【文章內容簡介】 題 大十字片區(qū)以前以民族商業(yè)為主，但在大十字商業(yè)街建成后，其商業(yè)檔次將大大提高，由于民族商業(yè)經(jīng)營戶數(shù)量及資金實力相對有限，且對價格的敏感度較高，僅僅依靠民族商業(yè)將很難完成招商工作，因此從市場角度考慮必須考慮民漢融合。 第 13 頁，共 44 頁 大十字商業(yè)街建設成本 由于大十字商業(yè)街整體定位較高，不同于以往的普通集貿市場具有較低的成本優(yōu)勢，價格大幅下調的空間不大 ，在這種情況下，吸引漢族商戶進駐，提高整體市場的檔次，提高商鋪銷售價格成為必須，民漢融合成為解決價格問題的主要手段。 差異化營銷所需具備的硬件條件 為形成大十字商業(yè)街的差異性，我們必須使市場形成特色，而民族文化是商業(yè)特色的最佳體現(xiàn)，民族商業(yè)文化的融合是城市文化濃縮的最佳體現(xiàn)，如此打造出一個極具地方特色的商業(yè)市場。 C、定位目標 吸引人流目標 以特色市場為炒作點，借政府支持進行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影 —— “哈密之窗”，以文化吸引本地消費人群及外來旅游者。 延長消費者停留時間目標 商業(yè)區(qū)的商氣是否興旺除依靠人流量外，還得靠消費者長時間停留來營造，民漢文化融合的縮影可吸引大量客戶在此邊購物，邊休閑，從而延長停留時間。 提高顧客消費水平目標 特色市場對高收入顧客及旅游客戶有極強的吸引力，并因此帶動了市場的消費水平。 促銷目標 特色的民族融合的商業(yè)市場可有效擴大目標客戶群，并可依托市場特色，實施差異化營銷，達到促銷的目標。 建筑風格定位 A、建筑風格定位 民族化特色，招牌店經(jīng)營 B、定位依據(jù) 特色化經(jīng)營的必要性 哈密市迄今尚無民族建筑風格特色明顯的市場，民族特色可充分凸顯 商業(yè)街風格。 休閑消費的必要性 第 14 頁，共 44 頁 大十字商業(yè)街相對市中心較偏，如何吸引市民前來購物？文化特色成為主要吸引點，借民族建筑凸顯文化特色，倡導休閑及旅游消費，改善商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 招牌店經(jīng)營的必要性。 特色經(jīng)營的最佳體現(xiàn)就是招牌店形式 —— 獨門獨戶，各具風格；同時獨門獨戶的經(jīng)營方式比較適合哈密商戶的投資及經(jīng)商心理，便于銷售。 商業(yè)符號定位 A、總目標 成為哈密市商圈中最可逛的地方 B、分目標 集購物、觀光、餐飲、娛樂、旅游于一體的商業(yè)街。 C、傳播符號 對外：哈密之窗 —— 大十字商業(yè)步行街 內外：民漢 融合的地方特色商業(yè)街 二、功能部分 一 人流問題 商業(yè)街人流 以商業(yè)街中心花園為核心，建成大型休閑廣場，提供良好的休閑環(huán)境，與商業(yè)街的兩條街道形成環(huán)形人流。 建筑內的垂直人流和水平人流 為促進一層人流進入二層，形成垂直人流并在二層形成水平人流，建議對商業(yè)街建筑結構進行改變，形成二層獨立的上下通道和水平通道，帶動二層人流形成，并在二樓廊閑處設休閑觀景區(qū)，延長顧客停留時間，詳細建議及依據(jù)后案詳述。 二 關于物流 貨物倉儲 大十字商業(yè)街商業(yè)形態(tài)主要集中于餐飲、娛樂、小商品、食品百貨、民族特色產(chǎn) 品 第 15 頁，共 44 頁 等行業(yè)，貨物儲量并不很大，可通過二樓及小區(qū)內庫房調劑解決。 停車位 大十字商業(yè)街規(guī)劃有出租車停車位，解決了機動車停車問題，建議建設自行車及摩托車停車區(qū)，充分解決停車問題。 交通 考慮到哈密市現(xiàn)有的商業(yè)水平，大十字商業(yè)街實行全封閉步行街管理尚不具備條件，建議進行半封閉管理，即公交車、出租車及送貨車可入內，其它車輛除購物外禁止駛入，同時街道內提供購物電車，以提供良好的交通及購物環(huán)境。待商業(yè)成熟后，實行全封閉式步行街。 三、建筑內部空間的組織 如何適應商業(yè)形態(tài)需求 從哈密市未來商業(yè)發(fā)展超勢而言，商 業(yè)步行街具有良好的發(fā)展前景，我們對大十字商業(yè)街的規(guī)劃定位表示肯定。 其次，從哈密市商業(yè)戶獨門獨戶的經(jīng)營思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長遠發(fā)展?jié)摿Α? 如何適應第一主力店 在商業(yè)街的規(guī)劃中，我們必須考慮如何適應第一主力店，形成主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，我們的主導產(chǎn)業(yè)主要集中于日用百貨、餐飲、美容美發(fā)、小商品及民族特色，商業(yè)步行街極好的解決了第一主力店的經(jīng)營問題，形成了對目標客戶極強的感召力。 如何適應不同經(jīng)營面積商戶的需求 針對商戶對面積需求的差異性，我方建議除對 大面積用戶向中間商鋪引導的同時，還應考慮建筑結構上中間隔墻的拆除問題， 以適應大商戶對面積的不同要求。 如何形成街區(qū)間的人流 除以中心廣場形成環(huán)形人流外，還應考慮街區(qū)間的人流，為解決街區(qū)間的人流問題，建議將整個商業(yè)街按街區(qū)不同規(guī)劃成不同特色的專業(yè)市場，并依據(jù)先購物，后餐飲娛樂 第 16 頁，共 44 頁 的消費習慣形成消費路線，促進顧客游玩所有街區(qū)，形成街區(qū)間的人流。 二層商業(yè)空間設計 為充分盤活二層商業(yè)空間，我方建議除中間的二層商鋪進行改造，形成前樓道，自成一體的商業(yè)通道，并充分利用二層的便利條件，針對性展開招商，二層鋪面以西 側為宜設計二層通道，與西區(qū)形成對應格局。 四、建筑環(huán)境定位 A、廣場 廣場風格 廣場是大十字商業(yè)街的核心，起著帶動人流、聚擾人流和疏散人流的作用，建筑風格極為重要，因此在廣場建筑風格上，既要體現(xiàn)民族特色，又要突出現(xiàn)代性。 雕塑、小品 雕塑建議從新設計理念上突出哈密之窗，濃縮哈密歷史及民俗文化，并形成南有哈密之窗，北有瓜鄉(xiāng)少女的對應格局，代表哈密市兩大最具特色的商圈。 小品要突出哈密文化及民族特征。 環(huán)境 在環(huán)境布置上應提供大片綠地及休閑座椅，為市民提供一個良好的休閑場所。 出入口 以商業(yè)街 為朝向形成購物人流的主入出口，以小區(qū)朝向形成購物人流的次出入口。 B、商業(yè)街與小區(qū)的融合 在后期住宅開發(fā)中，應充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構成一個大的景觀區(qū)，形成對哈密市場及外來旅游者強大的吸引力。 C、外部環(huán)境的延展 商業(yè)街的墻面及地面鋪磚均應有民族特色，以強化觀賞性，并加強路兩側的綠化及燈光美化，每隔 10 米配備休閑椅為方便顧客休息，延長客戶的停留時間。 第 17 頁，共 44 頁 五、街區(qū)功能定位 A、軸線劃分 以中心轉盤為軸線的南北劃分 以中心轉盤為軸錢，形成民漢融合，南北分治的商業(yè)格局，即軸線以北以漢族商戶為主，民 族商戶為輔；軸線以南以民族商戶為主，漢族商戶為輔；形成各具特色，不同風格，整體統(tǒng)一相對獨立的兩條商業(yè)街。 以中心商鋪為軸線的東西劃分 以中心商鋪為軸錢，以西形成以小商品、日用百貨、民特產(chǎn)品等為主的商業(yè)街區(qū)，以東形成以餐飲、美容、娛樂等為主的商業(yè)街，充分利用人流環(huán)線，形成先購物，后飲食、娛樂的消費路線。 B、街區(qū)劃分 街區(qū)圖示 以中心花園為中心，依據(jù)由北向南，由東到西的格局，我們將商業(yè)街劃分為四個街區(qū)，分別稱為 4 號街區(qū)。 東 1 號街區(qū) 3 號街區(qū) 北 南 2 號街區(qū) 4 號街區(qū) 西 中心花園 第 18 頁，共 44 頁 街區(qū)功能 ★ 1 號街區(qū)：以餐飲為主，東側形成一二層共用的酒樓格局，穿叉一些規(guī)模較大的美容美發(fā)廳、酒吧等娛樂場所；西側一層 鋪面主要經(jīng)營食品、日用百貨、小商品及低檔服飾。 ★ 2 號街區(qū)： 2 號街區(qū)東側一層經(jīng)營服裝服飾，二層經(jīng)營鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。 西側二層商業(yè)鋪面主要經(jīng)營婚紗影樓，影像制品。 ★ 3 號街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂場所；西側一層鋪面主要經(jīng)營食品、日用百貨、小商品及低檔服飾。 ★ 4 號街區(qū)：東側一層經(jīng)營民族服裝服飾，二層經(jīng)營地毯、布料及民特產(chǎn)品（如奇石、玉器、雪蓮、手工藝品等）。