【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目開(kāi)發(fā) ,對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)并不僅僅是在毛坯房后多加了一道工 序 ,一次到位的精裝房應(yīng)有效地將建筑設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、機(jī)電綜合設(shè)計(jì)、 智能化設(shè)計(jì)、部品部件深化設(shè)計(jì)等進(jìn)行統(tǒng)籌安排 ,轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)商品房設(shè)計(jì)過(guò)程由一家 施工圖設(shè)計(jì)院主導(dǎo)的格局 。在施工過(guò)程中也打破了一家施工總包的格局 ,如何在有限 的建設(shè)周期內(nèi)安排土建施工和裝修施工和部品部件安裝施工 ,首先需要明確開(kāi)發(fā)商與 土建施工公司、裝修施工公司、部品部件加工安裝公司之間的責(zé)任、工程界限、產(chǎn)品 采購(gòu)界限 ,并對(duì)各施工單位 的交叉部分進(jìn)行統(tǒng)籌 ,成為精裝修商品房施工能否順利完 成、控制成品質(zhì)量的關(guān)鍵要素 。另外 ,由于建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化程度低、部品部件通用性、 標(biāo)準(zhǔn)化低 ,部品部件的采購(gòu)、供應(yīng)、安裝、服務(wù)也成為開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面臨的配套產(chǎn) 業(yè)鏈水平不匹配的問(wèn)題 。而且每個(gè)精裝修開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為滿足銷(xiāo)售需求多追求風(fēng)格差異 化 ,導(dǎo)致幾乎所有精裝項(xiàng)目都是至少是一套設(shè)計(jì)、一套交樓標(biāo)準(zhǔn) ,甚至多種設(shè)計(jì)風(fēng)格、 多套交樓標(biāo)準(zhǔn)、多種戶(hù)型并存的現(xiàn)狀 ,為設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、交付帶來(lái)更多的難題。 市場(chǎng)及客戶(hù)需求的不斷變化與提升 在諸多調(diào)控新政頒布的同時(shí) ,國(guó) 家的精裝房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)控制標(biāo)準(zhǔn)也在不斷 提高 ,越來(lái)越多的客戶(hù)關(guān)注相關(guān)政策與法律法規(guī)以便維護(hù)自身的消費(fèi)權(quán)益 ,甚至聘請(qǐng) 專(zhuān)業(yè)人員對(duì)自己的精裝房質(zhì)量進(jìn)行把關(guān) 。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)健康角度出發(fā) ,客戶(hù)對(duì)裝修的環(huán)保 意識(shí)與要求也在不斷提高 。同時(shí) ,客戶(hù)追求個(gè)性化的需求也越來(lái)越明顯 ,很多客戶(hù)已 4 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 經(jīng)不僅僅滿足于項(xiàng)目菜單式的裝修方案了。 選題的意義 風(fēng)險(xiǎn)管理研究起源與現(xiàn)狀 風(fēng)險(xiǎn)管理研究起源 中國(guó)古代“未雨綢繆”就是典型的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)體現(xiàn) ,而人類(lèi)歷史上早期風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的 研究可追溯到公元十四世紀(jì)中葉 ,當(dāng)時(shí)歐洲地中海沿岸各港口的海上保險(xiǎn)的普及 ,就 揭開(kāi)了人類(lèi)探索風(fēng)險(xiǎn)管理的序幕。十九世紀(jì) ,法國(guó)的經(jīng)營(yíng)管理理論創(chuàng)始人法約爾也第 一次把面臨風(fēng)險(xiǎn)的管理列為企業(yè)管理的重要職能之一。 1931 年 ,美國(guó)管理協(xié)會(huì)保險(xiǎn)部昀先倡導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)管理 ,并開(kāi)始研究風(fēng)險(xiǎn)管理及保險(xiǎn)問(wèn) 題 ,1932 年成立的紐約經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理的正式興起。 1953 年 8月 13 日的 美國(guó)通用汽車(chē)公司的自動(dòng)變速裝置發(fā)生大火 ,導(dǎo)致該公司蒙受了高達(dá) 5000 萬(wàn)美元的 損失 ,這場(chǎng)大火震動(dòng)了美國(guó)企業(yè)界和管理學(xué)術(shù)界 ,但也成為現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科發(fā)展的 契機(jī)。到了上個(gè)世紀(jì) 60 年代 ,一門(mén)新的管理學(xué)科 ???風(fēng)險(xiǎn)管理在美國(guó)正式形成 , 從此風(fēng)險(xiǎn)管理在西方國(guó)家得到了迅猛的發(fā)展。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀 目前 ,西方的風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)廣泛應(yīng)用于各類(lèi)行業(yè) ,包括 :工程、制造、金融投資 等等 。而且 ,風(fēng)險(xiǎn)管理本身也是項(xiàng)目管理體系中的一個(gè)重要組成部分。 我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究伴隨著項(xiàng)目管理的引進(jìn) ,發(fā)展不過(guò)二十余年 ,而且研究方面 多依附于項(xiàng)目、較為單一 ,如項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目承包風(fēng)險(xiǎn)等 ,而 且更偏重投資方、建設(shè)方、承包商等單一角度。沒(méi)有 發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管理的綜合性、邊緣性 的優(yōu)勢(shì) ,從項(xiàng)目的全過(guò)程、全方位地進(jìn)行研究。 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理引進(jìn)與推廣本身就晚于行業(yè)的發(fā)展 ,而風(fēng)險(xiǎn)管理作為 項(xiàng)目管理的一個(gè)部分在房地產(chǎn)行業(yè)中起步更晚 :在 1993 年后才逐漸出現(xiàn)針對(duì)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究 ,但初期大多集中于投融資企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)研究 , 或工程建設(shè)或承包的項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)研究 。直到 2020 年才出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 的專(zhuān)項(xiàng)研究、以及對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)研究。從整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理研究來(lái)講 , 目前仍存在一定局限性 ,很多研究成果集中研究單一項(xiàng) 目的個(gè)別過(guò)程 ,如 :項(xiàng)目投資 5 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 決策風(fēng)險(xiǎn)管理 ?；蛘呒杏谄髽I(yè)某一部門(mén)或某一管理職能的風(fēng)險(xiǎn)管理 ,如 :房地產(chǎn)公 司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、房地產(chǎn)公司成本管理風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理風(fēng)險(xiǎn)等等。 其實(shí)早在 2020年 6月 ,在經(jīng)歷了很多上市公司及大型央企投資失敗的教訓(xùn)之后 , 國(guó)務(wù)院國(guó)資委就下發(fā)了《中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理指引》 ,并多次召開(kāi)宣貫會(huì)議、論壇 等 ,以促進(jìn)下屬中央各級(jí)企業(yè)建立、健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系和管理制度。此后 ,全國(guó)工商 聯(lián)辦公廳下發(fā)了危機(jī)管理方面的指導(dǎo)性文件《關(guān)于指導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)加強(qiáng)危機(jī)管理工作的 若干意見(jiàn)》 ,指導(dǎo)民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。但非常遺憾的是很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)時(shí) 并未重視 ,直到經(jīng)歷了 2020年底到 2020年初第一次嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控 ,很多房地產(chǎn) 企業(yè)才猛然警醒 ,重將風(fēng)險(xiǎn)管理體系的建立提上議事日程 :2020 年初 ,招商局地產(chǎn)總 部開(kāi)展了風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) ,2020年 6月將培訓(xùn)工作擴(kuò)展到全國(guó)各級(jí)分公司 , 2020 年 8 月風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別表下發(fā)至各級(jí)職能及業(yè)務(wù)部門(mén) ,2020 年 6 月公布了風(fēng)險(xiǎn)管 理臨時(shí)組織機(jī)構(gòu) ,主持體系尚未全面建立之前的風(fēng)險(xiǎn)管理工作 ,并計(jì)劃于 2020 年底 頒布全面風(fēng)險(xiǎn)管理 制度。本人借此良機(jī) ,收集了大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ,并得到了很多專(zhuān)業(yè)人 士的指導(dǎo)、以及對(duì)本研究的改進(jìn)建議。 我國(guó)精裝修房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀 由于我國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)歷史短 ,真正意義上的商品房開(kāi)發(fā)自 1998 年到今天 ,只 有短短的二十余年 ,這期間房屋由實(shí)物分配逐漸轉(zhuǎn)向貨幣購(gòu)買(mǎi) ,房地產(chǎn)市場(chǎng)在摸索中 萌芽 ,在發(fā)展、被調(diào)控、再發(fā)展、再調(diào)控的螺旋上升過(guò)程中日漸成熟。而精裝修商品 住宅則是在 2020 才逐漸嶄露頭角 ,并且主要是從京、滬、穗、深等一線城市開(kāi)始發(fā) 展 ,并經(jīng)歷了從廚衛(wèi)精裝向全精裝、由簡(jiǎn)潔經(jīng)濟(jì)型向舒 適奢華型的發(fā)展 。但二線以下 城市精裝修住宅開(kāi)發(fā)仍處于起步階段 ,通常只有城市中心區(qū)域的項(xiàng)目才精裝修 ,85% 以上的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍為毛坯交樓。 目前 ,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部 ,由于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理起步較晚等原因 ,大多數(shù)企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)不足、意識(shí)淡薄 ,通常把項(xiàng)目管理的重點(diǎn)放在質(zhì)量、進(jìn)度、成 本 (或財(cái)務(wù) ),由于對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足或出于成本的考慮 ,不愿意把有限的資金和 人力運(yùn)用在風(fēng)險(xiǎn)管理這種可能不會(huì)發(fā)生的事件的投入上 。而在遇到風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生時(shí) ,也大 多采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或回避來(lái)應(yīng)對(duì) ,不去深究風(fēng)險(xiǎn)背后可能帶來(lái)的機(jī)會(huì) ,更沒(méi)有看到風(fēng)險(xiǎn) 與機(jī)會(huì)并存的本質(zhì) ,而錯(cuò)失可能的超額回報(bào) ?；蛘唢L(fēng)險(xiǎn)突發(fā)時(shí) ,不進(jìn)行科學(xué)分析與決 6 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 策 ,寧愿采取風(fēng)險(xiǎn)自留或倉(cāng)促地通過(guò)“拍腦袋”做出不合理的轉(zhuǎn)移決策 ,從而造成更 大的風(fēng)險(xiǎn)損失。此外 ,企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理組織或機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全 :目前大 多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ,并沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或部門(mén)進(jìn)行企業(yè)或項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究和 實(shí)踐 ,也沒(méi)有在公司經(jīng)營(yíng)或項(xiàng)目運(yùn)作的組織體系中把風(fēng)險(xiǎn)管理提到一個(gè)重要的位置 , 通常只把企業(yè)內(nèi)部的法律 事務(wù)部或外聘的法律顧問(wèn)作為風(fēng)險(xiǎn)管理者代名詞 ,風(fēng)險(xiǎn)管理 也主要集中在對(duì)工程建設(shè)總承包合約、精裝修分包合約、采購(gòu)合約、及銷(xiāo)售租賃合約 等的管理 ,具有一定片面性 ,沒(méi)有考慮到各階段、各類(lèi)單一風(fēng)險(xiǎn)綜合起來(lái)產(chǎn)生的系統(tǒng) 性影響 。同時(shí) ,由于風(fēng)險(xiǎn)管理中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析是技術(shù)難點(diǎn) ,需要建立復(fù)雜的數(shù)學(xué) 模型、運(yùn)用系統(tǒng)的分析方法 ,這些都需要風(fēng)險(xiǎn)管理者擁有風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與技能 , 同時(shí)又需要有很強(qiáng)的相關(guān)技術(shù)水平和很強(qiáng)的判斷能力 ,因此風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)業(yè)人才匱 乏 ,已成為制約項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)中得以推廣的又一瓶頸。 我校 2020 年周 畢文的博士論文是一篇比較全面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究論文 ,但 由于 2020 年前精裝修開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)成為住宅開(kāi)發(fā)的主流 ,故針對(duì)精 裝修住宅開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容基本沒(méi)有涉及 ,而且側(cè)重研究房地產(chǎn)總公司風(fēng)險(xiǎn)管 理 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的日常管理闡述不足。 因此針對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究仍有較大的空間。 精裝修住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究的目的與意義 由于住宅的精裝修交付已成為北京乃至全國(guó)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要趨勢(shì) ,對(duì)精裝修 住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理 ,有助于提高精裝修住宅項(xiàng)目的運(yùn)作效率、保證項(xiàng)目 順利進(jìn)行、合理控制建造成本、保護(hù)項(xiàng)目公司及企業(yè)的資金安全 。同時(shí) ,可以保證項(xiàng) 目精裝修交付物的品質(zhì)、促進(jìn)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售價(jià)格的提升 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)的利潤(rùn)昀大 化 。此外 ,還可以提高項(xiàng)目的客戶(hù)滿意度 ,從而維護(hù)企業(yè)良好社會(huì)形象 ,并進(jìn)一步促 進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。 本研究相關(guān)基礎(chǔ)理論和知識(shí) 房地產(chǎn)、項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)的定義 房地產(chǎn)的定義 :房地產(chǎn)是地產(chǎn)、房產(chǎn)的合稱(chēng) ,通常是指土地及固著在土地上的、 與之不可分離的建、構(gòu)筑物 ,及土地和構(gòu)建筑物所附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自 7 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 身顯著 的特點(diǎn) ,即空間位置的固定性和不可移動(dòng)性 ,因此在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。 項(xiàng)目的定義 :項(xiàng)目管理