綠潤(rùn)華府項(xiàng)目策略案(編輯修改稿)
2025-04-18 07:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客源 衍生客源 創(chuàng)造性客源 老城區(qū) 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) 投資性客戶 主力客源特征描述： 他們屬于社會(huì)層次中等，收入穩(wěn)定的階層； 他們的年齡有一定跨度，大都集中在 28~50歲左右； 他們的家庭結(jié)構(gòu)以 3口之家為主； 他們的置業(yè)目的以居住為主，婚房或改善型居住 客戶的核心特征：自住型、置業(yè)經(jīng)驗(yàn)不豐富 核心特征 小心謹(jǐn)慎 對(duì)價(jià)格敏感 多人看房 多次看房 小心下定 猶豫觀望 需引導(dǎo) 溫情攻勢(shì) 客戶定位 客戶層次 家庭結(jié)構(gòu) 公務(wù)員 三口之家、夫妻兩人 教師、醫(yī)生、銀行、電信、媒體職員群體 三口之家、夫妻兩人 周邊縣、鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主和進(jìn)城工作者 三口之家、夫妻兩人 動(dòng)遷戶 區(qū)域拆遷戶 三代人為主 市中心動(dòng)遷戶 外地的投資客 有了產(chǎn)品，找到了客戶，接下來(lái)，我們要做的就是實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想！ 我們深知，我們創(chuàng)造的是消費(fèi)者欲望的依歸， 但如何讓消費(fèi)者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴與認(rèn)同， 其間的紐帶便是我們的營(yíng)銷(xiāo)與推廣 —— 營(yíng)銷(xiāo)推廣 ——推盤(pán)策略，推廣策略 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） 地段保障 城市中心地段； 景觀優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于水繪園景觀輻射圈內(nèi)； 交通暢順 出門(mén)即是城市主干道中山路，進(jìn)城咫尺距離，出城有高速等 升值空間 城市核心板塊輻射圈內(nèi)，城市發(fā)展方向，前景光明。 產(chǎn)品識(shí)別 W（劣勢(shì)） 產(chǎn)品尤其是戶型缺乏變化 130+的三房雖然符合部分購(gòu)房需求，但是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)空間； 認(rèn)知差距 如皋人對(duì)純高層住區(qū)的認(rèn)可度尚在培育期，需要一段時(shí)間的磨合； 配套缺乏 本地段周邊緊鄰生活配套尚在完善中。 O（機(jī)會(huì)） 城市發(fā)展 城市東擴(kuò)，高檔項(xiàng)目正在往此方向延伸； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)尚可 目前周邊項(xiàng)目基本沒(méi)有房源在售， 麗澤華庭年后會(huì)有少量房源推出 ； T（威脅） 樓市紛亂 受新政影響，樓市前景尚不明朗，高端客戶（二套房及以上）集體 陷入觀望門(mén)； 銷(xiāo)售策略 蓄水于高峽 （勢(shì)越高，能越大） 第一步： 高筑墻 —— 展開(kāi)形象宣傳，樹(shù)立品牌形象 廣積糧 —— 低門(mén)檻盡量多的積累意向客戶 緩稱王 —— 鎖定客戶的思想，不急鎖定他們的錢(qián)袋 不要急于把開(kāi)盤(pán)動(dòng)作提前運(yùn)作?。?！ 學(xué)府雅居 正版門(mén)庭 高筑墻執(zhí)行： 首先定位產(chǎn)品形象高度 在眾多同質(zhì)化的對(duì)手中間，我們不比較用詞的華美 我們用排他性的手法強(qiáng)化最重要的地段概念，從人脈、文脈、金脈的角度詮釋本案的人文教育環(huán)境 （軟硬兼施） 銷(xiāo)售策略 秀稿 秀稿 廣積糧、緩稱王執(zhí)行： 放低進(jìn)入門(mén)檻，不要急于收取大量定金導(dǎo)致后續(xù)操盤(pán)動(dòng)作無(wú)法充分執(zhí)行，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)炒作空間缺失。 200組意向客戶和 800組客戶所能造成的炒作效果不可同日而語(yǔ)。 敬請(qǐng)充分認(rèn)識(shí)到如皋的競(jìng)爭(zhēng)格局還是比較嚴(yán)酷的，不排斥在未來(lái) 2年內(nèi)隨著國(guó)家政策的收緊，從而出現(xiàn)新“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”的可能。 本案是一座附加值驚人的礦藏，而不應(yīng)該把他看成一臺(tái)簡(jiǎn)單的取款機(jī)?。?！ 執(zhí)行策略 開(kāi)閘放水 第二步： 小批多開(kāi) —— 每一次開(kāi)盤(pán)量在 200套左右，爭(zhēng)取每 2月開(kāi)一批 低開(kāi)高走 —— 高性價(jià)比強(qiáng)勢(shì)入市 小幅頻漲 —— 30元一漲，爭(zhēng)取周周調(diào)價(jià) 快速走高 —— 第一次開(kāi)盤(pán)略低于市場(chǎng)價(jià)，第二批開(kāi)盤(pán)持平市場(chǎng)價(jià)，從第三批開(kāi)盤(pán)起，期期高于市場(chǎng)價(jià)。 戰(zhàn)略節(jié)奏 以高性價(jià)比的學(xué)區(qū)房擊潰主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第一批： 在總體形象確立后，不宜再過(guò)多圍繞地段做文章，我們的第一賣(mài)點(diǎn)將轉(zhuǎn)為市場(chǎng)價(jià)值 —— 首批高性價(jià)比 戰(zhàn)略節(jié)奏 低總價(jià)的小戶型公寓順勢(shì)而出 第二批： 我們的（全裝修）小公寓將成為市場(chǎng)上的另類(lèi)新軍攫取豐厚的利潤(rùn)?。?！同時(shí)為項(xiàng)目的價(jià)格提升做好準(zhǔn)備。 戰(zhàn)略節(jié)奏 品牌基礎(chǔ)上特色產(chǎn)品打天下 第三批之后： 2批后，項(xiàng)目必然成為如皋首屈一指的品牌樓盤(pán)，其影響力應(yīng)該隨著項(xiàng)目熱銷(xiāo)的影響力輻射全市， 不出意外， 3批后將完成本案 80%以上的銷(xiāo)售率。 掘金行動(dòng)從這里開(kāi)始 樓號(hào) 基底面積m2 標(biāo)準(zhǔn)層面積 m2 套型面積 m2 單體建筑面積m2 01 02 03 04 05 06 2號(hào) 3號(hào) 4號(hào) 5號(hào) 6號(hào) 合計(jì) 總建筑面積 其中：高層 公寓住宅 4377 商業(yè) 7181 ? 多元產(chǎn)品統(tǒng)一： 推盤(pán)盡量涵蓋全部產(chǎn)品形態(tài) ? 小步快跑： 短周期、多頻次推案 ? 搶空白： 以稀缺產(chǎn)品入市，制造新鮮感，形成市場(chǎng)焦點(diǎn) ? 立標(biāo)桿： 分期推案，樹(shù)立明星標(biāo)桿產(chǎn)品 ? 低開(kāi)高走： 以略低于競(jìng)品均價(jià)入市，小幅頻漲 ? 同類(lèi)產(chǎn)品分批推售：
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