qū)劃分 街區(qū)圖示 以中心花園為中心，依據(jù)由北向南，由東到西的格局，我們將商業(yè)街劃分為四個(gè)街區(qū)，分別稱為 4 號(hào)街區(qū)。 東 1 號(hào)街區(qū) 3 號(hào)街區(qū) 北 南 2 號(hào)街區(qū) 4 號(hào)街區(qū) 西 中心花園 第 18 頁(yè)，共 44 頁(yè) 街區(qū)功能 ★ 1 號(hào)街區(qū)：以餐飲為主，東側(cè)形成一二層共用的酒樓格局，穿叉一些規(guī)模較大的美容美發(fā)廳、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所；西側(cè)一層 鋪面主要經(jīng)營(yíng)食品、日用百貨、小商品及低檔服飾。 ★ 2 號(hào)街區(qū)： 2 號(hào)街區(qū)東側(cè)一層經(jīng)營(yíng)服裝服飾，二層經(jīng)營(yíng)鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。 西側(cè)二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營(yíng)婚紗影樓，影像制品。 ★ 3 號(hào)街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂(lè)場(chǎng)所；西側(cè)一層鋪面主要經(jīng)營(yíng)食品、日用百貨、小商品及低檔服飾。 ★ 4 號(hào)街區(qū)：東側(cè)一層經(jīng)營(yíng)民族服裝服飾，二層經(jīng)營(yíng)地毯、布料及民特產(chǎn)品（如奇石、玉器、雪蓮、手工藝品等）。