【文章內(nèi)容簡介】 享有完全的出資人權(quán)益，對國有資產(chǎn)的管理和監(jiān)管的權(quán)限大大加強(qiáng)?？梢宰孕袥Q定自己資產(chǎn)的拍賣，轉(zhuǎn)讓。 2. 地方政府可以直接對所轄企業(yè)改制做出決策。 所屬國企改制重組步伐大大加快。 分級行使產(chǎn)權(quán) “關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)命脈和國家安全的大型國有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源等，由中央政府代表國家履行出資人職責(zé)，其他國有資產(chǎn)由地方政府代表國家履行出資人職責(zé)” 資產(chǎn)劃分原則 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險和 對策 未來業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 27 華融管理層可以考慮抓住這一歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股權(quán)的多元化。嘗試管理層收購，提高公司治理結(jié)構(gòu)競爭力 ? 房地產(chǎn)企業(yè)不在“關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)命脈和國家安全的大型國有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源”之列，未來房地產(chǎn)可能成為國有股減持的目標(biāo)行業(yè)之一。 ? 北京市和西城區(qū)政府將取得國企改革的主動權(quán)，未來將出臺一系列國企改革政策，加速企業(yè)改制進(jìn)程。 ? 國有股將選擇性控股，參股某些領(lǐng)域，在某些領(lǐng)域?qū)⒖赡芡耆顺?。大型國有?dú)資企業(yè)引進(jìn)國際戰(zhàn)略投資者，提升企業(yè)管理水平。 華融管理層應(yīng)當(dāng)抓住歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股權(quán)的多元化。提高公司治理結(jié)構(gòu)競爭力。 1. 通過引入外資，民營，外部法人，自然人實(shí)現(xiàn)外部型股權(quán)多元化 2. 通過員工持股，管理層收購實(shí)現(xiàn)內(nèi)部型股權(quán)多元化 3. 完善和貫徹管理層激勵，約束機(jī)制 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 28 華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之一：以未來華融的股份制改造為契機(jī)，通過員工持股計劃（ ESOP）實(shí)現(xiàn)華融股權(quán)結(jié)構(gòu)的根本改變 方案內(nèi)容 ? 利用西城區(qū)政府未來可能對華融進(jìn)行股份制改造的契機(jī)，在引入新的戰(zhàn)略投資者的同時，華融的員工以工會下屬的職工持股會或?qū)ｉT設(shè)立的信托基金為載體，持有新的改制過的公司的股票，從而實(shí)現(xiàn)所有者與經(jīng)營者的統(tǒng)一，增強(qiáng)華融的治理結(jié)構(gòu)核心競爭力。 成功案例 ? 金地集團(tuán)是 1991年成立的一家深圳房地產(chǎn)公司。 1996年， 由深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)管理局、深圳市投資管理公司、美國 UT斯達(dá)康有限公司、深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司和金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司工會作為發(fā)起人 , 在原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過對原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司進(jìn)行改組 ,以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司。 ? 金地集團(tuán)在實(shí)施股份制改造過程中，設(shè)計了 2530萬股作為內(nèi)部員工持股的股份總額，每股面值為 1元。在內(nèi)部職工股的總量中， 70％供現(xiàn)有員工認(rèn)購， 30％作為預(yù)留股份，用于獎勵公司優(yōu)秀人員和新增員工認(rèn)購。 ? 企業(yè)現(xiàn)職職工購股的資金中的 30％由員工個人出資， 35％由公司貸款給職工， 30％由工會從公益金中支出。以后職工購股，將采取 50％由職工個人出資， 50％由公司貸款的辦法。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 29 華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之二 ：以現(xiàn)有的“金融街控股”國有股減持為契機(jī)，通過 MBO（管理層收購），實(shí)現(xiàn)華融系統(tǒng)核心企業(yè)之一 —金融街控股的股權(quán)變革，使其治理結(jié)構(gòu)競爭力得到根本提升 方案內(nèi)容 ? 利用國有股減持的契機(jī)，金融街控股高管（同時也是華融高管）成立專門用于收購減持國有股的公司，再由這家公司融資購買國家減持的國有股，從而實(shí)現(xiàn)改善金融街控股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，提升其治理結(jié)構(gòu)核心競爭力。 成功案例 ? 宇通客車的管理層為實(shí)現(xiàn) MBO，首先 成立收購主體 —— 上海宇通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（簡稱“上海宇通”） ? 2022年 5月，宇通客車的第二大股東鄭州第一鋼廠與上海宇通創(chuàng)業(yè)投資有限公司簽訂了關(guān)于宇通客車 8． 7％國有法人股的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。轉(zhuǎn)讓后，鄭州一鋼仍持有宇通客車股份 240萬股。同年 6月，鄭州市國有資產(chǎn)管理局將其 100%控股的鄭州市宇通集團(tuán)有限責(zé)任公司的 %的股份通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓給上海宇通。宇通集團(tuán)持有宇通股份 2350萬股國家股，占%，是其第一大股東。這次轉(zhuǎn)使宇通創(chuàng)業(yè)間接持有宇通客車 萬股，占總股本的 %。兩次轉(zhuǎn)讓后，上海宇通共擁有宇通股份 %的股份，從而成為第一大股東。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 30 華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之三 ：通過華融高管成立公司，在未來華融開發(fā)的項(xiàng)目中參股，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者激勵與約束的統(tǒng)一，提升整個系統(tǒng)的治理結(jié)構(gòu)競爭力 方案內(nèi)容 ? 由華融系統(tǒng)的高管（或員工）出資成立公司，作為參股的平臺； ? 華融未來投資開發(fā)新的項(xiàng)目時，由這家公司作為參股方之一，以資金（少量）和智力入股的方式，在項(xiàng)目公司占有一定的股份，從而實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目風(fēng)險共擔(dān)、收益共享，全面提升華融所運(yùn)作項(xiàng)目的治理結(jié)構(gòu)核心競爭力。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 31 根據(jù)新華信研究結(jié)果顯示，國內(nèi)各公司在實(shí)行 ESOP或 MBO時的主要資金來源有 1. 員工自有資金 2. 員工以自有資產(chǎn)（如房產(chǎn)等）抵押貸款 3. 員工以已收購的股票向銀行進(jìn)行質(zhì)押貸款 4. 公司貸款（例如：金地模式） 5. 公司建立獎勵基金，但不以現(xiàn)金方式發(fā)放給個人，而是專門用于收購本公司股份（例如：聯(lián)想、 TCL模式） 6. 公司以折價方式向高管定向發(fā)行股票（例如：中遠(yuǎn)發(fā)展模式） 7. MBO信托基金（新華信托推出，本質(zhì)也是股票質(zhì)押貸款） 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 32 以“辦基業(yè)常青的企業(yè)”為目標(biāo)， 抓住歷史性的國有企業(yè)改制的機(jī)遇， 從根本上進(jìn)行制度創(chuàng)新，優(yōu)化公司的股東結(jié)構(gòu) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 33 華融內(nèi)外部環(huán)境分析 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會 威脅 SWOT分析 ； ； 、房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)素質(zhì)較高的員工隊(duì)伍。 ； ,管理體系不健全 ,缺乏國際化、市場化、復(fù)合型管理人才。 ，還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力。 1. 住房政策改革激發(fā)出了對于住宅的需求，房地產(chǎn)住宅業(yè)長期發(fā)展前景良好； 2. 今后的市場環(huán)境將更加公開、透明，有利于企業(yè)公平競爭； 3. 若干原來限制進(jìn)入的行業(yè)對內(nèi)、外資開放，西部大開發(fā)、北京奧運(yùn)引來無限商機(jī)。 1. 新土地政策和現(xiàn)有土地資源的衰竭將削弱華融原先的競爭優(yōu)勢； 2. 房地產(chǎn)業(yè)存在一定程度的泡沫現(xiàn)象，競爭激烈，風(fēng)險較大； 3. 中國加入 WTO后，外國競爭者將在各個領(lǐng)域與國內(nèi)經(jīng)營者展開直接競爭，從而打壓平均盈利水平。 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險和 對策 未來業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 34 從 SWOT分析出發(fā)，華融的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)企業(yè)的競爭能力，克服由于新政策和土地資源減少帶來的威脅 1. 華融現(xiàn)有資源和能力主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，人才結(jié)構(gòu)也以房地產(chǎn)專業(yè)人才為主，缺乏復(fù)合型的管理人才，也缺乏跨行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和能力，現(xiàn)階段不具備多元化經(jīng)營的組織和人才條件； 2. 華融雖然擁有多種融資渠道，但即便是把現(xiàn)有的項(xiàng)目順利完成，資金也已經(jīng)十分緊張，而無論大規(guī)模進(jìn)軍那個行業(yè)，都需要大量的資金投入，因此，華融在現(xiàn)階段尚不具備多元化經(jīng)營的資金條件； 3. 房地產(chǎn)業(yè)本身，尤其是住宅房地產(chǎn)，市場規(guī)模和潛力都很大，支持華融未來的發(fā)展不成問題，雖然投資收益率有下降的趨勢，但相比其他行業(yè)，仍屬利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)； 4. 到目前為止華融在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成功在相當(dāng)程度上靠的是資源優(yōu)勢，企業(yè)的競爭力沒有經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力，因此，華融當(dāng)務(wù)之急是集中精力培育核心競爭力； 5. 在房地產(chǎn)業(yè)，華融以前主要是做地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開發(fā)方面也以寫字樓為主，而在開發(fā)住宅產(chǎn)品、物業(yè)經(jīng)營管理等其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)上經(jīng)驗(yàn)并不是很多，可以提升的空間依然很大。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 35 基于華融的現(xiàn)狀和未來發(fā)展機(jī)會，新華信認(rèn)為：華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個層面 第一層面 核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā) 第二層面 金融街綜合服務(wù)業(yè)： ? 寫字樓、公寓、酒店、商鋪 ? 俱樂部、會展、廣告 ? 寬帶接入和增值服務(wù) ? 雜志、論壇、劇院 ? 房地產(chǎn)投資信托 第三層面 有潛力的金融業(yè)務(wù)，可考慮的方向包括： ? 財務(wù)公司 ? 綜合類券商，壽險公司 ? 房地產(chǎn)投資信托 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 36 為什么選擇以物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理為核心的金融街綜合服務(wù)業(yè)作為第二層面的業(yè)務(wù) 起步期 發(fā)展期 成熟期 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營風(fēng)險 華融現(xiàn)有的金融街區(qū)域的物業(yè)資源具有良好的升值潛力 土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)不能長久保持較大的資產(chǎn)規(guī)模 示意 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 37 從世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資是成熟房地產(chǎn)市場的選擇 179478140514116751975549070210080339158260000050000100000150000202200250000300000中國海外 上海置業(yè) 中關(guān)村 華潤置地 陸家嘴 十強(qiáng)平均 上市公司平均 世界前5 0 強(qiáng)世界 500強(qiáng)資產(chǎn)：第一名 883億， 第 500名 92億美元 ? 世界房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)規(guī)模較小 ? 房地產(chǎn)企業(yè)單純從開發(fā)角度講，很難做成大型的“百年企業(yè)” ? 世界上許多大的房地產(chǎn)公司開發(fā)的房子有很大比例是為了長期擁有和經(jīng)營 資料來源：新華信分析 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 38 物業(yè)投資的優(yōu)勢和劣勢分析 物業(yè)投資的劣勢 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資數(shù)額巨大，對企業(yè)的融投資能力有較大的要求 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資的回收期長，回收期一般少則十年八年，長則三五十年，一般類型企業(yè)很難承受 ? 物業(yè)投資者需要較強(qiáng)的專門知識和經(jīng)驗(yàn)，投資決策的風(fēng)險很大 物業(yè)投資的優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資具有一定的安全性和保值增值性。 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響，至少它的貶值程度要低于別的資產(chǎn)形態(tài) ? 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 ? 提高物業(yè)投資者的資金信用等級 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 39 房地產(chǎn)物業(yè)投資的主要方向 對土地投資 住宅置業(yè)投資 商業(yè)物業(yè)投資 工業(yè)物業(yè)投資 綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資 土地資源的稀缺性和有限性，決定了土地價值的安全性和保值增值性。對土地的投資一般具有穩(wěn)定的收益。 對住宅的置業(yè)投資一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇，考察因素包括規(guī)劃、區(qū)位以及戶型設(shè)計等。 銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)價值。即影響房地產(chǎn)銷售價格的主要因素為商業(yè)區(qū)的收益程度 交通運(yùn)輸狀況、能源狀況與工業(yè)用水、供排水系統(tǒng)狀況是決定工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)投資價值的主要因素 交通、通訊、金融服務(wù)便利程度，是決定房地產(chǎn)置業(yè)投資綜合樓成敗的關(guān)鍵 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 40 香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險 舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 2 0 0 1 年度恒基兆業(yè)業(yè)績0%20%40%60%80%100%2 0 0 1 銷售額 2 0 0 1 利潤其他百貨業(yè)務(wù)酒店業(yè)務(wù)基建項(xiàng)目建築工程利息收入租金收入銷售物業(yè) 舉例 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 41 2 0 0 1 年度新鴻基業(yè)績分析0%10%20%30%40%50%60%70%80