【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從業(yè)人員工職分布27%26%24%16%7%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%操作工技術(shù)工科研人員中級(jí)管理人員高級(jí)管理人員? 調(diào)研情況顯示，目前加工區(qū)內(nèi)從業(yè)人員工職呈明顯金字塔分布，高級(jí)管理人員、中級(jí)管理人員、 科研人員、技術(shù)工 、操作工人數(shù)比例為 5： 15： 15： 20： 45； ? 由加工區(qū)整體規(guī)劃及未來進(jìn)駐企業(yè)狀況分析，預(yù)計(jì)至區(qū)域成熟后，從業(yè)人員工職分布將從低到高逐漸優(yōu)化，高級(jí)管理人員、中級(jí)管理人員、 科研人員、技術(shù)工 、操作工人數(shù)比例預(yù)計(jì)為 5：15： 25： 25： 30； ? 目前情況顯示，加工區(qū)內(nèi)勞動(dòng)密集型加工企業(yè)有一定比重，從業(yè)人員以 體力勞動(dòng)者 居多，當(dāng)區(qū)域進(jìn)入成熟期后，人員結(jié)構(gòu)將得到升級(jí)改善，以 技術(shù)工和科研人員 為主。 空港物流加工區(qū)規(guī)劃與發(fā)展 空港加工區(qū)人口分析 34 資料來源：調(diào)研信息統(tǒng)計(jì) ? 保稅區(qū)從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬水平近年保持穩(wěn)定較快增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)幅度達(dá) 14%，預(yù)計(jì) 08年區(qū)內(nèi)人均報(bào)酬可達(dá)44000元 ，超出濱海新區(qū)平均值 4000元； ? 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，空港加工區(qū)從業(yè)人員家庭年收入集中在39萬元區(qū)間，其中， 57萬區(qū)間占比最高； ? 目前 空港加工區(qū)人均年收入約為 35000元 ，與保稅區(qū)整體收入水平有一定差距； ? 由于受當(dāng)前區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布影響，從業(yè)人員平均收入水平較低，但收入分配較為平均，兩極人員比例 較低。 0 3 0 8 年保稅區(qū)人均收入情況0500010000150002022025000300003500040000450005000003年 04年 05年 06年 07年 08年元濱海新區(qū) 保稅區(qū) 空港物流加工區(qū)規(guī)劃與發(fā)展 空港加工區(qū)人口分析 35 資料來源：濱海新區(qū)網(wǎng) 加工區(qū)就業(yè)人口家庭收入狀況5 . 0 0 %1 2 . 7 0 %3 5 . 0 0 %1 8 . 3 0 %1 0 . 0 0 %1 9 . 0 0 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 %1 2 萬以上9 1 2 萬7 9 萬5 7 萬3 5 萬3 萬以下1 2 萬以上 9 1 2 萬 7 9 萬 5 7 萬 3 5 萬 3 萬以下? 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前加工區(qū)內(nèi)從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)呈明顯青年化， 以 2530歲區(qū)間人口最為集中 ； ? 從業(yè)人員學(xué)歷方面， 加工區(qū)人口素質(zhì)普遍較高 ，高中及以下學(xué)歷人數(shù)僅占人口總量 20%左右，從業(yè)人員知識(shí)水平主要集中在專科技術(shù)學(xué)校學(xué)歷； ? 統(tǒng)計(jì)顯示，空港加工區(qū)屬于人口素質(zhì)較高，具有一定專業(yè)知識(shí)的青年聚居區(qū)，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，未來區(qū)域人口素質(zhì)將進(jìn)一步提高。 加工區(qū)從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)情況24%36%17%7%13%3%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%2 5 歲以下2 5 3 0 歲3 0 3 5 歲3 5 4 5 歲4 5 5 5 歲5 5 歲以上加工區(qū)從業(yè)人員學(xué)歷情況23%35%17%15%8%2%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%高中以下?？萍夹４髮W(xué)?？拼髮W(xué)本科碩士碩士以上空港物流加工區(qū)規(guī)劃與發(fā)展 空港加工區(qū)人口分析 36 資料來源：調(diào)研信息統(tǒng)計(jì) ? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前加工區(qū)內(nèi)從業(yè)職工來源分布 以外地人口為主，占區(qū)內(nèi)從業(yè)人員總量 52%； ? 目前加工區(qū)內(nèi)從業(yè)人員居住情況主要分為三類： 企業(yè)自建宿舍（意大利扎努西、金威啤酒等），班車接送回市區(qū)（豐田合成、凱德實(shí)業(yè)等），就近租住民屋（松遠(yuǎn)電子、港豐實(shí)業(yè)等）； ? 從目前情況看，加工區(qū)內(nèi)從業(yè)人員以外地來津工作人員為主，但區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為落后，迫使企業(yè)需自建宿舍解決員工住宿，甚至部分企業(yè)員工只能選者租住周邊農(nóng)房，極大的限制了區(qū)域發(fā)展。 空港加工區(qū)從業(yè)人員戶籍分布17%25%52%6%區(qū)域周邊 市區(qū) 外地 國(guó)外空港加工區(qū)從業(yè)人員居住情況23%31%46%企業(yè)自建宿舍 班車接送回市區(qū) 就近租住民屋空港物流加工區(qū)規(guī)劃與發(fā)展 空港加工區(qū)人口分析 37 資料來源：調(diào)研信息統(tǒng)計(jì) 經(jīng)過對(duì)空港加工區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研后，我們發(fā)現(xiàn)： 目前加工區(qū)內(nèi)從業(yè)人員住房需求潛力和緊迫性較為明顯，但經(jīng)濟(jì)承受能力不高。 同時(shí)我們看到： 完全由市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)不利于區(qū)域住房供需平衡的實(shí)現(xiàn)； 完全由市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)不利于區(qū)域社會(huì)資源的優(yōu)化配臵； 完全由市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)不利于區(qū)域房?jī)r(jià)水平的合理穩(wěn)定； 完全由市場(chǎng)主導(dǎo)的房地產(chǎn)不利于解決區(qū)域發(fā)展必須的功能配套要求。 空港物流加工區(qū)住房政策探討 38 需求特征 加工區(qū)從業(yè)人員 發(fā)展目標(biāo) 以 35歲以下青年人群為主； 人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居住需求特點(diǎn)各異； 收入穩(wěn)定，但資金承受能力有限； 流動(dòng)性強(qiáng)，以中短期居住為主。 解決區(qū)域優(yōu)秀人才就近居住問題； 完善區(qū)域功能配套，降低企業(yè)投資成本； 促進(jìn)區(qū)域招商引資工作； 保障區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 符合區(qū)域特色的可推廣的發(fā)展模式 以服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨；以政府有效控制市場(chǎng)，合理配臵資源提供多層次住房類型并保證資源有效利用的政策為主。 空港物流加工區(qū)住房政策探討 39 國(guó)外公共住房模式研究 主要住房模式介紹 40 模式一：特惠模式 特征 政府只對(duì)極少數(shù)家庭給予特別資助，國(guó)家財(cái)政中用于住房支出比例不足 3%； 代表國(guó)家 美國(guó)、英國(guó)、加拿大 模式二：普惠模式 特征 政府對(duì)于多數(shù)家庭住房消費(fèi)給與資助，國(guó)家財(cái)政中用于住房支出比例普遍高于10%； 代表國(guó)家 新加坡、印尼、日本 模式三：中間模式 特征 介于特惠模式和普惠模式之間，國(guó)家財(cái)政中用于住房支出比例在 5%左右； 代表國(guó)家 馬來西亞、中國(guó)香港、埃及 核心思想： 以市場(chǎng)為主導(dǎo) 堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，只對(duì)極少數(shù)低收入人群給與特惠住房政策。 在不同階段分別有不同程度的援助，如公共住房計(jì)劃政策、租金補(bǔ)貼、抵押貸款利率補(bǔ)貼計(jì)劃、低收入居民住房稅收信用計(jì)劃等。 操作方式： 市場(chǎng)主導(dǎo) + 金融支持 美國(guó)住宅建設(shè)以市場(chǎng)化為主，公共住宅數(shù)量極少。但政府通過稅收減免等方式鼓勵(lì)個(gè)人自建或者購買住房，而能獲得公共住房的人群不足 5%； 目前美國(guó) 次貸危機(jī) 問題凸現(xiàn)了完全市場(chǎng)化住房政策的缺陷， 低收入群體的住房不能完全按照市場(chǎng)化模式操作。 公共住房模式研究 特惠模式：美國(guó)住房模式介紹 41 核心思想： 居者有其屋 以政府組屋為主、完全化的私人房地產(chǎn)為輔的二元體系，政府組屋是住房政策的重點(diǎn)。 新加坡政府自 1961年起開始推行“五年住房計(jì)劃”，截至 1990年，已完成 7個(gè)住房計(jì)劃，累計(jì)建成房屋 74萬余套，極大地改善了國(guó)民的生活質(zhì)量。 操作方式： 公共住房管理體系 決策機(jī)構(gòu)：制定住房政策和發(fā)展計(jì)劃 實(shí)施和管理機(jī)構(gòu)（住房發(fā)展公司）：按住房計(jì)劃建造公共組屋，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，資金來源國(guó)家貸款和政府給予住房差價(jià)補(bǔ)貼 中介金融機(jī)構(gòu)（中央公積金局）：國(guó)家專門設(shè)立的， 為解決政策性住房的金融機(jī)構(gòu) 公共住房模式研究 普惠模式：新加坡住房模式介紹 42 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo) 房地產(chǎn)與工業(yè)并行發(fā)展，市場(chǎng)配臵資源 房地產(chǎn)從屬于工業(yè) 房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化 房地產(chǎn)與工業(yè)并行發(fā)展，政府主導(dǎo)保障性住房 保障性住房與高檔住宅分離 從開發(fā)區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)完全從屬于工業(yè)能實(shí)現(xiàn)較高的資源利用率，但不能完全發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化則不利于資源的有效流轉(zhuǎn)和集約用地的實(shí)現(xiàn)，因此，政府主導(dǎo)的，政策性住房與市場(chǎng)化住房結(jié)合，是符合工業(yè)園區(qū)發(fā)展的住房模式。 滿足區(qū)域從業(yè)人員居住需求，但未能發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益 住宅空臵率升高，區(qū)域房?jī)r(jià)攀升，土地急劇減少 公共住房模式研究 天津開發(fā)區(qū)住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 43 項(xiàng)目開發(fā)背景小結(jié)： ? 國(guó)家經(jīng)濟(jì)滑坡，保障性住房（ 9000億元投資）已成為國(guó)家保增長(zhǎng)、促內(nèi)需的重要措施； ? 濱海新區(qū)投資拉動(dòng)明顯，城市向心力加強(qiáng)，人口快速向?yàn)I海新區(qū)聚集； ? 空港加工區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較緩，產(chǎn)業(yè)配套住房較少，有效居住需求未被滿足，不利于促進(jìn)招商和吸引人才； ? 空港加工區(qū)有較強(qiáng)的市場(chǎng)居住需求，但有效需求的經(jīng)濟(jì)承受能力有限； ? 園區(qū)管委會(huì)加強(qiáng)完善居住在內(nèi)的公共配套，減低企業(yè)入駐成本，促進(jìn)招商引資和吸引人才； ? 政府主導(dǎo)，政策性住房與市場(chǎng)化住房相結(jié)合的住房供給政策有利于區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 44 45 一． 項(xiàng)目預(yù)可研總論 二． 項(xiàng)目理解 三． 項(xiàng)目運(yùn)作背景研究 四． 成功的類似項(xiàng)目操作案例借鑒 五． 項(xiàng)目發(fā)展定位 六． 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 七． 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 八． 項(xiàng)目的開發(fā)模式建議 九． 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理建議 一○． 項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)分析 內(nèi)容提綱 ContentS 46 蘇州工業(yè)園政策性住房操作案例研究 蘇州工業(yè)園的住房產(chǎn)品主要由園區(qū) 中新臵地和建屋集團(tuán) 等進(jìn)行投資、開發(fā)、銷售、租賃和運(yùn)營(yíng)的。 多年來，中新臵地和建屋集團(tuán)積極發(fā)揮杠桿作用， 帶動(dòng)和支撐整個(gè)蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，強(qiáng)力支持園區(qū)招商引資和住房配套開發(fā)，對(duì)園區(qū)的快速建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮了重大貢獻(xiàn) 。 中新臵地成立于 2022年，由中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司合資組建的房地產(chǎn)開發(fā)銷售和租賃的公司，注冊(cè)資金 12億元，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，累計(jì)開發(fā)量達(dá)到 230萬平米（含住宅、商業(yè)、打工樓等）。 建屋集團(tuán)隸屬蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)國(guó)資企業(yè) ，注冊(cè)資金由 2022年的 3億元發(fā)展到現(xiàn)在 30億人民幣 ，累計(jì)開發(fā)量達(dá)到 600萬平米（含住宅、廠房、商業(yè)等） 47 蘇州工業(yè)園政策性住房操作案例研究 第一類：打工樓 藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓等，如青年公社、汀蘭家園等，主要由 中新臵地、建屋集團(tuán)等開發(fā)，并進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng) ，主要面向企業(yè)，部分面向個(gè)人，目前 CSSD 擁有打工樓 32萬平米，儲(chǔ)備打工樓用地 ，占據(jù)園區(qū)的主要份額市場(chǎng)。 汀蘭家園 青年公社 青年公社由中新臵地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，于 2022年 4月開工，2022年 6月竣工，項(xiàng)目榮獲 2022年度國(guó)家康居工程稱號(hào)。 48 蘇州工業(yè)園政策性住房操作案例研究 汀蘭家園 資金來源：土地為工業(yè)用地 124元 /㎡ （中新特例）、中新臵地 40%自有資金， 60%貸款 開發(fā)模式：分兩期由中新臵地開發(fā) 經(jīng)營(yíng)模式：中新臵地進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng) 客源構(gòu)成： 面向企業(yè) 產(chǎn)品模式：總建筑面積 15萬平方米，全部為多層和小高層，共 2759套，一期約 9萬平方米，于 07年 8月投入運(yùn)營(yíng)。套內(nèi)建筑面積 36平方米，租金 25元 /平方米左右。 8人間普通公寓目前已全部出租完畢，整體出租率接近 80％。；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為中檔簡(jiǎn)裝修家電家具配臵齊全的公寓房；二期建設(shè)產(chǎn)品套內(nèi)面積為 50平米， 1070套。 配套功能：便利中心建筑面積 23158 平方米，包括超市、飯店、網(wǎng)吧、銀行等 20多家；中心公園占地 14,000 平方米； 時(shí)間 預(yù) 計(jì) 實(shí) 際 租金（元 /平米 /月） 入住率 租金（元 /平米 /月） 入住率 第一年 20 45% 25 70% 第二年 20 75% 25 80% 第三年 20 90% 第四 年 20 95% 49 蘇州工業(yè)園政策性住房操作案例研究 第二類：人才公寓 園區(qū)為了進(jìn)一步關(guān)心和幫助解決 “ 新園區(qū)人 ” 和中低收入家庭住房問題，讓更多的 “ 新園區(qū)人 ” 和中低收入者分享園區(qū)大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的成果，為優(yōu)秀人才提供優(yōu)質(zhì)的住房服務(wù)和保障，采取中新臵地代建、收購改造項(xiàng)目和合作建等方式建設(shè)，由園區(qū)優(yōu)租房管理中心（管理有限公司）進(jìn)行優(yōu)租房規(guī)劃和統(tǒng)籌管理， 主要項(xiàng)目有明日之星、錦程公寓、菁英公寓、菁華銘地等，并且租房可以動(dòng)用公積金。 留住人才 成就未來 錦城公寓鳥瞰圖 50 蘇州工業(yè)園政策性住房操作案例研究 菁英公寓 資金來源：土地?zé)o償供給、政府投資 開發(fā)模式：由中新臵地代建設(shè)，優(yōu)租房中心（公司）管理 經(jīng)營(yíng)模式：優(yōu)租房管理中心進(jìn)行統(tǒng)籌租賃，采用公積金支付房租代扣業(yè)務(wù) 客源構(gòu)成：園區(qū)內(nèi)行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位、各大公司、各派駐機(jī)構(gòu)、各直屬單位在編人員未在蘇州購房者；園區(qū)就業(yè)的本科以上學(xué)歷或?qū)I(yè)列入園區(qū)當(dāng)年度 《 緊缺和急需專業(yè)人才目錄 》 大專學(xué)歷人員 * 園區(qū)的公積金制度既使得政府實(shí)現(xiàn)了個(gè)人資金轉(zhuǎn)化為財(cái)政資金，財(cái)政資金用于住房建設(shè)資金的良性循環(huán)，又使得個(gè)人提高了住房支付能力。 51 蘇州工業(yè)園政策性住房操作案例研究 菁英公寓 產(chǎn)品模式：總建筑面積 ，全部為小高層和高層建筑，共 2759套， 以 70平米一室和 85平米兩室為主 ， 110平米的三室為輔；分兩期開發(fā)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為 中高檔簡(jiǎn)裝修家電家具