【正文】 B、小寨領(lǐng)袖城 * 全產(chǎn)權(quán)（ 50 年）投資型商鋪 * 一次性買斷，亦可按揭，首期合同簽約 十年。 本項(xiàng)目位于改造商業(yè)區(qū)內(nèi)，占盡天時(shí)、地利、人和，政府的支持與規(guī)劃，是最有力度的保障，將是給予投資者的最大信心的有利條件。 商業(yè)價(jià)值提升 交通及區(qū)域的形象提升購買力增強(qiáng)，將吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營。 主力店定位 A、 大型百貨連鎖超市（如： 24 小時(shí)便利店、沃爾馬、上海華聯(lián)、美國山姆等） 因?yàn)檫@幾個(gè)品牌的超級(jí)市場知名度高，價(jià)格低廉，百貨品種豐富，需要大的經(jīng)營場地，選址要求人流量大、繁 華的地方，而且已形成自己 的一套有效的銷售推廣模式，更能吸引消費(fèi)群體。 硬件提升 應(yīng)配備中央空 調(diào)、休息坐椅等，建造一個(gè)現(xiàn)代化的功能齊全的消費(fèi)場所。 (見下圖： ) 目 標(biāo)客 戶 賣場包裝五 點(diǎn) 一 線 整 合 攻 擊 示 意 圖 賣場推廣拜訪推廣媒介推廣工地包裝事件營銷動(dòng)線事件營銷動(dòng)線事件營銷動(dòng)線事 件 營 銷 動(dòng) 線事件營銷動(dòng)線 項(xiàng)目營銷渠道策略 本項(xiàng)目總體營銷渠道以現(xiàn)場為主，多點(diǎn)突破： ①加強(qiáng)現(xiàn)場包裝、廣場導(dǎo)視系統(tǒng)。由此可見，投資返租一定要成本先行，理性定價(jià)，且要考慮到其延續(xù)性和企業(yè)的信譽(yù)度等。）在強(qiáng)銷期的后期價(jià)格可適當(dāng)優(yōu)惠 1%3%。 公開招商階段 第三階段 延續(xù)期：消費(fèi)群體在該階段已深入認(rèn)知項(xiàng)目，部分品牌商家進(jìn)駐，強(qiáng)勢吸納目標(biāo)主力商家及散戶入場經(jīng)營，形成良好的商業(yè)氛圍。 b、 示范園林景觀 由于本案是景觀式商 業(yè)建筑，所以景觀園林的展示也是必不可少的，可考慮在售樓部周邊設(shè)置一定面積，要有一定坡度變化的大面積的植被草坪、各類型樹木、小品、坐凳、燈具等園林景觀，景觀的展示要與本案物業(yè)的景觀規(guī)劃風(fēng)格一致。 試開業(yè)階段 備注 各階段根據(jù)實(shí)際情況并結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度和招商進(jìn)度，將調(diào)整推廣內(nèi)容，配合各種廣告?zhèn)鞑シ绞?，結(jié)合事件營銷及公關(guān)活動(dòng)，利用節(jié)假日及慶典活動(dòng)，炒作項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢，以達(dá)到銷售目標(biāo)。 戶外廣告、報(bào)紙廣告，景觀式商業(yè)建筑研討會(huì)等 前期以形象推廣、擴(kuò)大項(xiàng)目知名度為主，建立良好的市場形象。 啟動(dòng)蓄勢期（一個(gè)月） 推出一些較難銷售、投資額較小的鋪位，且價(jià)格要低?？偟膩碇v，銷售價(jià)格要低開高走，差別定價(jià)。 （一 ） 項(xiàng)目整體運(yùn)營模式 為了營造整體營銷氣氛，使前期營銷活動(dòng)聚集人氣，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域地產(chǎn)市場狀況以及未來發(fā)展走勢、經(jīng)濟(jì)生活水平等等原因，項(xiàng)目的銷售建議如下：本項(xiàng)目整體以售為主，以租為輔；先推出地下一層商鋪，分割出售，再推出地下二層商鋪，引來更多的目標(biāo)客戶群體。 總體業(yè)態(tài)劃分： 地下一層：服裝店、化妝品店、玉器店、精美飾品店、快餐店 地下二層：大型連鎖超市、健身會(huì)所、音像店、書店、網(wǎng)絡(luò)世界、民俗博物館 （七） 項(xiàng)目提升 軟件提升 A、項(xiàng)目概念提升 突破現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營模式，打造適 度超前、具有城市風(fēng)景的 西安市南郊首家集娛樂、運(yùn)動(dòng)、美食、購物、文化、旅游于一體的全景消費(fèi)時(shí)尚廣場。根據(jù)對(duì)目前西安市商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格的調(diào)查，以及購鋪者消費(fèi)水平的調(diào)查，考慮到本項(xiàng)目特點(diǎn)和延續(xù)性，從市場角度建議銷售均價(jià)控制在700010000 元 /平方米，租價(jià)控制在 50100 元 /平方米 .月。 “三國鼎立，逐鹿中原” 本項(xiàng)目 周邊正在運(yùn)作的項(xiàng)目有：大雁塔北廣場、小寨領(lǐng)秀城等，已經(jīng)營業(yè)的有飛炫廣場、好又多超市、金碧輝煌娛樂城等，這些項(xiàng)目已經(jīng)被廣大消費(fèi)者認(rèn)可，且符合和順應(yīng)了市場需求，搶占了較高分額的市場，投資者和商家亦認(rèn)可，租賃與投資的信心較強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目有著很大的威脅和競爭力。整個(gè)項(xiàng)目共分四部分，擁有三大功能。 c、 西北家具城 ：經(jīng)營權(quán) 3 年 13%， 5 年 15%（稅后凈收益），一年兌付 1 次，簽約時(shí)算起。 20xx 年，泰國正大集團(tuán)于 20xx 年 4 月 3 日宣布其正大易初蓮花購物中心在高新開發(fā)區(qū)落戶，易初蓮花計(jì)劃在西安開設(shè) 68 個(gè)購物中心， 20xx 年 8 月 21 日，麥德龍進(jìn)駐西安雁塔區(qū)，成為西安首家外資超市，法國家樂福集團(tuán)和 西安宏府集團(tuán)于 20xx 年 12 月 16 日簽約在西安開店，預(yù)計(jì)開設(shè)三家分店。據(jù)《中國購物中心發(fā)展報(bào)告》資料顯示，由于城鄉(xiāng)差異，人口密度、商業(yè)布局等多方面因素的共同影響，購物中心 在分布上呈現(xiàn)出“城市中心型”的局面。 （十）二級(jí)城市成圈地新熱點(diǎn) 二級(jí)城市成“圈地”新熱點(diǎn)。 （三）價(jià)格走勢有漲有落 雖然在售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因地段、商業(yè)形態(tài)的各異，價(jià)格跨度很大，但各類商業(yè)的價(jià)格總體趨勢向上。尤其是面寬 58 米、 34 米、 910 米的小商鋪，受到多數(shù)投資者的青睞；由于 58 米面寬的商鋪可以適應(yīng)多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，不僅被選率高，一次性付款的比例也最高，達(dá) 40%。 （十二）集成社區(qū)受追捧 從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點(diǎn)。商鋪投資因其投資回報(bào)率高，帶來市場需求的旺盛，投資人群的多樣化，從而對(duì)商鋪管理的要求也相應(yīng)提高。根據(jù)西安商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)及目前市場的供求形式，預(yù)計(jì) 20xx 年商業(yè)銷售面積的 增長速度將有所回落，價(jià)格總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，但是局部的商業(yè)用房將出現(xiàn)價(jià)格回落的情況。 * 年回報(bào)率 10%（含 %稅） * 此項(xiàng)目為舊樓改造，系原小寨商廈， 20xx 年底開盤， 20xx 年 10 月 1 日開業(yè)，一年返租一次。 地利 —— 黃金位置，通達(dá)便利 小寨商圈是西安南郊傳統(tǒng)且最具人氣和商 業(yè)氛圍的商業(yè)區(qū)，本項(xiàng)目處于其南部，毗鄰小寨領(lǐng)秀城、國際文化中心、歷史博物館及多所高等院校，且距西高新較近，消費(fèi)能力高；長安路交通便利，四通八達(dá)，人流川流不息。 （四） 威脅（ Threats）分析 本案的競爭對(duì)手“小寨潮流街區(qū)”、“飛炫購物廣場”等已經(jīng)開始營業(yè)，增加本項(xiàng)目的招商難度，而且該項(xiàng)目 經(jīng)營規(guī)模龐大。這些都順應(yīng)了市場的需求，也符合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，建議安排在地下二層，以便帶動(dòng)其他鋪位的銷售，帶旺本層的人氣。 第四章 營銷推廣策略 本案的總體營銷策略采用先引進(jìn)主力店，以主力店帶動(dòng)其他鋪位的銷售或出租，引進(jìn)主力店時(shí)可采取寬松的政策（如降低租金、減免物業(yè)管理費(fèi)等），給予最大的優(yōu)惠使主力店有盈利的空間和發(fā)展前景。 確?，F(xiàn)場銷售部的主力陣地地位。 B、從投資者的角度看，商鋪投資猶如飛蛾撲火。 平穩(wěn)期（三個(gè)月） 清掃鋪位，把一些邊角鋪位重點(diǎn)售賣。 強(qiáng)勢宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢； 經(jīng)營理念： 共同創(chuàng)造財(cái)富； 經(jīng)商優(yōu)勢：兩千年文化古城，八百畝商業(yè)旺地； 特色：休閑購物觀景，旅游文化生活。另外還可在售樓部內(nèi)展示園林景觀的平面圖和效果圖。 歲末酒會(huì)，大型“體驗(yàn)行”活動(dòng)，開業(yè)盛典 著重告知開業(yè)的信息，加強(qiáng)客戶的投資信心，同時(shí)吸引散戶進(jìn)駐。 廣告推廣策略 推廣階 段 推廣背景 推廣主題 活動(dòng)計(jì)劃 推廣側(cè)重點(diǎn) 工程進(jìn)度與招商進(jìn)度 第一階段 啟動(dòng)蓄勢階段：長安南路改造啟動(dòng)， 萬平米地下廣場即將興建，新聞媒體及社會(huì)各界高度關(guān)注 西安市政府制定長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略； 長安南路與長安中路交通設(shè)施改造；現(xiàn)代化的消費(fèi)廣場； 旅游休閑購物娛樂觀景的綜合性功能的商場前景無限。 5）銷售控制 銷售控制在整個(gè)銷售中起著調(diào)節(jié)銷售的重要作用，在商鋪銷售中尤為突出。 C、價(jià)格執(zhí)行分幾個(gè)階段：成本起價(jià)開盤，中期微利提價(jià)（漲幅不超過 3%），后期適當(dāng)提價(jià)，剩余單位減價(jià)。本項(xiàng)目經(jīng)營過程中運(yùn)用各種相關(guān)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，就是為了揚(yáng)長避短、避實(shí)擊虛，以形成操作性極強(qiáng)的、行之有效的、充分發(fā)揮該項(xiàng)目競爭優(yōu)勢的營銷推廣及銷售實(shí)施方案，從而獲得項(xiàng)目整體營銷的成