【正文】 本案售樓部力求簡潔、大氣、明快、敞亮、親切。 開盤慶典及優(yōu)惠； 最有特色、投資價值和升值潛力的項目； 功能齊全的商場； 西安南郊的商業(yè)巨艦；若有主力商家進駐，可借機宣傳。） 引爆期（一個月） 蓄水期后正式開盤，給予一定的優(yōu)惠。 2） 租金投資回報分析 投資型商鋪，必然要涉及投資回報的問題，也是吸引目標客戶的最大焦點 。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形成本案的銷售浪潮。 C、專業(yè)管理公司的介入 為將本項目發(fā)展成為整個西安地區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型消費商業(yè)廣場， 加快工程及運營進程，徹底改變長安南路的商業(yè)局面， 建立科學化、規(guī)范化、市場化的可行性管理體制，制定市場經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理，引進專業(yè)化管理公司是非常有必要的。地下一層的價格高，應以利潤高的商品經(jīng)營為主。 （三） 機會（ Opportunities）分析 環(huán)境政策的拓寬，擴大潛在目標 客戶群 政府對本區(qū)域的改造和對商業(yè)地產(chǎn)的支持，必定刺激城市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，有利于改善整體商業(yè)環(huán)境，為本項目的發(fā)展提供良好的環(huán)境。 項目主要經(jīng)濟指標： 總建筑面 積： 萬平方米 規(guī)劃總用地： 畝 其中：地面廣場用地 畝 項目規(guī)劃：地上一層，地下兩層 地下停車場停車位： 20xx 個 綠化率： % 控制高度： 20 米 二、項目 SWOT分析 （一 ）、優(yōu)勢 (Strengths ) 分析 天時 —— 政府支持 根據(jù)十六大的召開及西安市加速南拓、長安縣撤縣設區(qū)、繞城高速的開通和三環(huán)路的修建，使雁塔區(qū)的中心城 區(qū)地位日益凸顯。 e、 宏府大廈購物中心 ：買斷經(jīng)營權 1 年 9%， 3 年 %， 6 年 %，簽約當天兌付總投資額 25%的收益，一年一次。南二環(huán)商業(yè) 金腰帶聚集了餐飲、娛樂、購物等高檔消費區(qū)；康復路和輕工市場附近出現(xiàn)了許多新型批發(fā)商城；雁塔路則成為電子一條街；高新區(qū)成為 CBD 商業(yè)區(qū)的一片沃土。 二、總結 20xx 年，因商鋪投資的高收益性，商業(yè)營業(yè)用房市場仍呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭。 （十一）特色商業(yè)街異彩紛呈 隨住宅市場的火爆而帶動的對住宅底商的投資熱情已有目共睹，為準確把握市場動態(tài)，使項目從眾多項目中脫穎而出，各開發(fā)商均使出渾身解數(shù)以各種方式吸引投資者目光。相比 20xx 年價格在不同地區(qū)有漲有跌。 （四）投資者首選臨街商鋪 據(jù)分析，中國商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營、消費群體中，雖然商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)房空置率呈上升趨勢，不能盲目樂觀。 從以各種風格商業(yè)步行街要領炒作成功的現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典、喜名桐城、珠江帝景，再到現(xiàn)在的后現(xiàn)代城美式街區(qū)和昆泰國際 中心的環(huán)繞商業(yè)步行街，商業(yè)物業(yè)已一改過去住宅底商純粹的配套服務功能，開發(fā)商愈加注重突出商業(yè)部分的概念和主題包裝。一些處于調整期和蟄伏期的城市將呈現(xiàn)出較大的市場潛力 ，如大連、天津等。投資型商鋪的熱銷，也成為商業(yè)地產(chǎn)一大亮點。主力店為法國家樂福。西安市 雁塔區(qū)政府 已經(jīng)開始對 小寨商業(yè)街區(qū)將實施大規(guī)模改造 ， 以小寨十字為中心的 “ 兩橫一縱 ” 商業(yè)街區(qū)改造正式啟動，預計 10 月底基本完成大部分臨街建設。 旅游文化的進入 光旅游在西安乃至全國都是熱門，對于大雁塔來說更是熱餑餑，加入旅游文化概念，將吸引眾多國內外游客群體購物消費。地下二層部 分整體出租，招進大的主力店進行經(jīng)營。管理公司與發(fā)展商、投資者的通力合作，將運用其先進管理經(jīng)驗，確保三方獲得穩(wěn)定的高額回報，及商場的順利運營和紅火經(jīng)營。 五點一線形成對目標客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。 A、要考慮開發(fā)商的利益，目前市場上凡是投資回報較高的（ 10%以上）都需要慎重考慮，一般此類投資所簽合同期限都在 5 年、 10 年甚至更長的 20 年 ,有的還可原價收購；開發(fā)商承擔相當大的風險，一旦經(jīng)營不景氣或公司資金周轉困難， 此項目將像一塊石頭一樣壓的開發(fā)商喘不過氣來。 延續(xù)期（四個月） 所有鋪位打開來賣，可保留一些精品鋪位，但投資額較大的（比如地下一層，位置比較好的、投資額上百萬的鋪位。 開盤慶典，主力店進駐簽約儀式廣 中期以功能性訴求兼形象推廣、告知項目特性及投資價值為主。在工地現(xiàn)場搭建售樓部，售樓部內部分為：接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)。 現(xiàn)場包裝 a、 售樓部包裝 售樓部是銷售活動的重要場所，是物業(yè)展示的窗口，是引導客戶認識樓盤的重要表現(xiàn)形式，它的設置藝術是樓盤的形象代表和物業(yè)價值的體現(xiàn)。 招商計劃，并確定商業(yè)管理公司 第二階段 引爆期：在建立項目形象后，逐步加強宣傳商業(yè)管理優(yōu)勢及前 景，開盤信息，強調項目投資價值。（比如地下二層一些邊角的鋪位。在銷售的過程中，可隨時用價格來調整和控制所要售的鋪位和整盤銷售狀況。 （二）銷售實施策略 營銷策略 五點： （ 1）現(xiàn)場包裝 （ 2）賣場包裝 （ 3）媒介推廣 （ 4）賣場推廣 （ 5）拜訪推廣 一線： 事件營銷動線 五點一線整合攻擊手法： 提倡與招商目標客戶的更多實效性與時效性溝通，講究“走出去、請進來”，以階段性重點招商活動節(jié)點（事件營銷）為引爆點。 B、項 目經(jīng)營提升 ● 提高日均 人流量， 吸引人流 為 目標 ； ● 延長顧客人均停留時間 為 目標 ； ● 提高日均銷售額及利潤 為 目標 。其中地下一層單價 8000— 120xx 元 /平方米，地下二層7000— 9000 元 /平方米，精品鋪位 1000— 15000 元 /平方米， （六） 業(yè)態(tài)定位 根據(jù)商鋪價格的高低，從而來確定業(yè)態(tài)的劃分。 政策與加息增加難度 國家新近出臺的政策法規(guī)，將使以往返租銷售模式出現(xiàn)危機，并將淡出市場，銀行加息的行為將使本有投資欲望的投資者改變投資意圖或者持幣觀望，將會增加銷售難度，使銷售率降低。本項目是集娛樂、運動、購物為一體的休閑式地下建筑群體，地上部分高低錯落下沉式綠化廣場，為市民提供休憩、娛樂及群體活動的空間，具有鮮明地域特色與文化特點的城市新型公共空間；地下設計為二層，建筑面積為 萬平方米，主要經(jīng)營文化產(chǎn)業(yè)等相關的商業(yè)活動，創(chuàng)造文化產(chǎn)業(yè)環(huán)境，內設有停車場、娛樂廣場、健身廣場、網(wǎng)絡世界、超市、餐館、精品街等。 d、 金花豪生酒店 ：一年 7 年使用權， 1 年 10%， 3 年 13%， 5 年 15%（稅后），簽約之日即收半年收益，半年返利一次。 在此之前，西安商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始預熱：以大明宮和明珠家居大世界為代表的家具板塊正在崛起。全國 77%的購物中心分布在城市中心區(qū)，城市邊緣區(qū)所在的比例為 18%。在完成對國內以及省內 一些重點城市的布點后， 20xx年，一些地級市蘊含的強大的消費能力以及當?shù)卣畬B鎖業(yè)的重視，吸引了大批地產(chǎn)開發(fā)商的眼球，同時也吸引了省內大型連鎖企業(yè)在搶占深圳、廣州等大城市的同時，開始向佛山、中山、東莞等二級城市布點。以成都商業(yè)市場為例，城中心“黃金口岸”商業(yè)項目每平方米超過了 36000 元，“大 地 城市脈搏”商業(yè)項目每平方米售價最高賣到了 6 萬元，城西及城北平均價格維持在每平方米 7500 元。但面積在 30 平方米左右的商鋪需求仍然很大。而就市場反饋來看，這部分商業(yè)物業(yè)的熱銷使得開發(fā)商“名利雙收”。但在城市地域空間上，商鋪發(fā)展仍有一定局限性，未來仍將依存于其他形態(tài)的房地產(chǎn)而發(fā)展。 西安的物業(yè)在 20xx 年將呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢，國際品牌店的入住使西安商業(yè)競爭更加劇烈。 同類競爭項目的分析 A、騾馬市商業(yè)步行街： 投資收益權，收益率