【文章內(nèi)容簡介】 目前，我國的精裝修房市場普遍存在以下幾個問題：1）大多開發(fā)商對精裝修房市場仍持觀望態(tài)度：落后的手工施工方式在我國裝飾界仍占施工主體，開發(fā)商無論如何招標(biāo)議標(biāo)，都將會帶來難以克服的種種問題，使開發(fā)商的信譽、利益連帶受損，這不得不成為目前眾多房地產(chǎn)商想做裝修一次到位而又遲遲觀望的主要原因。2）精裝修房缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：目前整個裝修行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)很不完善,有關(guān)精裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)更是欠缺，使業(yè)主和開發(fā)商之間在交房標(biāo)準(zhǔn)上往往存在很大分歧。3）工程監(jiān)理薄弱，存在偷工減料情況：由于精裝修住宅項目基本上是流水作業(yè)，如果施工和監(jiān)理部門沒有責(zé)任心，偷工減料就會出現(xiàn)，如：許多精裝修住宅的樓盤只用了簡單的材料，部分木地板或瓷磚連牌子都沒有。4）交房是一大難題：由于大多開發(fā)商沒有編制并印刷統(tǒng)一的精裝修交房樓書，也沒有組織專業(yè)人力進行一對一交房，現(xiàn)場解決業(yè)主提出的問題，導(dǎo)致精裝修住宅在交房時因種種問題引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生分歧或矛盾，造成業(yè)主投訴甚至拒絕收房。5）缺少完善的售后服務(wù)體系：精裝修住宅項目業(yè)主直接面對的是開發(fā)商，開發(fā)商接到投訴后與相應(yīng)部門或施工方聯(lián)系進行保修，由于對接鏈條太長，造成維修反應(yīng)時間過長業(yè)主再次投訴；開發(fā)商對業(yè)主的免費保修期一般為 12 年，大多開發(fā)商免保期后沒有設(shè)立職能部門進行正常維護，造成投訴。 精裝修工程承包模式的確定目前，精裝修工程管理模式主要有三種，具體如下。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 開發(fā)商總包模式開發(fā)商總包模式即是開發(fā)商直接將土建施工、裝修施工、部品和材料設(shè)備供應(yīng)分包，開發(fā)商直接管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場管理總體協(xié)調(diào)，對最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。管理架構(gòu)如下圖所示。開發(fā)商總包模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修承包商土建承包商. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手開發(fā)商總包模式管理流程 土建總包單位模式土建總包單位模式即是開發(fā)商將土建、裝修施工及部品、材料設(shè)備供應(yīng)總包給土建總包單位，由土建總包單位管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場管理總體協(xié)調(diào)，對最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。管理架構(gòu)如下圖所示。開發(fā)商設(shè)計部確定精裝修圖紙、選型定板確定土建總包單位（負(fù)責(zé)管線到位、留孔，泥水含衛(wèi)生間潔具安裝）、精裝修施工隊（負(fù)責(zé)墻面油漆、天花及戶內(nèi)門、門框的安裝制作）、開發(fā)商組織材料、部品甲定甲購（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）制作樣板批量施工 發(fā)展商監(jiān)理、效果控制、甲定甲購材料供應(yīng)分包工程完成，成品保護，移交發(fā)展商。如：木地板、整體櫥柜等甲方驗收交業(yè)主驗收、使用售后服務(wù). . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手土建總包單位模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修承包商土建承包商. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手土建總包單位模式管理流程 精裝修單位總包模式精裝修單位總包模式即是開發(fā)商將裝修施工及部品、材料設(shè)備供應(yīng)總包給精裝修單位，由精裝修單位管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場管理總體協(xié)調(diào)，對最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。精裝修單位總包模式可分為精裝修單位單獨總包和精裝修單位聯(lián)合總包模式。 精裝修單位單獨總包模式精裝修單位單獨總包模式即是找一家精裝修單位單獨承包全部精裝修施工內(nèi)容，精裝修總包再將施工內(nèi)容分成若干標(biāo)段，將部分標(biāo)段分包給若干個精裝修分包。管理架構(gòu)如下圖所發(fā)展商確定圖紙、選型定板制作樣板批量施工土建總包單位總體協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)分包工程完成，成品保護，移交總包方。如：木地板、整體櫥柜、部分電器等甲方驗收交業(yè)主驗收、使用售后服務(wù)確定土建總包單位為總包（負(fù)責(zé)管線到位、留孔，泥水含衛(wèi)生間潔具安裝）確定裝修施工隊（負(fù)責(zé)墻面油漆、天花及戶內(nèi)門、門框的安裝制作）確定材料、部品供應(yīng)商（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手示。精裝修單位單獨總包模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位精裝修總包材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修施工隊精裝修分包 精裝修單位聯(lián)合總承包模式精裝修單位聯(lián)合總包即是將全部施工內(nèi)容劃分為若干個施工標(biāo)段，由若干個精裝修施工單位各承包一個施工標(biāo)段的管理模式。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手精裝修單位聯(lián)合總包模式管理架構(gòu)開發(fā)商監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修施工隊N 個 精裝修承包商. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手精裝修單位總包模式管理流程 本項目承包模式的確定 三種承包模式利弊的分析開發(fā)商總包模式的優(yōu)點是開發(fā)商自己控制各個環(huán)節(jié)有利于成本控制；缺點是一對多管理,開發(fā)商需投入大量的人力、物力,要獨自承擔(dān)所有的問題，售后服務(wù)投入較多精力。土建總包單位模式的優(yōu)點是土建統(tǒng)一協(xié)調(diào)裝修施工，發(fā)展商投入精力相對較少；缺點是分包項目多，經(jīng)常出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，售后服務(wù)體系不完善。精裝修單位總包模式的優(yōu)點是能一定程度上減少開發(fā)商的管理投入、擁有精裝修管理經(jīng)驗及成熟的材料、部品供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)體系完善，質(zhì)量、成本、交貨期及售后服務(wù)有保障。精裝修單位單獨總包的缺點是市場上精裝修單位大多實力（管理實力）都不強，難以適應(yīng)作為總包的管理位置，對各精裝修分包的管理協(xié)調(diào)力度不夠；增加了甲方現(xiàn)場管理的中間環(huán)節(jié)，且精裝修總包對工程的質(zhì)量意識遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如甲方強；精裝修單位聯(lián)合總包雖然會一定程度上增加甲方的管理投入，但甲方增加的管理人員投入正好彌補精裝修單獨總包在管理、協(xié)調(diào)及質(zhì)量控制方面的不足。發(fā)展商確認(rèn)設(shè)計方案并選型定板精裝修單位根據(jù)圖紙制作材料、人工清單并報價，制定施工流程圖、組織架構(gòu)、進度控制圖等標(biāo)準(zhǔn)文件交發(fā)展商確認(rèn)精裝修單位組織施工工人進場，材料經(jīng)甲方確認(rèn)后組織進場樣板施工精裝修單位總體協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)工程完成，發(fā)展商驗收交業(yè)主驗收、使用售后服務(wù)批量施工. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 本項目承包模式的確定精裝修工程有兩個重要環(huán)節(jié)，一是精裝修工程本身的產(chǎn)品效果（質(zhì)量、進度、成本等） ，二是工程竣工后的維修滿意度?；趯ι鲜鋈N承包模式的分析：發(fā)展商總包要投入大量的人力，且后期維修責(zé)任重大，基本不可??；土建總包雖具備很強的施工能力，但土建技術(shù)工人很難達(dá)到精裝修施工的技術(shù)要求，若再分包給精裝修分包就勢必會出現(xiàn)扯皮、管理不到位及售后服務(wù)不完善的局面，此種方式也基本不可?。粡哪壳熬b修施工隊伍的現(xiàn)狀來看，精裝修單位總包更能保證施工的品質(zhì)和維修滿意度，為了彌補施工單位在管理方面的薄弱又使甲方的管理投入不至于過大，結(jié)合以往的精裝修項目操作經(jīng)驗來看，建議本項目選取精裝修聯(lián)合總包的方式比較合適。 . . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手第 3 章 本項目精裝修管理目標(biāo)及管理體制 本項目精裝修工程特點1) 工程量大、工期緊：本項目有 1177 套精裝修房，有 715 套需要在 2022 年 3 月底交樓，其余 462 套要在 2022 年 6 月底交樓，而 6 號樓在 2022 年 6 月 30 日（1 號樓在 2022 年 9 月中旬）才能具備精裝修進場條件。因此，工期非常緊張。2) 缺少成熟的承建商：目前建筑市場的精裝修承建商都很不成熟，象和海爾類的品牌精裝修總包單位很少，且仍處于發(fā)展期，很不成熟；而土建總包單位承接精裝修工程很少，積累的經(jīng)驗有限，在精裝修管理流程、管理方法方面明顯欠缺。且精裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是非常明確，因此，承建結(jié)果往往達(dá)不到發(fā)展商的要求。3) 我司第一次管理如此大規(guī)模的精裝修施工，缺乏具有成熟大盤精裝修施工管理經(jīng)驗的精裝修工程師，我司工程管理人員和工程師基本都是第一次接觸該類物業(yè)，管理方法需要不斷摸索，控制要點也是在管理過程中不斷積累，需要加倍小心。4) 房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，增加了業(yè)主入伙收房的難度。眾所周知，精裝修交房的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于毛坯交房的難度，業(yè)主對精裝修的品質(zhì)、使用功能、外觀設(shè)計等方方面面都會仔細(xì)挑剔，特別是在這種大市不好的外部環(huán)境下，業(yè)主往往會將對外部環(huán)境（比如價格等）的不滿轉(zhuǎn)移到對房屋質(zhì)量的挑剔上來 本項目精裝修工程管理目標(biāo)盡管項目精裝修工程是我司第一次運營，但工程管理目標(biāo)不能降低，要將金地集團工程管理良好口碑和管理標(biāo)準(zhǔn)在精裝修工程中進行貫徹和深化。具體目標(biāo)如下。質(zhì)量目標(biāo)：達(dá)到國家裝修規(guī)范合格標(biāo)準(zhǔn)，單項工程不合格項不超過 3 項（沒有滲漏、線路不通、裂縫等較大的裝修質(zhì)量問題） ，表觀質(zhì)量良好，客戶一次驗收收樓率不低于90％。進度目標(biāo)：一標(biāo)段（6 號樓）部分精裝修房在 2022 年 12 月底驗收完，其它部分在 2022 年 3 月底驗收完。成本目標(biāo)：嚴(yán)格按設(shè)計、營銷、成本確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)控制施工，確保不發(fā)生因施工原因引起的成本增加。安全文明施工管理目標(biāo)：安全措施和設(shè)施齊全，沒有重大傷亡事故，達(dá)到江蘇省五無標(biāo)準(zhǔn)（無死亡、無重傷、無火災(zāi)、無中毒、無坍塌） ；工地制度和標(biāo)識上墻，施工人員工牌、相關(guān)標(biāo)識齊備，部品、材料堆放與保管規(guī)范，達(dá)到文明工地標(biāo)準(zhǔn)；創(chuàng)造雙優(yōu)工地。 團隊管理目標(biāo)：培養(yǎng)一個懂技術(shù)、會管理、能打仗的精裝修施工管理團隊，培養(yǎng)一到兩名精通精裝修施工管理全過程的專業(yè)工程師。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 管理體制的確立在項目前期（精裝修單位招標(biāo)前）扎實作好考察、調(diào)研工作，然后確定適合我司的精裝修管理模式，配置合適的人力資源，選擇優(yōu)秀的精裝修合作伙伴，制訂操作性強、有效的質(zhì)量控制措施，以及適度的獎罰措施等。具體管理重點如下： 管理組織架構(gòu)（暫定） 管理團隊的建立針對本項目精裝修的工程特點，為了在這種大氣候下將本項目做成公司乃至市場的精品樓盤，順利達(dá)到我們的管理目標(biāo)，需要組建一個專門的管理團隊來管理從施工單位及材料招標(biāo)開始，至入伙后駐場維修結(jié)束的裝修全過程，這個團隊的組織架構(gòu)如下（5 人精裝團隊，除精裝經(jīng)理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經(jīng)驗的工程師和兩名一般工程師）： 管理成員的職責(zé)精裝修經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)項目的精裝修策劃、管理，對各單位進行總體協(xié)調(diào)，對精裝修施工的質(zhì)量、進度及安全文明施工進行總體把控，對精裝修工程結(jié)果總體負(fù)責(zé)。協(xié)作支援 精裝修經(jīng)理精裝修工程師設(shè)計精裝修工程師材料精裝修工程師設(shè)備售后服務(wù)工程師項目總經(jīng)理工程經(jīng)理設(shè)計經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理項目副總經(jīng)理技術(shù)、管理支持. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手精裝修工程師：分管各樓棟（標(biāo)段）的精裝修管理，對分管范圍內(nèi)的單位全面協(xié)調(diào)并對分管范圍內(nèi)的質(zhì)量、工期及安全文明施工負(fù)責(zé)，同時全面負(fù)責(zé)設(shè)計、材料、設(shè)備方面的對口管理。售后服務(wù)工程師：項目入伙后，駐場全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理各單位的售后服