【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)控制在15％，這樣可以避免造成售價(jià)過(guò)高，令到投資者能夠接受。所以本項(xiàng)目的返還銷售總額15%，由此得出的每平米返還金額為：5220元。平均售價(jià)為29580元/ m2。%，返還期限5年 反過(guò)來(lái)看，從以下表格可以看出：預(yù)期的回報(bào)率10%需要租金（元/m2）2455年返還租金（元/m2）14700實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)率%需要租金（元/m2）2905年返還租金（元/m2）17400這個(gè)利潤(rùn)差也是較為合理的，5年租金差價(jià)為2700元，投資者既有投資升值空間，開(kāi)發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較為合理。綜上所述，可以基本確定本項(xiàng)目的平均售價(jià)為29580元/ m2。%，返還期限5年。以上數(shù)據(jù)是在初步的市場(chǎng)分析情況下得出的，其具體的價(jià)格有待貴司共同確定。項(xiàng)目最終銷售價(jià)格建議（1）、入市時(shí)間入市時(shí)機(jī)的早晚是項(xiàng)目定價(jià)的因素之一。因?yàn)榻鸷Ｑ蟮软?xiàng)目相對(duì)比較早入市同，目前重慶市朝天門的商鋪銷售早已升值，而周邊入市早的商業(yè)已經(jīng)形成了非常好的商業(yè)氛圍，同時(shí)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也得到了迅速的提升，本項(xiàng)目其入市期應(yīng)該比較晚。（2）、地段投資決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素是：地段、地段、還是地段由于朝天門的發(fā)展已經(jīng)是成為了重慶重要的商貿(mào)港口區(qū)域，該區(qū)域土地呈現(xiàn)出“寸土寸金”的發(fā)展市態(tài)，根據(jù)本項(xiàng)目的地段判斷、所處位置也將是未來(lái)朝天門開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，同時(shí)加上良好的品盤樓盤的形象支撐，也吸引大量的投資型和經(jīng)營(yíng)型客戶。由于本項(xiàng)目所處的地段發(fā)展比較晚所以其銷售價(jià)格、租金價(jià)位也是無(wú)法和金海洋等一些地段好的商場(chǎng)和門面相比較的，而且周邊的人流、車流都是無(wú)法相比的，地段決定一切。（3）、升值空間根據(jù)本項(xiàng)目的成本投入、地塊特片及目前朝天門區(qū)域商業(yè)市態(tài)、交通等多種因素的發(fā)展，本項(xiàng)目尚有著廣闊的升值空間，其價(jià)格可以在此基礎(chǔ)上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與修正，最后，得出一個(gè)比較合理的市場(chǎng)價(jià)格，更好的推進(jìn)本項(xiàng)目的銷售與出租。小結(jié)：該價(jià)格為我司預(yù)見(jiàn)性建議，結(jié)合“天時(shí)、地利、人和”同時(shí)必須在項(xiàng)目自身發(fā)展上多下工夫這樣才可能增加升值潛力，提高升值空間；綜合以上分析與考評(píng)及對(duì)樓層間價(jià)格規(guī)律的評(píng)估，本項(xiàng)目的售價(jià)一層最高價(jià)可設(shè)定為39933元/M2左右，二層售價(jià)可最高價(jià)設(shè)定為20000元/M2左右，其平均售價(jià)為元29580元/M2。四、項(xiàng)目銷售策略銷售目標(biāo)針對(duì)客戶群分析商鋪購(gòu)買者——投資型此類客戶主要為來(lái)自于本項(xiàng)目自身的住宅業(yè)主，以及來(lái)自該區(qū)域周邊的置業(yè)者，他們具有高收入、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是有較強(qiáng)的前瞻性和敏銳的市場(chǎng)洞察力。具備靈活的商業(yè)頭腦，有類似此種業(yè)態(tài)的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)者希望擴(kuò)大生意或者希望改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。其次自身業(yè)主或者周邊置業(yè)者有直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分溝通的前提條件，所以對(duì)商鋪的發(fā)展，自身也有一定的看法。該類投資者通常來(lái)講，對(duì)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上有很高的期望值，目的是為了增強(qiáng)自身投資信心，對(duì)投資回報(bào)率的生命周期比較感興趣，與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。一般來(lái)說(shuō)，三年――五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取的方式。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。商鋪購(gòu)買者——經(jīng)營(yíng)型自身就是周邊商家，具備較強(qiáng)的商業(yè)頭腦，有此種業(yè)態(tài)或者其他業(yè)態(tài)的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要具備經(jīng)營(yíng)者希望擴(kuò)大生意或者希望改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。次類人群對(duì)鋪位價(jià)格較為關(guān)心，一般來(lái)講承受不起高價(jià)位鋪面，同時(shí)出租也是低價(jià)位，對(duì)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上也有很高的期望值，對(duì)社區(qū)街鋪消費(fèi)已經(jīng)習(xí)慣商鋪購(gòu)買者——投資型此類客戶他們具有一定的收入、嘗到過(guò)商業(yè)投資的甜頭、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是對(duì)該區(qū)域有一定的前瞻性和市場(chǎng)洞察力。這類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。該類投資者通常來(lái)講，投資渠道較窄，對(duì)街鋪消費(fèi)有一定的偏好。投資商鋪時(shí)對(duì)鋪位面積、戶型比例、朝向、周邊環(huán)境、交通便利指數(shù)較為看重。一般購(gòu)鋪者首選位置都會(huì)選在首層以及街區(qū)的中部地段，“一味”追求地段優(yōu)勢(shì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理上有很高的期望值，目的是為了增強(qiáng)自身投資信心，對(duì)投資回報(bào)率的生命周期比較感興趣，一般來(lái)講對(duì)出租的價(jià)格承受有限，假如租金低于成本投資范躇之內(nèi)（投資回報(bào)率過(guò)低），就會(huì)造成短期內(nèi)的空置率，同時(shí)也影響到銷售進(jìn)度。從上述情況我們可以看出目標(biāo)市場(chǎng)定位于三類人群：“項(xiàng)目周邊以投資為主的專業(yè)投資型群體”“項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)行以租代買連帶經(jīng)營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)型群體”“重慶市場(chǎng)所有對(duì)該區(qū)域商鋪有興趣投資為主的投機(jī)型群體”同時(shí)建議：銷售目標(biāo)客戶盡量以6（自營(yíng)商家）：4（外來(lái)投資）比例銷售為主，以便后期商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目銷售策略（1）對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行“返租”，以快速回籠資金帶租約銷售方式的可行性分析對(duì)于重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，帶租約銷售是非常有效的手段。如果不采用“返租”的辦法時(shí)行銷售，就無(wú)法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)獲利問(wèn)題，提升商鋪的經(jīng)營(yíng)管理水平。我們從以往的銷售經(jīng)驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)，買商鋪用來(lái)出租的客戶是親自經(jīng)營(yíng)的客戶的兩倍以上，因此帶租約銷售不僅可以為購(gòu)買客戶帶來(lái)信心，吸引大量投資者，而且還解決減少開(kāi)發(fā)商中、后期銷售的障礙；為分區(qū)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理提供了方便。（2）操作方法A、大部分以小面積分割進(jìn)行銷售，小部分大面積商鋪可以為品牌店，合理搭配可以為商場(chǎng)增加投資機(jī)遇，同時(shí)也體現(xiàn)出專業(yè)性商業(yè)的潛在價(jià)值。B、延長(zhǎng)返租期限，提高售價(jià)，每年提高投資回報(bào)率，吸引投資者。同時(shí)，短期的投資回報(bào)更能體現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的信心。C、可以承諾購(gòu)買者如果對(duì)每年的投資回報(bào)率不滿意，五年后開(kāi)發(fā)商可以按原價(jià)回購(gòu)，這樣可以最大程度上增加投資者的信心、解除投資者后慮，同時(shí)也在投資者心中樹(shù)立品牌形象，便于銷售。產(chǎn)權(quán)分割、分區(qū)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，整合商家更深地挖掘主題商場(chǎng)深層次的內(nèi)涵，保持商場(chǎng)的專業(yè)性。委托專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，并第三者身份參與產(chǎn)權(quán)人和租戶之間簽署的租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議，使帶租約銷售更可信、三方的利益更能夠得到保證，同時(shí)降低開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。（3）銷售期間優(yōu)惠政策根據(jù)本項(xiàng)目由于所針對(duì)的投資客戶及銷售客戶多樣化，所以建議本項(xiàng)目在銷售推廣期間、項(xiàng)目銷售過(guò)程中針對(duì)不同的客戶相應(yīng)的給與客戶政策上或者經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠，以便于增加消費(fèi)者信心、樹(shù)立商場(chǎng)品牌形象，提早完成銷售目標(biāo)。建議銷售時(shí)進(jìn)行折扣優(yōu)惠：、團(tuán)購(gòu)貨者個(gè)體買5個(gè)門面以上（含5個(gè)）；對(duì)于沒(méi)有商家經(jīng)營(yíng)的商鋪在招商期間可以免向購(gòu)買客戶收取物管費(fèi)，增加人性化管理；部分商鋪在優(yōu)惠期間實(shí)行回購(gòu)政策：時(shí)效期一個(gè)月，五年后可以由開(kāi)發(fā)商按照原房?jī)r(jià)的110％進(jìn)行回購(gòu)。對(duì)于部分投資者交房后，如果在約定日期內(nèi)不能開(kāi)業(yè)，可以委托開(kāi)發(fā)商對(duì)該商鋪進(jìn)行包租，為期兩年，在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，同時(shí)簽訂《限時(shí)包租協(xié)議》，每年包租租金為總房款的7％。分兩次付給，第一次為交房時(shí)給予50％；第二次為交房后的第二