【文章內(nèi)容簡介】 出 231套 /已售備案 47 戶型： 140230平米 物業(yè)管理： 重慶金科物業(yè)管理有限公司 進(jìn)展： 2022年 4月開盤 300套，當(dāng)天銷售 90套 均價(jià)： 9000元 /平米 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 金科東方王榭 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 2022年 4月 26日開盤 2022年 4月名仕品鑒日系列活動(dòng) 2022年 2月購買金科觀天下可參與“巴厘島雙人雙飛五日游”活動(dòng) 2022年 1月樣板示范區(qū) 26日開放 2022年媒體志愿者重慶三日游 , 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 金科東方王榭 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 物業(yè)位臵 : 高浪路與中南路交匯處 建筑類別 : 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 容積率 : 綠化率 : 45% 占地面積 : 35萬平米 建筑面積： 67萬平米 戶數(shù)： 1448套 /推出 662套 /已售 553套 產(chǎn)品類型 : 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 開 發(fā) 商：新城房地產(chǎn)（無錫）有限公司 進(jìn)展： 一期 5400元 /平米 (2022921) 363套 /342套成交 二期 5800元 /平米 (2022122) 365套 /227套成交 三期預(yù)計(jì) 5月中旬 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 尚錦城 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 萬豪國際公寓 朗詩未來之家 萬科魅力之城 世貿(mào)中心 金科東方王榭 太湖國際社區(qū) 新城尚錦城 10000 11000 12022 9000 8000 10 20 30 40 50 60 70 80 萬 ㎡ 7000 6000 13000 供應(yīng)空缺 供應(yīng)曲線 元 /㎡ 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 體量對(duì)比 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 朗詩未來之家 萬豪國際公寓 世貿(mào)中心 萬科魅力之城 太湖國際社區(qū) 金科東方王榭 60 ㎡ 新城尚錦城 85110㎡ 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 130155㎡ 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 房型對(duì)比 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 朗詩未來之家 萬豪國際公寓 世貿(mào)中心 萬科魅力之城 太湖國際社區(qū) 金科東方王榭 4000 6000 8000 9000 11000 13000 元 /㎡ 新城尚錦城 15000 80008800 1100013000 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 價(jià)格對(duì)比 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 朗詩未來之家 萬豪國際公寓 世貿(mào)中心 萬科魅力之城 太湖國際社區(qū) 金科東方王榭 60 萬元 新城尚錦城 170185萬 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 105140萬 205240萬 190 200 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 總價(jià)對(duì)比 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 精裝修市場分析 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 城尚城 萬科東郡 瑞城國際 復(fù)地公園城 萬科魅力之城 無錫市場選擇精裝修住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目較少，其中未來之家由于其產(chǎn)品科技元素特殊性，因此不宜作為精裝修單位市場參考案例； 陽光 100 長江國際二期 金域藍(lán)灣 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 精裝修市場 未來之家 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 均價(jià) /精裝修價(jià)格 體量 （萬方） 裝修標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡ ） 裝修體量 所占比例 城尚城 小高層、高層 11000 14 2022 700套 100% 瑞城國際 高層、小高層 6000/9000 1400 66套 % 萬科魅力之城 高層、多層、小高層 8000/9000 109 1200 122套 % 萬科東郡 多層、高層 6500/7800 1100 100套 5% 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 精裝修市場 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project ↘ 部分品牌開發(fā)商選擇了精裝修戶型通過推出時(shí)期看，除城尚城為全精裝修，其他項(xiàng)目都在項(xiàng)目中期推出，且體量所占項(xiàng)目總體比例較少； ↘ 銷售情況較好，表明了市場對(duì)此類單元的認(rèn)可，但同時(shí)也面對(duì)著市場客戶講究性價(jià)比、追求個(gè)性的消費(fèi)特點(diǎn)，因此也存在市場風(fēng)險(xiǎn)，解決此類風(fēng)險(xiǎn)的最好方式是控制體量； ↘ 精裝修單位可以豐富產(chǎn)品類型，同時(shí)通過整合各種知名品牌，可以起到提升項(xiàng)目檔次、制造營銷噱頭的效果； 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 精裝修市場 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 綜合無錫市場以及其他成熟市場案例， DTZ建議： 本項(xiàng)目作為百萬方級(jí)大盤，首次推盤以穩(wěn)為上， 不建議在一期配比 精裝修單位，避免風(fēng)險(xiǎn)； 精裝修單位在豐富產(chǎn)品類型，提升項(xiàng)目方面的優(yōu)勢決定了在 項(xiàng)目中 期 適當(dāng)進(jìn)行 部分體量 的推出是完全必要的，對(duì)于項(xiàng)目營銷有促進(jìn)作用； 未來本案主要競爭對(duì)手金域藍(lán)灣是全部精裝修產(chǎn)品，因此為尋求差異 本項(xiàng)目不宜有過多的精裝修單位； 參照市場案例，初步建議體量控制 在 300套以內(nèi)，占總體比例約 5%； 七種武器之 ● 拳頭 微觀市場 產(chǎn)品建議 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 需求市場客戶分析 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 無錫整體購買力分析 客戶調(diào)研需求樣本描述： 根據(jù) 2022年 3月底最新更新的 DTZ客戶動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，針對(duì)購買住宅的客戶和準(zhǔn)客戶群體，篩選有效樣本 450份，對(duì)其所提供的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，真實(shí)、客觀、直接的反映了無錫本地市場客戶對(duì)住宅產(chǎn)品的需求狀態(tài)。 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 7%6%%6%7%%4%10%%%%%4%%0%5%10%15%20%25%金融業(yè) 房地產(chǎn)法律 傳媒IT業(yè)教育 電信公務(wù)員旅游自營企業(yè)飲食/娛樂 商務(wù)貿(mào)易 科研機(jī)構(gòu)其他從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房客戶以 自營企業(yè)主 為多，其次 公務(wù)員 也占有一定比例。他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購房的基礎(chǔ)。 從事行業(yè) 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 2 1 . 4 %2 5 . 4 %4 0 . 3 %8 . 6 %4 . 3 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %3 0 歲以下 3 1 3 5 歲 3 6 4 0 歲 4 1 5 0 歲 5 0 歲以上2 9 . 2 %2 7 . 5 %7 . 3 %3 6 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %高中/ 中專以下 大專 本科 研究生或以上3040歲成為購房人群的主力軍，占到 ％。這部分為中青年，家庭結(jié)構(gòu)特征為三口之家。 年齡結(jié)構(gòu)（ %） 學(xué)歷水平（ %） 這群人，他們大部分擁有大專及其以上的學(xué)歷，受過高素質(zhì)的文化教育。 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 購買目的（% ）1 6 . 4 %6 1 . 3 %2 2 . 2 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %投資 自住 兩者兼有分析發(fā)現(xiàn)：無錫市場中，購房的主要目的在自住，兼?zhèn)湟欢ū壤耐顿Y。 自住兼?zhèn)渫顿Y的強(qiáng)烈需求，讓無錫的房地產(chǎn)市場還有更長遠(yuǎn)的發(fā)展。 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 1 5 . 9 3 %1 3 . 7 0 %1 5 . 0 4 %9 . 6 1 %1 2 . 1 0 %9 . 1 6 %1 0 . 3 2 %6 . 1 4 %8 . 0 1 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %價(jià)格區(qū)域環(huán)境交通商業(yè)和公共設(shè)施物業(yè)管理車位室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)品牌及開發(fā)實(shí)力升值潛力購房影響因素（ %） 分析中發(fā)現(xiàn)：產(chǎn)品的價(jià)格、交通條件、區(qū)域的環(huán)境、物業(yè)、戶型為主要考慮因素。 從而可以看出，目前無錫市場的自住客戶，對(duì)居住的便利性和舒適性的要求較高。 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project %%%%%%%%%%%%%%﹤5 0 萬 5075萬 75100萬 100150萬 150200萬 ﹥2 0 0 萬承受總價(jià)范圍（ %） 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房者中 %的人愿意考慮在 5075萬左右總價(jià)的產(chǎn)品，而對(duì)于可以承受75100萬左右的客戶群體也占了 %的比重。 這兩類客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購房意愿，未來都可以接受我們的產(chǎn)品，是我們的目標(biāo)客戶群。 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 對(duì)面積的需求（ %） 購房者大多數(shù)考慮 75150平米之間的產(chǎn)品，合計(jì)比例為 %，多選擇兩房、三房。 隨著 80后人群進(jìn)入婚齡，以及新無錫人群體的逐漸壯大， 90平米左右的小戶型也占據(jù)一定比重。 %%%%%% % %%%%%%%%%%﹤5 0 5 0 7 5 7 5 1 0 0 101125126150151200201250251300﹥3 0 0單位：平方米 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 無錫九龍倉項(xiàng)目營銷報(bào)告 Presentation of Wharf Project 2 0 . 9 7 %7 9 . 0 3 %一次性按揭貸款付款方式的選擇（ %） 5 9 . 5 7 %2 8 . 5 9 %1 9 . 5 8 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %銀行貸款 舊房臵換 拆遷安臵費(fèi)首付款來源（ %） 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房者對(duì)于付款方式的選擇上， 超過 20%的人群可以一次性支付。 通過對(duì)個(gè)別購房者訪談，傳統(tǒng)的無錫人傾向于一次性付款，但隨著新無錫人數(shù)量越來越多，選擇貸款支