【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前，我國(guó)的精裝修房市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問(wèn)題：1）大多開(kāi)發(fā)商對(duì)精裝修房市場(chǎng)仍持觀望態(tài)度：落后的手工施工方式在我國(guó)裝飾界仍占施工主體，開(kāi)發(fā)商無(wú)論如何招標(biāo)議標(biāo)，都將會(huì)帶來(lái)難以克服的種種問(wèn)題，使開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、利益連帶受損，這不得不成為目前眾多房地產(chǎn)商想做裝修一次到位而又遲遲觀望的主要原因。2）精裝修房缺乏具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：目前整個(gè)裝修行業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)很不完善,有關(guān)精裝修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)更是欠缺，使業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間在交房標(biāo)準(zhǔn)上往往存在很大分歧。3）工程監(jiān)理薄弱，存在偷工減料情況：由于精裝修住宅項(xiàng)目基本上是流水作業(yè)，如果施工和監(jiān)理部門(mén)沒(méi)有責(zé)任心，偷工減料就會(huì)出現(xiàn)，如：許多精裝修住宅的樓盤(pán)只用了簡(jiǎn)單的材料，部分木地板或瓷磚連牌子都沒(méi)有。4）交房是一大難題：由于大多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有編制并印刷統(tǒng)一的精裝修交房樓書(shū)，也沒(méi)有組織專(zhuān)業(yè)人力進(jìn)行一對(duì)一交房，現(xiàn)場(chǎng)解決業(yè)主提出的問(wèn)題，導(dǎo)致精裝修住宅在交房時(shí)因種種問(wèn)題引發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生分歧或矛盾，造成業(yè)主投訴甚至拒絕收房。5）缺少完善的售后服務(wù)體系：精裝修住宅項(xiàng)目業(yè)主直接面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商接到投訴后與相應(yīng)部門(mén)或施工方聯(lián)系進(jìn)行保修，由于對(duì)接鏈條太長(zhǎng)，造成維修反應(yīng)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)業(yè)主再次投訴；開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的免費(fèi)保修期一般為 12 年，大多開(kāi)發(fā)商免保期后沒(méi)有設(shè)立職能部門(mén)進(jìn)行正常維護(hù)，造成投訴。 精裝修工程承包模式的確定目前，精裝修工程管理模式主要有三種，具體如下。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 開(kāi)發(fā)商總包模式開(kāi)發(fā)商總包模式即是開(kāi)發(fā)商直接將土建施工、裝修施工、部品和材料設(shè)備供應(yīng)分包，開(kāi)發(fā)商直接管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場(chǎng)管理總體協(xié)調(diào)，對(duì)最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。管理架構(gòu)如下圖所示。開(kāi)發(fā)商總包模式管理架構(gòu)開(kāi)發(fā)商監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修承包商土建承包商. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手開(kāi)發(fā)商總包模式管理流程 土建總包單位模式土建總包單位模式即是開(kāi)發(fā)商將土建、裝修施工及部品、材料設(shè)備供應(yīng)總包給土建總包單位，由土建總包單位管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場(chǎng)管理總體協(xié)調(diào)，對(duì)最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。管理架構(gòu)如下圖所示。開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)部確定精裝修圖紙、選型定板確定土建總包單位（負(fù)責(zé)管線到位、留孔，泥水含衛(wèi)生間潔具安裝）、精裝修施工隊(duì)（負(fù)責(zé)墻面油漆、天花及戶內(nèi)門(mén)、門(mén)框的安裝制作）、開(kāi)發(fā)商組織材料、部品甲定甲購(gòu)（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）制作樣板批量施工 發(fā)展商監(jiān)理、效果控制、甲定甲購(gòu)材料供應(yīng)分包工程完成，成品保護(hù)，移交發(fā)展商。如：木地板、整體櫥柜等甲方驗(yàn)收交業(yè)主驗(yàn)收、使用售后服務(wù). . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手土建總包單位模式管理架構(gòu)開(kāi)發(fā)商監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修承包商土建承包商. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手土建總包單位模式管理流程 精裝修單位總包模式精裝修單位總包模式即是開(kāi)發(fā)商將裝修施工及部品、材料設(shè)備供應(yīng)總包給精裝修單位，由精裝修單位管理所有分包商和材料設(shè)備供應(yīng)商，對(duì)施工、材料供應(yīng)和現(xiàn)場(chǎng)管理總體協(xié)調(diào)，對(duì)最后結(jié)果總體負(fù)責(zé)。精裝修單位總包模式可分為精裝修單位單獨(dú)總包和精裝修單位聯(lián)合總包模式。 精裝修單位單獨(dú)總包模式精裝修單位單獨(dú)總包模式即是找一家精裝修單位單獨(dú)承包全部精裝修施工內(nèi)容，精裝修總包再將施工內(nèi)容分成若干標(biāo)段，將部分標(biāo)段分包給若干個(gè)精裝修分包。管理架構(gòu)如下圖所發(fā)展商確定圖紙、選型定板制作樣板批量施工土建總包單位總體協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)分包工程完成，成品保護(hù)，移交總包方。如：木地板、整體櫥柜、部分電器等甲方驗(yàn)收交業(yè)主驗(yàn)收、使用售后服務(wù)確定土建總包單位為總包（負(fù)責(zé)管線到位、留孔，泥水含衛(wèi)生間潔具安裝）確定裝修施工隊(duì)（負(fù)責(zé)墻面油漆、天花及戶內(nèi)門(mén)、門(mén)框的安裝制作）確定材料、部品供應(yīng)商（櫥柜、木地板含安裝及部分電器）. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手示。精裝修單位單獨(dú)總包模式管理架構(gòu)開(kāi)發(fā)商監(jiān)理單位精裝修總包材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修施工隊(duì)精裝修分包 精裝修單位聯(lián)合總承包模式精裝修單位聯(lián)合總包即是將全部施工內(nèi)容劃分為若干個(gè)施工標(biāo)段，由若干個(gè)精裝修施工單位各承包一個(gè)施工標(biāo)段的管理模式。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手精裝修單位聯(lián)合總包模式管理架構(gòu)開(kāi)發(fā)商監(jiān)理單位材料供應(yīng)商部品供應(yīng)商裝修施工隊(duì)N 個(gè) 精裝修承包商. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手精裝修單位總包模式管理流程 本項(xiàng)目承包模式的確定 三種承包模式利弊的分析開(kāi)發(fā)商總包模式的優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商自己控制各個(gè)環(huán)節(jié)有利于成本控制；缺點(diǎn)是一對(duì)多管理,開(kāi)發(fā)商需投入大量的人力、物力,要獨(dú)自承擔(dān)所有的問(wèn)題，售后服務(wù)投入較多精力。土建總包單位模式的優(yōu)點(diǎn)是土建統(tǒng)一協(xié)調(diào)裝修施工，發(fā)展商投入精力相對(duì)較少；缺點(diǎn)是分包項(xiàng)目多，經(jīng)常出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，售后服務(wù)體系不完善。精裝修單位總包模式的優(yōu)點(diǎn)是能一定程度上減少開(kāi)發(fā)商的管理投入、擁有精裝修管理經(jīng)驗(yàn)及成熟的材料、部品供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)體系完善，質(zhì)量、成本、交貨期及售后服務(wù)有保障。精裝修單位單獨(dú)總包的缺點(diǎn)是市場(chǎng)上精裝修單位大多實(shí)力（管理實(shí)力）都不強(qiáng)，難以適應(yīng)作為總包的管理位置，對(duì)各精裝修分包的管理協(xié)調(diào)力度不夠；增加了甲方現(xiàn)場(chǎng)管理的中間環(huán)節(jié)，且精裝修總包對(duì)工程的質(zhì)量意識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如甲方強(qiáng)；精裝修單位聯(lián)合總包雖然會(huì)一定程度上增加甲方的管理投入，但甲方增加的管理人員投入正好彌補(bǔ)精裝修單獨(dú)總包在管理、協(xié)調(diào)及質(zhì)量控制方面的不足。發(fā)展商確認(rèn)設(shè)計(jì)方案并選型定板精裝修單位根據(jù)圖紙制作材料、人工清單并報(bào)價(jià)，制定施工流程圖、組織架構(gòu)、進(jìn)度控制圖等標(biāo)準(zhǔn)文件交發(fā)展商確認(rèn)精裝修單位組織施工工人進(jìn)場(chǎng)，材料經(jīng)甲方確認(rèn)后組織進(jìn)場(chǎng)樣板施工精裝修單位總體協(xié)調(diào)和負(fù)責(zé)工程完成，發(fā)展商驗(yàn)收交業(yè)主驗(yàn)收、使用售后服務(wù)批量施工. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 本項(xiàng)目承包模式的確定精裝修工程有兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，一是精裝修工程本身的產(chǎn)品效果（質(zhì)量、進(jìn)度、成本等） ，二是工程竣工后的維修滿意度。基于對(duì)上述三種承包模式的分析：發(fā)展商總包要投入大量的人力，且后期維修責(zé)任重大，基本不可取；土建總包雖具備很強(qiáng)的施工能力，但土建技術(shù)工人很難達(dá)到精裝修施工的技術(shù)要求，若再分包給精裝修分包就勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)扯皮、管理不到位及售后服務(wù)不完善的局面，此種方式也基本不可??；從目前精裝修施工隊(duì)伍的現(xiàn)狀來(lái)看，精裝修單位總包更能保證施工的品質(zhì)和維修滿意度，為了彌補(bǔ)施工單位在管理方面的薄弱又使甲方的管理投入不至于過(guò)大，結(jié)合以往的精裝修項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，建議本項(xiàng)目選取精裝修聯(lián)合總包的方式比較合適。 . . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手第 3 章 本項(xiàng)目精裝修管理目標(biāo)及管理體制 本項(xiàng)目精裝修工程特點(diǎn)1) 工程量大、工期緊：本項(xiàng)目有 1177 套精裝修房，有 715 套需要在 2022 年 3 月底交樓，其余 462 套要在 2022 年 6 月底交樓，而 6 號(hào)樓在 2022 年 6 月 30 日（1 號(hào)樓在 2022 年 9 月中旬）才能具備精裝修進(jìn)場(chǎng)條件。因此，工期非常緊張。2) 缺少成熟的承建商：目前建筑市場(chǎng)的精裝修承建商都很不成熟，象和海爾類(lèi)的品牌精裝修總包單位很少，且仍處于發(fā)展期，很不成熟；而土建總包單位承接精裝修工程很少，積累的經(jīng)驗(yàn)有限，在精裝修管理流程、管理方法方面明顯欠缺。且精裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是非常明確，因此，承建結(jié)果往往達(dá)不到發(fā)展商的要求。3) 我司第一次管理如此大規(guī)模的精裝修施工，缺乏具有成熟大盤(pán)精裝修施工管理經(jīng)驗(yàn)的精裝修工程師，我司工程管理人員和工程師基本都是第一次接觸該類(lèi)物業(yè)，管理方法需要不斷摸索，控制要點(diǎn)也是在管理過(guò)程中不斷積累，需要加倍小心。4) 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，增加了業(yè)主入伙收房的難度。眾所周知，精裝修交房的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于毛坯交房的難度，業(yè)主對(duì)精裝修的品質(zhì)、使用功能、外觀設(shè)計(jì)等方方面面都會(huì)仔細(xì)挑剔，特別是在這種大市不好的外部環(huán)境下，業(yè)主往往會(huì)將對(duì)外部環(huán)境（比如價(jià)格等）的不滿轉(zhuǎn)移到對(duì)房屋質(zhì)量的挑剔上來(lái) 本項(xiàng)目精裝修工程管理目標(biāo)盡管項(xiàng)目精裝修工程是我司第一次運(yùn)營(yíng)，但工程管理目標(biāo)不能降低，要將金地集團(tuán)工程管理良好口碑和管理標(biāo)準(zhǔn)在精裝修工程中進(jìn)行貫徹和深化。具體目標(biāo)如下。質(zhì)量目標(biāo)：達(dá)到國(guó)家裝修規(guī)范合格標(biāo)準(zhǔn)，單項(xiàng)工程不合格項(xiàng)不超過(guò) 3 項(xiàng)（沒(méi)有滲漏、線路不通、裂縫等較大的裝修質(zhì)量問(wèn)題） ，表觀質(zhì)量良好，客戶一次驗(yàn)收收樓率不低于90％。進(jìn)度目標(biāo)：一標(biāo)段（6 號(hào)樓）部分精裝修房在 2022 年 12 月底驗(yàn)收完，其它部分在 2022 年 3 月底驗(yàn)收完。成本目標(biāo)：嚴(yán)格按設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)和成本控制目標(biāo)控制施工，確保不發(fā)生因施工原因引起的成本增加。安全文明施工管理目標(biāo)：安全措施和設(shè)施齊全，沒(méi)有重大傷亡事故，達(dá)到江蘇省五無(wú)標(biāo)準(zhǔn)（無(wú)死亡、無(wú)重傷、無(wú)火災(zāi)、無(wú)中毒、無(wú)坍塌） ；工地制度和標(biāo)識(shí)上墻，施工人員工牌、相關(guān)標(biāo)識(shí)齊備，部品、材料堆放與保管規(guī)范，達(dá)到文明工地標(biāo)準(zhǔn)；創(chuàng)造雙優(yōu)工地。 團(tuán)隊(duì)管理目標(biāo)：培養(yǎng)一個(gè)懂技術(shù)、會(huì)管理、能打仗的精裝修施工管理團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)一到兩名精通精裝修施工管理全過(guò)程的專(zhuān)業(yè)工程師。. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手 管理體制的確立在項(xiàng)目前期（精裝修單位招標(biāo)前）扎實(shí)作好考察、調(diào)研工作，然后確定適合我司的精裝修管理模式，配置合適的人力資源，選擇優(yōu)秀的精裝修合作伙伴，制訂操作性強(qiáng)、有效的質(zhì)量控制措施，以及適度的獎(jiǎng)罰措施等。具體管理重點(diǎn)如下： 管理組織架構(gòu)（暫定） 管理團(tuán)隊(duì)的建立針對(duì)本項(xiàng)目精裝修的工程特點(diǎn)，為了在這種大氣候下將本項(xiàng)目做成公司乃至市場(chǎng)的精品樓盤(pán)，順利達(dá)到我們的管理目標(biāo)，需要組建一個(gè)專(zhuān)門(mén)的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)管理從施工單位及材料招標(biāo)開(kāi)始，至入伙后駐場(chǎng)維修結(jié)束的裝修全過(guò)程，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)如下（5 人精裝團(tuán)隊(duì)，除精裝經(jīng)理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經(jīng)驗(yàn)的工程師和兩名一般工程師）： 管理成員的職責(zé)精裝修經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的精裝修策劃、管理，對(duì)各單位進(jìn)行總體協(xié)調(diào)，對(duì)精裝修施工的質(zhì)量、進(jìn)度及安全文明施工進(jìn)行總體把控，對(duì)精裝修工程結(jié)果總體負(fù)責(zé)。協(xié)作支援 精裝修經(jīng)理精裝修工程師設(shè)計(jì)精裝修工程師材料精裝修工程師設(shè)備售后服務(wù)工程師項(xiàng)目總經(jīng)理工程經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目副總經(jīng)理技術(shù)、管理支持. . . .. . 學(xué)習(xí)好幫手精裝修工程師：分管各樓棟（標(biāo)段）的精裝修管理，對(duì)分管范圍內(nèi)的單位全面協(xié)調(diào)并對(duì)分管范圍內(nèi)的質(zhì)量、工期及安全文明施工負(fù)責(zé)，同時(shí)全面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備方面的對(duì)口管理。售后服務(wù)工程師：項(xiàng)目入伙后，駐場(chǎng)全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理各單位的售后服