【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資源豐富 。 page53 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 資源整合 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 山湖林園島 page54 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 東莞首個(gè)空中泳池、空中超高花園、空中水景高層豪宅 ； 東莞首個(gè)兩梯一戶，黃旗山景觀光電梯，電梯前廳設(shè)計(jì) ； 東莞最佳景觀視野 、 260度大凸窗、空中大露臺(tái)，山景資源最大化 。 高回報(bào)：租金比周邊同類產(chǎn)品高 50%； 高溢價(jià)能力：低開高走的價(jià)格價(jià)格策略使項(xiàng)目具備一定的升值空間； 商業(yè)價(jià)值：吉之島及 40多個(gè)首次登陸東莞的國(guó)際大品牌； 商務(wù)價(jià)值：星河中心、 IEO等寫字樓帶來大量商務(wù)客流； 生態(tài)大社區(qū)：小戶型享受大社區(qū)的配套及景觀資源。 現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格、多功能地下室、雙車位以及整整一層的主人生活空間、贈(zèng)送臨水私家庭院或前后私家庭院。 旗峰天下 帕薩迪納 荷塘月色 （十宗最） 資源整合 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 page55 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 資源整合 —— 項(xiàng)目綜合體價(jià)值 都市綜合體 居住 商業(yè) 酒店 商務(wù) 東莞唯一一個(gè)高檔次的以居住為主導(dǎo)的都市綜合體項(xiàng)目 。 東莞首個(gè)生活中心都市綜合體！ page56 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 星級(jí)酒店 旗峰天下 荷塘月色 消費(fèi)人流 完善配套 消費(fèi)人流 商務(wù)人流 提升商務(wù)配套檔次 補(bǔ)充 功能 完善配套 完善配套 功能補(bǔ)充 帕薩迪納 完善配套 寫字樓 IEO街區(qū) 資源整合 —— 項(xiàng)目綜合體價(jià)值 以生活為主導(dǎo)的都市綜合體價(jià)值疊變效應(yīng) page57 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 項(xiàng)目五大核心價(jià)值 ?富人生活地段 ?黃旗山龍脈 ?都市綜合體 ?聯(lián)華 〃 星河傳說品牌 ?產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢(shì) page58 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 聯(lián)華 〃 星河傳說 南中國(guó)：區(qū)域提升，拉高項(xiàng)目區(qū)域形象； 98萬㎡：超大規(guī)模，豐盛完善，歸屬感； 生活中心都市綜合體：區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式。 項(xiàng)目重新定位 —— 物業(yè)定位 南中國(guó) 98萬㎡生活中心都市綜合體 page59 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 聯(lián)華 〃 星河傳說 國(guó)際化生活氛圍； 多元文化交融，多種生活方式共生； 綜合大社區(qū)，應(yīng)有盡有； 聚人杰 、 融天地 。 世界籍國(guó)際生活區(qū) 項(xiàng)目重新定位 —— 形象定位 page60 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 荷塘月色形象定位： “至尊龍脈，云頂天下” 帕薩迪納公寓定位： “時(shí)尚 T臺(tái)上的酒店式公寓” 旗峰天下形象定位： “黃旗山下，貴胄人家” 分項(xiàng)目形象定位 —— page61 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 趨 優(yōu) 消 費(fèi) 者 第一層次 (一期客戶 ) ： 為者，有所為 第二層次 (二期客戶 ) ： 第三層次 (三期客戶 ) ： 萬象之上，境界當(dāng)如此 閱盡浮華，心已無疆 ? 為者，運(yùn)作資本、運(yùn)作生活、運(yùn)作人生 ? 先行者先知，王者必有所為，而后成器 ? 屹于顛峰，占據(jù)一頂，笑看萬象變遷 ? 為人之上，方能高遠(yuǎn)，攬獲一方境界 ? 沉淀繁華，傳承優(yōu)雅，人生云淡風(fēng)清 ? 山 有 域，心 無 疆，極致快意人生 項(xiàng)目重新定位 —— 客戶定位 page62 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 趨優(yōu)消費(fèi)者的具體表象 趨優(yōu) 消費(fèi)者 富有，多套房，享受與家人一起生活的樂趣 需要出境旅游、異國(guó)情調(diào)、有氧運(yùn)動(dòng)以及諸如高爾夫、游艇、 SPA等很品味消費(fèi)、追求有歷史沉淀的物件 需要房子大、足夠豪、夠情調(diào)，資源稀缺、能夠顯貴、有個(gè)性、能夠被世人稱道 …… 需要有品質(zhì)、可以聚會(huì)、有俱樂部、會(huì)館等場(chǎng)所，能夠進(jìn)行生意和友誼的交流 …… 滿意的事業(yè) 美滿的家庭 社交的圈子 享樂的時(shí)光 股票、債券、基金、貿(mào)易、固定資產(chǎn)投資等 自豪的宅子 掌控財(cái)富，主張自我，在行業(yè)內(nèi)、在變幻的市場(chǎng)中自由進(jìn)退 投資的渠道 page63 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 分項(xiàng)目客戶定位 產(chǎn)品類別 職業(yè) 區(qū)域來源 洋房、高層 私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)管理者 普通職員 教師 公務(wù)員 其他 東城為核心 莞城、南城為重要 鎮(zhèn)區(qū)為次重要 深圳、港臺(tái)、廣州為偶得 別墅 私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)管理者 公務(wù)員 律師 醫(yī)生 東城為核心 莞城、南城為重要 鎮(zhèn)區(qū)為次重要 深圳、港臺(tái)、廣州為偶得 公寓 私營(yíng)業(yè)主 公務(wù)員 白領(lǐng)職員 教師、醫(yī)生 東城為核心 莞城、南城為重要 鎮(zhèn)區(qū)為次重要 深圳、港臺(tái)、廣州為偶得 page64 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 吸引客戶優(yōu)勢(shì) 吸引世界客戶 地產(chǎn) 500強(qiáng)打造的產(chǎn)品 全球有名物管服務(wù) 第一太平 戴維斯 國(guó)際品牌酒店 —— 聯(lián)華世界 接待站 聯(lián)華會(huì) —— 高端人群會(huì)員組織 聯(lián)華地產(chǎn)區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式 吸引本地客戶 星河傳說打造的城市 豪宅區(qū) 生態(tài)、稀缺、不可復(fù)制的 生態(tài)自然資源（黃旗山、 虎英公園 … ） 占據(jù)城市中心 高品質(zhì)產(chǎn)品、高檔次服務(wù) 超大規(guī)模的生活中心都市綜合體 客戶資源擴(kuò)容納 page65 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— ３ 、 推廣分步實(shí)施 page66 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 第一步：聯(lián)華品牌 第二步：豪宅專家 第三步：星河傳說 第四步：生活方式 地產(chǎn) 500強(qiáng) → 聯(lián)華地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)模式 樹品牌，立高度 各路豪門聚焦之地，世界的黃旗山 講區(qū)域，談價(jià)值 地產(chǎn) 500強(qiáng)打造的產(chǎn)品，精工細(xì)琢、物有所值 產(chǎn)品體驗(yàn)，感官享受 山至高處人為峰 → 閱盡繁華，心已無疆 客戶升級(jí)，精神境界 page67 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 四 、 戰(zhàn)術(shù)攻略 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境／項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)／營(yíng)銷策略／營(yíng)銷總控 page68 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 戰(zhàn)術(shù)攻略需重點(diǎn)解決三個(gè)問題 —— ?戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)如何結(jié)合？ ? 08年淡市大背景之下，項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？ ? 項(xiàng)目既有公寓，又有洋房及別墅，三種差異很大的產(chǎn)品如何組合推廣？ page69 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page70 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年?yáng)|莞城區(qū)豪宅分布 page71 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年?yáng)|莞城區(qū)豪宅市場(chǎng)推盤情況 —— 高層 東莞城區(qū)高層豪宅產(chǎn)品年消化量約為 15— 20萬方， 08年下半年城區(qū)高層剩余及新增供應(yīng)量約為 30萬，約 1500套，放量增大，主要競(jìng)爭(zhēng)為東方華府、凱名軒、天驕峰景。 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 套數(shù) 主力面積 均價(jià)（元 /㎡ ） 推盤時(shí)間 已 /在售 凱旋城三期 500 150238四、五房 18000（目前最低價(jià) 7800） 光大天驕峰景 45萬（ 15棟） 2370（已推出800余套） 139156三房 184210四房 11000 東駿豪苑三期 50萬 約 616套 130200四房 8500 凱名軒 約 93套 280、 360、 370四房 14500 世紀(jì)城 1246（已推出406套） 120400平米三房、四房、五房（拼合戶型） 6500 未售 東方華府 37萬㎡ 一期 354套 ㎡的 45房 預(yù)計(jì) 12022 預(yù)計(jì) 清華居 12萬 1004 150200三房 page72 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年?yáng)|莞城區(qū)豪宅市場(chǎng)推盤情況 —— 多層洋房 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （㎡） 套數(shù) 主力面積 均價(jià)（元 /㎡ ） 推盤時(shí)間 已 /在售 金域中央 8萬 346套 120160三、四房 8000 百悅尚城 余貨 70套 110205三、四房 700010000 東莞城區(qū)多層洋房供應(yīng)量不大，項(xiàng)目產(chǎn)品具有稀缺性。但可能面對(duì)其他類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，如聯(lián)排別墅、高層等。 page73 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 08年?yáng)|莞城區(qū)豪宅市場(chǎng)推盤情況 —— 別墅 城區(qū)別墅僅有森林湖、清華居及旗峰天下部分單位，下半年將有御泉山推出，城區(qū)別墅供應(yīng)在 300套左右，因面積及總價(jià)區(qū)間相仿，大平面豪宅也是一大競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 產(chǎn)品類型 主力面積 均價(jià)（元 /㎡ ） 推盤時(shí)間 在售 清華居 8萬 212（推出 68套） 連排別墅 335400連排 1202213000 森林湖 約 5萬 143套 獨(dú)棟、雙拼、連排別墅 360520雙拼230300連排（現(xiàn)主推） 獨(dú)棟 2— 4萬 連排 未售 御泉山 3萬 60套 獨(dú)棟 360500平 08年年底 合計(jì) 12萬 290套 15963482253 page74 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 1 、天驕峰景 發(fā) 展 商： 廣東光大企業(yè)集團(tuán)有限公司 占地面積： 152411㎡ 建筑面積： 457871 ㎡ 容積率： 綠化率 : 55% 總 戶 數(shù)： 3270戶 產(chǎn)品類型 : 高層、花園洋房 客戶 :本地城區(qū)企業(yè)家及鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)老板。外籍企業(yè)老板、員工（主要有臺(tái)灣、日本、韓國(guó)等地客戶）。 價(jià)格 :從開盤最低 8000到現(xiàn)在最低 6700，最高 23000到現(xiàn)在最高 17000；說明了價(jià)格一直隨著大勢(shì)來調(diào)整，從而達(dá)到一個(gè)相對(duì)平衡點(diǎn)。 典型豪宅項(xiàng)目分析 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) : 出色的園林打造 ， 靈活的市場(chǎng)策略 ， 全面的推廣體系 ,但過激的價(jià)格行為 , 也給項(xiàng)目后期持續(xù)銷售帶來極大的負(fù)面影響 . page75 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 2 、東方華府 典型豪宅項(xiàng)目分析 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) : 城市中心地段、成熟生活區(qū) ， 富盈品牌號(hào)召力 。 發(fā) 展 商： 東莞市富盈地產(chǎn)有限公司 地理位臵 ： 東莞旗風(fēng)路與體育路交匯處 物業(yè)類型 ： 以高層洋房為主體，集商業(yè)、寫字樓 、高級(jí)公寓為一體 項(xiàng)目規(guī)模 ： 占地約 13萬㎡ ，建筑面積約 37萬㎡ 容積率 ： 主力戶型 ： ㎡的 45房 綠化率 ： 45% 首批概況 ：共 合計(jì) 354戶。 page76 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Rese