【正文】 ，而無(wú)論大規(guī)模進(jìn)軍那個(gè)行業(yè)，都需要大量的資金投入，因此，華融在現(xiàn)階段尚不具備多元化經(jīng)營(yíng)的資金條件； 3. 房地產(chǎn)業(yè)本身，尤其是住宅房地產(chǎn)，市場(chǎng)規(guī)模和潛力都很大，支持華融未來(lái)的發(fā)展不成問(wèn)題，雖然投資收益率有下降的趨勢(shì)，但相比其他行業(yè)，仍屬利潤(rùn)豐厚的產(chǎn)業(yè)； 4. 到目前為止華融在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成功在相當(dāng)程度上靠的是資源優(yōu)勢(shì)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，沒(méi)有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此，華融當(dāng)務(wù)之急是集中精力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力； 5. 在房地產(chǎn)業(yè)，華融以前主要是做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面也以寫字樓為主，而在開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上經(jīng)驗(yàn)并不是很多，可以提升的空間依然很大。 1. 住房政策改革激發(fā)出了對(duì)于住宅的需求，房地產(chǎn)住宅業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景良好； 2. 今后的市場(chǎng)環(huán)境將更加公開(kāi)、透明，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)； 3. 若干原來(lái)限制進(jìn)入的行業(yè)對(duì)內(nèi)、外資開(kāi)放，西部大開(kāi)發(fā)、北京奧運(yùn)引來(lái)無(wú)限商機(jī)。 ； ,管理體系不健全 ,缺乏國(guó)際化、市場(chǎng)化、復(fù)合型管理人才。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 30 華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之三 ：通過(guò)華融高管成立公司，在未來(lái)華融開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中參股，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者激勵(lì)與約束的統(tǒng)一，提升整個(gè)系統(tǒng)的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 方案內(nèi)容 ? 由華融系統(tǒng)的高管（或員工）出資成立公司，作為參股的平臺(tái)； ? 華融未來(lái)投資開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，由這家公司作為參股方之一，以資金（少量）和智力入股的方式，在項(xiàng)目公司占有一定的股份，從而實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，全面提升華融所運(yùn)作項(xiàng)目的治理結(jié)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力。這次轉(zhuǎn)使宇通創(chuàng)業(yè)間接持有宇通客車 萬(wàn)股，占總股本的 %。同年 6月，鄭州市國(guó)有資產(chǎn)管理局將其 100%控股的鄭州市宇通集團(tuán)有限責(zé)任公司的 %的股份通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給上海宇通。 成功案例 ? 宇通客車的管理層為實(shí)現(xiàn) MBO，首先 成立收購(gòu)主體 —— 上海宇通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（簡(jiǎn)稱“上海宇通”） ? 2022年 5月，宇通客車的第二大股東鄭州第一鋼廠與上海宇通創(chuàng)業(yè)投資有限公司簽訂了關(guān)于宇通客車 8． 7％國(guó)有法人股的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。以后職工購(gòu)股，將采取 50％由職工個(gè)人出資， 50％由公司貸款的辦法。在內(nèi)部職工股的總量中， 70％供現(xiàn)有員工認(rèn)購(gòu)， 30％作為預(yù)留股份，用于獎(jiǎng)勵(lì)公司優(yōu)秀人員和新增員工認(rèn)購(gòu)。 1996年， 由深圳市福田區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局、深圳市投資管理公司、美國(guó) UT斯達(dá)康有限公司、深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司和金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司工會(huì)作為發(fā)起人 , 在原金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)原金地實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司進(jìn)行改組 ,以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司。 1. 通過(guò)引入外資，民營(yíng)，外部法人，自然人實(shí)現(xiàn)外部型股權(quán)多元化 2. 通過(guò)員工持股，管理層收購(gòu)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部型股權(quán)多元化 3. 完善和貫徹管理層激勵(lì)，約束機(jī)制 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 28 華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之一：以未來(lái)華融的股份制改造為契機(jī)，通過(guò)員工持股計(jì)劃（ ESOP）實(shí)現(xiàn)華融股權(quán)結(jié)構(gòu)的根本改變 方案內(nèi)容 ? 利用西城區(qū)政府未來(lái)可能對(duì)華融進(jìn)行股份制改造的契機(jī)，在引入新的戰(zhàn)略投資者的同時(shí)，華融的員工以工會(huì)下屬的職工持股會(huì)或?qū)ｉT設(shè)立的信托基金為載體，持有新的改制過(guò)的公司的股票，從而實(shí)現(xiàn)所有者與經(jīng)營(yíng)者的統(tǒng)一，增強(qiáng)華融的治理結(jié)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 華融管理層應(yīng)當(dāng)抓住歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股權(quán)的多元化。 ? 國(guó)有股將選擇性控股，參股某些領(lǐng)域，在某些領(lǐng)域?qū)⒖赡芡耆顺?。嘗試管理層收購(gòu)，提高公司治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 ? 房地產(chǎn)企業(yè)不在“關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家安全的大型國(guó)有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源”之列，未來(lái)房地產(chǎn)可能成為國(guó)有股減持的目標(biāo)行業(yè)之一。 所屬國(guó)企改制重組步伐大大加快。可以自行決定自己資產(chǎn)的拍賣，轉(zhuǎn)讓。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 24 新華信建議的 20222022年度效益目標(biāo) 華融系統(tǒng)主營(yíng)銷售收入目標(biāo)01000002022003000004000005000006000002022年 2022年 2022年金額（億元）華融系統(tǒng)未來(lái)三年凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)05000100001500020220250003000035000400002022年 2022年 2022年金額（億元）華融系統(tǒng)合計(jì)按權(quán)益折算按照規(guī)劃，華融在 20222022年內(nèi)房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為： 2022年： 2022年： 2022年： 按照規(guī)劃，華融系統(tǒng)在 20222022年內(nèi)的凈利潤(rùn)為： 2022年： （按照股權(quán)折算為 ) 2022年： 3億元（按照股權(quán)折算為 ) 2022年： （按照股權(quán)折算為 ) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 25 華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄 1. 華融發(fā)展目標(biāo) ? 愿景 ? 使命 ? 價(jià)值觀 ? 三年戰(zhàn)略目標(biāo) ? 目標(biāo)制定思路 2. 華融戰(zhàn)略方案 ? 華融發(fā)展方向 ? 未來(lái)業(yè)務(wù)組合 ? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 進(jìn)入新業(yè)務(wù) ? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 ? 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 ? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計(jì)劃 3. 華融品牌戰(zhàn)略 ? 品牌結(jié)構(gòu) ? 品牌定位 ? 品牌目標(biāo) ? 品牌舉措 4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 ? 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇 ? 資金來(lái)源 ? 風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 財(cái)務(wù)舉措 5. 華融人才戰(zhàn)略 ? 人力資源現(xiàn)狀 ? 人力資源管理 ? 人力資源舉措 7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 26 十六大報(bào)告明確提出中央和地方分級(jí)行使產(chǎn)權(quán)，并提出資產(chǎn)劃分原則，為國(guó)有資產(chǎn)管理改革掃清了政策上的障礙，這意味著新一輪國(guó)有企業(yè)改制高潮將要到來(lái) “在堅(jiān)持國(guó)家所有的前提下，充分發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性。 ? 物業(yè)公司：自己提出 20222022年的銷售目標(biāo)缺乏挑戰(zhàn)性，因而新華信適當(dāng)調(diào)高了物業(yè)公司 2022年和2022年的銷售目標(biāo)。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 22 在對(duì)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析的基礎(chǔ)上，新華信提出了未來(lái)三年的效益目標(biāo) 銷售預(yù)測(cè) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年金融街控股 90000 174100 187000 139000金融街開(kāi)發(fā) 25000 40000 80000 80000德勝 60000 65000 50000 10000嘉鴻 21840 27650 25800 21500金易 1305 12150 43740 40500物業(yè)公司 3000 3128 3128 3000富景公司 80 130 34563 25137合計(jì) 202225 322158 424231 319137銷售預(yù)測(cè) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年金融街控股 90000 154100 170000 194000金融街開(kāi)發(fā) 25000 50000 100000 210000德勝 60000 65000 50000 10000嘉鴻 21840 27650 25800 21500金易 1305 12150 43740 40500物業(yè)公司 3000 3128 3500 4000富景公司 80 130 34563 25137合計(jì) 202225 312158 427603 505137各公司自己提出的銷售計(jì)劃 新華信提出的銷售計(jì)劃 ? 金融街控股：適當(dāng)控制銷售進(jìn)度和會(huì)計(jì)入賬時(shí)間，將原計(jì)劃中在 2022年和 2022年實(shí)現(xiàn)的 3億元左右的銷售收入調(diào)整到 2022年；爭(zhēng)取在 2022年實(shí)現(xiàn) 。 3. 考慮到金融街控股在 2022年至少有近 20萬(wàn)平方米的物業(yè)計(jì)劃自己持有（這樣減少了銷售收入），華融也會(huì)擁有一家價(jià)值 10億元的酒店，所以 2022年華融在財(cái)務(wù)效益指標(biāo)上銷售收入達(dá)到 50億元 左右就實(shí)際達(dá)到了一流企業(yè)的水平。 ?2022年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬(wàn)科 2022年的總資產(chǎn)為 65億元，萬(wàn)達(dá) 2022年的總資產(chǎn)為 100億元 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 21 華融如果在 2022年能夠?qū)崿F(xiàn)上述戰(zhàn)略目標(biāo)，至少在效益目標(biāo)上應(yīng)該能夠躋身于全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列 1. 根據(jù)新華信的研究（選取萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿）， 2022年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 30億元， 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%。 2. 有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)。 ① 實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)每年一次的考核工作 ② 高素質(zhì)高能力的核心管理層員工離職率低于 10% ③ 系統(tǒng)內(nèi)員工對(duì)企業(yè)理念（愿景、使命、價(jià)值觀）的認(rèn)同度達(dá)到 90%以上 3. 有系統(tǒng)的人力資源管理體系，有較強(qiáng)的專業(yè)和管理人才的儲(chǔ)備。具體而言：金融街開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn) 10億左右的市場(chǎng)導(dǎo)向型項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，而另外 10億元左右的銷售收入來(lái)自于政府導(dǎo)向型的西直門項(xiàng)目和德勝科技園項(xiàng)目；金融街控股力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 5億元左右的市場(chǎng)導(dǎo)向型項(xiàng)目（應(yīng)在金融街地區(qū)以外或物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)）的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；其他項(xiàng)目公司的計(jì)劃內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和金融街控股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入應(yīng)被視作政府導(dǎo)向型 ② 市場(chǎng)導(dǎo)向性項(xiàng)目利潤(rùn)占凈利潤(rùn)的 25%（以上市場(chǎng)導(dǎo)向型項(xiàng)目銷售收入占金融街開(kāi)發(fā)銷售收入的一半、金融界控股的四分之一，折算后分別占用兩家公司凈資產(chǎn)的一半和四分之一，即 4億元左右，按 10%的凈資產(chǎn)收益率折算的凈利潤(rùn)應(yīng)在 67千萬(wàn)元） 3. 具備走出北京，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張的整體開(kāi)發(fā)能力 ① 至少 15%的銷售收入來(lái)自西城區(qū)外的項(xiàng)目，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)西城區(qū)外項(xiàng)目收入超過(guò) 20% 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 18 華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 管理目標(biāo) （ 2022年） 1. 形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力，完善組織結(jié)構(gòu)和管理機(jī)制。 ? 成長(zhǎng)目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù)華融現(xiàn)狀分析提出的華融在未來(lái)三年內(nèi)應(yīng)該加強(qiáng)的關(guān)鍵點(diǎn)。 ? 華融戰(zhàn)略目標(biāo)由 效益目標(biāo) 、 成長(zhǎng)目標(biāo) 和 管理目標(biāo) 組成。 ? 新華信對(duì)于華融價(jià)值觀的建議： 創(chuàng)新、高效、誠(chéng)信、服務(wù) 創(chuàng)新： 追求觀念和經(jīng)營(yíng)理念上的創(chuàng)新，追求管理、產(chǎn)品和服務(wù)上的創(chuàng)新 高效： 速度與質(zhì)量的完美結(jié)合 誠(chéng)信： 公司外部形象的市場(chǎng)反映（以誠(chéng)待人、商譽(yù)），公司內(nèi)部文化的真實(shí)體現(xiàn) （相互信任、精誠(chéng)團(tuán)結(jié)） 服務(wù)： 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的發(fā)展，要強(qiáng)調(diào)和培養(yǎng)公司整體對(duì)服務(wù)理 念、服務(wù)精神、服務(wù)方法和服務(wù)價(jià)值的認(rèn)同 ? 企業(yè)的價(jià)值觀應(yīng)該最終落實(shí)到企業(yè)員工的行為規(guī)范中去，成為華融對(duì)內(nèi)對(duì)外的行為準(zhǔn)則。 愿景 使 命 價(jià)值觀 三年戰(zhàn)略 目標(biāo) 目標(biāo) 制定思路 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 14 華融的價(jià)值觀 ? 價(jià)值觀是企業(yè)文化的重要組成部分 ， 是公司面臨選擇時(shí)決定優(yōu)先順序的基本出發(fā)點(diǎn) 。 綜合：房地產(chǎn)業(yè)務(wù) +相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)務(wù) +金融業(yè)務(wù) 開(kāi)發(fā)：功能街區(qū)開(kāi)發(fā) +商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā) +住宅開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)：酒店 +劇院 +俱樂(lè)部 +其他 服務(wù)：房地產(chǎn)服務(wù) +金融服務(wù) 愿景 使 命 價(jià)值觀 三年戰(zhàn)略 目標(biāo) 目標(biāo) 制定思路 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 13 華融的使命 ? 使命是企業(yè)賴以生存的方式 ， 是目前企業(yè)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) （ 客戶 、 產(chǎn)品 、 市場(chǎng) 、 價(jià)值 、核心能力 ） 和未來(lái)想要經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)的描述 。華融正處于從政府任務(wù)型向市場(chǎng)導(dǎo)向型企業(yè)定位的轉(zhuǎn)型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 9 目錄 一、報(bào)告摘要 二、華融戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 華融發(fā)展目標(biāo) 2. 華融戰(zhàn)略方案 3. 華融品牌戰(zhàn)略 4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 5. 華融人才戰(zhàn)略 6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議 三、附錄 1. 中國(guó)國(guó)貿(mào)案例 2. 集團(tuán)財(cái)務(wù)公司基本要求 3. 先進(jìn)企業(yè)資金管理中心介紹 4. 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)舉例 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所