惠州萬科城華府價格策略vank(編輯修改稿)
2025-05-26 13:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 是高層，客戶接受度需要引導，東邊水廠也會影響到項目的銷售。 基本經(jīng)濟數(shù)據(jù) 建筑面積： 1530000平方米 占地面積： 560000平方米 容積率： 均價： 6200元 綠化率： 43% 車位配比： 1:1 物業(yè)類別： 普通住宅 目前在售： 6月 18日開盤，現(xiàn)持續(xù)銷售中 主力戶型： 8487㎡ 兩房， 106127㎡ 三房 約 130160㎡ 四房 主要賣點： 可看西枝江 ，景觀資源好； 項目規(guī)模大，產(chǎn)品豐富，包括聯(lián)排別墅。 主要劣勢： 區(qū)域交通不便，生活配套設(shè)施不完善。 競品項目分析 —— 中信水岸城 競品項目分析 —— 瓏湖灣 基本經(jīng)濟指標： 目前發(fā)售：一期為高層、別墅產(chǎn)品，第一批推出 820多套單位，還剩約 270套單位在售，別墅銷售速度較慢；二期預(yù)計10月份推出。 占地面積： 14萬㎡ 建筑面積： 45萬㎡ 容積率： 價格：折后均價 8300元 /㎡ 主力戶型： 80㎡ 兩房， 18130㎡ 三房，140180㎡ 四房 主要劣勢： 南三環(huán)附近，交通不好； 價格過高，客戶較難接受； 推售貨量較大，導致后期其他產(chǎn)品走量較慢 主要賣點： 一線西枝江景、金山湖湖景 戶型闊綽奢華 園林、綠化較許多惠州本土開發(fā)商做得更好 競品項目分析 —— 摩卡小鎮(zhèn) 主要劣勢： 三環(huán)附近，交通不好； 位置較偏客戶認可程度較低 主要賣點： 地處江北核心，升值潛力大 三環(huán)路改為市政路 大社區(qū)大園林 基本經(jīng)濟數(shù)據(jù) 占地面積： 94485㎡ 建筑面積： 320220㎡ 容積率： 綠化率： 30% 車位配比： 1: 物業(yè)類別： 普通住宅 主力戶型： 100118㎡ 三房、138㎡ 四房 預(yù)計 7月中旬推出第一批單位 。 市場競爭小結(jié) ?預(yù)計 11年 79月約有 3016套房源在售，其中以 三房及四房為主 ，競爭仍較為激烈； ?目前市場上 79㎡ 兩房變?nèi)繂挝幌∪?； ?偉豪領(lǐng)域預(yù)計 八月底推出 124套 85133㎡ N+1兩房至三房 單位 ； ?中信水岸城預(yù)計八月底推出 271套 110164㎡三房至四房 單位； ?宏益公館二期預(yù)計八至十月份 推出 70160㎡ 兩房至五房 ，總套數(shù) 548套； ?摩卡小鎮(zhèn)預(yù)計 7月份推出第一批 184套 100138㎡ 三房至四房 單位； ?主要競品項目均價約 5800－ 7600元 /㎡ （瓏湖灣由之前的 8300將為 8000元 /㎡ ，三宅一生均價 7600元 /㎡ ，但開盤銷售情況較差） ，均價已開始有所回落。 本項目價值點分析 項目 因素 萬科城華府 海倫堡 中信水岸城 瓏湖灣 三宅一生 偉豪領(lǐng)御 區(qū)位 ★ ★ ★ ★★ ★★★ ★★★ 配套 ★ ★ ★ ★ ★★ ★★★ 品牌 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 物業(yè) ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 景觀 ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★ ★★ 社區(qū) ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ 產(chǎn)品 ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ 綜合 競爭對手的地段，周邊配套均具有優(yōu)越性，相比之下，本項目的優(yōu)勢集中體現(xiàn)在開發(fā)商品牌和成熟的社區(qū)生活模式。 本項目區(qū)位、配套均不占明顯優(yōu)勢，品牌社區(qū)、優(yōu)秀物管以及園林景觀資源為核心競爭力 ?本次推盤基礎(chǔ)信息 ?計價原則及維度 ?競品分析 ?核心均價推導 ?價格分布解析 ?綜合折扣率建議 ?樓層差價制定 目錄： 計價前的策略思考 客戶意向分析 產(chǎn)品分析 ?一單元靠近中軸景觀帶，二單元臨規(guī)劃路和惠州職校 ?三房戶型南北通透，采光性、通風性能強，但臥室普遍偏小 ?四房戶型均好性強 ?7樓是整個高層中位置較好的單位 原則一：價格差異合理，保證各單元戶型均衡銷售； 原則二：順應(yīng)客戶選擇，制定客戶意向樓層具有競爭力價格，力保意向樓層的快速集中走量； 原則三： 7樓為第二批單位，位置較好，在實現(xiàn)溢價的同時，也需要保證快速走量。 ?客戶意向主要集中在一單元 926層，三房占 65%，四房占 35%成； ?客戶對小區(qū)園林景觀、戶型認同度相對較高，對學校噪音及朝向的影響比較在意； 計價原則總述 核心均價制定 :市場比較法 比準對象： ? 華府 3樓 ? 中頤海倫堡 ? 中信水岸城 ? 瓏湖灣 ? 偉豪領(lǐng)御 ? 三宅一生 比準原因： ? 以上樓盤均獲得市場一定的認可，可比性強 ? 本項目產(chǎn)品推售時間與上述項目推售時間有一定重合 ? 部分項目與 本項目非常近，形成直接競爭 ? 本項目的產(chǎn)品與上述五個項目產(chǎn)品類型相同，面積段有一定重疊 核心均價推導 地理位置 50% 片區(qū)環(huán)境 20% 片區(qū)形象 自然環(huán)境 居住氛圍 治安 噪音 升值前瞻 交通 15% 車行管制 公共交通 地鐵 配套 15% 教育配套 生活配套（娛樂、休閑） 商務(wù)配套 比準內(nèi)容與權(quán)重一 : 【 市場比較法 】 地理位置權(quán)重設(shè)置考慮：惠州地方小，大部分客戶通過公交車和摩托車上班，對地理位置非常關(guān)注，故地理位置權(quán)重大，設(shè)為 50%。 核心均價推導 【 市場比較法 】 樓盤本體素質(zhì) 35% 小區(qū)規(guī)劃 10% 項目規(guī)模 樓間距 小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃 平面設(shè)計 15% 通風、采光、朝向 戶型設(shè)計 標準層戶數(shù) 實用率 環(huán)境景觀 10% 園林規(guī)劃設(shè)計與面積 景致內(nèi)容（空中花園、游泳池、網(wǎng)球場） 園林設(shè)計公司 比準內(nèi)容與權(quán)重二 : 樓盤本體素質(zhì)權(quán)重設(shè)置考慮：客戶對樓
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