【正文】 產(chǎn)形態(tài)? 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持? 提高物業(yè)投資者的資金信用等級2023年 11月 29日 38保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目房地產(chǎn)物業(yè)投資的主要方向?qū)ν恋赝顿Y住宅置業(yè)投資商業(yè)物業(yè)投資工業(yè)物業(yè)投資綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資土地資源的稀缺性和有限性，決定了土地價值的安全性和保值增值性。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險和對策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目從 SWOT 分析出發(fā)，華融的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)企業(yè)的競爭能力，克服由于新政策和土地資源減少帶來的威脅1. 華融現(xiàn)有資源和能力主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，人才結(jié)構(gòu)也以房地產(chǎn)專業(yè)人才為主，缺乏復(fù)合型的管理人才，也缺乏跨行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和能力，現(xiàn)階段不具備多元化經(jīng)營的組織和人才條件；2. 華融雖然擁有多種融資渠道，但即便是把現(xiàn)有的項(xiàng)目順利完成，資金也已經(jīng)十分緊張，而無論大規(guī)模進(jìn)軍那個行業(yè)，都需要大量的資金投入，因此，華融在現(xiàn)階段尚不具備多元化經(jīng)營的資金條件；3. 房地產(chǎn)業(yè)本身，尤其是住宅房地產(chǎn)，市場規(guī)模和潛力都很大，支持華融未來的發(fā)展不成問題，雖然投資收益率有下降的趨勢，但相比其他行業(yè)，仍屬利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)；4. 到目前為止華融在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成功在相當(dāng)程度上靠的是資源優(yōu)勢，企業(yè)的競爭力沒有經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力，因此，華融當(dāng)務(wù)之急是集中精力培育核心競爭力；5. 在房地產(chǎn)業(yè)，華融以前主要是做地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開發(fā)方面也以寫字樓為主，而在開發(fā)住宅產(chǎn)品、物業(yè)經(jīng)營管理等其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)上經(jīng)驗(yàn)并不是很多，可以提升的空間依然很大。1. 住房政策改革激發(fā)出了對于住宅的需求，房地產(chǎn)住宅業(yè)長期發(fā)展前景良好；2. 今后的市場環(huán)境將更加公開、透明，有利于企業(yè)公平競爭；3. 若干原來限制進(jìn)入的行業(yè)對內(nèi)、外資開放，西部大開發(fā)、北京奧運(yùn)引來無限商機(jī)。； ,管理體系不健全 ,缺乏國際化、市場化、復(fù)合型管理人才。 2023年 11月 29日 29保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之三 ：通過華融高管成立公司，在未來華融開發(fā)的項(xiàng)目中參股，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者激勵與約束的統(tǒng)一，提升整個系統(tǒng)的治理結(jié)構(gòu)競爭力方案內(nèi)容 ? 由華融系統(tǒng)的高管（或員工）出資成立公司，作為參股的平臺；? 華融未來投資開發(fā)新的項(xiàng)目時，由這家公司作為參股方之一，以資金（少量）和智力入股的方式，在項(xiàng)目公司占有一定的股份，從而實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目風(fēng)險共擔(dān)、收益共享，全面提升華融所運(yùn)作項(xiàng)目的治理結(jié)構(gòu)核心競爭力。這次 轉(zhuǎn)使宇通創(chuàng)業(yè)間接持有宇通客車 萬股，占總股本的 %。同年 6月，鄭州市國有資產(chǎn)管理局將其 100%控股的鄭州市宇通集團(tuán)有限責(zé)任公司的 %的股份通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓給上海宇通。成功案例l 宇通客車的管理層為實(shí)現(xiàn) MBO，首先 成立收購主體 —— 上海宇通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（簡稱 “上海宇通 ”）l 2023年 5月，宇通客車的第二大股東鄭州第一鋼廠與上海宇通創(chuàng)業(yè)投資有限公司簽訂了關(guān)于宇通客車 8． 7％國有法人股的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。以后職工購股，將采取 50％由職工個人出資， 50％由公司貸款的辦法。在內(nèi)部職工股的總量中， 70％供現(xiàn)有員工認(rèn)購， 30％作為預(yù)留股份，用于獎勵公司優(yōu)秀人員和新增員工認(rèn)購。 1996年， 由深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)管理局、深圳市投資管理公司、美國 UT斯達(dá)康有限公司、深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司和金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司工會作為發(fā)起人 ,在原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司的基礎(chǔ)上，通過對原金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司進(jìn)行改組 ,以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司。1. 通過引入外資，民營，外部法人，自然人實(shí)現(xiàn)外部型股權(quán)多元化2. 通過員工持股，管理層收購實(shí)現(xiàn)內(nèi)部型股權(quán)多元化3. 完善和貫徹管理層激勵，約束機(jī)制2023年 11月 29日 27保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融治理結(jié)構(gòu)改革方案之一：以未來華融的股份制改造為契機(jī)，通過員工持股計(jì)劃（ ESOP）實(shí)現(xiàn)華融股權(quán)結(jié)構(gòu)的根本改變方案內(nèi)容 l 利用西城區(qū)政府未來可能對華融進(jìn)行股份制改造的契機(jī)，在引入新的戰(zhàn)略投資者的同時，華融的員工以工會下屬的職工持股會或?qū)ｉT設(shè)立的信托基金為載體，持有新的改制過的公司的股票，從而實(shí)現(xiàn)所有者與經(jīng)營者的統(tǒng)一，增強(qiáng)華融的治理結(jié)構(gòu)核心競爭力。華融管理層應(yīng)當(dāng)抓住歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股權(quán)的多元化。? 國有股將選擇性控股，參股某些領(lǐng)域，在某些領(lǐng)域?qū)⒖赡芡耆顺?。嘗試管理層收購，提高公司治理結(jié)構(gòu)競爭力? 房地產(chǎn)企業(yè)不在 “關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)命脈和國家安全的大型國有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源 ”之列，未來房地產(chǎn)可能成為國有股減持的目標(biāo)行業(yè)之一。 所屬國企改制重組步伐大大加快?？梢宰孕袥Q定自己資產(chǎn)的拍賣，轉(zhuǎn)讓。 2023年 11月 29日 23保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目 新華信建議的 20232023年度效益目標(biāo)按照規(guī)劃，華融在 20232023年內(nèi)房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入為：2023年： 2023年： 2023年： 按照規(guī)劃，華融系統(tǒng)在 20232023年內(nèi)的凈利潤為：2023年： （按照股權(quán)折算為 )2023年： 3億元（按照股權(quán)折算為 )2023年： （按照股權(quán)折算為 )2023年 11月 29日 24保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄1. 華融發(fā)展目標(biāo)? 愿景? 使命? 價值觀? 三年戰(zhàn)略目標(biāo)? 目標(biāo)制定思路2. 華融戰(zhàn)略方案? 華融發(fā)展方向? 未來業(yè)務(wù)組合? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展? 進(jìn)入新業(yè)務(wù)? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案? 風(fēng)險和對策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計(jì)劃3. 華融品牌戰(zhàn)略? 品牌結(jié)構(gòu)? 品牌定位? 品牌目標(biāo)? 品牌舉措4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略? 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇? 資金來源? 風(fēng)險管理? 財(cái)務(wù)舉措5. 華融人才戰(zhàn)略? 人力資源現(xiàn)狀? 人力資源管理? 人力資源舉措7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動計(jì)劃建議2023年 11月 29日 25保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目十六大報(bào)告明確提出中央和地方分級行使產(chǎn)權(quán)，并提出資產(chǎn)劃分原則，為國有資產(chǎn)管理改革掃清了政策上的障礙，這意味著新一輪國有企業(yè)改制高潮將要到來“在堅(jiān)持國家所有的前提下，充分發(fā)揮中央和地方兩個積極性。? 物業(yè)公司：自己提出 20232023年的銷售目標(biāo)缺乏挑戰(zhàn)性，因而新華信適當(dāng)調(diào)高了物業(yè)公司 2023年和2023年的銷售目標(biāo)。2023年 11月 29日 21保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目在對公司經(jīng)營計(jì)劃分析的基礎(chǔ)上，新華信提出了未來三年的效益目標(biāo)各公司自己提出的銷售計(jì)劃 新華信提出的銷售計(jì)劃? 金融街控股：適當(dāng)控制 銷 售 進(jìn) 度和會 計(jì) 入 賬時間 ，將原 計(jì) 劃中在 2023年和 2023年 實(shí)現(xiàn) 的 3億 元左右的 銷 售收入 調(diào) 整到 2023年；爭取在 2023年 實(shí)現(xiàn) 元左右的物 業(yè) 出租收入。3. 考慮到金融街控股在 2023年至少有近 20萬平方米的物業(yè)計(jì)劃自己持有（這樣減少了銷售收入），華融也會擁有一家價值 10億元的酒店，所以 2023年華融在財(cái)務(wù)效益指標(biāo)上銷售收入達(dá)到 50億元 左右就實(shí)際達(dá)到了一流企業(yè)的水平。?2023年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬科 2023年的總資產(chǎn)為 65億元，萬達(dá) 2023年的總資產(chǎn)為 100億元2023年 11月 29日 20保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融如果在 2023年能夠?qū)崿F(xiàn)上述戰(zhàn)略目標(biāo)，至少在效益目標(biāo)上應(yīng)該能夠躋身于全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列1. 根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 30億元， 凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%。2. 有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)。① 實(shí)現(xiàn)對系統(tǒng)內(nèi)每年一次的考核工作② 高素質(zhì)高能力的核心管理層員工離職率低于 10%③ 系統(tǒng)內(nèi)員工對企業(yè)理念（愿景、使命、價值觀）的認(rèn)同度達(dá)到 90%以上3. 有系統(tǒng)的人力資源管理體系，有較強(qiáng)的專業(yè)和管理人才的儲備。具體而言：金融街開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn) 10億左右的市場導(dǎo)向型項(xiàng)目的主營業(yè)務(wù)收入，而另外 10億元左右的銷售收入來自于政府導(dǎo)向型的西直門項(xiàng)目和德勝科技園項(xiàng)目；金融街控股力爭實(shí)現(xiàn) 5億元左右的市場導(dǎo)向型項(xiàng)目（應(yīng)在金融街地區(qū)以外或物業(yè)出租經(jīng)營）的主營業(yè)務(wù)收入；其他項(xiàng)目公司的計(jì)劃內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入和金融街控股的房地產(chǎn)開發(fā)收入應(yīng)被視作政府導(dǎo)向型② 市場導(dǎo)向性項(xiàng)目利潤占凈利潤的 25%（以上市場導(dǎo)向型項(xiàng)目銷售收入占金融街開發(fā)銷售收入的一半、金融界控股的四分之一，折算后分別占用兩家公司凈資產(chǎn)的一半和四分之一，即 4億元左右，按 10%的凈資產(chǎn)收益率折算的凈利潤應(yīng)在 67千萬元）2. 具備走出北京，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域擴(kuò)張的整體開發(fā)能力① 至少 15%的銷售收入來自西城區(qū)外的項(xiàng)目，力爭實(shí)現(xiàn)西城區(qū)外項(xiàng)目收入超過 20% 2023年 11月 29日 17保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 管理目標(biāo) （ 2023年）1. 形成較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力，完善組織結(jié)構(gòu)和管理機(jī)制。? 成長目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù)華融現(xiàn)狀分析提出的華融在未來三年內(nèi)應(yīng)該加強(qiáng)的關(guān)鍵點(diǎn)。 ? 華融戰(zhàn)略目標(biāo)由 效益目標(biāo) 、 成長目標(biāo) 和 管理目標(biāo) 組成。? 新華信對于華融價值觀的建議： 創(chuàng)新、高效、誠信、服務(wù)創(chuàng)新： 追求觀念和經(jīng)營理念上的創(chuàng)新，追求管理、產(chǎn)品和服務(wù)上的創(chuàng)新高效： 速度與質(zhì)量的完美結(jié)合誠信： 公司外部形象的市場反映（以誠待人、商譽(yù)），公司內(nèi)部文化的真實(shí)體現(xiàn)（相互信任、精誠團(tuán)結(jié)）服務(wù)： 從房地產(chǎn)開發(fā)到綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展，要強(qiáng)調(diào)和培養(yǎng)公司整體對服務(wù)理 念、服務(wù)精神、服務(wù)方法和服務(wù)價值的認(rèn)同? 企業(yè)的價值觀應(yīng)該最終落實(shí)到企業(yè)員工的行為規(guī)范中去，成為華融對內(nèi)對外的行為準(zhǔn)則。愿景 使 命 價值觀 三年戰(zhàn)略目標(biāo) 目標(biāo)制定思路2023年 11月 29日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的價值觀? 價值觀是企業(yè)文化的重要組成部分，是公司面臨選擇時決定優(yōu)先順序的基本出發(fā)點(diǎn)。綜合：房地產(chǎn)業(yè)務(wù) +相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)務(wù) +金融業(yè)務(wù)開發(fā)：功能街區(qū)開發(fā) +商業(yè)物業(yè)開發(fā) +住宅開發(fā)經(jīng)營：酒店 +劇院 +俱樂部 +其他服務(wù)：房地產(chǎn)服務(wù) +金融服務(wù)愿景 使 命 價值觀 三年戰(zhàn)略目標(biāo) 目標(biāo)制定思路2023年 11月 29日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的使命? 使命是企業(yè)賴以生存的方式，是目前企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務(wù)（客戶、產(chǎn)品、市場、價值、核心能力）和未來想要經(jīng)營的業(yè)務(wù)的描述。華融正處于從政府任務(wù)型向市場導(dǎo)向型企業(yè)定位的轉(zhuǎn)型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段。2023年 11月 29日 8保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目目錄一、報(bào)告摘要二、華融戰(zhàn)略規(guī)劃1. 華融發(fā)展目標(biāo)2. 華融戰(zhàn)略方案3. 華融品牌戰(zhàn)略4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略5. 華融人才戰(zhàn)略6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動計(jì)劃建議三、附錄1. 中國國貿(mào)案例2. 集團(tuán)財(cái)務(wù)公司基本要求3. 先進(jìn)企業(yè)資金管理中心介紹4. 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)舉例2023年 11月 29日 9保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信用以下框架描述華融的發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略方案行動計(jì)劃戰(zhàn)略目標(biāo)價值觀使命愿景 企業(yè)未來的境界業(yè)務(wù)定義與范圍決策綱領(lǐng)具體行動安排衡量戰(zhàn)略成果企業(yè)經(jīng)營理念2023年 11月 29日 10保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄1. 華融發(fā)展目標(biāo)? 愿景? 使命? 價值觀? 三年戰(zhàn)略目標(biāo)? 目標(biāo)制定思路2. 華融戰(zhàn)略方案? 華融發(fā)展方向? 未來業(yè)務(wù)組合? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展? 進(jìn)入新業(yè)務(wù)? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案? 風(fēng)險和對策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案? 組織