【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米 的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。 附加價(jià)值二：多功能面積以 每平方為基準(zhǔn)單價(jià)的 30%的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。 附加價(jià)值三：露臺(tái)面積以 300元 /平方米 的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。 附加價(jià)值四：地下車庫以 50000元 /個(gè) 的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。 突破空間 ,創(chuàng)意無限 39 各單位細(xì)化價(jià)格計(jì)算公式： 各單位系數(shù)調(diào)整價(jià) 花園面積價(jià)格 多功能房面積價(jià)格 各單位細(xì)化價(jià)格 露臺(tái)面積價(jià)格 地下車庫面積價(jià)格 突破空間 ,創(chuàng)意無限 40 折扣體系思考 出街面價(jià) 付款方式折扣 額外折扣 開盤折扣 領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留折扣 項(xiàng)目回收價(jià) 折扣體系方面，考慮公司方面需設(shè)置 領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留折扣 ； 客戶方面需設(shè)置 付款方式折扣 以及 額外折扣 考慮到項(xiàng)目屬于第一個(gè)項(xiàng)目，為書縣引爆銷售，需設(shè)置 開盤折扣 突破空間 ,創(chuàng)意無限 41 三、項(xiàng)目定價(jià)試算 突破空間 ,創(chuàng)意無限 42 市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格 突破空間 ,創(chuàng)意無限 43 、 市場(chǎng)價(jià)格 樓盤項(xiàng)目 中堅(jiān)花園 匯港豪庭 中堅(jiān)豪庭 錦繡御景苑 毛坯均價(jià) 4800元 /㎡ 3900元 /㎡ 4300元 /㎡ 4500~6000元 /㎡ 市場(chǎng)調(diào)查所得，周邊項(xiàng)目毛坯均價(jià)： ? 目前荔城主要在售樓盤毛坯單價(jià)在 3900－ 5000元之間； ? 錦繡御景苑新推單位，預(yù)計(jì)均價(jià)接近 4800元 /㎡ 。 在售單位 21棟均價(jià) 4500元 /㎡ 。 望山單位 31棟一梯兩戶均價(jià) 6000元 /㎡ 突破空間 ,創(chuàng)意無限 44 考慮項(xiàng)目的整體規(guī)劃、產(chǎn)品特性、景觀優(yōu)勢(shì)、發(fā)展商品牌、周邊配套、交通等因素，我司建議： 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶群定位、項(xiàng)目工程等考慮，現(xiàn)階段周邊的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，包括：錦繡御景苑、中堅(jiān)花園等 項(xiàng)目小高層基準(zhǔn)均價(jià)為 5000元 /㎡ （毛坯） 、 項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià) 突破空間 ,創(chuàng)意無限 45 突破空間 ,創(chuàng)意無限 46 洋房基準(zhǔn)均價(jià) 5000 + 增值 30% 天地合院（未計(jì)附加價(jià)值）基準(zhǔn)均價(jià) 6500元 /㎡ （毛坯） 等 于 突破空間 ,創(chuàng)意無限 47 天地合院價(jià)格試算 突破空間 ,創(chuàng)意無限 48 14棟 141 142 143 144 145 146 147 148 15棟 151 152 153 154 155 156 157 158 16棟 161 162 163 1644 165 166 167 168 17棟 171 172 173 174 175 176 177 178 20棟 201+2 203 204 205 206 207+8 18棟 181+2 183 184 185 186 187+8 19棟 191+2 193 194 195 196 197+8 天地合院戶型分布圖 突破空間 ,創(chuàng)意無限 49 天地合院維度設(shè)置說明 ?本項(xiàng)目的天地合院是類別墅產(chǎn)品，因此天地合院的定價(jià)參考對(duì)象為利海托斯卡納和恒大御景半島 ?具體的參考對(duì)象為：利海托斯卡納合院組團(tuán)、恒大御景半島別墅 ?這些參考的對(duì)象在價(jià)格定制過程中，均設(shè)置了景觀、戶型、朝向、安靜度這四大維度 ?參照這些產(chǎn)品的權(quán)重分配和系數(shù)設(shè)定，再根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，得出本項(xiàng)目天地合院的維度、權(quán)重分配和系數(shù)設(shè)定 突破空間 ,創(chuàng)意無限 50 天地合院維度設(shè)置 ?在景觀方面，由于各戶型的景觀面有較大的區(qū)別，因此這個(gè)因素比重較大 ,所占比例為 30% ?各戶型的開間、尺度、功能配置等方面存在較大區(qū)別，所占比例為 30% ?在朝向方面，雖然各戶型都基本具備各個(gè)方向的朝向，但在對(duì)流情況、主采光面的朝向也存在區(qū)別，所占比例為 25% ?在安靜度方面，小區(qū)旁馬路和小區(qū)內(nèi)的道路的噪音影響不一樣，所占比例為 15% ?權(quán)重分配： ?景觀 30% ?戶型 30% ?朝向 25% ?安靜度 15% ?系數(shù)設(shè)定： ~ 突破空間 ,創(chuàng)意無限 51 14棟 141 142 143 144 145 146 147 148 15棟 151 152 153 154 155 156 157 158 16棟 161 162 163 1644 165 166 167 168 17棟 171 172 173 174 175 176 177 178 20棟 201+2 203 204 205 206 207+8 18棟 181+2 183 184 185 186 187+8 19棟 191+2 193 194 195 196 197+8 天地合院戶型維度 一等 二等 三等 四等 五等 六等 突破空間 ,創(chuàng)意無限 52 天地合院戶型維度 等級(jí) 分值 具體單位 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 一等 18 1818 186 ?自帶私家車位。 ?附著超大多功能房，可改成房間。（夾層） ?一層配有房間，適合長(zhǎng)者居住。 ?三個(gè)套房，私密性好。 ?躍式設(shè)計(jì)，層次感強(qiáng)。 ?南北對(duì)流，通風(fēng)好。 ?躍層設(shè)計(jì)。 ?廚房在中間，風(fēng)水不好，靠天井位采光差。 ?沒有附送天臺(tái)。 ?樓距窄。 二等 14 14 15 15 16 16 17 17 ?此戶型是所有天地合院私家花園最大的。 ?一層天井的面積附送。 ?一層帶主人套房，方便使用。 ?每個(gè)房間均向南面。 ?自帶地下車庫，并附送多功能房，實(shí)用率非常高。 ?客廳設(shè)計(jì)歸一，均擺設(shè)。 ?這個(gè)戶型在單邊公位置，采光較佳。 ?方正實(shí)用，設(shè)計(jì)合理，無浪費(fèi)空間。 ?景觀非常漂亮，可以望泳池和周邊山景。 一層下車庫的樓梯天窗，光線暗。 因?yàn)閱芜吙狂R路位置相對(duì)噪音較大。（因南向有泳池） 露臺(tái)附送面積相對(duì)較少。 廁所和飯廳采光比較差。 突破空間 ,創(chuàng)意無限 53 天地合院戶型維度 等級(jí) 分值 具體單位 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 三等 14 14 15 15 16 16 17 17 ?附送的面積最多，達(dá) 195平方。 ?一層帶房，方便使用。 ?二層配家庭廳，功能區(qū)分好。 ?三層主人套房配前后大露臺(tái)。 ?天臺(tái)附送的面積最大。 ?自帶私家車位及多功能室并附送夾層。 ?光線充足，通風(fēng)對(duì)流好，位于單邊。 ?實(shí)用率高，戶型方正實(shí)用。 ?開門見山，可以吸收大自然的靈氣。 ?由地下車庫到廳的樓屋太高，不夠方便。 ?與對(duì)面六戶的天地合院樓距較近。 ?單邊西斜熱，離馬路近有噪音。 四等 14 14 15 15 16 16 17 17 ?此戶型 4個(gè)房間都帶套間。 ?主人套房?jī)?nèi)的書房有挑高。 ?安靜度較高。 ?每層的采光通風(fēng)都好。 ?附送的多功能空間可作改動(dòng)。（可改成房間或多做一個(gè)車房） ?飯廳客廳的區(qū)能區(qū)分較好。 ? 花園的私密性較差，采光差。 ? 有兩個(gè)次臥室的窗戶開得太小，影響采光。 ? 景觀不夠全面。 ? 實(shí)用率低。 突破空間 ,創(chuàng)意無限 54 天地合院戶型維度 等級(jí) 分值 具體單位 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 五等