【文章內(nèi)容簡介】 目開發(fā) ,對于開發(fā)企業(yè)說并不僅僅是在毛坯房后多加了一道工 序 ,一次到位的精裝房應(yīng)有效地將建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、機電綜合設(shè)計、 智能化設(shè)計、部品部件深化設(shè)計等進行統(tǒng)籌安排 ,轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)商品房設(shè)計過程由一家 施工圖設(shè)計院主導(dǎo)的格局 。在施工過程中也打破了一家施工總包的格局 ,如何在有限 的建設(shè)周期內(nèi)安排土建施工和裝修施工和部品部件安裝施工 ,首先需要明確開發(fā)商與 土建施工公司、裝修施工公司、部品部件加工安裝公司之間的責(zé)任、工程界限、產(chǎn)品 采購界限 ,并對各施工單位 的交叉部分進行統(tǒng)籌 ,成為精裝修商品房施工能否順利完 成、控制成品質(zhì)量的關(guān)鍵要素 。另外 ,由于建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化程度低、部品部件通用性、 標(biāo)準(zhǔn)化低 ,部品部件的采購、供應(yīng)、安裝、服務(wù)也成為開發(fā)企業(yè)不得不面臨的配套產(chǎn) 業(yè)鏈水平不匹配的問題 。而且每個精裝修開發(fā)項目為滿足銷售需求多追求風(fēng)格差異 化 ,導(dǎo)致幾乎所有精裝項目都是至少是一套設(shè)計、一套交樓標(biāo)準(zhǔn) ,甚至多種設(shè)計風(fēng)格、 多套交樓標(biāo)準(zhǔn)、多種戶型并存的現(xiàn)狀 ,為設(shè)計、施工、采購、交付帶來更多的難題。 市場及客戶需求的不斷變化與提升 在諸多調(diào)控新政頒布的同時 ,國 家的精裝房的驗收標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)控制標(biāo)準(zhǔn)也在不斷 提高 ,越來越多的客戶關(guān)注相關(guān)政策與法律法規(guī)以便維護自身的消費權(quán)益 ,甚至聘請 專業(yè)人員對自己的精裝房質(zhì)量進行把關(guān) 。而從長遠(yuǎn)健康角度出發(fā) ,客戶對裝修的環(huán)保 意識與要求也在不斷提高 。同時 ,客戶追求個性化的需求也越來越明顯 ,很多客戶已 4 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 經(jīng)不僅僅滿足于項目菜單式的裝修方案了。 選題的意義 風(fēng)險管理研究起源與現(xiàn)狀 風(fēng)險管理研究起源 中國古代“未雨綢繆”就是典型的風(fēng)險意識體現(xiàn) ,而人類歷史上早期風(fēng)險問題的 研究可追溯到公元十四世紀(jì)中葉 ,當(dāng)時歐洲地中海沿岸各港口的海上保險的普及 ,就 揭開了人類探索風(fēng)險管理的序幕。十九世紀(jì) ,法國的經(jīng)營管理理論創(chuàng)始人法約爾也第 一次把面臨風(fēng)險的管理列為企業(yè)管理的重要職能之一。 1931 年 ,美國管理協(xié)會保險部昀先倡導(dǎo)風(fēng)險管理 ,并開始研究風(fēng)險管理及保險問 題 ,1932 年成立的紐約經(jīng)紀(jì)人協(xié)會標(biāo)志著風(fēng)險管理的正式興起。 1953 年 8月 13 日的 美國通用汽車公司的自動變速裝置發(fā)生大火 ,導(dǎo)致該公司蒙受了高達(dá) 5000 萬美元的 損失 ,這場大火震動了美國企業(yè)界和管理學(xué)術(shù)界 ,但也成為現(xiàn)代風(fēng)險管理學(xué)科發(fā)展的 契機。到了上個世紀(jì) 60 年代 ,一門新的管理學(xué)科 ???風(fēng)險管理在美國正式形成 , 從此風(fēng)險管理在西方國家得到了迅猛的發(fā)展。 我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀 目前 ,西方的風(fēng)險管理已經(jīng)廣泛應(yīng)用于各類行業(yè) ,包括 :工程、制造、金融投資 等等 。而且 ,風(fēng)險管理本身也是項目管理體系中的一個重要組成部分。 我國的風(fēng)險管理研究伴隨著項目管理的引進 ,發(fā)展不過二十余年 ,而且研究方面 多依附于項目、較為單一 ,如項目投融資風(fēng)險、項目建設(shè)風(fēng)險、項目承包風(fēng)險等 ,而 且更偏重投資方、建設(shè)方、承包商等單一角度。沒有 發(fā)揮風(fēng)險管理的綜合性、邊緣性 的優(yōu)勢 ,從項目的全過程、全方位地進行研究。 我國房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理引進與推廣本身就晚于行業(yè)的發(fā)展 ,而風(fēng)險管理作為 項目管理的一個部分在房地產(chǎn)行業(yè)中起步更晚 :在 1993 年后才逐漸出現(xiàn)針對房地產(chǎn) 項目的風(fēng)險管理研究 ,但初期大多集中于投融資企業(yè)對房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險研究 , 或工程建設(shè)或承包的項目建設(shè)風(fēng)險研究 。直到 2020 年才出現(xiàn)對房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估 的專項研究、以及對房地產(chǎn)項目決策的風(fēng)險研究。從整個行業(yè)的風(fēng)險管理研究來講 , 目前仍存在一定局限性 ,很多研究成果集中研究單一項 目的個別過程 ,如 :項目投資 5 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 決策風(fēng)險管理 ?；蛘呒杏谄髽I(yè)某一部門或某一管理職能的風(fēng)險管理 ,如 :房地產(chǎn)公 司財務(wù)風(fēng)險管理、房地產(chǎn)公司成本管理風(fēng)險、房地產(chǎn)項目工程管理風(fēng)險等等。 其實早在 2020年 6月 ,在經(jīng)歷了很多上市公司及大型央企投資失敗的教訓(xùn)之后 , 國務(wù)院國資委就下發(fā)了《中央企業(yè)全面風(fēng)險管理指引》 ,并多次召開宣貫會議、論壇 等 ,以促進下屬中央各級企業(yè)建立、健全風(fēng)險管理體系和管理制度。此后 ,全國工商 聯(lián)辦公廳下發(fā)了危機管理方面的指導(dǎo)性文件《關(guān)于指導(dǎo)民營企業(yè)加強危機管理工作的 若干意見》 ,指導(dǎo)民營、私營企業(yè)的風(fēng)險管理。但非常遺憾的是很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)時 并未重視 ,直到經(jīng)歷了 2020年底到 2020年初第一次嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控 ,很多房地產(chǎn) 企業(yè)才猛然警醒 ,重將風(fēng)險管理體系的建立提上議事日程 :2020 年初 ,招商局地產(chǎn)總 部開展了風(fēng)險管理的基礎(chǔ)知識培訓(xùn) ,2020年 6月將培訓(xùn)工作擴展到全國各級分公司 , 2020 年 8 月風(fēng)險管理識別表下發(fā)至各級職能及業(yè)務(wù)部門 ,2020 年 6 月公布了風(fēng)險管 理臨時組織機構(gòu) ,主持體系尚未全面建立之前的風(fēng)險管理工作 ,并計劃于 2020 年底 頒布全面風(fēng)險管理 制度。本人借此良機 ,收集了大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ,并得到了很多專業(yè)人 士的指導(dǎo)、以及對本研究的改進建議。 我國精裝修房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀 由于我國的商品房開發(fā)歷史短 ,真正意義上的商品房開發(fā)自 1998 年到今天 ,只 有短短的二十余年 ,這期間房屋由實物分配逐漸轉(zhuǎn)向貨幣購買 ,房地產(chǎn)市場在摸索中 萌芽 ,在發(fā)展、被調(diào)控、再發(fā)展、再調(diào)控的螺旋上升過程中日漸成熟。而精裝修商品 住宅則是在 2020 才逐漸嶄露頭角 ,并且主要是從京、滬、穗、深等一線城市開始發(fā) 展 ,并經(jīng)歷了從廚衛(wèi)精裝向全精裝、由簡潔經(jīng)濟型向舒 適奢華型的發(fā)展 。但二線以下 城市精裝修住宅開發(fā)仍處于起步階段 ,通常只有城市中心區(qū)域的項目才精裝修 ,85% 以上的住宅開發(fā)項目仍為毛坯交樓。 目前 ,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部 ,由于項目風(fēng)險管理起步較晚等原因 ,大多數(shù)企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)者對風(fēng)險管理認(rèn)識不足、意識淡薄 ,通常把項目管理的重點放在質(zhì)量、進度、成 本 (或財務(wù) ),由于對待風(fēng)險的認(rèn)識不足或出于成本的考慮 ,不愿意把有限的資金和 人力運用在風(fēng)險管理這種可能不會發(fā)生的事件的投入上 。而在遇到風(fēng)險產(chǎn)生時 ,也大 多采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移或回避來應(yīng)對 ,不去深究風(fēng)險背后可能帶來的機會 ,更沒有看到風(fēng)險 與機會并存的本質(zhì) ,而錯失可能的超額回報 。或者風(fēng)險突發(fā)時 ,不進行科學(xué)分析與決 6 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 策 ,寧愿采取風(fēng)險自留或倉促地通過“拍腦袋”做出不合理的轉(zhuǎn)移決策 ,從而造成更 大的風(fēng)險損失。此外 ,企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理組織或機構(gòu)、風(fēng)險管理制度不健全 :目前大 多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,并沒有設(shè)立專門機構(gòu)或部門進行企業(yè)或項目的風(fēng)險管理研究和 實踐 ,也沒有在公司經(jīng)營或項目運作的組織體系中把風(fēng)險管理提到一個重要的位置 , 通常只把企業(yè)內(nèi)部的法律 事務(wù)部或外聘的法律顧問作為風(fēng)險管理者代名詞 ,風(fēng)險管理 也主要集中在對工程建設(shè)總承包合約、精裝修分包合約、采購合約、及銷售租賃合約 等的管理 ,具有一定片面性 ,沒有考慮到各階段、各類單一風(fēng)險綜合起來產(chǎn)生的系統(tǒng) 性影響 。同時 ,由于風(fēng)險管理中風(fēng)險的識別和分析是技術(shù)難點 ,需要建立復(fù)雜的數(shù)學(xué) 模型、運用系統(tǒng)的分析方法 ,這些都需要風(fēng)險管理者擁有風(fēng)險管理的專業(yè)知識與技能 , 同時又需要有很強的相關(guān)技術(shù)水平和很強的判斷能力 ,因此風(fēng)險管理的專業(yè)人才匱 乏 ,已成為制約項目風(fēng)險管理在企業(yè)中得以推廣的又一瓶頸。 我校 2020 年周 畢文的博士論文是一篇比較全面的房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究論文 ,但 由于 2020 年前精裝修開發(fā)項目還沒有在全國范圍內(nèi)成為住宅開發(fā)的主流 ,故針對精 裝修住宅開發(fā)中的風(fēng)險管理內(nèi)容基本沒有涉及 ,而且側(cè)重研究房地產(chǎn)總公司風(fēng)險管 理 ,房地產(chǎn)項目公司的日常管理闡述不足。 因此針對精裝修住宅項目的風(fēng)險管理研究仍有較大的空間。 精裝修住宅項目風(fēng)險管理研究的目的與意義 由于住宅的精裝修交付已成為北京乃至全國住宅項目開發(fā)的重要趨勢 ,對精裝修 住宅項目開發(fā)項目進行風(fēng)險管理 ,有助于提高精裝修住宅項目的運作效率、保證項目 順利進行、合理控制建造成本、保護項目公司及企業(yè)的資金安全 。同時 ,可以保證項 目精裝修交付物的品質(zhì)、促進項目整體銷售價格的提升 ,實現(xiàn)項目及企業(yè)的利潤昀大 化 。此外 ,還可以提高項目的客戶滿意度 ,從而維護企業(yè)良好社會形象 ,并進一步促 進企業(yè)的良性發(fā)展。 本研究相關(guān)基礎(chǔ)理論和知識 房地產(chǎn)、項目、風(fēng)險的定義 房地產(chǎn)的定義 :房地產(chǎn)是地產(chǎn)、房產(chǎn)的合稱 ,通常是指土地及固著在土地上的、 與之不可分離的建、構(gòu)筑物 ,及土地和構(gòu)建筑物所附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自 7 北京理工大學(xué)工程碩士學(xué)位論文 身顯著 的特點 ,即空間位置的固定性和不可移動性 ,因此在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。 項目的定義 :項目管理