【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二、推售策略與定價(jià)策略 營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 定價(jià)策略與推售策略的配合 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 三、價(jià)格表的制定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 報(bào)告目錄 二、推售策略與定價(jià)策略 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 產(chǎn)品 參照項(xiàng)目 一線獨(dú)棟別墅 天晟海琴灣、名都畔山美墅、佛奧棕櫚園 二線獨(dú)棟別墅 祈福南灣半島、天晟海琴灣、名都畔山美墅、佛奧棕櫚園 雙拼別墅 祈福南灣半島、天晟海琴灣 聯(lián)排別墅 祈福南灣半島、佛奧棕櫚園 ? 參照原則：產(chǎn)品區(qū)域接近、類(lèi)型相同、檔次類(lèi)似、目標(biāo)客戶相似、近期銷(xiāo)售等因素。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品參考項(xiàng)目見(jiàn)下表 定價(jià)的方法 —— 市場(chǎng)比較法 ? 市場(chǎng)比較法：與區(qū)外相關(guān)項(xiàng)目相比較確定項(xiàng)目產(chǎn)品初步推廣后的市場(chǎng)價(jià)值。 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 （ 1）外在資源 現(xiàn)場(chǎng)包裝 市場(chǎng)比較法定價(jià)的關(guān)鍵因素分析 環(huán)境設(shè)計(jì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品形象 智能化設(shè)施 用材 （ 2）樓盤(pán)素質(zhì) （ 3）溢價(jià)因素 品牌形象 物業(yè)管理 小區(qū)規(guī)劃 政府配套 項(xiàng)目環(huán)境 地段、交通 樓盤(pán)歷史 ? 對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)品而言，景觀環(huán)境等外在資源和樓盤(pán)本身素質(zhì)等因素是影響價(jià)格的項(xiàng)目本體因素，而營(yíng)銷(xiāo)、品牌、服務(wù)、包裝等是可以挖掘的影響價(jià)格的溢價(jià)因素。 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 價(jià)格區(qū)間靜態(tài)估算模型： 比準(zhǔn)均價(jià) =Σ（靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（ Pn） 比準(zhǔn)系數(shù)（ R） 權(quán)重） P = Σ（ Pn R 權(quán)重） ? 推導(dǎo)模型的假設(shè)前提： ? 不考慮參考樓盤(pán)價(jià)格在項(xiàng)目首批單位推售時(shí)的價(jià)格變化； ? 項(xiàng)目首期園林、示范區(qū)、樣板房展示到位，項(xiàng)目知名度得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 均價(jià)區(qū)間推導(dǎo)模型建立 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 價(jià)格比準(zhǔn)因素的權(quán)重 影響因素 影響因素明細(xì) 權(quán)重 資源平臺(tái) 40% 項(xiàng)目環(huán)境 23% 片區(qū)形象 4 自然環(huán)境 15 片區(qū)知名度 3 噪音 1 交通 5% 項(xiàng)目通達(dá)性 2 與城市交通網(wǎng)便捷性 3 政府資源 12% 教育配套 2 生活配套（娛樂(lè)、休閑） 3 城市建設(shè) 7 樓盤(pán)本體素質(zhì) 27% 小區(qū)規(guī)劃 7% 項(xiàng)目規(guī)模 1 樓間距 1 社區(qū)氛圍 3 配套設(shè)施興建 2 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 10% 通風(fēng)、采光、朝向 2 資源利用性 3 戶型實(shí)用性 2 贈(zèng)送面積 1 花園大小 2 形象 2% 立面造型 /色彩 2 設(shè)備 1% 智能化（互聯(lián)網(wǎng)、安防、局域網(wǎng)） /衛(wèi)星電視 1 材料 2% 門(mén)窗 1 外墻材料 1 環(huán)境設(shè)計(jì) 5% 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與面積 2 樹(shù)種搭配 1 景致內(nèi)容（景點(diǎn)設(shè)計(jì)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)） 2 樓盤(pán)附加值 33% 品牌形象 6% 發(fā)展商實(shí)力（品牌、口碑、信譽(yù)） 5 承建商（品牌、施工質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)） 1 物業(yè)管理 4% 品牌 1 收費(fèi) 1 物管形象 2 現(xiàn)場(chǎng)包裝 8% 售樓處、樣板房 3 邊界包裝 4 導(dǎo)示系統(tǒng) 1 市場(chǎng)口碑 15% 爛尾歷史 15 影響因素折扣合計(jì) 100 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 類(lèi)型 整棟面積 戶均花園面 積 平均總 價(jià) 折算單價(jià)（ Pn） 天晟海琴灣 560平方米 約 530平方米 840萬(wàn) 15000元 /平方米 名都畔山美墅 300平方米 約 600平方米 300萬(wàn) 10000元 /平方米 佛奧棕櫚園 540平方米 約 600平方米 800萬(wàn) 12022元 /平方米 備注：以上單位綜合考慮了花園部分價(jià)格， Pn部分單價(jià)格已包含花園部分價(jià)格。 （花園與建筑面積比： — 2，本項(xiàng)目花園面積與可使用建筑面積比： ） 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（ Pn） 原則 時(shí)間相近、產(chǎn)品相同、區(qū)域相近、客戶提及率高 獨(dú)立別墅 天晟海琴灣、名都畔山美墅、佛奧棕櫚園 一線獨(dú)棟產(chǎn)品比準(zhǔn)對(duì)象選定 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 天晟海琴灣 名都畔山美墅 佛奧棕櫚園 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 15000 10000 12022 R 權(quán)重打分 35% 35% 30% ? 綜合考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素對(duì)各參考項(xiàng)目進(jìn)行比較。一線獨(dú)棟產(chǎn)品比較結(jié)果如下： 本項(xiàng)目一線獨(dú)棟產(chǎn)品靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格 = 15000**35% + 12022**30% + = 11468元 /平方米 10000**35% + 一線獨(dú)棟產(chǎn)品比準(zhǔn)價(jià)格 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 類(lèi)型 整棟面積 戶均花園面 積 平均總 價(jià) 折算單價(jià)（ Pn） 祈福南灣半島 216平方米 300平方米 276萬(wàn) 12800元 /平方米 天晟海琴灣 310平方米 約 340平方米 344萬(wàn) 11000元 /平方米 名都畔山美墅 340平方米 約 500平方米 300萬(wàn) 8800元 /平方米 佛奧棕櫚園 470平方米 約 500平方米 400萬(wàn) 8500元 /平方米 備注：以上單位綜合考慮了花園部分價(jià)格， Pn部分單價(jià)格已包含花園部分價(jià)格。 （花園與建筑面積比： — ，本項(xiàng)目花園面積與可使用建筑面積比：） 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（ Pn） 原則 時(shí)間相近、產(chǎn)品相同、區(qū)域相近、客戶提及率高 獨(dú)立別墅 祈福南灣半島、名都畔山美墅、天晟海琴灣、佛奧棕櫚園 二線獨(dú)棟產(chǎn)品比準(zhǔn)對(duì)象選定 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 祈福南灣半島 天晟海琴灣 名都畔山美墅 佛奧棕櫚園 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 12800 11000 8800 8500 R 權(quán)重打分 15% 35% 25% 25% ? 綜合考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素對(duì)各參考項(xiàng)目進(jìn)行比較。二線獨(dú)棟產(chǎn)品比較結(jié)果如下： 本項(xiàng)目二線獨(dú)棟產(chǎn)品靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格 = 12800**15% + 11000**35% + 8500**25% + = 8883元 /平方米 8800**25% + 二線獨(dú)棟產(chǎn)品比準(zhǔn)價(jià)格 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 類(lèi)型 整棟面積 戶均花園面積 平均總價(jià) 折算單價(jià)（ Pn） 天晟海琴灣 200平方米 約 115平方米 146萬(wàn) 7200元 /平方米 祈福南灣半島 156平方米 約 160平方米 153萬(wàn) 9500元 /平方米 備注：以上單位綜合考慮了花園部分價(jià)格， Pn部分單價(jià)格已包含花園部分價(jià)格。 （花園與建筑面積比： — ，本項(xiàng)目花園面積與可使用建筑面積比：） 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（ Pn） 原則 時(shí)間相近、產(chǎn)品相同、區(qū)域相近、客戶提及率高 雙拼別墅 天晟海琴灣、祈福南灣半島 雙拼產(chǎn)品比準(zhǔn)對(duì)象選定 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 天晟海琴灣 祈福南灣半島 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 7200 9500 R 權(quán)重打分 70% 30% ? 綜合考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素對(duì)各參考項(xiàng)目進(jìn)行比較。雙拼產(chǎn)品比較結(jié)果如下： 本項(xiàng)目雙拼產(chǎn)品靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格 = 7200**70% + 9500**30% + = 6799元 /平方米 雙拼產(chǎn)品比準(zhǔn)價(jià)格 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 類(lèi)型 整棟面積 戶均花園面積 平均總價(jià) 折算單價(jià)（ Pn） 祈福南灣半島 156平方米 約 160平方米 146萬(wàn) 9500元 /平方米 佛奧棕櫚園 260平方米 約 100平方米 150萬(wàn) 6000元 /平方米 備注：以上單位綜合考慮了花園部分價(jià)格， Pn部分單價(jià)格已包含花園部分價(jià)格。 （花園與建筑面積比： — ，本項(xiàng)目花園面積與可使用建筑面積比：） 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（ Pn） 原則 時(shí)間相近、產(chǎn)品相近、區(qū)域相近、客戶提及率高 聯(lián)排別墅 祈福南灣半島、佛奧棕櫚園 聯(lián)排產(chǎn)品比準(zhǔn)對(duì)象選定 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 祈福南灣半島 佛奧棕櫚園 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 9500 6000 R 權(quán)重打分 30% 70% ? 綜合考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素對(duì)各參考項(xiàng)目進(jìn)行比較。雙拼產(chǎn)品比較結(jié)果如下： 本項(xiàng)目雙拼產(chǎn)品靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格 = 9500**30% + 6000**70% + = 5774元 /平方米 聯(lián)排產(chǎn)品比準(zhǔn)價(jià)格 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 本項(xiàng)目的各類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)比較約值分別為： 一線獨(dú)立別墅： 11468元 /平方米 雙拼別墅： 6799元 /平方米 備注：以上價(jià)格為建筑面積均價(jià)，花園含括其中，不再另行折算； 各類(lèi)型產(chǎn)品比準(zhǔn)均價(jià)的確定 本項(xiàng)目符合以下條件的前提下： ? 不考慮參考樓盤(pán)價(jià)格在項(xiàng)目首批單位推售時(shí)的價(jià)格變化； ? 項(xiàng)目首期園林、示范區(qū)、樣板房展示到位，項(xiàng)目知名度得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 二線獨(dú)立別墅： 8883元 /平方米 聯(lián)排別墅： 5774元 /平方米 目錄 一、項(xiàng)目與市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 二、推售策略與定價(jià)策略 三、價(jià)格表的制定 定價(jià)方法 均價(jià)的確定 綜合調(diào)差的確定 四、價(jià)格表的驗(yàn)證及確定 五、執(zhí)行計(jì)劃及推廣配合 產(chǎn)品內(nèi)部綜合調(diào)差確定的客觀原則 ? 產(chǎn)品分類(lèi)打分：本次打分按四類(lèi)產(chǎn)品比價(jià)體系進(jìn)行，分別為：一線獨(dú)立別墅、二線獨(dú)立別墅、雙拼別墅與聯(lián)排別