【文章內(nèi)容簡介】 本項目主要為餐飲、娛樂、休閑，重點放 在江鮮上。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目產(chǎn)品面臨的三大難題 ? 江鮮主題項目，即便加上其他功能，能否 支撐近 15萬平方米的商業(yè)面積？ ? 商鋪雖數(shù)量不多，但單鋪面積過大，實力 型客戶憑什么到此買單？ ? 招商和銷售即便成功，如此大體量的商業(yè) 項目，如何保證持續(xù)不斷的消費？ 項目產(chǎn)品分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 四 /項目定位思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 定位要解決的幾個問題 ? 本項目到底是鎮(zhèn)江的還是江蘇的亦還是 長三角的？ ? 本項目的產(chǎn)品是什么？提供什么功能？ 有沒有主題？ ? 本項目的消費者從哪里來？經(jīng)營者從哪 里來？投資者從哪里來？ 定位思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 明確項目不僅是鎮(zhèn)江的，無論是消費群、投資者、經(jīng)營商，都要立足鎮(zhèn)江，放眼長三角 一站式嚴(yán)格區(qū)劃了本項目的規(guī)模與其它競爭對手的不可比的特點 江鮮主題 MALL可以把本項目的江鮮主題說出來，但又讓人感覺到里面什么都有。 項目總定位 “長三角一站式江鮮主題歡樂 MALL” 定位思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 功能定位 “ 集旅游、餐飲、娛樂、休閑、文化、酒店、居住等七位一體的“一站式消費中心”。 眾多功能一方面增加了項目的客戶群，另一方面避免了單一功能定位帶來的經(jīng)營風(fēng)險。 通過本功能定位的傳達，讓人知道這里不僅是餐飲 MALL，還是一個娛樂 MALL 、休閑MALL 。 定位思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 商鋪價值定位 “ 千鋪之王，萬鋪至尊 ” 中國首個別墅級商鋪集群 只有以上定位可以形象的表達本項目的產(chǎn)品特點，通過這樣的定位一下子把本項目的商鋪特點形象的傳遞給市場客戶，制造轟動效應(yīng)。 定位思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目商圈定位 核心商圈（經(jīng)常商圈）： 30公里為半徑 次級商圈（基本商圈）： 80公里為半徑 邊緣商圈（旅游商圈）： 200公里為半徑 商圈輻射能力是考察一個商業(yè)項目經(jīng)營好壞的主要標(biāo)準(zhǔn)，本項目的規(guī)模決定了本項目的商圈必須立足鎮(zhèn)江市，放眼長三角，吸引更多的外來人口到此消費，只有這樣，才能讓投資者、經(jīng)營者有信心。 定位思考 本報告是嚴(yán)格保密的。 五 /項目開發(fā)總戰(zhàn)略 本報告是嚴(yán)格保密的。 （一）開發(fā)理念 本報告是嚴(yán)格保密的。 為客戶創(chuàng)造價值 投資者 /經(jīng)營者 /消費者 本項目的開發(fā)就是一個不斷為“客戶創(chuàng)造價值”的過程。為投資者創(chuàng)造“投資價值”，為經(jīng)營者創(chuàng)造“經(jīng)營價值”，為消費者創(chuàng)造“消費價值”。三大價值鏈條緊緊相連，我們的任務(wù)就是要使這個價值鏈連接起來，并不斷維護和管理，使其不會斷裂，這也是開發(fā)商“社會責(zé)任感”的主要表現(xiàn)。 開發(fā)理念 本報告是嚴(yán)格保密的。 （二）開發(fā)目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 取得一個良好的利潤回報 鍛煉一支高素質(zhì)的專業(yè)隊伍 建立富達集團商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 建立一套開發(fā)管理的機制 形成富達集團自身的地產(chǎn)品牌 整合一批社會的專業(yè)資源 形成富達集團良好的融資平臺 開 發(fā) 目 標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 （三）開發(fā)戰(zhàn)略 本報告是嚴(yán)格保密的。 由開發(fā)商變成運營商 本項目的開發(fā)不同于一般商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ,開發(fā)商必須站在運營的戰(zhàn)略高度來運作項目。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資客戶越來越理性，靠一兩個概念就想把商鋪賣出去的時代已經(jīng)一去不返了，因此，老老實實的站在市場需要的角度做項目才能打動投資者和經(jīng)營者。 開發(fā)戰(zhàn)略之 一 本報告是嚴(yán)格保密的。 站在長三角的戰(zhàn)略高度來推廣和銷售 本項目由于規(guī)模所致，不能將其簡單看成鎮(zhèn)江的項目，一定要跳出鎮(zhèn)江，跳出蘇州，放眼長三角，整合長三角各資源，進行開發(fā)運營。 開發(fā)戰(zhàn)略之 二 本報告是嚴(yán)格保密的。 要把本項目上升到政府重點工程的高度進行開發(fā) 由于本項目工程復(fù)雜，牽連客戶價值鏈眾多，沒有政府的大力支持和決心是不行的。因此，本項目的開發(fā)一定要使其變成政府的政績工程、民心工程、形象工程。特別在招商方面以及后期的運營管理方面，必須要有政府的支持和優(yōu)惠政策。 開發(fā)戰(zhàn)略之 三 本報告是嚴(yán)格保密的。 要把本項目當(dāng)作 “旅游地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn)”來運作 本項目不單單是商業(yè)地產(chǎn)，他更是一個名副其實的旅游地產(chǎn)，因此本項目要大力挖掘項目周邊現(xiàn)有的旅游資源和未來的旅游客戶資源，動用政府、旅行社和旅游局的龐大資源來運作本項目，爭取到各方的支持和政策優(yōu)惠等。 開發(fā)戰(zhàn)略之 四 本報告是嚴(yán)格保密的。 要按照商業(yè)地產(chǎn)的操盤手法進行推廣 本項目不能等同于一般的商業(yè)項目或住宅項目，一定要按照商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式進行開發(fā)，對于定位、招商、推廣、銷售、經(jīng)營、管理等都要按照商業(yè)地產(chǎn)的先后順序進行操作，避免不必要的失誤出現(xiàn)。 開發(fā)戰(zhàn)略之 五 本報告是嚴(yán)格保密的。 先做景觀，后做產(chǎn)品 走別墅地產(chǎn)的開發(fā)模式 本項目規(guī)模大，要打好旅游地產(chǎn)的牌子，必須先做景觀后做產(chǎn)品，另外，本項目商鋪面積大，每棟商鋪猶如一套別墅，如果沒有景觀的支撐，建設(shè)好的商鋪將會很“孤單”，沒有亮點，對到訪的客戶沒有吸引力。 開發(fā)戰(zhàn)略之 六 本報告是嚴(yán)格保密的。 要分期開發(fā)，走訂單式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 對于項目近 15萬平米的龐大體量，分期開發(fā)可以有效規(guī)避市場風(fēng)險；訂單式開發(fā)模式是一個較成熟和成功的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，本項目開發(fā)模式上可以加以借鑒并在實際操作中加以創(chuàng)新和運用。 開發(fā)戰(zhàn)略之 七 本報告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商自持物業(yè)由被動變成主動 開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)，全部賣完是不可能的，大多數(shù)開發(fā)商的自持物業(yè)都是在銷售不暢情況下被動接受的；我們的項目要在一開始就樹立“與客戶共擔(dān)風(fēng)險”的投資理念，只有這樣才能堅定廣大投資者的投資信心。這樣也可以保證開發(fā)商將優(yōu)良物業(yè)自己持有，一方面進行統(tǒng)一招商出租，一方面等待物業(yè)升值，再做銷售考慮。 開發(fā)戰(zhàn)略之 八 本報告是嚴(yán)格保密的。 六 /項目資源整合建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 一切的目的為了銷售 “長江新天地” 創(chuàng)造熱銷奇跡 本報告是嚴(yán)格保密的。 合順認(rèn)為： 本項目的整個推廣過程就是在 不斷“整合資源， 造勢宣傳“的過程 ，通過資源整合進行造勢宣 傳，繼而不間斷的提升項目的知名度和美譽度， 最終實現(xiàn)項目的銷售成功。 （一）資源整合的重要作用 資源整合建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 （二）項目成功 6大價值鏈 投資者 消費者 開發(fā)商 長江 新天地 管理商 政府 經(jīng)營者 開發(fā)商：賣掉商鋪 政府：政績、形象 投資者：投資回報 經(jīng)營者：經(jīng)營賺錢 消費者：消費體驗 管理者：管理盈利 以上各個環(huán)節(jié)都不是獨立存在的，是一個或幾個價值鏈相互支撐的，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，項目的成功就無從談起，因此，通盤考慮，整合營銷勢在必行。 資源整合建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 通過以往經(jīng)驗分析，合順認(rèn)為本項目要想取得成功，需要整合以下 9大資源： 本報告是嚴(yán)格保密的。 9大資源 整合 政府資源 船隊資源 旅行社資源 消費資源 商家資源 協(xié)會資源 媒體資源 專家資源 商業(yè)管理資源 本報告是嚴(yán)格保密的。 政府資源 提出“ 做好一個項目，帶動一方經(jīng)濟 ” +授予項目市政府重點工 程 +規(guī)行劃市 +成立政府招商辦公室 +成立項目開發(fā)經(jīng)營管委會 +制定優(yōu)惠的招商政策 +政府開發(fā)支持力度 +大型公關(guān)活動講話。 合順認(rèn)為：