【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目主要為餐飲、娛樂、休閑，重點(diǎn)放 在江鮮上。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目產(chǎn)品面臨的三大難題 ? 江鮮主題項(xiàng)目，即便加上其他功能，能否 支撐近 15萬(wàn)平方米的商業(yè)面積？ ? 商鋪雖數(shù)量不多，但單鋪面積過大，實(shí)力 型客戶憑什么到此買單？ ? 招商和銷售即便成功，如此大體量的商業(yè) 項(xiàng)目，如何保證持續(xù)不斷的消費(fèi)？ 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四 /項(xiàng)目定位思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 定位要解決的幾個(gè)問題 ? 本項(xiàng)目到底是鎮(zhèn)江的還是江蘇的亦還是 長(zhǎng)三角的？ ? 本項(xiàng)目的產(chǎn)品是什么？提供什么功能？ 有沒有主題？ ? 本項(xiàng)目的消費(fèi)者從哪里來(lái)？經(jīng)營(yíng)者從哪 里來(lái)？投資者從哪里來(lái)？ 定位思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 明確項(xiàng)目不僅是鎮(zhèn)江的，無(wú)論是消費(fèi)群、投資者、經(jīng)營(yíng)商，都要立足鎮(zhèn)江，放眼長(zhǎng)三角 一站式嚴(yán)格區(qū)劃了本項(xiàng)目的規(guī)模與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不可比的特點(diǎn) 江鮮主題 MALL可以把本項(xiàng)目的江鮮主題說出來(lái)，但又讓人感覺到里面什么都有。 項(xiàng)目總定位 “長(zhǎng)三角一站式江鮮主題歡樂 MALL” 定位思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 功能定位 “ 集旅游、餐飲、娛樂、休閑、文化、酒店、居住等七位一體的“一站式消費(fèi)中心”。 眾多功能一方面增加了項(xiàng)目的客戶群，另一方面避免了單一功能定位帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 通過本功能定位的傳達(dá)，讓人知道這里不僅是餐飲 MALL，還是一個(gè)娛樂 MALL 、休閑MALL 。 定位思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商鋪價(jià)值定位 “ 千鋪之王，萬(wàn)鋪至尊 ” 中國(guó)首個(gè)別墅級(jí)商鋪集群 只有以上定位可以形象的表達(dá)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)，通過這樣的定位一下子把本項(xiàng)目的商鋪特點(diǎn)形象的傳遞給市場(chǎng)客戶，制造轟動(dòng)效應(yīng)。 定位思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目商圈定位 核心商圈（經(jīng)常商圈）： 30公里為半徑 次級(jí)商圈（基本商圈）： 80公里為半徑 邊緣商圈（旅游商圈）： 200公里為半徑 商圈輻射能力是考察一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好壞的主要標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目的規(guī)模決定了本項(xiàng)目的商圈必須立足鎮(zhèn)江市，放眼長(zhǎng)三角，吸引更多的外來(lái)人口到此消費(fèi)，只有這樣，才能讓投資者、經(jīng)營(yíng)者有信心。 定位思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 五 /項(xiàng)目開發(fā)總戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （一）開發(fā)理念 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為客戶創(chuàng)造價(jià)值 投資者 /經(jīng)營(yíng)者 /消費(fèi)者 本項(xiàng)目的開發(fā)就是一個(gè)不斷為“客戶創(chuàng)造價(jià)值”的過程。為投資者創(chuàng)造“投資價(jià)值”，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造“經(jīng)營(yíng)價(jià)值”，為消費(fèi)者創(chuàng)造“消費(fèi)價(jià)值”。三大價(jià)值鏈條緊緊相連，我們的任務(wù)就是要使這個(gè)價(jià)值鏈連接起來(lái)，并不斷維護(hù)和管理，使其不會(huì)斷裂，這也是開發(fā)商“社會(huì)責(zé)任感”的主要表現(xiàn)。 開發(fā)理念 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （二）開發(fā)目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 取得一個(gè)良好的利潤(rùn)回報(bào) 鍛煉一支高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍 建立富達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 建立一套開發(fā)管理的機(jī)制 形成富達(dá)集團(tuán)自身的地產(chǎn)品牌 整合一批社會(huì)的專業(yè)資源 形成富達(dá)集團(tuán)良好的融資平臺(tái) 開 發(fā) 目 標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （三）開發(fā)戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由開發(fā)商變成運(yùn)營(yíng)商 本項(xiàng)目的開發(fā)不同于一般商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ,開發(fā)商必須站在運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略高度來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資客戶越來(lái)越理性，靠一兩個(gè)概念就想把商鋪賣出去的時(shí)代已經(jīng)一去不返了，因此，老老實(shí)實(shí)的站在市場(chǎng)需要的角度做項(xiàng)目才能打動(dòng)投資者和經(jīng)營(yíng)者。 開發(fā)戰(zhàn)略之 一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 站在長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略高度來(lái)推廣和銷售 本項(xiàng)目由于規(guī)模所致，不能將其簡(jiǎn)單看成鎮(zhèn)江的項(xiàng)目，一定要跳出鎮(zhèn)江，跳出蘇州，放眼長(zhǎng)三角，整合長(zhǎng)三角各資源，進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)。 開發(fā)戰(zhàn)略之 二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要把本項(xiàng)目上升到政府重點(diǎn)工程的高度進(jìn)行開發(fā) 由于本項(xiàng)目工程復(fù)雜，牽連客戶價(jià)值鏈眾多，沒有政府的大力支持和決心是不行的。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)一定要使其變成政府的政績(jī)工程、民心工程、形象工程。特別在招商方面以及后期的運(yùn)營(yíng)管理方面，必須要有政府的支持和優(yōu)惠政策。 開發(fā)戰(zhàn)略之 三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要把本項(xiàng)目當(dāng)作 “旅游地產(chǎn) +商業(yè)地產(chǎn)”來(lái)運(yùn)作 本項(xiàng)目不單單是商業(yè)地產(chǎn)，他更是一個(gè)名副其實(shí)的旅游地產(chǎn)，因此本項(xiàng)目要大力挖掘項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的旅游資源和未來(lái)的旅游客戶資源，動(dòng)用政府、旅行社和旅游局的龐大資源來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目，爭(zhēng)取到各方的支持和政策優(yōu)惠等。 開發(fā)戰(zhàn)略之 四 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要按照商業(yè)地產(chǎn)的操盤手法進(jìn)行推廣 本項(xiàng)目不能等同于一般的商業(yè)項(xiàng)目或住宅項(xiàng)目，一定要按照商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，對(duì)于定位、招商、推廣、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理等都要按照商業(yè)地產(chǎn)的先后順序進(jìn)行操作，避免不必要的失誤出現(xiàn)。 開發(fā)戰(zhàn)略之 五 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 先做景觀，后做產(chǎn)品 走別墅地產(chǎn)的開發(fā)模式 本項(xiàng)目規(guī)模大，要打好旅游地產(chǎn)的牌子，必須先做景觀后做產(chǎn)品，另外，本項(xiàng)目商鋪面積大，每棟商鋪猶如一套別墅，如果沒有景觀的支撐，建設(shè)好的商鋪將會(huì)很“孤單”，沒有亮點(diǎn)，對(duì)到訪的客戶沒有吸引力。 開發(fā)戰(zhàn)略之 六 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要分期開發(fā)，走訂單式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 對(duì)于項(xiàng)目近 15萬(wàn)平米的龐大體量，分期開發(fā)可以有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；訂單式開發(fā)模式是一個(gè)較成熟和成功的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，本項(xiàng)目開發(fā)模式上可以加以借鑒并在實(shí)際操作中加以創(chuàng)新和運(yùn)用。 開發(fā)戰(zhàn)略之 七 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商自持物業(yè)由被動(dòng)變成主動(dòng) 開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)，全部賣完是不可能的，大多數(shù)開發(fā)商的自持物業(yè)都是在銷售不暢情況下被動(dòng)接受的；我們的項(xiàng)目要在一開始就樹立“與客戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的投資理念，只有這樣才能堅(jiān)定廣大投資者的投資信心。這樣也可以保證開發(fā)商將優(yōu)良物業(yè)自己持有，一方面進(jìn)行統(tǒng)一招商出租，一方面等待物業(yè)升值，再做銷售考慮。 開發(fā)戰(zhàn)略之 八 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 六 /項(xiàng)目資源整合建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一切的目的為了銷售 “長(zhǎng)江新天地” 創(chuàng)造熱銷奇跡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合順認(rèn)為： 本項(xiàng)目的整個(gè)推廣過程就是在 不斷“整合資源， 造勢(shì)宣傳“的過程 ，通過資源整合進(jìn)行造勢(shì)宣 傳，繼而不間斷的提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度， 最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售成功。 （一）資源整合的重要作用 資源整合建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （二）項(xiàng)目成功 6大價(jià)值鏈 投資者 消費(fèi)者 開發(fā)商 長(zhǎng)江 新天地 管理商 政府 經(jīng)營(yíng)者 開發(fā)商：賣掉商鋪 政府：政績(jī)、形象 投資者：投資回報(bào) 經(jīng)營(yíng)者：經(jīng)營(yíng)賺錢 消費(fèi)者：消費(fèi)體驗(yàn) 管理者：管理盈利 以上各個(gè)環(huán)節(jié)都不是獨(dú)立存在的，是一個(gè)或幾個(gè)價(jià)值鏈相互支撐的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，項(xiàng)目的成功就無(wú)從談起，因此，通盤考慮，整合營(yíng)銷勢(shì)在必行。 資源整合建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過以往經(jīng)驗(yàn)分析，合順認(rèn)為本項(xiàng)目要想取得成功，需要整合以下 9大資源： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9大資源 整合 政府資源 船隊(duì)資源 旅行社資源 消費(fèi)資源 商家資源 協(xié)會(huì)資源 媒體資源 專家資源 商業(yè)管理資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府資源 提出“ 做好一個(gè)項(xiàng)目，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì) ” +授予項(xiàng)目市政府重點(diǎn)工 程 +規(guī)行劃市 +成立政府招商辦公室 +成立項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)管委會(huì) +制定優(yōu)惠的招商政策 +政府開發(fā)支持力度 +大型公關(guān)活動(dòng)講話。 合順認(rèn)為：