【正文】 按照市場規(guī)律，商鋪的價格一般是租金的 100200 倍，這是最符合市場的價格標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 形象定位 本項目的形象定位實際上就是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，是通過 CIS 系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費者。 市內(nèi)“騾馬市步行街”來勢洶洶，吸引大批商戶和投資客戶，間接增加本項目的經(jīng)營難度。 旅游文化的進(jìn)入 光旅游在西安乃至全國都是熱門，對于大雁塔來說更是熱餑餑，加入旅游文化概念，將吸引眾多國內(nèi)外游客群體購物消費。要改變投資者的投資理念，引領(lǐng)消費者的消費觀念，就必須在傳播理念和銷售模式上出新意。 環(huán)保 —— 綠化環(huán)境，四季如春 由于本項目是地下商業(yè)經(jīng)營場所，并有 20xx 個停車位，可以有效的減少地面的車流與客流量，一定程度上緩解交通擁擠情況，并減少對空氣的污染，并且地上的綠化廣場，美化了環(huán)境；另外本項目為下沉式商業(yè)廣場，可以避免天氣的影響，為消費者和經(jīng)營者提供一個四季如春的購物場所，營造一個安靜溫馨、安全舒適、格調(diào)高雅、功能齊全的消費環(huán)境，填補該區(qū)域高尚購物環(huán)境的空白。 人和 —— 人口眾多，消費力強(qiáng) 本項目所處區(qū)域內(nèi)高校、科研院所林立，人口密集，整體教育水平及素質(zhì)較高，消費力強(qiáng)，易接受新事物，且西高新的部分白領(lǐng)也是本區(qū)域的忠實消費者，為本項目運作奠定了堅實的商業(yè)基礎(chǔ)。西安市 雁塔區(qū)政府 已經(jīng)開始對 小寨商業(yè)街區(qū)將實施大規(guī)模改造 ， 以小寨十字為中心的 “ 兩橫一縱 ” 商業(yè)街區(qū)改造正式啟動，預(yù)計 10 月底基本完成大部分臨街建設(shè)?？傉嫉孛娣e 畝，總建筑面積為 萬平方米。主力店有麥當(dāng)勞、肯德雞、唐藝坊等。 * 該項目由天寶置業(yè)做全程策劃推廣及銷售，開發(fā)商本身實力有限，后由長安信息控股，之后由于資金短缺等原因，租金降至 9%。主力店為法國家樂福。主力店為百盛集團(tuán)。購買當(dāng)月提前支付前期半年收益，每半年結(jié)算 1 次，簽定委托經(jīng)營管理合同，無按揭。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關(guān)注的重點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業(yè)經(jīng)營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資熱情將理性降溫。投資型商鋪的熱銷，也成為商業(yè)地產(chǎn)一大亮點。 西安商業(yè)地產(chǎn)急速升溫的主要原因是：西部大開發(fā)帶動眾多境外投資商紛紛登陸西安，刺激了商用市場需求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費增長刺激了個人對商業(yè)地產(chǎn)的投資需求；家世界、國美、蘇寧、麥德隆、家樂福等商業(yè)企業(yè)搶灘西安；西大街、北大街、騾馬市等地的舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的發(fā)展空間。 20xx 年 是西安 “ 商業(yè)地產(chǎn)年 ” 。 然而，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào) 。一些處于調(diào)整期和蟄伏期的城市將呈現(xiàn)出較大的市場潛力 ，如大連、天津等。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年中國上萬平方米的大盤不少于 250 個。銀行對該類人士的放貸項目有較強(qiáng)的信任感，風(fēng)險并不大，所以銀行能放心大膽的進(jìn)入。在開發(fā)方式上，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，區(qū)別于目前開發(fā)商通用的滾動模式。 從以各種風(fēng)格商業(yè)步行街要領(lǐng)炒作成功的現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典、喜名桐城、珠江帝景，再到現(xiàn)在的后現(xiàn)代城美式街區(qū)和昆泰國際 中心的環(huán)繞商業(yè)步行街，商業(yè)物業(yè)已一改過去住宅底商純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出商業(yè)部分的概念和主題包裝。 （九）商鋪市場依然嚴(yán)重飽和 雖然目前商業(yè)機(jī)構(gòu)的大舉擴(kuò)張，給商業(yè)物業(yè)的出路帶來了希望，但同時也可以看出，每年商業(yè)物業(yè)的大量開發(fā)更加劇了市場消化的難度，同時，開發(fā)的商業(yè)并不是都能滿足不同商家的實際需要，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。 1997 年以后市場的商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)平緩，而市場的消化則呈現(xiàn)出在小范圍的周期波動， 20xx 年需求的突然放量直接刺激了 20xx 年商業(yè)營業(yè)房的大面積竣工，而從空置面積直接反映出的是這些進(jìn)入市場的新增營業(yè)房并未投入使用，整體商業(yè)營業(yè)房市場呈現(xiàn)出假性需求，局部存在泡沫。投資者熱衷小型的臨街商鋪，中小投資者仍是投資市場的主流群體。 （四）投資者首選臨街商鋪 據(jù)分析，中國商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營、消費群體中，雖然商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)房空置率呈上升趨勢，不能盲目樂觀。商業(yè)地產(chǎn)熱點區(qū)域 —— 城市中心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量在城市商業(yè)市場中依然占主導(dǎo)地 位。 西安雁塔國際文化新天地 整體戰(zhàn)略提案 西安甲山水房地產(chǎn)顧問有限公司 二 00 四年十二月八日 第一章 中國大型商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析 一、中國商業(yè)市場總體狀況分析 （一）供應(yīng)規(guī)?？傮w向上 從已經(jīng)投放市場的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃來看，面積在 1500020xx00 平方米的房地產(chǎn)項目為當(dāng)今市場供應(yīng)的主體；而商業(yè)規(guī)模在 500010000 平方米及 1000115000 平方米的項目，其供應(yīng)比例旗鼓相當(dāng)，分別達(dá)到了總供應(yīng)項目數(shù)量的 1/4。然而盡管如此， 20xx 年中國各大城市的城市中心區(qū)域尤其是舊城區(qū)對商業(yè)地產(chǎn)的吸附力，仍然位居榜首，占到了整個商業(yè)市場份額的 %，而新區(qū)只占 %，郊區(qū)占 %，其他區(qū)域占%。相比 20xx 年價格在不同地區(qū)有漲有跌。其次才是各占 30%的分期付款和按揭付款。 （五）需求拉動乏力，局部存在泡沫 從 20xx 年市場形勢看，中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的竣工面積變化與商業(yè)用房實際銷售面積呈現(xiàn)出相同的變化趨勢，市場供應(yīng)情況對需求的波 動敏感性較強(qiáng)，需求的加大直接刺激供應(yīng)的增加。 （八）商鋪租售市場重新崛起 隨著中國加入 WTO 后，外資商業(yè)機(jī)構(gòu)將加快在中國的擴(kuò)張步伐，同時，近年國內(nèi)商業(yè)的日益成熟也具備了擴(kuò)張的條件，像華潤、萬佳、百佳、華聯(lián)等一批國內(nèi)的商業(yè) 巨子已具備與國外商業(yè)機(jī)構(gòu)抗衡的條件，但同時也應(yīng)看到，近年來商業(yè)大幅度擴(kuò)張與攻城掠地，熱必會造成一批競爭實力弱的小型商業(yè)倒閉，但對于急于尋求商家的開發(fā)商而言卻無疑是個良好機(jī)遇。 （十一）特色商業(yè)街異彩紛呈 隨住宅市場的火爆而帶動的對住宅底商的投資熱情已有目共睹，為準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，使項目從眾多項目中脫穎而出，各開發(fā)商均使出渾身解數(shù)以各種方式吸引投資者目光。所謂集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生 活，不同于簡單的提供社區(qū)配套理念。從客戶層面分析，有意投資商鋪的客戶群，大都具備了較強(qiáng)的支付能力和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) —— 投資目的性強(qiáng)，為投資而進(jìn)行的個人金融準(zhǔn)備較完善。 （十四）商業(yè)大盤（ SHOPPING MALL）迅速崛起 商業(yè)性大盤在全國各大城市及周邊 二級城市迅速興起，徹底改變了以往住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨秀的格局，專業(yè)化、品牌化和規(guī)模化的商業(yè)大盤在大城市及周邊二級城市不斷出現(xiàn)。 二、總結(jié) 20xx 年，因商鋪投資的高收益性，商業(yè)營業(yè)用房市場仍呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭。一些城市如北京，已經(jīng)引進(jìn)了外資商業(yè)管理公司來管理商鋪，專業(yè)化管理的趨勢將日益明顯 ， 未來前景也較樂觀。商鋪銷售增幅回落。與此同時，普通市民也紛紛將投資的目光鎖定在商業(yè)地產(chǎn)，這更加劇了商業(yè)地產(chǎn)的 開發(fā)熱度。南二環(huán)商業(yè) 金腰帶聚集了餐飲、娛樂、購物等高檔消費區(qū)；康復(fù)路和輕工市場附近出現(xiàn)了許多新型批發(fā)商城；雁塔路則成為電子一條街；高新區(qū)成為 CBD 商業(yè)區(qū)的一片沃土。 今年西安還將有大量商業(yè)類投資性物業(yè)面市。 LM 商業(yè)廣場： 投資收益權(quán)，收益率 1 年 11%， 3 年 12%， 5 年 14%（稅后凈收益）。 20xx年元月 1 日計收益，一年 兌付 1 次。 e、 宏府大廈購物中心 ：買斷經(jīng)營權(quán) 1 年 9%， 3 年 %， 6 年 %，簽約當(dāng)天兌付總投資額 25%的收益，一年一次。 * 可按揭 無法簽訂商品房買賣合同，與客戶簽訂《房屋買賣契約》及房屋租賃合同。二層 萬 /平方米 ,號稱 600% 的投資收益率，目前銷售率達(dá) 71%。 第三章 西安雁塔國際文化新天地市場定位 一、 項目概況 西安雁塔國際文化新天地位 于西安雁塔區(qū)，城市南郊中心，南北長 736 米，東西各寬 65 米。 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總建筑面 積： 萬平方米 規(guī)劃總用地： 畝 其中：地面廣場用