【文章內(nèi)容簡介】 ， 今后也將和向榮小區(qū)一樣的命運 。 只有現(xiàn)政府特定的八個專業(yè) （ 燈飾 、 水暖器材 、 建筑裝飾材料 、 床上用品 、 水產(chǎn)品 、 摩托車 、 自行車用配件 ） 今后還有可能形成市場 。 （ 但本案不會考慮做這些項目 ， 也就是說對本案沖擊不會太大 ） I、 此案現(xiàn)還只是一個剛興起的開發(fā)區(qū) ， 對市民們來說 ， 暫時十年內(nèi)還只能是屬于城市次中心 ， 與本案是不能同日而語的 。 但伴隨著城市中心的東移 ， 特別是市政府整個機構(gòu) 、 公交車站等的東移 。 十年后 ， 此案將真正成為城市中心 ， 到那時本案也早已運行良好了 ， 暫時對本案分流也不會太大 。 J、 此案前期銷售情況良好 ， 說明本市還是有一定的市場潛力 ， 且大都是比較盲目的投資者 ， 后來一發(fā)現(xiàn)情況不對勁 ， 馬上又退掉一大部分 ， 說是大部分投資者經(jīng)過冷靜分析后還是覺得此案升值空間不會太大 ， 暫時還成不了氣候 ， 如此一折騰 ， 對本案的銷售前景又重新被看好 ， 只是本案此時沒有好的宣傳促銷措施 ， 以致失之交臂 ， 太可惜 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021/11/12 16 環(huán)境分析 小結(jié)：開發(fā)商規(guī)劃 、 設(shè)計創(chuàng)意出發(fā)點是好的 ， 但也和向榮小區(qū)一樣犯了主觀主義的大忌 。 一切都是以開發(fā)商的意愿為出發(fā)點 ， 根本就沒有考慮市場的接受能力 ， 就現(xiàn)今漳州市民又有誰知道 “ 艾斐爾 、 阿波羅 、 巴特爾 、安格爾 ” 是何方神圣 ， 還不如 “ 蘇州園林 、 杭州小橋 、 東方世紀(jì)壇 、 北京故宮 ” 來得實在 ， 再加上如此大盤一擁而上 ， 就是不要錢白送也得有人要 —— 開個玩笑 。 悅?cè)A廣場 A、 規(guī)模：占在 770畝 ， 分五期開發(fā) ， 現(xiàn)一期已銷售過半 ， 二期菜市場今年 10月份交付使用； B、 住宅：一 、 二期共 1000戶 ， 主要用于安置拆遷戶； C、 店面：一期因政府加壓 ， 所有的摩托車行都要搬遷至此地經(jīng)營 ， 別的地方不允許經(jīng)營 ， 如此一來 ， 從不得已到爭搶進駐 ， 沿街店面現(xiàn)已售出 8090%， 小區(qū)內(nèi)的店面只售出 1030%； D、 店面面積： 2050平方米不等 ， 大都 40平方米左右 ， 總價不算太高 ， 這也是如此暢銷的主要原因； E、 店面價格： 40009000元每平方米不等； F、 店面租金： 4060元每平方米； G、 規(guī)劃：與天下廣場差不多 ， 只是名稱不同而已 {一是經(jīng)營范圍有：巴黎名店街 、 國際資訊街 、 時尚精品街 、 美食風(fēng)味廣場 、 香榭咖啡廣場 、 寓教娛樂世界 、 兒童天地 、 新業(yè)種特區(qū) 、 政府特定專業(yè)區(qū) ， 二是硬件 （ 廣場 ） 有：艾斐爾天下廣場 、 阿波羅廣場 、 巴特爾浮雕區(qū) 、 楓丹白露花道 、 安格爾流泉水瀑區(qū) ， 三是網(wǎng)絡(luò)計劃有；金融證券 、 網(wǎng)上教育 、 視頻點播等 }； H、 此案暫時大概還是按前期規(guī)劃去做 ， 但接下來又會打亂 ， 只能說會比天下廣場好一占罷了 。 I、 此案現(xiàn)也只是一個剛興起的開發(fā)區(qū) ， 對市民們來說 ， 暫時十年內(nèi)還只能是屬于城市次中心 ， 與本案是不能同日而語的 。 但伴隨著城市中心的東移 ， 特別是市政府整個機構(gòu) 、 公交車站等的東移 。 十年后 ， 此案將成為新的市中心 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021/11/12 17 環(huán)境分析 小結(jié)：此案將真正成為城市中心 ， 到那時本案也早已運行良好了 ， 暫時對本案分流也不會太大 。 和天下廣場一樣 ， 好在有政府撐腰 ， 強制性的辦成了一條摩托車街 ， 否則也必定死于胎腹中 。 女人街 A、 住宅：一 、 二 、 三 、 四期共 400戶 ， 主要用于安置拆遷戶； B、 店面： 200間 ， 1550平方米不等 ， 現(xiàn)已售出 6080%； C、 店面價格： 600020210元每平方米不等； D、 店面租金： 30100元每平方米不等； E、 規(guī)劃：兒童 、 孕婦用品 、 老人服飾 、 女性服飾 、 女性手飾 、 化妝品應(yīng)有盡有 ， 且屬中 、 高檔次 ， 已初具規(guī)模 ， 對本案的女人街的實施有一定的競爭壓力； F、 從此案的發(fā)展情況來看 ， 統(tǒng)一規(guī)劃實施 ， 才有可能立于不敗之地 。 G、 此案屬城市中心 ， 且也是定位中 、 高檔次 ， 對本案的沖擊力最大 。 小結(jié)：項目雖小 、 位置雖偏 ， 但統(tǒng)一規(guī)劃較好 ， 價格又合理 ， 只是生不逢時 —— 競爭對手太多 ， 否則必有一番大作為 。 小商品批發(fā)市場 A、 此地全是三層專業(yè)商業(yè)建筑 ， 約 600間； B、 面積：三層共 80平方米 ， 店面面積 26平方米； C、 租金： 800050000元每間每年不等 ， （ 20160元每平方米每月 ， 大都 80元每平方米 ） D、 規(guī)劃：小商品零售 、 批發(fā) ， 應(yīng)有盡有 ， 但都屬低檔產(chǎn)品 ， 與本案相差甚遠； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021/11/12 18 環(huán)境分析 E、 此案開盤時 ， 大都認(rèn)為此案仍是墳地 ， 20萬元每間都沒人買 ， 后來市場一形成 ， 40萬都有人搶著買 ， 這也是規(guī)劃的好處所在； F、 此案越顯窄小 ， 雜亂無彰 ， 不幾年必將被新的市場替代； G、 對本案構(gòu)不成什么威脅 。 小結(jié)：此案可說是最貼近市民 、 規(guī)劃最合理 、 時機把握最準(zhǔn)確 、 運作最成功的一個項目 ， 否則這個在墳地建起的項目那真會死得很難看 。 新華西 A、 店面約 100間 ， 已經(jīng)營 95%； B、 租金： 100150元每平方米不等； C、 規(guī)劃：自發(fā)形成的品牌店 ， 對本案將起到很好的形象 、 品牌定位作用 ， 無形之中抬高了本案的身價 ，對本案的客戶分流不會太大 ， 只有相互促進 ， 共同贏利的作用； D、 一旦新華西與新華東步行街實施 ， 兩者有利結(jié)合起來再加上直通中山公園 、 天主教堂 ， 將成為本市的購物 、 娛樂 、 休閑的天堂 。 小結(jié)：此案硬件 、 軟件運作都無可厚非 ， 要怪就得怪漳州市消費水平不高 ， 還不是時候 。 延安路 A、 店面現(xiàn)大都在經(jīng)營 ， 主要是高檔娛樂場所 、 高檔酒店 、 高檔快餐和夜市 ， 人流就目前來說相對可能算是最多的 ， 最集中 ， 消費群最多的路段 。 好在此路相隔本案很近 ， 且又連在一起 ， 只要本案發(fā)揮自身的優(yōu)勢 ， 走中 、 高檔的方向 ， 必定會將其替而代之 。 小結(jié)：這是城市發(fā)展中的必然會自然而然形成的高檔消費區(qū)域 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021/11/12 19 環(huán)境分析 漳州市消費者分析 主要是本地的持幣觀望者，其次是周邊縣市的投資者、經(jīng)營者（溫洲、廈門、泉州、南平、龍巖、晉江、南安、云霄、東海等） 本案分析 一 、 資源整合分析 （ 天時 、 地利 、 人和 ） 企業(yè)實力分析 （ 人和 ） 一個能開發(fā)如此大項目的開發(fā)商決不是一般小打小鬧的企業(yè) 。 當(dāng)?shù)卣闹С?（ 地利 ） 本案主要是政府大力扶持的主要是為了改造原有破爛不堪的舊市區(qū)面貌 ， 改善老市區(qū)人民住房條件而批建的一個大型項目 。 房地產(chǎn)市場分析 （ 天時分析 ） A、 大環(huán)境 經(jīng)濟的繁榮勢必帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展 。 漳州房地產(chǎn)發(fā)展至今 ， 歷經(jīng)幾番起落 ， 99年至今年特別火熱 ， 并呈現(xiàn)很強的上升趨勢 。 B、 市場容量 巨大市場潛力永遠是房地產(chǎn)開發(fā)的動力 。 漳州市是一個交通樞紐化的中小城市 ， 經(jīng)濟狀況良好 。 雖然房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)正熱火朝天 ， 但與消費者需求量卻相差甚遠 ， 今天還有大量人口居住條件很差；還有很多人把錢只當(dāng)成一個昂貴的傳家寶 ， 只有在無人時才偷偷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021/11/12 20 環(huán)境分析 拿出來看上一眼 ， 把玩一番 ， 從不敢輕易視人 。 只要開發(fā)商想辦法使他們放下包裸 ， 增強對投資的信心 ，同時開發(fā)商也要真正做到使其低投資 、 高收入 、 零風(fēng)險 。 相信未來幾年亦將是住宅 、 店面大展拳腳的黃金時期 。 C、 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律 房地產(chǎn)發(fā)展相對是從低向高的發(fā)展方向 ， 也就是說是由普通房子 、 普通店面 、 小店面向高檔住宅 、 高檔 、大而精致的店面方向發(fā)展 。 漳州房地產(chǎn)的發(fā)展可以說是房產(chǎn)質(zhì)量不斷提升的過程 ， 解放初一間象樣的店面已是珍稀之物 ， 而今天已完成向國際化 、 人性化 、 智能化 、 科學(xué)化等方向發(fā)展 。 以前一條窄小的胡弄兩邊是一些橫七堅八 、 五花八門的小店面 ， 里面盡是一些過時的小物品 ， 而今大都是上面是高檔的住宅 ， 下面是寬敞 、 明亮 、 精致的店面 ， 里面什么新鮮玩意應(yīng)有盡有 ， 什么法國香水 、 意大利的皮具 、 日本的木屐 、 美國的電腦等等 ， 世界有的我們也有 。 并且不單有寬敞的店面 ， 還有異國風(fēng)情的廣場 、 天橋 ， 集休閑 、 購物 、 飲食 、 旅游 、 文化 、 娛樂為一體 。 D、 城市發(fā)展規(guī)律 未來城市發(fā)展是向郊區(qū)發(fā)展 ， 未來的生活小區(qū)更是向郊區(qū)發(fā)展 。 以前漳州的城市建設(shè)一般情況是折舊樓建新樓 ， 但國外一些發(fā)達城市早就把城市的發(fā)展 、 建設(shè)向城外擴張 ，特別是住房根本就沒有象中國一樣折樓建樓 ， 而是把所有的機關(guān)報房規(guī)劃至郊區(qū) ， 如美國的郊區(qū)別墅 、 郊區(qū)購物中心 。 好在漳州市政府也意識到這一點 ， 據(jù)市政規(guī)劃了解 ， 未來漳州的建設(shè)規(guī)劃：整個城市向東發(fā)展 ， 近兩年政府整個機構(gòu)和公交車站等都會向東部的郊區(qū)搬遷 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021/11/12 21 環(huán)境分析 E、 投資分析 本案分期開發(fā)有利資金的周轉(zhuǎn) ， 同時也有利大型物業(yè)的營銷 。 但如今的問題是第一期的銷售不太理想 ， 不光是資金不能很快回攏 ， 更重要的是在市場上已產(chǎn)生了不良的影響 ， 使部分投資者動搖了對開發(fā)商的信心 —— 信譽度受損 ， 對今后的銷售帶來較大的壓力 。 F、 土地決策分析 貴公司能拿到如此好的地皮 ， 這不得不令各 “ 地產(chǎn)界的諸候 ” 垂涎三尺 。 同時如做不好我想恐怕也會成為他們茶余飯后的笑柄 。 G、 地理位置分析 優(yōu)勢： 本案位于漳州市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) ， 西入口處正對漳州最古老的商業(yè)中心新華西；北面座擁新興起的商業(yè)街南昌路；東接元光路金融街；南臨新商業(yè)區(qū)新清路 、 水仙大街 。 且只有本案為步行街 ， 周邊大道都是為本案服務(wù)的交通干道 。 方圓 500米有新華西 、 九龍公園 、 女人街 、 銀行大廈 、 政府辦公大樓 、 漳州大飯店 、 中山公園 、 天主教堂等等 ， 真可謂是 “ 龍王掌上明珠 —— 寶貝 ” 。 劣勢： 本案沒有規(guī)劃好停車場 。