【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 厚。本項(xiàng)目長(zhǎng)期以來(lái)有著大力的宣傳，廣大市民乃至國(guó)外游客均耳熟能詳，并對(duì)本 項(xiàng)目有著較高期望，這是難能可貴的最有利的條件。 環(huán)保 —— 綠化環(huán)境，四季如春 由于本項(xiàng)目是地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并有 20xx 個(gè)停車位，可以有效的減少地面的車流與客流量，一定程度上緩解交通擁擠情況，并減少對(duì)空氣的污染，并且地上的綠化廣場(chǎng)，美化了環(huán)境；另外本項(xiàng)目為下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，可以避免天氣的影響，為消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)四季如春的購(gòu)物場(chǎng)所，營(yíng)造一個(gè)安靜溫馨、安全舒適、格調(diào)高雅、功能齊全的消費(fèi)環(huán)境，填補(bǔ)該區(qū)域高尚購(gòu)物環(huán)境的空白。 （二）、劣勢(shì)（ Weaknesses） 分析 項(xiàng)目商業(yè)氣氛較差 小寨商業(yè)區(qū)輻射長(zhǎng)安 北路、長(zhǎng)安中路及長(zhǎng)安南路，本項(xiàng)目距商業(yè)氛圍較濃厚的長(zhǎng)安中路僅一個(gè)街區(qū)，該街區(qū)歷史悠久、豐富多彩、繁榮發(fā)達(dá)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)略勝一籌，有著很大的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目建成后能否成為小寨商業(yè)區(qū)的領(lǐng)頭羊并吸引眾多消費(fèi)群體，立足于南郊，改善長(zhǎng)安南路的商業(yè)氛圍，將是最大的難點(diǎn)。 地下建筑，鮮為認(rèn)同 本項(xiàng)目是地下建筑，與傳統(tǒng)意義上的商鋪有較大的差別，而且是否能夠經(jīng)營(yíng)紅火，是眾多投資者和商家困惑和猶豫的主要因素。要改變投資者的投資理念，引領(lǐng)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，就必須在傳播理念和銷售模式上出新意。 “三國(guó)鼎立，逐鹿中原” 本項(xiàng)目 周邊正在運(yùn)作的項(xiàng)目有：大雁塔北廣場(chǎng)、小寨領(lǐng)秀城等，已經(jīng)營(yíng)業(yè)的有飛炫廣場(chǎng)、好又多超市、金碧輝煌娛樂(lè)城等，這些項(xiàng)目已經(jīng)被廣大消費(fèi)者認(rèn)可，且符合和順應(yīng)了市場(chǎng)需求，搶占了較高分額的市場(chǎng)，投資者和商家亦認(rèn)可，租賃與投資的信心較強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目有著很大的威脅和競(jìng)爭(zhēng)力。 政策與加息增加難度 國(guó)家新近出臺(tái)的政策法規(guī)，將使以往返租銷售模式出現(xiàn)危機(jī)，并將淡出市場(chǎng)，銀行加息的行為將使本有投資欲望的投資者改變投資意圖或者持幣觀望，將會(huì)增加銷售難度，使銷售率降低。 （三） 機(jī)會(huì)（ Opportunities）分析 環(huán)境政策的拓寬，擴(kuò)大潛在目標(biāo) 客戶群 政府對(duì)本區(qū)域的改造和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的支持，必定刺激城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于改善整體商業(yè)環(huán)境，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的環(huán)境。 旅游文化的進(jìn)入 光旅游在西安乃至全國(guó)都是熱門(mén)，對(duì)于大雁塔來(lái)說(shuō)更是熱餑餑，加入旅游文化概念，將吸引眾多國(guó)內(nèi)外游客群體購(gòu)物消費(fèi)。 商業(yè)價(jià)值提升 交通及區(qū)域的形象提升購(gòu)買力增強(qiáng)，將吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。 （四） 威脅（ Threats）分析 本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“小寨潮流街區(qū)”、“飛炫購(gòu)物廣場(chǎng)”等已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)，增加本項(xiàng)目的招商難度，而且該項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)規(guī)模龐大。 經(jīng)營(yíng)商品及品牌 商戶在同一區(qū)域內(nèi)存在復(fù)疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。 市內(nèi)“騾馬市步行街”來(lái)勢(shì)洶洶，吸引大批商戶和投資客戶，間接增加本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)難度。 開(kāi)發(fā)及工程進(jìn)度的拖延將會(huì)大大的降低投資者和商家的信心，直接影響本項(xiàng)目的銷售。 第三章 項(xiàng)目定位 （一）主題定位 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的調(diào)查，掌握了消費(fèi)者的購(gòu)物需求和心理特點(diǎn)，了解了區(qū)域文化，從而進(jìn)行了較為準(zhǔn)確的分析：目前西安市商業(yè)項(xiàng)目多以商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方式為主，獨(dú)立鋪面、自主經(jīng)營(yíng)的商鋪較少，象本案這樣集娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食、購(gòu)物、文化、旅游于一體的綜合性、高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所更是 空白。 主題定位：西安市南郊首家集娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食、購(gòu)物、文化、旅游于一體的全景消費(fèi)時(shí)尚廣場(chǎng)。 （二） 形象定位 本項(xiàng)目的形象定位實(shí)際上就是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，是通過(guò) CIS 系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。在此，本項(xiàng)目以其全新獨(dú)特的建筑風(fēng)格、專業(yè)科學(xué)的管理經(jīng)營(yíng)模式，打造一個(gè)高檔次的集娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食、購(gòu)物、文化、旅游于一體的新型商業(yè)廣場(chǎng)，本項(xiàng)目的建成將成為南郊首家乃至西安市有影響力的標(biāo)志性商業(yè)建筑，將開(kāi)辟出一個(gè)繼長(zhǎng)安中路之后南郊另一個(gè)繁華的新商業(yè)區(qū)。 （三）客戶定位 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的調(diào)研和分析，本項(xiàng)目的 目標(biāo)客戶為： ? 西安市經(jīng)商人士 ? 在西安的外地經(jīng)商人士 ? 政府公務(wù)員，收入中等偏上的工薪階層，銀行、電信等金融商業(yè)部門(mén)職員； ? 手里有一定積蓄也想投資，卻沒(méi)有和精力經(jīng)營(yíng)的退休老人。 （四）功能定位 本項(xiàng)目是 具有娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食、購(gòu)物、文化、旅游等綜合功能的商業(yè)廣場(chǎng)。 （五） 價(jià)格定位 按照市場(chǎng)規(guī)律，商鋪的價(jià)格一般是租金的 100200 倍，這是最符合市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)對(duì)目前西安市商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)查，以及購(gòu)鋪者消費(fèi)水平的調(diào)查，考慮到本項(xiàng)目特點(diǎn)和延續(xù)性，從市場(chǎng)角度建議銷售均價(jià)控制在700010000 元 /平方米，租價(jià)控制在 50100 元 /平方米 .月。其中地下一層單價(jià) 8000— 120xx 元 /平方米，地下二層7000— 9000 元 /平方米，精品鋪位 1000— 15000 元 /平方米， （六） 業(yè)態(tài)定位 根據(jù)商鋪價(jià)格的高低，從而來(lái)確定業(yè)態(tài)的劃分。地下一層的價(jià)格高，應(yīng)以利潤(rùn)高的商品經(jīng)營(yíng)為主。地下二層部 分整體出租，招進(jìn)大的主力店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 主力店定位 A、 大型百貨連鎖超市（如： 24 小時(shí)便利店、沃爾馬、上海華聯(lián)、美國(guó)山姆等） 因?yàn)檫@幾個(gè)品牌的超級(jí)市場(chǎng)知名度高，價(jià)格低廉，百貨品種豐富，需要大的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，選址要求人流量大、繁 華的地方，而且已形成自己 的一套有效的銷售推廣模式，更能吸引消費(fèi)群體。這些都順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，也符合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，建議安排在地下二層，以便帶動(dòng)其他鋪位的銷售，帶旺本層的人氣。 B、快餐連鎖店（如：麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基等） 這些品牌快餐店能夠統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一價(jià)格，主要針對(duì)青年人和兒童，品牌效應(yīng)較強(qiáng)，認(rèn)知度很高，能夠聚集更多人氣。建議安排在地下一層電影放映廳旁或者其他醒目位置。 C、運(yùn)動(dòng)健身（如：真冰溜冰場(chǎng)、室內(nèi)攀巖等） 隨著工作和生活壓力的增大，人們對(duì)健康越來(lái)越重視，真冰溜冰場(chǎng)、室內(nèi)攀巖等此類運(yùn)動(dòng)既時(shí)尚、新鮮，又能鍛煉身體，將 會(huì)吸引大批富有冒險(xiǎn)和需求新奇的年輕人。建議安排在地下二層。 D、音像制品、書(shū)店 由于本項(xiàng)目也需要包涵文化理念，所以文化類的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所必不可少?？梢砸M(jìn)西安本地的此類知名商家入駐，從而深度挖掘文化概念，營(yíng)造和建立本項(xiàng)目的高雅、高檔次的形象。建議安排在地下二層 E、大型網(wǎng)絡(luò)世界 引進(jìn)西安“紅樹(shù)林”等品牌知名度大、檔次較高、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大的網(wǎng)吧，促進(jìn)文化與信息的交流與傳遞。建議安排在地下二層。 F、民俗博物館 陜西歷史悠久、文化根基深厚，各個(gè)區(qū)域的風(fēng)土人情、民俗習(xí)慣等都不同，如果可以展示充滿民俗風(fēng)情的物品，既可以出 售，也可以展覽，不僅可以吸引國(guó)內(nèi)外游客，也可以增加文化氣息。 精品店、專賣店 本項(xiàng)目的定位檔次較高，必須有部分知名品牌的商家進(jìn)駐，比如服裝、化妝品、精美飾品、玉器等，安排在地下一層。 總體業(yè)態(tài)劃分： 地下一層：服裝店、化妝品店、玉器店、精美飾品店、快餐店 地下二層：大型連鎖超市、健身會(huì)所、音像店、書(shū)店、網(wǎng)絡(luò)世界、民俗博物館 （七） 項(xiàng)目提升 軟件提升 A、項(xiàng)目概念提升 突破現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，打造適 度超前、具有城市風(fēng)景的 西安市南郊首家集娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、美食、購(gòu)物、文化、旅游于一體的全景消費(fèi)時(shí)尚廣場(chǎng)。 B、項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)提升 ● 提高日均 人流量， 吸引人流 為 目標(biāo) ； ● 延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間 為 目標(biāo) ； ● 提高日均銷售額及利潤(rùn) 為 目標(biāo) 。 C、專業(yè)管理公司的介入 為將本項(xiàng)目發(fā)展成為整個(gè)西安地區(qū)規(guī)模經(jīng)營(yíng)最大、品味層次最高的大型消費(fèi)商業(yè)廣場(chǎng)， 加快工程及運(yùn)營(yíng)進(jìn)程，徹底改變長(zhǎng)安南路的商業(yè)局面， 建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、安全消防和綜合治理，引進(jìn)專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司與發(fā)展商、投資者的通力合作，將運(yùn)用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，確保三方獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)，及商場(chǎng)的順利運(yùn)營(yíng)和紅火經(jīng)營(yíng)。 硬件提升 應(yīng)配備中央空 調(diào)、休息坐椅等，建造一個(gè)現(xiàn)代化的功能齊全的消費(fèi)場(chǎng)